I SA/Wa 2838/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich Sędziowie: WSA Iwona Kosińska WSA Piotr Przybysz (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi B. Spółka Akcyjna z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. I SA/Wa 2838/14 UZASADNIENIE Pismem z dnia 18 sierpnia 2014 r. B. S.A., reprezentowana przez prokurenta mgr inż. J. B. (dalej "Skarżąca") wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2014 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Zaskarżona decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy: Pismem z dnia 26 września 2013 r. Skarżąca została powiadomiona o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej decyzją Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] lipca 2011 r. na skutek jej podziału. Skarżąca w piśmie z dnia 23 grudnia 2013 r. zgłosiła szereg uwag dotyczących wszczętego postępowania oraz operatów szacunkowych sporządzonych w dniu [...] listopada 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego R. T. Skarżąca między innymi stwierdziła, że nie został wykazany związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a jej podziałem, dlatego w ocenie Skarżącej nie jest dopuszczalne ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Pismem z dnia 16 stycznia 2014 r. Prezydent W. zajął stanowisko wobec zarzutów podniesionych w piśmie Skarżącej z dnia 23 grudnia 2013 r. Zarzuty te zostały uznane za nieuzasadnione. Stwierdzono, że brak jest podstaw do umorzenia przedmiotowego postępowania oraz do odrzucenia operatów szacunkowych jako dowodów w sprawie. Prezydent W. decyzją z dnia [...] marca 2014 r., działając na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej jako "ugn"), uchwały nr [...] Rady W. z dnia [...] stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału oraz art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 267, dalej jako "K.p.a."), wydał decyzję w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, wywołanego zatwierdzeniem projektu podziału nieruchomości ostateczną decyzją Prezydenta W. z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...]. Decyzja dotyczyła nieruchomości położonej w W. w dzielnicy [...], oznaczonej jako działki ewidencyjne nr: [...]. Ustalając wysokość opłaty adiacenckiej Prezydent W. zobowiązał B. S.A. do wniesienia ww. opłaty na konto Urzędu Dzielnicy B. w terminie 14 dni od dnia, gdy przedmiotowa decyzja stanie się ostateczna. Pismem z dnia 17 marca 2014 r. Skarżąca działająca przez Prezes Zarządu A. K. wniosła odwołanie od ww. decyzji Prezydenta W. W odwołaniu zarzucono niedopuszczalność połączenia postępowania w sprawie odrębnych nieruchomości i ustalenia jednej, zbiorczej opłaty adiacenckiej. Ponadto zakwestionowano operaty szacunkowe i zarzucono, że organ prowadzący postępowanie ograniczył się do ich kontroli formalnej, jak również zarzucono, że organ nie wykazał, aby wzrost wartości nieruchomości był spowodowany dokonanym podziałem. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. przywołaną na wstępie decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta W. Zarzuty podniesione w odwołaniu zostały uznane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze za niezasadne Pismem z dnia 19 sierpnia 2014 r. Skarżąca wniosła przywołaną na wstępie skargę do sądu administracyjnego zarzucając naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. oraz art. 4 pkt 1 i art. 98a ugn i wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W skardze powtórzono w rozbudowanej formie zarzuty podnoszone wcześniej w toku postępowania administracyjnego. Stwierdzono między innymi, że postępowanie dotyczy dwóch nieruchomości – zarzucono, że nie jest dopuszczalne prowadzenie "zbiorczego" postępowania i ustalenie jednej, zbiorczej opłaty adiacenckiej. Podniesiono zarzut nieprzeprowadzenia należytego postępowania dowodowego – stwierdzono, że Prezydent W. wobec zakwestionowania operatów szacunkowych w całości przez stronę powinien przeprowadzić rozprawę administracyjną. Zakwestionowano stwierdzenie organu o wzroście wartości nieruchomości w wyniku jej podziału – stwierdzono, że podział nieruchomości nie musiał skutkować wzrostem wartości nieruchomości. Skarżąca zarzuciła ponadto organowi I instancji ograniczenie się do wyłącznie formalnej kontroli operatów szacunkowych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w odpowiedzi na skargę wniosło o oddalenie skargi wskazując, że wszystkie zarzuty podniesione w skardze do sądu administracyjnego były uprzednio podniesione w odwołaniu od decyzji Prezydenta W. z dnia [...] marca 2014 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. 2014, poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle paragrafu drugiego powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana jest pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów słuszności. Skarga rozpoznana w świetle przywołanych wyżej kryteriów nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa. W ocenie Sądu organy administracji przeprowadziły w rozpoznawanej sprawie postępowanie zmierzające do wyjaśnienia wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności sprawy, a tym samym z zachowaniem reguł przewidzianych w art.7, 10, 77 i 80 K.p.a. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ugn, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W przedmiotowej sprawie spełnione zostały wszystkie określone w art. 98 a ust. 1 ugn przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, co uprawniało organ pierwszej instancji do wydania stosownej decyzji w tym zakresie. Skarżąca podnosi zarzut niedopuszczalności prowadzenia "zbiorczego" postępowania w sprawie odrębnych nieruchomości i ustalenia jednej, zbiorczej opłaty adiacenckiej. Zagadnienie to było już rozpatrywane w orzecznictwie sądów administracyjnych. Sąd podziela pogląd prawny, że w tego rodzaju sprawach powinno zostać przeprowadzone jedno postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu spowodowanego podziałem wzrostu wartości nieruchomości. W wyniku przeprowadzenia takiego postępowania powinna zostać wydana decyzja administracyjna ustalająca jedną opłatę adiacencką w wysokości uwzględniającej wzrost wartości całej nieruchomości. Jeżeli nieruchomość podzielona stanowiła przedmiot współwłasności, to w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej należy rozdzielić zobowiązanie z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli - stosownie do ich udziałów we współwłasności podzielonej nieruchomości (zob. wyrok WSA w Warszawie z 1 kwietnia 2014 r. I SA/Wa 1190/13 – LEX nr 1464945). Organy obu instancji nie naruszyły art. 156 ust. 3 ugn. Zgodnie z tym przepisem operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Jak wyjaśnił WSA w Warszawie w wyroku z dnia 17 marca 2010 r., I SA/Wa 2000/09, LEX nr 606525, termin 12 miesięcy dotyczy również organu odwoławczego, albowiem bez wątpienia jest on organem merytorycznym w sprawie, jego zadanie nie ogranicza się jedynie do kontroli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu całości sprawy. Analogiczny pogląd wyraził WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 23 października 2008 r., II SA/Gl 739/08, LEX nr 510789. W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego R. T. w listopadzie 2013 r., zaś Samorządowe kolegium Odwoławcze w W. wydało decyzję w dniu [...] lipca 2014 r., a zatem z zachowaniem terminu przewidzianego dla ważności operatu szacunkowego. W myśl art. 152 ust. 2 ugn, wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście dochodowe polega z kolei na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Podejście kosztowe polega zaś na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Zgodnie z art. 154 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku zaś braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Kwestie szczegółowe związane z wyceną nieruchomości i sporządzaniem operatu szacunkowego reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Jak zauważa się w orzecznictwie, to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Organ prowadzący postępowanie powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (zob. wyrok NSA z 24 listopada 2011 r., II OSK 1705/10). Podkreślenia wymaga, że rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Obowiązek organu oceny operatu szacunkowego dotyczy także zarówno podejścia, metody, jak i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy, nie oznacza jednak, iż może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również, czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (zob. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11). Na tym tle, zwłaszcza w świetle art. 154 ugn, nie budzi wątpliwości Sądu, że rzeczoznawca majątkowy cieszy się szeroką swobodą, ustanowioną z woli ustawodawcy. Nie może być ona ograniczana bez uzasadnienia, a środki podważania opinii zostały uregulowane wprost w art. 157 ugn. Rzeczona swoboda powinna być przy tym uwzględniania przy analizie wydanej przez organ decyzji, opartej na opinii rzeczoznawcy, w szczególności oceny zgodności jej z przepisami określającymi postępowanie wyjaśniające (zob. wyrok NSA z 22 lipca 2014 r., I OSK 2948/12 – CBOSA). Należy podkreślić, że organ oceniając operat szacunkowy nie może samodzielnie dokonać oceny tych elementów operatu, które są uwarunkowane posiadaniem wiadomości specjalnych przez rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie Sądu, wbrew wywodom Skarżącej, sporządzona w sprawie opinia rzeczoznawcy majątkowego odpowiada prawu, co ma przełożenie na legalność kontrolowanych decyzji. W sprawie nie doszło do przekroczenia przez biegłego rzeczoznawcę swobody, którą przyznał mu ustawodawca. Znajdująca się bowiem w aktach opinia sporządzona została zgodnie z wymogami cytowanych wcześniej przepisów. W tym kontekście zarzuty Skarżącej mają walor jedynie polemiczny. Sąd nie podziela zarzutu Skarżącej, że operaty szacunkowe są oparte na błędnych założeniach, ponieważ dla nieruchomości przed podziałem przyjęto: "Do porównania parami wybrano nieruchomości o takim stanie ewidencyjnym, jak nieruchomość wyceniana przed podziałem – wybrano tylko nieruchomości stanowiące pojedynczą działkę ewidencyjną". W ocenie Skarżącej jest to błędne założenie, bowiem przed podziałem nieruchomości nie stanowiły pojedynczych działek ewidencyjnych. Uwadze Skarżącej uszło jednak to, że powyższe stwierdzenie znalazło się w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości gruntowej przy ul. [...] w W., KW nr [...], która to nieruchomość stanowiła pojedynczą działkę ewidencyjną, oznaczoną w ewidencji gruntów przed podziałem jako: dz. ew. nr [...]. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, które zgodnie z art. 153 ugn polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku oraz metodę korygowania ceny średniej. W przedmiotowej sprawie, przy określeniu wartości gruntów niewadliwie zastosowano metodę porównywania parami. Rolą rzeczoznawcy jest wytypowanie zbioru transakcji nieruchomościami, które w jego ocenie w największym stopniu będą nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, a które to należy potraktować jako reprezentatywną próbę, a następnie poddać ją procedurze korygowania ze względu na zachodzące różnice pomiędzy nimi, by na tej podstawie ustalić wartość szacowanej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy nie naruszył obowiązujących w tym zakresie przepisów, bowiem oszacował przedmiotową nieruchomość w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, którą wybrał ze względu na małą ilość zanotowanych na rynku transakcji nieruchomościami podobnymi, uznając ją za najwłaściwszą z punktu widzenia celu i przedmiotu wyceny. Zarzut Skarżącej o braku wykazania, iż zmiana wartości nieruchomości była spowodowana podziałem nieruchomości, nie jest w ocenie Sądu zasadny. Skoro rzeczoznawca majątkowy wskazał w treści operatów, że obliczenia i procedurę przeprowadzono odrębnie dla nieruchomości według stanu przed podziałem i według stanu po podziale, w wyniku czego ustalono różną wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale – przy wykluczeniu wpływu innych atrybutów cenotwórczych, to w ocenie Sądu stanowi to dowód, że wartość nieruchomości uległa zmianie w wyniku jej podziału. Należy w tym miejscu zwrócić uwagę na stwierdzenie zawarte w operatach szacunkowych we wnioskach z analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych, że do głównych czynników cenotwórczych należą między innymi walory gruntu (wielkość, kształt) oraz stan ewidencyjny gruntu. Z tego względu nie można, w ocenie Sądu, podzielić tezy sformułowanej przez Skarżącą, że podział nieruchomości nie musiał skutkować wzrostem wartości nieruchomości. Należy w tym miejscu przywołać pogląd wypowiadany w orzecznictwie sądów administracyjnych, że: "Jeżeli strona uważa, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy za wysoko określił wartości nieruchomości, winna przedłożyć organowi wycenę sporządzoną na własne zlecenie. Dysponując kontroperatem organ musiałby wskazać, którą wycenę uznaje za wiarygodny dowód w sprawie, a której odmawia wiarygodności i mocy dowodowej. Organ, dysponując dwoma istotnie różniącymi się operatami szacunkowymi, miałby też podstawę, aby wystąpić, w trybie art. 157 u.g.n., do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie." (wyrok WSA w Warszawie z 9 kwietnia 2014 r. I SA/Wa 1839/13, LEX nr 1467556). W ocenie Sądu treść operatu zawiera wystarczające wyjaśnienia dotyczące znaczenia kształtu działek oraz innych walorów gruntu jako czynników wpływających na ceny nieruchomości. Należy zauważyć, że sam fakt zakwestionowania przez stronę operatów szacunkowych nie zmusza organu prowadzącego postępowanie do przeprowadzenia rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy majątkowego. Zwrócenie się przez organ do rzeczoznawcy o zajęcie stanowiska wobec zarzutów strony jest zasadne wówczas, gdy w ocenie organu istnieje potrzeba wyjaśnienia kwestii wymagających posiadania wiadomości specjalnych. Organ może zatem samodzielnie, bez odwoływania się do biegłego, zająć stanowisko w sprawie zarzutów nie odnoszących się do zagadnień wymagających posiadania wiadomości specjalnych. Nie budzi bowiem wątpliwości pogląd, że organ prowadzący postępowanie jest uprawniony do oceny operatu szacunkowego, jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie w ramach postępowania wyjaśniającego. Tym samym organ nie musi zwracać się do autora operatu szacunkowego o zajęcie stanowiska wobec wszelkich zarzutów podniesionych przez stronę postępowania, ale może samodzielnie dokonać oceny tych zarzutów, których wyjaśnienie nie wymaga posiadania wiadomości specjalnych. Należy przypomnieć, że stanowisko takie wobec zarzutów podniesionych przez Skarżącą w piśmie z dnia 23 grudnia 2013 r. zostało przedstawione Skarżącej przez Prezydenta W. w piśmie z dnia 16 stycznia 2014 r. Treść pisma z dnia 16 stycznia 2014 r. wskazuje również, że organ pierwszej instancji nie ograniczył się do kontroli formalnej sporządzonych operatów szacunkowych, ale że przeprowadził również ich kontrolę merytoryczną, jakkolwiek wnioski z kontroli merytorycznej nie zostały szczegółowo przedstawione w uzasadnieniu wydanej decyzji. Uchybienie to nie miało jednak wpływu na wynik sprawy. Należy odnotować, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przywołało pismo z dnia 16 stycznia 2014 r. wskazując, że stanowi ono odpowiedź na wszystkie zarzuty Skarżącej podniesione w piśmie z dnia 23 grudnia 2014 r. Przemawia to za uznaniem, że również i Kolegium dokonało merytorycznej oceny operatów szacunkowych, jakkolwiek wnioski z tej kontroli nie zostały przedstawione we właściwy sposób w uzasadnieniu wydanej decyzji. Również i to uchybienie nie miało wpływu na wynik sprawy. Ustawa przewiduje ściśle określony tryb weryfikacji operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Z kolei, zgodnie z art. 157 ust. 2 ugn sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Niemniej jednak, zdaniem Sądu, przedłożenie przez stronę operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, zawierającego wnioski odmienne od pierwotnie sporządzonej wyceny, może rzutować na ocenę jego prawidłowości i uzasadniać ewentualny wniosek strony o dokonanie oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W rozpoznawanej sprawie Skarżąca nie złożyła jednak operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, nie wniosła również o dokonanie oceny operatu biegłego R. T. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, a zatem w trybie przewidzianym w art. 157 ugn. Skarżąca podniosła natomiast, że wskazane przez nią wady operatu są jawne i widoczne bez konieczności sporządzania kontroperatu szacunkowego czy też poddawania ocenie przez odpowiednie stowarzyszenie. Z analizy formalnej oraz analizy materialnej tych elementów operatu szacunkowego, których ocena nie wymaga posiadania wiadomości specjalnych, nie wynika jednak, aby operaty szacunkowe zostały sporządzone w wadliwy sposób. Należy w tym miejscu podkreślić, że skoro Skarżąca kwestionuje operaty szacunkowe w całości, to tym samym zarzuca wadliwość także w zakresie tych elementów operatu, których ocena wymaga wiadomości specjalnych. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazano zaś, że tego rodzaju elementy operatu szacunkowego nie mogą być przedmiotem rozważań organu oraz sądu (por. na przykład teza trzecia wyroku NSA z 9 grudnia 2010 r.I OSK 226/10, LEX nr 745181: "Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem rozważań organu oraz sądu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy."). Wykazanie wadliwości operatu w tym zakresie wymaga zatem przedstawienia kontroperatu lub oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Mając na uwadze powyższe okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że zaskarżona decyzja, pomimo wad uzasadnienia, nie narusza prawa i dlatego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.