I SA/Wa 2876/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik Sędziowie: WSA Jolanta Dargas (spr.) WSA Piotr Przybysz Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi S. K. i K. K. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2014r. nr [...] [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2014r. w części dotyczącej pkt 2 i orzekł w tym zakresie o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji oraz utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję w pozostałym zakresie. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny: Nieruchomość położona w gminie O., obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia 29 lipca 2013r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014r. nr [...], została przeznaczona pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] na odcinku od [...]. Decyzją z dnia [...] stycznia 2014r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz S. K. za udział wynoszący ½ części i na rzecz K. K. za udział wynoszący ½ części w prawie własności nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, położonej w gminie [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę obwodnicy [...] tj. kwoty po [...] zł dla każdego z nich oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli S. K. i K. K. kwestionując prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. Minister Infrastruktury i Rozwoju rozpatrując sprawę w uzasadnieniu swojej decyzji przytoczył treść przepisów znajdujących zastosowanie w niniejszej sprawie i wskazał, że podstawą ustalenia odszkodowania przez organ I instancji był operat szacunkowy sporządzony w dniu 17 października 2013r. przez rzeczoznawcę majątkowego S. J. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w obrębie [.,.], na skraju miejscowości K., w bezpośrednim sąsiedztwie miasta O., tworząc strefę podmiejską. W pobliżu znajdują się linie sieci infrastruktury technicznej tj. : elektryczna, wodociągowa i kanalizacyjna. Istnieje możliwość podłączenia ich do przedmiotowej działki. Wyceniana działka użytkowana jest rolniczo, obsiana rzepakiem. Autor operatu ustalił, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy O..terenu części obrębu [...] zatwierdzony uchwałą Rady Gminy O. Nr . z dnia [...] maja 2006r. (Dz.Urz. Woj. [...] Nr [...]), zgodnie z którym działka nr [...], z której wydzielono działkę nr [...] położona w obrębie K. przeznaczona jest w części pod 6MN – zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i pensjonatową, w części pod 15 MN – zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i pensjonatową (projektowaną), w części pod 17DW – drogę wewnętrzną, w części 2,3U – zabudowę usługową, 7KD – drogę publiczną, ciąg pieszy i rowerowy. Z uwagi na fakt, że przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia w odniesieniu do przeważającej części powierzchni działki nie jest tożsame z dotychczasowym, wynikającym z ustaleń planu zagospodarowania, rzeczoznawca zbadał możliwość zastosowania zasady korzyści. Dla potrzeb wyceny autor operatu zbadał dwa rynki nieruchomości. W pierwszej kolejności zbadano rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo- usługową z obrębu K., gmina O. w okresie od lutego 2012r. do dnia wyceny, a następnie dokonano analizy rynku nieruchomości drogowych z obszaru obejmującego województwo [...] oraz sąsiadujące z nim obszary powiatów: [...] odnotowanych w okresie od maja 2011r. do daty wyceny. Ze względu na niewielką ilość transakcji okres badania rynku objął ostatnie 28 miesięcy. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, dokonał charakterystyki przyjętych cech rynkowych, zestawienia cech nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą, obliczył wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych, a następnie obliczył wartość 1 m kw. nieruchomości. Wskazano, że przyjmując średnią cenę transakcyjną nieruchomości drogowych na poziomie [..] zł/m kw. w porównaniu do cenności gruntów przeznaczonych pod zabudowę ( [...] zł/m kw.), zasada korzyści jest realizowana w przypadku alternatywnego przeznaczenia nieruchomości. W związku z powyższym wyceny dokonano w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wartość gruntu oszacowano na kwotę [...] zł. Ponadto z uwagi na znajdujące się na gruncie uprawy rzepaku dokonano ich oszacowania z uwzględnieniem plonu nasion i kosztu zbioru na kwotę [...] zł. W warunkach rozpatrywanej sprawy, po dokonanym badaniu rynku nieruchomości wykorzystywanych na cele mieszkaniowo-usługowe oraz rynku nieruchomości nabywanych na cele drogowe, biegły rzeczoznawca uznał, że cel nabycia przedmiotowej nieruchomości zwiększa jej wartość. Z tego względu w ocenie Ministra prawidłowo w procesie wyceny zastosowano regułę wyrażoną w art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Organ II instancji wyjaśnił, że w świetle art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ww ustawy), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny. Dla potrzeb określenia wartości nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania konieczne więc jest przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego sytuacji, w której przedmiotem wyceny będzie nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową i znajdzie tutaj zastosowanie sposób wyceny określony w § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego, a zgodnie z jego brzmieniem określenia wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W przypadku zaś braku takich transakcji określenie wartości nieruchomości powinno nastąpić przy założeniu, iż przeznaczenie nieruchomości wycenianej odpowiada przeznaczeniu nieruchomości przeważającemu wśród gruntów przyległych. W takim przypadku konieczne jest dodatkowo badanie rynku nieruchomości, o którym mowa w § 36 ust. 3 ww rozporządzenia i ewentualne zwiększenie określonej wartości nie więcej niż o 50 %. Minister stwierdził, że w związku z tym, iż w niniejszej sprawie cel wywłaszczenia zwiększa wartość przedmiotowej nieruchomości, a na rynku lokalnym występują nieruchomości drogowe, biegły zasadnie wykorzystał do wyceny te nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie dla ustalenia odszkodowania. Natomiast operat szacunkowy sporządzony w dniu 20 stycznia 2014r. na zlecenie strony przez rzeczoznawcę majątkowego G. W. w ocenie Ministra zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiają jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Organ II instancji podniósł, że autor tego operatu nie wskazał dokładnie przeznaczenia planistycznego przedmiotu wyceny wskazując, że wyceniana nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 7KD, tj. droga krajowa, gdy tymczasem przedmiotowa działka posiadała również przeznaczenie w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i pensjonatową, w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i pensjonatową (projektowaną), w części pod drogę wewnętrzną, w części pod zabudowę usługową. Ponadto rzeczoznawca majątkowy S. J. wskazał, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia w odniesieniu do przeważającej części powierzchni działki nie jest tożsame z dotychczasowym, wynikającym z planu zagospodarowania. Ponadto do określenia wartości przedmiotu wyceny przyjęto transakcje nieruchomościami o skrajnie różnym przeznaczeniu, tj. pod zabudowę usługową oraz pod drogi. Rzeczoznawca nie dokonał również analizy zasady korzyści jak to miało miejsce w operacie sporządzonym na zlecenie organu i nie dokonał oszacowania składników roślinnych w postaci zasiewów rzepaku. Minister podniósł, że autor operatu sporządzonego na zlecenie organu wyjaśnił w piśmie z dnia 8 grudnia 2013r. motywy analizy dwóch odrębnych rynków transakcyjnych i wskazał na ich odrębności oraz uzasadnił przyjętą metodę wyceny nieruchomości. Organ II instancji zaznaczył, że w trakcie przeprowadzonego postępowania odwoławczego zostały zbadane oba operaty szacunkowe, zaś po dokładnej analizie obu dowodów wskazano, że operat sporządzony na zlecenie organu spełnia wymogi określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego, natomiast operat sporządzony na zlecenie strony zawiera wady uniemożliwiające wykorzystanie go jako dowód w sprawie. W związku z powyższym nie zachodzi w ocenie organu konieczność wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu oceny prawidłowości sporządzenia obu operatów. Uzupełniająco Minister wskazał, że z uwagi na fakt zakończenia postępowania odwoławczego od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2013r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i wydania decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014r. należało uchylić w części pkt 2 decyzję organu I instancji i orzec jak w sentencji. Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli S. K. i K. K. zarzucając jej : I. naruszenie przepisów prawa materialnego: - art. 21 ust. 2 Konstytucji RP w zw. z art. 1 Protokołu Dodatkowego Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności poprzez wydanie zaskarżonej decyzji w sytuacji, gdy skarżący nie otrzymali słusznego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, -art. 134, art. 152, art. 153 oraz art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez bezkrytyczne oparcie rozstrzygnięcia o nieprawidłowo sporządzony operat szacunkowy ustalający wartość odszkodowania na kwotę [...] zł i tym samym utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji znacząco zaniżającej wysokość odszkodowania, podczas gdy z załączonego operatu szacunkowego Grzegorz Wójcika, zgodnie z uwarunkowaniami prawnymi wynika, iż prawidłowa kwota odszkodowania winna wynosić [...] zł, -art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wydanie decyzji w oparciu o ekspertyzę rzeczoznawcy majątkowego, która nie spełnia wymogów operatu szacunkowego, tym samym nie odpowiada wymogom prawa i nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania, -art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych poprzez ustalenie odszkodowania, które nie odpowiada rynkowej wartości przedmiotowej nieruchomości, -§ 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędny wybór przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia i metody szacowania nieruchomości wywłaszczonej i tym samym sporządzenie operatu, w którym ustalono zaniżoną wartość nieruchomości, II. naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy: -art. 7, art. 8, art. 9, art. 11 k.p.a. oraz art. 77, art. 80 k.p.a. polegające na wydaniu decyzji na podstawie błędnej, wybiórczej i dowolnej oceny dowodu w postaci sporządzonego operatu szacunkowego, jak również w braku wzięcia pod uwagę wszystkich istotnych okoliczności sprawy mających wpływ na wycenę wartości nieruchomości oraz na kwotę należnego odszkodowania oraz braku dokładnego uzasadnienia podstaw rozstrzygnięcia. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej. W uzasadnieniu skargi podniesiono, ze rzeczoznawca majątkowy S. J. ze zbioru 14 nieruchomości porównawczych (działek niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową ), które były przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży na terenie obrębu Kajkowo, bezzasadnie wybrał do wyceny cztery obiekty o cenach jednostkowych plasujących się w dolnym i średnim zakresie cen w tym zbiorze, motywując wybór rzekomo bliskim położeniem tych nieruchomości (w promieniu 300m), od działki wycenianej. Jednocześnie z niewiadomych względów rzeczoznawca przyjął do alternatywnej wyceny w tym samym operacie działki z drugiego krańca województwa (z okolic [...]). W operacie tym całkowicie pominięto dokładne uzasadnienie wyboru nieruchomości porównawczych, co wskazuje, zdaniem skarżących, iż był to wybór subiektywny, dowolny, nierzetelny i budzący poważne wątpliwości co do zasadności. Ponadto w opisie charakterystyki wycenianej nieruchomości zawarto nieprawdziwe informacje dotyczące jej położenia przy drodze gruntowej, podczas gdy w rzeczywistości wyceniany obiekt stanowił przed wydaniem decyzji wywłaszczeniowej część nieruchomości mającej bezpośredni dostęp do ul. [...] o nawierzchni asfaltowej. Zdaniem skarżących całkowicie nieuzasadnione było przyjęcie wyników dodatkowej wyceny nieruchomości dokonanej z uwzględnieniem celu wywłaszczenia, jako nieruchomości drogowej, a kwota odszkodowania wynikać powinna z wyceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, sporządzonej metodą korygowania ceny średniej, a nie z wyceny nieruchomości drogowych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r. poz. 270) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów skargę należy uznać za niezasadną. W przedmiotowej sprawie materialnoprawną podstawę ustalenia odszkodowania stanowił przepis art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013r. poz. 687), zgodnie z którym do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za przejęte z mocy prawa nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy. Stosownie do treści art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r. nr 102, poz. 651 ze zm.) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Odszkodowanie winno odpowiadać - co do zasady - wartości rynkowej nieruchomości, czyli przewidywanej cenie, która jest możliwa do uzyskania na rynku. Podstawą do określenia tej wartości są ceny transakcyjne z umów, które były zawierane przy spełnieniu następujących warunków: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie z art. 135 ust. 1 u.g.n., jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Określając wartość odtworzeniową nieruchomości, odrębnie szacuje się wartość gruntu oraz odrębnie wartość części składowych, szacując ich koszt odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne opisane zostały natomiast w § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) W myśl § 36 ust. 1 tego rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji (o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, o ustaleniu lokalizacji autostrady, o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej), ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń ww decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Rzeczoznawca majątkowy przy wycenie takich nieruchomości uwzględnia zatem w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast zgodnie z § 36 ust. 4 tego rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zarzuty skargi odnoszą się do pozbawienia wywłaszczanych z prawa do słusznego ich zdaniem odszkodowania, które ustalone zostało w oparciu o nieprawidłowo sporządzony operat szacunkowy. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Początkowo Trybunał prezentował stanowisko, że słuszne odszkodowanie winno mieć charakter ekwiwalentny do wartości wywłaszczonego dobra. Oznacza to, że powinno dawać właścicielowi możliwość odtworzenia rzeczy, którą utracił lub ujmując szerzej, takie które pozwoli wywłaszczonemu odtworzyć jego sytuację majątkową jaką miał przed wywłaszczeniem (por. orzeczenia: z dnia 8 maja 1990 r. sygn. akt K 1/90, OTK w 1990 r. poz. 2; z dnia 19 czerwca 1990 r. sygn. akt K 2/90, OTK w 1990 r. poz. 3 i powołane tam orzeczenia sprzed 1989 r.). W późniejszych orzeczeniach Trybunał zaprezentował stanowisko bardziej umiarkowane, zgodnie z którym odszkodowanie powinno być tylko w sposób racjonalny "związane" z wartością wywłaszczonej nieruchomości, co nie oznacza, że w każdym wypadku musi ono dokładnie odpowiadać tej wartości (por. wyrok z dnia 20 lipca 2004 r. sygn. akt SK 11/02). W związku z powyższym istotną kwestią w niniejszej sprawie jest wyjaśnienie zastosowania normy zawartej w przepisie art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, określającej zasady ustalania wysokości słusznego odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Wskazać przy tym należy, że szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne zawarte w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie mogą wyłączyć obowiązku zastosowania art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., gdyż przepisy te zawarte są w akcie wyższego rzędu - ustawie. W tej sytuacji należy przyjąć, iż § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia znajdzie zastosowanie przy ustaleniu wartości gruntów jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia gruntu pod drogi publiczne, będzie wyższa (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 marca 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 2476/12 i sygn. akt I SA/Wa 1926/12; http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Biorąc pod uwagę zasadę korzyści, konieczne jest zatem ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego. W przedmiotowej sprawie biegły wyjaśnił tę kwestię w operacie szacunkowym wskazując jednoznacznie, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Powyższe oznacza, że rzeczoznawca majątkowy uwzględniając zasadę korzyści zobligowany był do przyjęcia cen nieruchomości drogowych jako bazy porównania przy ustalaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. Jednakże, aby rzeczoznawca mógł przyjąć w niniejszej sprawie zasadę korzyści musiał dokonać analizy transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (odpowiadającą charakterowi części wycenianej nieruchomości przed wydaniem decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej ) oraz transakcji nieruchomościami nabywanymi na realizację inwestycji drogowych. Badanie rynku nieruchomości wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego ma wskazywać, który wariant wyceny będzie korzystniejszy i da wyższe odszkodowanie i to rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Powyższe kwestie zostały wyjaśnione przez rzeczoznawcę zarówno w operacie, jak i w wyjaśnieniach z dnia 8 grudnia 2013r., w których biegły wskazał również na odmienny sposób konstrukcji bazy nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne. Biegły wyceniając nieruchomość decyduje również o wyborze podejścia i metody szacowania. W rozpoznawanej operatu szacunkowego przez organy, wskazać należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Jeszcze raz podkreślić należy, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Stwierdzić należy, że biegły w operacie szacunkowym i w wyjaśnieniach z dnia 8 grudnia 2013r. uzasadnił przyjętą metodologię wyceny, a organy obu instancji zweryfikowały ją w sposób prawidłowy. Ponadto skarżący nie zakwestionowali prawidłowości operatu szacunkowego przed powołaną do oceny prawidłowości operatu szacunkowego organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - zgodnie z art. 157 ust. 3 u.g.n. Przedłożenie przeciwdowodu z ww opinii, mogłoby ewentualnie podważyć przydatność operatu, sporządzonego na zlecenie organu, jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Zatem jeżeli strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego to na poparcie swoich zarzutów powinna, zgodnie z treścią art. 157 u.g.n., przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować. W niniejszej sprawie skarżący przedstawili kontroperat sporządzony w dniu 20 stycznia 2014r. przez rzeczoznawcę majątkowego G. W., do którego organ II instancji ustosunkował się, prawidłowo zdaniem Sądu uznając, że nie może on stanowić podstawy do ustalenia w niniejszej sprawie odszkodowania z uwagi na zawarte w nim nieprawidłowości (brak wskazania dokładnego przeznaczenia przedmiotu wyceny w planie zagospodarowania przestrzennego, przyjęcie do określenia wartości przedmiotu wyceny transakcji nieruchomościami o skrajnie różnym przeznaczeniu tj. pod zabudowę usługową oraz pod drogi, brak dokonania analizy zasady korzyści i brak oszacowania składników roślinnych). Zdaniem Sądu postępowanie administracyjne w rozpoznawanej sprawie zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy prawa materialnego jak i procesowego zostały prawidłowo przez organy zinterpretowane. Nie można w żadnym razie mówić o naruszeniu art. 7, 8, 9, 11, 77 i 80 k.p.a. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.