I SA/Wa 3118/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Miron (spr.) Sędziowie: WSA Elżbieta Lenart WSA Mirosław Gdesz Protokolant starszy referent Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 października 2014 r. sprawy ze skargi P. S. i J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2013 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta W. z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołania P. S., uchyliło decyzję z dnia [...] nr [...] Zarządu [...] o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w [...] ul. [...], oznaczonej, jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] ha, opisanej w księdze wieczystej [...] w części pkt [...] ustalającej opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w wysokości: [...] zł, i w tej części ustaliło opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w wysokości: [...] zł; w pozostałej części utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy. Dnia [...] ustanowiono prawo użytkowania wieczystego nieruchomości o powierzchni [....] ha położonej w [...] przy ul. [...] na rzecz Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" do dnia 11 maja 2088 r. W skład opisanej wyżej nieruchomości wchodziła m.in. działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] położona w [...] przy ul. [...] o powierzchni [...] ha. Dnia [...] prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej działki nabyli P. i J. S. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, co wynika także z zapisów księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...]. W dniu [...] P. i J. S. złożyli wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w [...] przy ulicy [...]. Zarząd [...] jako organ I instancji ustalił, iż w dniu 13 października 2005 r. użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej przy ul. [...] była Międzyzakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa [...], której następcami prawnymi są P. i J. S. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i wykorzystywana na cele mieszkaniowe. W odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości nie toczy się postępowanie administracyjne mające na celu nabycie jej lub jej części pod inwestycje celu publicznego. Organ I instancji stwierdził, że w niniejszej sprawie wystąpiły wszystkie niezbędne warunki do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zgodnie z art. 4 ustawy o przekształceniu osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu przekształcenia. Organ I instancji wskazał, że opłata ta stanowi różnicę między prawem własności i prawem użytkowania wieczystego przekształcanej nieruchomości. Wartość praw określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, a na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] ustalono opłatę za przekształcenie w wysokości [...] zł. W dniu 25 września 2012 r. P. i J. S. złożyli wniosek o udzielenie bonifikaty od opłaty za przekształcenie wynikającej z uchwały Rady [...] oraz złożyli oświadczenie w trybie art. 75 § 2 k.p.a. w związku z art. 233 § 1 i 2 k.k., że nieruchomość przy ul. [...] jest wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe oraz pokryli koszty wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Jak wynika z powyższego według organu I instancji zostały spełnione przesłanki do udzielenia bonifikaty wynikającej z uchwały Rady [...] Nr XXX/945/2008 z dnia 8 maja 2008 r. w wysokości 83 %, co stanowi kwotę [...] zł. Na decyzję Zarządu [...] P. S. wniósł odwołanie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] jako organ II instancji ustaliło, iż od daty złożenia wniosku przez J. i P. S., tj. 3 sierpnia 2011 r. w rozpoznawanej sprawie stan prawny uległ istotnym zmianom w wyniku nowelizacji obowiązującej od 9 października 2011 r., dokonanej ustawą z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 187, poz. 1110). Stosownie do treści przepisu art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83), osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. A zatem obecnie przepis nie wymaga badania kwestii sposobu wykorzystywania nieruchomości, co do której prawo ma zostać przekształcone. Według organu II Instancji w świetle materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie, wnioskodawcy spełniają warunki dla przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Organ II instancji wskazał, iż przedmiotowe prawo użytkowania wieczystego powstało w wyniku zawarcia umowy z dnia [...] i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej. Małżonkowie S. nabyli prawo użytkowania wieczystego działki nr [...] w wyniku zawarcia umowy dnia [...]. Organ II instancji, zaznaczył, że dla potrzeb ustalenia odpłatności za przekształcenie został sporządzony dnia [...] operat szacunkowy oraz, że badając cechę jaką jest przeznaczenie nieruchomości, rzeczoznawca jest związany treścią art. 154 ust. 2 u.g.n. - w przypadku braku planu miejscowego ustala przeznaczenie nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rzeczoznawca w operacie sporządzonym dnia [...] zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Organ II instancji wskazał, że dla wycenianej nieruchomości nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr LXXXII/2746/2006 Rady Miasta [...] w dniu 10 października 2006 r. zmienionym uchwałą z dnia 7 października 2010 r., nr XCII/2689/2010 Rady [...] dla analizowanego obszaru przyjęto przeznaczenie M2.12 - tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Według organu II instancji nieruchomość, której dotyczy niniejsze postępowanie nie stanowi własności Skarbu Państwa, nie jest zabytkiem. Organ II instancji stwierdził, że w dniu wydania decyzji użytkowanie wieczyste trwa 24 lata 5 miesięcy 7 dni. Zatem bonifikata wynosi 84%. Organ II instancji orzekł, że wobec upływu kolejnego roku użytkowania wieczystego uległa zmianie wartość prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie z informacją rzeczoznawcy zawartą w piśmie z dnia 10 sierpnia 2013 r. wynosi [...] zł. Wartość rynkowa nieruchomości według wyceny zawartej w operacie z dnia [...] wynosi [...] zł oraz wynika z przeprowadzonych obliczeń: [...]. Organ II instancji odnosząc się do zarzutów odwołania wyjaśnił, że nieruchomości przyjęte do porównania są nieruchomościami podobnymi, tzn. porównywalnymi zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Innymi słowy da się wskazać ich cechy, które można pomiędzy sobą porównać. Mogą to być zarówno parametry, które są identyczne jak również w sposób znaczny się różniące. Dla potrzeb wyceny słowo "nieruchomości podobne" nie oznacza jedynie nieruchomości "identyczne" czy "zbliżone". Jeżeli przyjęto transakcje działkami o parametrach różniących się od nieruchomości wycenianej to zaistniałe różnice zostały skorygowane poprzez odpowiedni dobór cech stopnia ich nasilenia. Organ II instancji również wskazał, że rzeczoznawca na podstawie analizy rynku dokonuje statystycznych wyliczeń jak kształtuje się cena ze względu na preferencje nabywców dotyczące cech nieruchomości, tj. lokalizacji, wielkości działki, kształtu działki, położenia w rejonie, możliwości inwestycyjnych, uciążliwości i wielu innych cech. Zastosowana przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest, więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Organ II Instancji nie stwierdził podstaw do zakwestionowania sporządzonego dla potrzeb niniejszego postępowania operatu. Rzeczoznawca ustosunkował się do zarzutów strony w toku postępowania przed organem pierwszej instancji. Zarzuty zawarte w odwołaniu stanowią polemikę ze stanowiskiem rzeczoznawcy, osoby legitymującej się stosownymi uprawnieniami. Według organu II instancji odwołujący pomimo rozlicznej argumentacji nie dowiódł, iż wyceniana nieruchomość posiada inną wartość albowiem jedynym dowodem mógłby być inny operat, a taki nie został przedstawiony w sprawie. Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] została wniesiona przez P. S. i J. S. skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Skarżący zarzucili decyzji naruszenie przepisów prawa materialnego to jest: 1. art. 154 ust. 1, art. 1, 5, 3 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 3 i § 55 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pp. 8 i 9 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy spełnia wymogi określone w przedmiotowym rozporządzeniu podczas, gdy niewłaściwie określono i zastosowano przyrost cen jako [...] zł/m² - [...] zł/m² w przedstawionym toku obliczeń, kiedy ceny transakcyjne nieruchomości wybranych do porównań i obliczeń wartości rynkowej szacowanej nieruchomości mieszczą się w zakresie cen [...] zł/m² - [...] zł/m². 2. art. 154 ust. 1 i art. 1 53 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 3 i § 55 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pp. 8 i 9 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy spełnia wymogi określone w przedmiotowym rozporządzeniu podczas, gdy nie podano uzasadnienia dla wyboru nieruchomości najbardziej podobnych z podobnych, ani ich liczby wykorzystanej do porównań i obliczeń, w treści operatu i w toku obliczeń pominięto istotny fakt o położeniu szacowanej nieruchomości w obszarze ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. [...] w [....], ani nie uwzględnione tego w obliczeniach wartości szacowanej nieruchomości, stopień nasilenia cech rynkowych "sąsiedztwo i lokalizacja", Położenie i atrakcyjność" oceniono w operacie na podstawie wątpliwych technik z zastosowaniem własnych i nieokreślonych pojęć; 3. naruszenie przepisów postępowania t.j. art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że brak jest podstaw do kwestionowania sporządzonego dla potrzeb postępowania operatu, bezpodstawne i nielogiczne przyjęcie, że powołujący pomimo rozlicznej argumentacji nie dowiódł, iż wyceniana nieruchomość posiada inną wartość albowiem jedynym dowodem mógłby być inny operat a taki nie został przedstawiony w sprawie. W uzasadnieniu skarżący wskazał, że błędnie użyto wartość rozpiętości cen w procedurze postępowania przy zastosowaniu metody porównania parami, gdzie skorygowane ceny atrakcyjne i określenie poprawek wynikających z różnicy cen odnoszą się do nieruchomości wybranych do porównań, a więc najbardziej podobnych. Według skarżącego w toku obliczeń można wywnioskować, że użycie wyższego liczbowo przyrostu cen = [....] zł/m² zamiast niższego = [...] zł/m² zawyża skorygowane ceny transakcyjne, a co za tym idzie, wartość szacowanej nieruchomości, wyrażonej w zastosowanej metodzie jako średnia arytmetyczna cen skorygowanych nieruchomości porównawczych. Skarżący uzasadniając zarzuty skargi podkreślił, że pominięto istotny fakt o położeniu szacowanej nieruchomości w obszarze ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. [...] w [...], ani nie uwzględnione tego faktu w szacowaniu wartości, co ma wpływ na jej wartość oszacowaną w operacie. Skarżący nie zgodził się z twierdzeniami organu co do tego, że wyceniana nieruchomość jest podobna do przyjętych przez rzeczoznawcę, skoro nie zostały w sposób szczegółowy opisane przez biegłego takie cechy jak "poczucia bezpieczeństwa", "dobre sąsiedztwo-prestiż"', "zadbana okolica", "uciążliwości ruchu drogowego", ani w jaki sposób rzeczoznawca doszedł do swoich ocen, nie wskazał też, że mają tutaj zastosowanie jakieś wiadomości specjalne. Skarżący również nie zgodził się z twierdzeniem, że brak podstaw do zakwestionowania sporządzonego dla potrzeb postępowania operatu. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga jest zasadna i prowadzi do uchylenia zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji choć nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są słuszne. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2012 r., poz. 83, dalej jako "ustawa przekształceniowa"), jak też stosowane odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej: u.g.n.), oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm., dalej także: "rozporządzenie"). Ustalony przez organy stan faktyczny sprawy jest bezsporny. Niekwestionowaną bowiem okolicznością jest, że skarżący spełniają wymogi formalne uprawniające ich do odpłatnej konwersji prawa określone w art. 1 ust. 1 i 3 ustawy przekształceniowej, są bowiem następcami prawnymi podmiotu (Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]"), któremu w dniu 13 października 2005 r. przysługiwało prawo użytkowania wieczystego. Bezsporne jest również to, że w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności J. i P. S. zobowiązani są, zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy przekształceniowej, do uiszczenia z tego tytułu stosownej opłaty, która stanowi różnicę pomiędzy wartością gruntu jako przedmiotu prawa własności i wartością prawa użytkowania wieczystego, ustalanych na dzień przekształcenia. Nie jest kwestionowane także, że skarżącym przysługuje prawo do bonifikaty, której wysokość (procentowo) została prawidłowo ustalona, z uwzględnieniem czasu trwania prawa użytkowania wieczystego. Istotą sporu jest natomiast wysokość opłaty związanej z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Dla jej ustalenia organ dopuścił dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego, który określił wartość prawa użytkowania wieczystego oraz wartości rynkowej prawa własności i w oparciu o takie ustalenia określił należną opłatę na kwotę wskazaną w decyzji (przy uwzględnieniu bonifikaty). W tym zakresie Sąd uznał za trafny zarzut skarżącego, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a to art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a., w których ustawodawca nałożył na organ administracji obowiązek prawidłowego wyjaśnienia okoliczności sprawy przed wydaniem decyzji. Odnosząc zatem powyższy obowiązek do niniejszej sprawy wskazać należy, że organ zobligowany był do ustalenia wartości przysługującego uprawnionym prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności nieruchomości przy ulicy [...] w [...]. Jak trafnie wskazały organy administracji zastosowanie w tym zakresie, co do zasad wyceny nieruchomości, miały przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat taki został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R.D., a organy oceniły że jest brak jest podstaw do kwestionowania ww. wyceny. Z takim stanowiskiem, w realiach niniejszej sprawy, nie można się zgodzić, a to oznacza, że ww. stanowisko zostało wyrażone co najmniej przedwcześnie. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę stoi na stanowisku, że organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, jak też czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Takie stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych, w szczególności Naczelnego Sądu Administracyjnego (m.in. wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I OSK 1650/10, dostępne na: http://:orzeczenia.nsa.gov.pl.). Ze sporządzonego operatu wynika, że rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości metodą porównywania parami. Przy tej metodzie konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie tej, jak wynika z treści § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wbrew twierdzeniom skarżącego, ani organ administracji, ani tym bardziej Sąd administracyjny, oceniający legalność zaskarżonej decyzji nie mają możliwości skutecznego zakwestionowania opinii rzeczoznawcy majątkowego w części dotyczącej wyboru metody oszacowania wartości nieruchomości. Ustawodawca określił metody wyceny nieruchomości i wybór takiej metody zależy od rzeczoznawcy. W niniejszej sprawie biegły dodatkowo uzasadnił dokonany wybór brakiem wystarczającej ilości transakcji nieruchomości podobnych uniemożliwiający zastosowanie metody porównawczej: korygowania ceny średniej lub analizy statystycznej rynku. O ile sam wybór nieruchomości podobnych również należy do rzeczoznawcy, o tyle uzasadnienie takiego wyboru winno w sposób jasny i przejrzysty wynikać bądź z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, bądź z opinii rzeczoznawcy. Tylko bowiem wówczas spełniony będzie ustawowy nakaz prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do organów Państwa (art. 8 k.p.a.). Dodać przy tym należy, że uzasadnienie decyzji administracyjnej pełni przede wszystkim funkcję gwarancyjną, bo ma zabezpieczać poprawność działania organu. W orzecznictwie przyjmuje się także, że podobieństwo, a zatem to, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego brak jest możliwości kontroli poprawności zastosowania metody przyjętej wyceny (tak m.in. WSA w Gdańsku w sprawie I SA/Gd 135/12, Lex 1222995). Takich wyjaśnień nie zawiera uzasadnienie zaskarżonej decyzji. W art. 4 pkt 16 u.g.n. ustawodawca wprowadził definicję nieruchomości podobnej wskazując, iż należy przez nie rozumieć nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. A zatem obowiązkiem rzeczoznawcy było wskazanie cech, które uzasadniają przyjęcie, że nieruchomości przyjęte do porównania parami są podobne do nieruchomości wycenianej. Tymczasem pomimo podniesienia przez skarżącego, po zapoznaniu się z treścią operatu szacunkowego, szeregu zarzutów do tego dowodu organ w niewystarczający sposób ocenił ich zasadność. Wprawdzie doręczył zastrzeżenia skarżącego biegłemu, jednakże pismo rzeczoznawcy z dnia [....] (data wpływu 3 stycznia 2013 r.) będące ustosunkowaniem się do zarzutów nie stanowi wystarczającej odpowiedzi na wątpliwości P. S., jest ogólnikowe i lakoniczne. W pierwszej kolejności zwrócić natomiast należy uwagę, że zarówno w skardze jak i w odwołaniu skarżący zarzucił, iż rzeczoznawca nie uwzględnił, iż działka nr [...] położona jest w strefie ograniczonego użytkowania utworzonego przez Sejmik Województwa [...] uchwałą z dnia 20 czerwca 2011 r. nr 76/11 dla Portu Lotniczego im. [...] w [...]. Okoliczność ta znajduje potwierdzenie w treści załącznika Załącznik nr 6 do ww. uchwały. Do tej kwestii w żaden sposób nie odniósł się organ odwoławczy. Nie wynika ona również z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Tymczasem prawidłowo sporządzona opinia, która – jak zostało wyżej wskazane - winna zawierać szczegółowy opis nieruchomości wycenianej i tych, które były porównywane przez rzeczoznawcę dla ustalenia jej wartości i winna uwzględniać tę cechę, która – co nie powinno budzić wątpliwości - ma wpływ na wartość nieruchomości. Co więcej, z operatu szacunkowego nie wynika ażeby nieruchomości, które ostatecznie biegły ocenił jako "najbardziej podobne" do wycenianej położone były również w takim obszarze. Powyższe przemawia za tym, iż sprawa nie została należycie wyjaśniona albowiem nie ustalono czy wybrane przez rzeczoznawcę nieruchomości spełniają cechy opisane w art. 4 pkt 16 u.g.n. Powyższe uchybienie czyni również zasadnym zarzut nienależytego wyjaśnienia czy operat szacunkowy w części, w której wskazuje się na uciążliwości na terenie, na którym położona jest wyceniana działka odnosi się tylko do uciążliwości hałasu ulicznego, czy także do tych, które są związane z hałasem lotniczym. Trafny jest także zarzut skarżącego odnoszący się niewyjaśnienia przez organ odwoławczy prawidłowości operatu szacunkowego w części dotyczącej wskazania jako jednej z cech "uciążliwości ruchu drogowego" o tyle, o ile opis tej cechy został oparty na oględzinach nieruchomości, które miały miejsce dnia 3 listopada 2012 r., to jest w sobotę, a zatem w dniu wolnym od pracy, gdy ruch uliczny jest mniejszy, a nadto w okresie szczególnym albowiem tuż po święcie 1- go Listopada, które zawsze wiążą się z wyjazdem wielu mieszkańców [...], w tym również poza granice miasta. Pozostałe zarzuty skargi które również wiążą się z nienależytym wyjaśnieniem okoliczności sprawy należało natomiast potraktować jako pozostające bez wpływu na treść rozstrzygnięcia. Te okoliczności wskazują, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a., a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z tych też względów Sąd uznał za konieczne uchylenie zaskarżonej decyzji. Jednocześnie z uwagi na rodzaj stwierdzonych uchybień, które wiążą się z koniecznością co najmniej uzupełnienia opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz w związku z treścią art. 156 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Sąd uznał, że celowym jest uchylenie także decyzji organu pierwszej instancji. Przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w niezbędnym zakresie mogłoby prowadzić do naruszenia art. 138 § 2 k.p.a. oraz zasady dwuinstancyjności. Z opisanych wyżej względów Sąd uznał, że zaskarżoną decyzję jak i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji należy wyeliminować z obrotu prawnego jako wydane z naruszeniem przepisów postępowania: art. 7, 77 § 1, 107 § 3 k.p.a., które mogłoby mieć wpływ na wynik sprawy. Rozpoznając ponownie sprawę organ administracji zobowiązany będzie uwzględnić powyższe wskazania w tym przede wszystkim co do zakresu uzupełniającego stepowania wyjaśniającego. Jednocześnie Sąd zobligowany był do uchylenia całej decyzji (również w części niezaskarżonej), to jest odnoszącej się do przepłacenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i co podyktowane jest tym, że przedmiot postępowania w sprawie rozpoznanej zaskarżoną decyzją ma charakter niepodzielny. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wiąże się wszak z koniecznością wniesienia przez dotychczasowego użytkownika na rzecz dotychczasowego właściciela nieruchomości opłaty za przekształcenie i należy ją ustalić w decyzji o przekształceniu prawa (art. 4 ust. 2 ustawy przekształceniowej). Nie można tego zatem zrobić odrębnie w drodze decyzji uzupełniającej (tak m.in. NSA w wyrokach z 8 lipca 2009 r. sygn. akt I OSK 986/08, z 6 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 2000/12). Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 i 152 p.p.s.a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji .