I SA/Wa 2548/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.) Sędziowie: WSA Emilia Lewandowska WSA Jolanta Dargas Protokolant starszy sekretarz sądowy Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi J. S.A. z siedzibą w K. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] października 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2010 r., nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz "J." S.A. z siedzibą w K. – byłego właściciela nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w gminie m. P., obręb [...], powiat [...], i zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych Autostrad Oddział w G. (dalej GDDKiA) do jego wypłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji przedstawiono następujący stan faktyczny sprawy: Decyzją z dnia [...] września 2009 r., nr [...] Wojewoda [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa [...] Obwodnicy Miasta [...] (droga ekspresowa S7), na odcinku od [...] (węzeł "[...]") do włączenia do istniejącej drogi krajowej nr 7 w miejscowości K., na terenie gmin: P., K., miasto G., C.". Decyzją z dnia [...] marca 2010 r. Wojewoda [...] ustalił na rzecz byłego właściciela - "J." S.A. z siedzibą w K., odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł, a także ustalił termin do wypłaty odszkodowania. W uzasadnieniu wskazał, że odszkodowanie ustalono w oparciu o sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania przez K. M. operat szacunkowy z dnia 2 listopada 2009 r., w którym analizie poddano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę dróg w okolicach jak najbardziej zbliżonych do wycenianej nieruchomości. Transakcje te zostały zawarte przez GDDKiA w G. do celów budowy i modernizacji dróg i dotyczyły działek gruntów przeznaczonych pod budowę [...] Obwodnicy Miasta [...] w obrębach [...], [...] oraz [...]. Stwierdzono, że podstawowymi cechami składającymi się na wartość tych nieruchomości są: lokalizacja, dojazd do działki, otoczenie, powierzchnia i kształt działki, przeznaczenie w planie oraz rodzaj użytków i stan zagospodarowania. W wyniku analizy transakcji zawartych w okresie od października 2008 r. do sierpnia 2009 r., rzeczoznawca ustalił, że ceny 1 m2 powierzchni nieruchomości gruntowych niezabudowanych kształtowały się od [...] zł do [...] zł. Uwzględniając te dane oraz stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, ustalono, że wartość działki nr [...] wynosi [...] zł. Tym samym operat sporządzony został zgodnie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., powoływane dalej jako "rozporządzenie") oraz przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm., powoływana dalej jako "ugn"). Organ podał ponadto, że w dniu 28 grudnia 2009 r. pełnomocnik właściciela nieruchomości wniósł zarzuty do ww. operatu, wskazując, że wycena została zaniżona w stosunku do cen rynkowych. W odpowiedzi na powyższe, rzeczoznawca wyjaśnił, iż przy sporządzaniu wyceny związany był przepisami prawa, a wskazana przez niego wartość odpowiada cenie uzyskiwanej przy sprzedaży nieruchomości podobnych na cele komunikacyjne. Organ podał, że rzeczoznawca majątkowy w swoim operacie, przy ustalaniu cech różnicujących nieruchomości, wskazał, na "bardzo dobrą" lokalizację nieruchomości i jej "bardzo dobre" otoczenie. Pozwoliło to na przypisanie cechom lokalizacji i otoczenia współczynników korygujących o maksymalnej wartości "[...]", co w sposób niewątpliwy miało wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. W związku z tym za niezasadny organ uznał zarzut nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę w wystarczającym stopniu istnienia sklepu "[...]" na działce nr [...], w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr [...]. Organ wskazał ponadto, że podaną przez rzeczoznawcę majątkowego kwotę [...] zł powiększono o 5%, co dało odszkodowanie w wysokości [...] zł, z uwagi na fakt wydania nieruchomości przez dotychczasowego właściciela w terminie wskazanym w treści art. 18 ust. 1 e pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 193, poz. 1194, ze zm., powoływana dalej jako "specustawa"). Po rozpatrzeniu odwołania właściciela nieruchomości, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] października 2010 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazał, że analiza operatu szacunkowego wskazuje, iż został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami, zatem zarzuty Spółki nie mogą odnieść zamierzonego skutku. Powyższy pogląd potwierdzony został w opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskim Towarzystwie Rzeczoznawców Majątkowych w G. z dnia 10 sierpnia 2010 r. o prawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego K. M. przedmiotowego operatu, która sporządzona została na wniosek właściciela nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów skarżącej organ stwierdził, że w przypadku gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., nakłada na rzeczoznawcę obowiązek stosowania podejścia porównawczego, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Ponadto dołączony do odwołania operat szacunkowy z dnia 30 czerwca 2006 r. nie może stanowić jakiegokolwiek dowodu o wartości działki nr [...] ze względu na jego nieaktualność (art. 156 ugn) oraz cel dla jakiego został sporządzony (umowa kupna-sprzedaży). Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] października 2010 r. wniosła Spółka "J. S.A., wnosząc o stwierdzenie jej nieważności względnie uchylenie. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że przy wycenie działki rzeczoznawca majątkowy pominął aktualne – na dzień wydania przez Wojewodę [...] decyzji z dnia [...] września 2009 r. – przeznaczenie tej nieruchomości., co jest sprzeczne z treścią art. 134 ust. 2 oraz art. 154 ust. 1-3 ugn. Działka nr [...] miała bowiem ustaloną podstawową funkcję jako mieszkaniowo-usługową, zgodnie z uchwałą Rady Gminy P. z dnia [...] sierpnia 2005 r., nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy P. – [...]. Rzeczoznawca ustalił jednak wartość nieruchomości dla alternatywnego sposobu użytkowania uznając, że w związku z decyzją Wojewody o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, podstawą do ustalenia wartości nieruchomości jest § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Takie rozumowanie, zdaniem skarżącej jest błędne. Przy określaniu wartości nieruchomości powinno być brane pod uwagę jej aktualne przeznaczenie. Ponadto art. 151 ust. 1 ugn przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości nakazuje przyjąć założenie, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy. W niniejszej sprawie ustalenie przez organy wysokości odszkodowania poniżej ceny jej zakupu jest jaskrawym naruszeniem powyższego założenia. Zdaniem skarżącego brak przestrzegania przez organy podstawowych zasad, jakimi powinny kierować się przy ustalaniu wartości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość skutkuje naruszeniem art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując jednocześnie argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W rozpoznawanej sprawie Minister Infrastruktury zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2010 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2010 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz "J." S.A. z siedzibą w K. – byłego właściciela nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w gminie m. P., obręb [...], powiat [...]. Zaskarżona decyzja dotyczy ustalenia odszkodowania w oparciu o przepis art. 18 specustawy, zgodnie z którym wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie z treścią art. 23 specustawy w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do sposobu ustalenia odszkodowania mają zastosowanie przepisy rozdziału 5 działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 130 ust. 2 ugn, zgodnie z którym dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 1 i 3 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania. Stosownie znów do treści art. 154 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zasady określenia wartości rynkowych nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania regulują przepisy powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Materialnoprawne przesłanki określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogę reguluje natomiast § 36 tego rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W świetle powyższej regulacji rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami bądź metodą korygowania ceny średniej. Z rynku lokalnego rzeczoznawca powinien przyjąć nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i ceny tych nieruchomości. Przy czym jako nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego i charakteryzują się podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość (art. 4 pkt 16 ugn). Z akt sprawy wynika, że opinia rzeczoznawcy majątkowego K. M. z dnia 2 listopada 2009 r. została sporządzona w oparciu o powołane rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Z uwagi na dostateczną ilość działek gruntu nabywanych pod drogi publiczne na rynku regionalnym, wartość nieruchomości oszacowano na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia. Do wyceny przyjęto podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Obszar poszukiwania nieruchomości porównawczych wybrano kierując się podobną lokalizacją i sąsiedztwem – transakcje zawarte pod drogi w G. oraz P. o lokalizacji podobnej do nieruchomości wycenianej – działki nabywane pod budowę [...] Obwodnicy Miasta [...] i innych dróg krajowych województwa [...]. Rzeczoznawca przyjął do porównań 27 transakcji nieruchomościami położonymi w obrębach [...], [...] i [...], które miały miejsce od października 2008 r. do sierpnia 2009 r. Ustalono, że na wartość rynkową nieruchomości mają wpływ takie cech jak lokalizacja (bardzo dobra), dojazd (droga asfaltowa), powierzchnia (do 1000 m²), przeznaczenie w planie terenów przyległych (usługowo – przemysłowe), rodzaj użytków (mieszkaniowe, usługowe) oraz otoczenie (bardzo dobre). Mając powyższe na uwadze rzeczoznawca ustalił, że 1m2 powierzchni nieruchomości gruntowych niezabudowanych kształtowały się od [...] – [...] zł. W tej sytuacji podnoszone przez stronę skarżącą zarzuty dotyczące sposobu wyceny i prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego należy uznać za chybione. Sąd podziela opinię organu, że przedmiotowy operat został sporządzony zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powyższe zostało również potwierdzone, sporządzoną na żądanie skarżącej, Opinią Komisji Arbitrażowej przy [...] Towarzystwie Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 10 sierpnia 2010 r., w której stwierdzono, że operat K. M. sporządzony został prawidłowo. Trafnie również wskazał Minister Infrastruktury, że do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie nie mógł zostać wzięty pod uwagę operat szacunkowy z dnia 30 czerwca 2006 r. sporządzony przez A. S., gdyż celem tej wyceny było określenie wartości nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż. Dla przedmiotowej sprawy nie mają bowiem znaczenia ceny rynkowe nieruchomości, położonych w pobliżu przedmiotowej działki, uzyskane w normalnym obrocie cywilnoprawnym pomiędzy równorzędnymi i niezależnymi od siebie podmiotami. Skarżąca nie uwzględnia bowiem tego, że w niniejszej sprawie celem wyceny nie było określenie wartości gruntu w celu jego sprzedaży na wolnym rynku, a więc uzyskania przez strony umowy przysporzenia majątkowego, ale określenie wartości rynkowej gruntu przeznaczonego na inny, szczególny cel – pod inwestycję drogową. W tym drugim zaś przypadku rzeczoznawca majątkowy musiał zastosować się do treści przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tej sytuacji normalną rzeczą jest to, że grunt, w stosunku do którego wydano decyzję o lokalizacji inwestycji drogowej ma mniejszą wartość, niż ten nieobjęty realizacją celu publicznego, który można sprzedać na cele budowlane lub pod działalność gospodarczą. Trudno, bowiem znaleźć nabywcę na grunt, który i tak nie będzie mu służył, a w niedalekiej przyszłości będzie częścią drogi publicznej i stanie się własnością Skarbu Państwa. W tej sytuacji, zdaniem Sądu, subiektywne przekonanie skarżących o zaniżonej wartości gruntu wyliczonej w operacie, nie poparte przy tym kontrwyceną gruntu przeznaczonego pod drogę publiczną, nie może świadczyć o wadliwości wyceny działki nr [...], dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Powyższe prowadzi zaś do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie, wbrew twierdzeniom skarżącej, nie doszło do naruszenia praw wynikających z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. W związku z tym uznać należy, że analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez stronę skarżącą zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.