I SA/Wa 3243/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska - Jaroszewicz Sędzia WSA Elżbieta Lenart Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi D.S.A. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Zaskarżoną do tut. decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej jako organ/SKO/Kolegium) działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i art. 127 § 2 w zw. z art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 – dalej kpa) oraz art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] nr [...] z dnia [...] lipca 2011 r. ustalającą D. S.A. w W. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2, położonej w W., przy ul. K. objętej Kw nr [...] spowodowanego jej podziałem (na działki nr [...]- [...] o pow. od ok. [...]m2 do średnio ok. [...] m2.) zatwierdzonym decyzją Prezydenta [...] nr [...] z dnia [...] stycznia 2009 r. Decyzja została wydana w oparciu o art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 518 – dalej jako ugn/ustawa). Na podstawie będącego podstawą decyzji operatu szacunkowego ustalono, że wartość nieruchomości na dzień 12 stycznia 2009 r., tj. przed podziałem, wynosiła [...] zł, a na dzień 28 stycznia 2009 r., tj. po dokonanym podziale – [...] zł. Wzrost wartości wyniósł [...] zł a opłatę ustalono przy zastosowaniu określonej w § 1 uchwały nr [...] Rady W. z dnia [...] stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) stawki procentowej w wysokości 30%. Zdaniem Kolegium operat szacunkowy został sporządzony w sposób rzetelny, zgodnie z obowiązującymi w tej mierze przepisami prawa, w tym z art. 154 ust. 1 ustawy. Wskazano, że do ustalenia wartości zastosowano podejście porównawcze - metodę porównywania parami. SKO podniosło, że jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych a Spółka z inicjatywą taką w niniejszej sprawie nie wystąpiła. Na powyższą decyzję D. S.A. w W. (dalej jako skarżąca/ Spółka) wniosła skargę do tut. Sądu. Zaskarżonej decyzji Spółka zarzuciła naruszenie przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie: 1) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 84 § 1 kpa poprzez naruszenie przez organ obowiązku zebrania materiału dowodowego w sposób wyczerpujący oraz obowiązku podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego i wszechstronnego wyjaśnienia sprawy, w szczególności wyjaśnienia wszystkich wątpliwości, co do prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby postępowania w przedmiotowej sprawie i naruszenie obowiązku załatwienia sprawy z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywatela, jak również poprzez niedokonanie przez organ oceny wiarygodności oraz przydatności dowodu z operatu szacunkowego rzeczoznawcy i oparcia rozstrzygnięcia na okolicznościach nieudowodnionych; 2) art. 107 § 3 kpa poprzez nieodniesienie się przez organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do materiału dowodowego przedłożonego przez skarżącą, tj. "Analizy jednostkowych cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych zlokalizowanych na terenie [...], dzielnicy [...], o ściśle określonych atrybutach, sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego A. R., co uniemożliwiało skarżącej zapoznanie się z przesłankami, którymi kierował się organ przy wydaniu zaskarżonej decyzji; 3) art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 6 i 7 kpa poprzez zastosowanie tego przepisu i utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji, pomimo istnienia podstaw do jej uchylenia oraz przekazania organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia, a w szczególności poprzez utrzymanie w mocy pkt 2 decyzji organu pierwszej instancji, pomimo iż rozstrzygnięcie w nim zawarte zostało wydane bez podstawy prawnej. Ponadto, zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie: 1) art. 152 ust. 1 i art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w zw. z § 4 ust. 1, 2 i 3 oraz § 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia poprzez błędne zastosowanie tych przepisów, tj. uznanie za prawidłowy, rzetelny i wykonany zgodnie z prawem operat szacunkowy sporządzony przez R. T. z dnia 23 maja 2011 r., pomimo, iż przyjęte przez rzeczoznawcę metody porównywania i ceny transakcyjne nieruchomości w rzeczywistości nie odnosiły się do nieruchomości faktycznie podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny; 2) art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez utrzymanie w obrocie prawnym decyzji organu pierwszej instancji ustalającej opłatę adiacencką w związku z podziałem nieruchomości i w konsekwencji uznanie przez organ, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła na skutek podziału, pomimo braku przesłanek do zastosowania ww. przepisu. Wskazując na powyższe Spółka wniosła o: 1) uchylenie w całości zaskarżonej decyzji SKO z dnia [...] stycznia 2012 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] lipca 2011 r.; 2) dopuszczenie w trybie art. 106 § 3 ppsa dowodu z dokumentu - oceny prawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego R. T. operatu szacunkowego z dnia 23 maja 2011 r. wykonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych oraz zasądzenie na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi Spółka podniosła, że organy a priori i bez odnoszenia się do poszczególnych dowodów zgromadzonych w sprawie przyjęły że podział przedmiotowej nieruchomości, dokonany decyzją Prezydenta [...] z dnia [...] stycznia 2009 r. skutkował zwiększeniem jej wartości. Zdaniem Spółki organ bezpodstawnie założył, że ,,co do zasady podział nieruchomości gruntowej skutkuje wzrostem jej wartości" gdyż jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 marca 2007 r., sygn. akt l OSK 729/06 "podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost jej wartości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony a nie założony". Skarżąca podniosła dalej, że operat szacunkowy ma walor podlegającej ocenie organu opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 kpa a więc organ administracji ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 kpa jego wartość dowodową. Zarzuciła, że organ w swoich ustaleniach oparł się tylko i wyłącznie na operacie szacunkowym z dnia 23 maja 2011 r. uznając, że został sporządzony prawidłowo a zaniechał podjęcia jakichkolwiek działań w celu wyjaśnienia istotnych wątpliwości, dotyczących poważnych nieścisłości i błędów w nim zawartych. Skarżąca w trybie art. 157 ust. 1 ustawy zwróciła się do Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia ww operatu szacunkowego i ocenę tę następnie złożyła do akt sądowoadministracyjnych wnosząc o dopuszczenie jej jako dowodu w sprawie w trybie art. 106 § 3 ppsa. W tym kontekście podniosła, że przedstawiona przez nią ocena ww Towarzystwa jest negatywna i wskazała, że zgodnie z art. 157 ust. 1a ustawy operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 ustawy. Niezależnie od powyższego Skarżąca sformułowała szereg własnych zarzutów pod adresem operatu sporządzonego na zlecenie organu I instancji. Zarzuciła np.: że stosownie do art. 153 ustawy i § 4 ust. 1 rozporządzenia rzeczoznawca powinien dokonać analizy cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej a więc nieruchomości składających się z pojedynczych działek podobnych pod względem powierzchni. Natomiast do wyceny nieruchomości po podziale (według skarżącej) rzeczoznawca winien przyjąć do analizy taką grupę transakcji, w których nieruchomości nie tylko mają powierzchnię zbliżoną do szacowanych działek powstałych po podziale, ale jednocześnie są nieruchomościami powstałymi na skutek podziału wielohektarowej powierzchni, z wszelką towarzyszącą temu podziałowi infrastrukturą; a w sprawie porównywano działki o skrajnie różnej powierzchni, rozproszone na rynku, bez jakichkolwiek dodatkowych informacji o tych nieruchomościach, co nie spełnia podstawowego kryterium, jakim jest podobieństwo do szacowanej nieruchomości po podziale. Zdaniem Spółki w przypadku wyraźnej różnicy w powierzchni działek rzeczoznawca celem wykazania podobieństwa winien w operacie zawrzeć dodatkowe rozważania, co do dopuszczalności przyjęcia ich podobieństwa tymczasem do porównania przyjęto działki o zasadniczo różnych powierzchniach równych: 6756 m2, 9880 m2, 21 073 m2 i 472 638 m2. Zarzucono także, że wielkość nieruchomości była jednym z zaledwie dwóch kryteriów, jakimi rzeczoznawca kierował się dokonując selekcji nieruchomości podobnych do objętej wyceną. Analogicznie do wyceny po podziale jako grunty o "zbliżonych powierzchniach" wybrano nieruchomości o powierzchni od 799 do 906 m2, a zatem (jak twierdzi Spółka) dwu lub trzykrotnie większe od działek wycenianych. Według spółki celem wyceny było ustalenie, czy i w jaki sposób zmieniła się wartość przedmiotowej nieruchomości na skutek dokonania jej podziału: jednej działki gruntu o dużej, ponad pięciohektarowej powierzchni, na wiele działek o mniejszych rozmiarach. Skarżąca zarzuciła jako nieprawidłowe przyjęcie przez organ do porównania jako nieruchomości podobnej do nieruchomości według jej stanu przed podziałem, nieruchomości wskazanej w punkcie 3 w tabeli na stronie 13 operatu, położonej przy ul. [..]., stanowiącej działki o numerach [...] do [...] w obrębie ewidencyjnym [...] gdyż ma ona powierzchnię o ponad połowę mniejszą od nieruchomości wycenianej i składa się aż z dwudziestu trzech działek gruntu. Za całkowicie niedopuszczalne Spółka uznała przyjęcie do porównania na tym etapie nieruchomości już podzielonej. W ocenie Skarżącej organ dopuścił się także naruszenia przepisu art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 6 i 7 kpa poprzez utrzymanie zaskarżonej decyzji w punkcie drugim, w którym organ pierwszej instancji zobowiązał stronę do wniesienia opłaty adiacenckiej i zakreślił jej termin na wniesienie tej opłaty podczas gdy art. 98a ustawy upoważnia organ administracji publicznej jedynie do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, nie stanowi natomiast podstawy do wyznaczenia terminu do jej zapłaty jak i obowiązku zapłaty odsetek za zwłokę. Według Spółki naruszono przez to art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej i art. 6 kpa. Wreszcie, Spółka zarzuciła, że wobec - wynikającego z treści analizy jednostkowych cen transakcyjnych, sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego A. R. - braku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej na lokalnym rynku, rzeczoznawca winien był rozszerzyć analizowany rynek, zgodnie z § 26 ust. 1 rozporządzenia. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie. Rozpoznając sprawę pierwszy raz Sąd oddalił wniosek Spółki o dopuszczenie jako dowodu w sprawie negatywnej oceny operatu szacunkowego, sporządzonej przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych w W. Uzasadniając powyższe Sąd podniósł, że w postępowaniu sądowym Sąd może dopuścić na wniosek strony jedynie dowód z dokumentów, natomiast przedłożona ocena jest dowodem, który ma charakter opinii biegłego (por. wyroki NSA z dnia 8 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 869/08 i z dnia 12 sierpnia 2010 r., sygn. akt I OSK 1378/09 - opubl. CBOSA) i ewentualnie ocenę taką należało złożyć na etapie postępowania administracyjnego. Jednocześnie Sąd wskazał, że negatywna ocena korporacji rzeczoznawców nie powoduje, że sporządzona na użytek niniejszej sprawy wycena nie mogła stanowić podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej, ponieważ utrata przez operat waloru opinii o wartości nieruchomości następuje dopiero z dniem wydania opinii a owa data wydania opinii jest datą późniejszą, niż data wydania zaskarżonej decyzji (art. 157 ust. 1a ustawy). Ostatecznie wyrokiem z dnia 17 października 2012r. zapadłym w sprawie I SA/Wa 538/12 tut. Sąd oddalił skargę D. SA w W.. W uzasadnieniu wyroku Sąd punkt po punkcie odniósł się do jej zarzutów i uznał, że sporządzony na użytek sprawy operat szacunkowy mógł stanowić dowód w sprawie. (vide obszerne uzasadnienie wyroku w sprawie I SA/Wa 538/12). W wyniku złożonej przez Spółkę skargi kasacyjnej Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie (dalej jako NSA) wyrokiem z dnia 16 września 2014r. sygn. akt I OSK 246/13 uchylił ww wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu tego wyroku NSA wskazał, że przy rozpoznawaniu sprawy doszło do naruszenia prawa procesowego, a mianowicie art. 106 § 3 i § 5 Ppsa w zw. z art. 244 § 2 kpc w zw. z art. 278 § 1 kpc w zw. z art. 133 § 1 Ppsa w zw. z art. 151 Ppsa w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa w zw. z art. 3 § 1 Ppsa oraz art. 133 § 1 Ppsa w zw. z art. 157 ust. 1a zd. 1 ugn w zw. z art. 106 § 3 Ppsa w zw. z art. 3 § 1 Ppsa w zw. z art. 151 Ppsa w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa poprzez błędne przyjęcie, że przedłożony przez Skarżącą dokument w postaci oceny operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydania zaskarżonej decyzji sporządzonej przez rzeczoznawców majątkowych stanowi dowód o charakterze opinii biegłego. Według Naczelnego Sądu Administracyjnego ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonywana w trybie art. 157 ust. 1 ugn wydawana jest przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w zakresie zleconych jej przez ustawę zadań publicznych, i pomimo, że do jej sporządzenia wymagane są wiadomości specjalne, to jednak nie może być utożsamiana z opinią biegłego (biegłych), gdyż negatywna ocena powoduje skutek w postaci utraty przez operat szacunkowy charakteru opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 ugn. Zdaniem NSA "skutek ten wskazuje zaś na działanie o charakterze władczym w zakresie zadań publicznych", a w konsekwencji, "ocenę dokonywaną w trybie art. 157 ugn można uznać za nietypowy akt administracyjny. Stanowi ona dowód tego, co zostało w niej urzędowo zaświadczone i jest dokumentem urzędowym". Jak dalej wskazał NSA, dopuszczenie takiego dowodu w postępowaniu przed wojewódzkim sądem administracyjnym znajduje oparcie w art. 106 § 3 ppsa. Zgodnie z tym przepisem Sąd może bowiem z urzędu lub na wniosek strony przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje uzasadnionego przedłużenia postępowania w sprawie. Przeprowadzenie przez sąd administracyjny uzupełniającego postępowania dowodowego z dokumentu będzie dopuszczalne w sytuacji, gdy wnioskowany (bądź dopuszczony z urzędu) dowód będzie pozostawał w związku z oceną legalności zaskarżonego aktu (por. wyrok NSA z 6 października 2005 r., nr 2, poz. 45) a z taką właśnie sytuacją, zdaniem NSA, mamy do czynienia w rozpatrywanej sprawie. NSA uznał także za niezasadne twierdzenie, że skoro negatywna ocena tego operatu została wydana w dacie późniejszej niż data zaskarżonej decyzji, to decyzja oparta na takim operacie wydana została zgodnie z prawem a także, że przedłożenie tej oceny w postępowaniu sądowym jest spóźnione. Ocenę pozostałych zgłoszonych w skardze kasacyjnej zarzutów dotyczących naruszenia w toku postępowania administracyjnego reguł rządzących postępowaniem dowodowym (art. 6, art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 84 § 1, a także art. 89 § 2 w zw. z art. 10 § 1 k.p.a.) oraz przepisów prawa materialnego (art. 157 ust. 1a zd. 1 u.g.n., art. 150 ust. 1 pkt 1, art. 152 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z § 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 1, 2 i 3 oraz § 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego a także art. 98a ust. 1 ugn) NSA uznał za przedwczesne. Ponownie rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Działając w oparciu o art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sąd administracyjny uznał, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Uwzględnienie skargi następuje bowiem tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej jako "ppsa"). Rozpoznając sprawę w ramach tak zakreślonej kognicji, Sąd nie dopatrzył się w działaniu organu administracji ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania, które uzasadniałyby uwzględnienie skargi. W pierwszej kolejności wymaga podkreślenia, że zgodnie z art. 190 ppsa Sąd, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Ocena prawna wyrażona w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego jest wiążąca w sprawie dla sądu pierwszej instancji zarówno wówczas, gdy dotyczy zastosowania przepisów prawa materialnego, jak również przepisów postępowania administracyjnego i postępowania sądowoadministracyjnego. Oznacza to, że tut. Sąd zobowiązany jest rozpoznać sprawę ponownie, stosując się do oceny prawnej zawartej w uzasadnieniu wyroku, bez względu na poglądy prawne wyrażone w orzeczeniach sądowych w innych sprawach. Ocena prawna to wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich stosowania w tej konkretnie rozpoznawanej sprawie, zaś wskazania, co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencje tej oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych. W konsekwencji należy uznać, iż związanie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w rozumieniu art. 190 ppsa, oznacza, iż nie może on formułować nowych ocen prawnych sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, a zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie. Uwzględniając zatem, że sporządzona i złożona na etapie postępowania sądowo-administracyjnego opinia Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych jest "dokumentem urzędowym" Sąd w trybie art. 106 § 3 ppsa dopuścił ją jako dowód w sprawie. W następnej kolejności Sąd dokonał oceny ww dowodu stosownie do art. 106 § 5 ppsa w zw. z art. 233 § 1 kpc. Wyrażona w tym ostatnim przepisie zasada swobodnej oceny dowodów determinowana jest wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego (orz. SN z 10 czerwca 1999 r., II UKN 685/98, LexPolonica nr 346095). Skład Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę nie miał żadnych wątpliwości co do tego, że złożona jako dowód w sprawie opinia Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych pomimo że jest "nietypowym aktem administracyjnym" podlega ocenie Sądu jak każdy inny dowód przeprowadzony w toku postępowania. Trzeba podkreślić, że przez moc dowodową rozumie się siłę przekonania, jaką uzyskał sąd wskutek przeprowadzenia określonych dowodów o istnieniu lub nieistnieniu faktu, którego on dotyczy. Każdorazowo ocena wiarygodności dowodu zależy od środka dowodowego a Sąd, oceniając jego wiarogodność, decyduje o tym, czy określony środek dowodowy, ze względu na jego indywidualne cechy i obiektywne okoliczności, zasługuje na wiarę, czy też nie (por. J. Klich-Rump, Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia sądowego w procesie cywilnym, s. 132 i n.). Nadto, jak się przyjmuje w orzecznictwie, nie ma podstaw do przyjęcia jakiejś formalnej hierarchii środków dowodowych z punktu widzenia ich wiarygodności i mocy w oderwaniu od konkretnego stanu faktycznego (por. np. orz. SN z 30 listopada 1973 r., III CRN 291/73, LexPolonica nr 325870, Biul. SN 1974, nr 1, poz. 3). Cechą charakterystyczną opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych jest jednak przewidziany przepisami rangi ustawowej skutek, jaki ona wywołuje (w sytuacji gdy jest negatywna – art. 157 ust. 1 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 518 – dalej jako ustawa/ugn).). Trzeba jednak niezwłocznie podkreślić, że organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych czyli (jak stanowi art. 4 pkt. 15 ugn) stowarzyszeń i związków stowarzyszeń zrzeszających osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego - jest w kraju ponad sto, a praktyka dowodzi, że do poszczególnych spraw strony jako dowody dołączają jednocześnie zarówno opinie pozytywne jak i negatywne o jednym i tym samym operacie szacunkowym. Nie do przyjęcia byłoby zatem stanowisko wskazujące na to, że opinia tego rodzaju - wbrew wszelkim zasadom procesowym (wyrażonym w kpc, kpk czy np. ppsa) nie podlegałaby ocenie i weryfikacji przez Sąd orzekający w sprawie. Brak możliwości dokonania w toku prowadzonego postępowania oceny ww opinii przez Sąd - w prostej linii prowadziłby do wniosku, że reguła zawarta w art. 157 ugn w zakresie, w jakim z pominięciem systemu norm prawa procesowego przekazuje stowarzyszeniom rzeczoznawców majątkowych ocenę dopuszczonego przez sąd (w postępowaniu cywilnym, karnym czy sądowo- administracyjnym) dowodu (tu w postaci operatu szacunkowego) pozostaje w sprzeczności z art. 175 ust. 1 i art. 176 ust. 1 Konstytucji RP. Wymiar sprawiedliwości w Rzeczypospolitej Polskiej sprawują Sąd Najwyższy, sądy powszechne, sądy administracyjne oraz sądy wojskowe. Nie sposób zatem przyjąć, że w zakresie, w jakim sądy orzekają w sprawach, gdzie jednym z dowodów jest operat szacunkowy (np. w sprawach dotyczących działu spadku, podziału spółki, likwidacji przedsiębiorstwa, podziału majątku wspólnego, w sprawach dotyczących odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości czy opłat adiacenckich, a także np. w sprawie karnej o doprowadzenie do niekorzystnego rozporządzenia mieniem w postaci nieruchomości) w razie złożenia przez stronę negatywnej opinii tego rodzaju organizacji zawodowej sądy orzekające byłyby pozbawione możliwości oceny we własnym zakresie zarówno operatu szacunkowego wykonanego w toku postępowania na zlecenie sądu (bądź organu administracji) jak i owej sporządzonej (co istotne) na zlecenie i koszt jednej ze stron opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Trzeba przy tym podkreślić, że art. 157 ugn, w tym w szczególności art. 157 ust. 1a ugn, i rola, jaką ustawodawca tymi przepisami przypisał stowarzyszeniom jednej grupy zawodowej, co oczywiste, nie mogą być utożsamiane z przewidzianą w art. 17 Konstytucji RP działalnością samorządu zawodowego "sprawującego pieczę nad należytym wykonywaniem zawodu w granicach interesu publicznego i dla jego ochrony". Pomijając w tym miejscu kwestię definicji zawodu zaufania publicznego i przynależności do niego rzeczoznawcy majątkowego - trzeba podkreślić, że samorządy zawodowe można tworzyć w drodze ustawy, a samorząd zawodowy rzeczoznawców majątkowych jak dotychczas nie postał. Każda "organizacja zawodowa" tej grupy zawodowej czyli każde stowarzyszenie (których w kraju jest ponad 100), działa indywidualnie i na własny rachunek, w oparciu o przepisy dotyczące stowarzyszeń a więc nie są one strukturalnie i hierarchicznie powiązane w sposób charakterystyczny dla samorządów zawodowych. Stąd i przypadki opinii pozytywnych jak i opinii negatywnych kilku "organizacji zawodowych" w stosunku do jednego operatu szacunkowego. Gdy chodzi o sporną opinię Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych, to w tym zakresie Sąd był również związany stanowiskiem NSA. W uzasadnieniu wyroku w sprawie o sygn. akt I OSK 246/13 Sąd ten wskazał mianowicie, że co prawda z treści art. 157 ugn nie wynika, w jakiej formie i w oparciu o jakie przesłanki organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych winna dokonać oceny prawidłowości sporządzonego operatu, to jednak "nie do zaakceptowania jest sytuacja, w której organizacja rzeczoznawców, wykonująca w tym zakresie zadania publiczne, oceny tej dokona w oparciu o bliżej nieokreślone kryteria, a zatem dowolnie". Powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2006 r., sygn. akt I OSK 913/05 (ONSAiWSA 2007 r. nr 2, poz. 46), NSA przyjął, że ocena operatu musi następować według takich samych zasad, jakie obowiązują przy jego sporządzeniu. A zasady te określa Rada Ministrów w rozporządzeniu w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydanym w wykonaniu upoważnienia zawartego w art. 159 ugn. Stąd też ocena prawidłowości sporządzonego operatu obejmować musi takie kwestie, jak: przyjęte sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i techniki wyceny, sposoby określenia wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia. Innymi słowy, (jak wskazał NSA) ocena prawidłowości dokonanych przez rzeczoznawców wycen stanowi formę ich weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami. (por. wyrok NSA z dnia 6 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 1022/06, CBOSA). Uwzględniając powyższe Sąd uznał, że złożona do akt opinia Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych nie spełnia kryteriów zastrzeżonych dla sporządzenia operatu szacunkowego o wartości nieruchomości. Rzeczona opinia zwiera bowiem kilka wewnętrznie sprzecznych i pozbawionych logiki zdań. Opinia ta nie wskazuje też jakichkolwiek podstaw prawnych poza ogólnym przywołaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie precyzuje zatem, na jakiej podstawie prawnej sformułowano zarzuty do operatu, będącego podstawą decyzji organu administracji. W opinii tej zarzucono mianowicie, że w operacie będącym podstawą zaskarżonej decyzji "źle określono cechy przedmiotu wyceny, nie uwzględniając jego możliwości inwestycyjnych w dacie przed podziałem", "dokonano niewłaściwego doboru nieruchomości porównawczych a oszacowanie wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło z błędem pięciokrotnie od niego wyższym". Dalej opinia wskazuje, że przedmiot wyceny była działka nr [...] (zabudowana) na terenie przeznaczonym w planie pod zabudowę jednorodzinną", a "prawidłowe określenie przedmiotu wyceny: to działka nr [...] (zabudowana) z pozwoleniem na budowę osiedla domów jednorodzinnych (parametry osiedla z pozwolenia na budowę)". Opiniujący zarzucił, że "właściciel wycenianej nieruchomości uzyskał pozwolenie na budowę osiedla składającego się z [...] domów o powierzchni użytkowej [...] m2 i [...] miejsc parkingowych, umożliwiające realizację inwestycji o wartości ponad [...] mln złotych" a tego nie uwzględniono w wycenie. Według opinii "sam fakt uzyskania pozwolenia na budowę powoduje wzrost wartości rynkowej. Źródła tego wzrostu: koszt projektu (projekt osiedla domów jednorodzinnych kosztował ok. 1,5 mln zł) i znaczne skrócenie okresu inwestycji (wydłużenie okresu obniża zysk z inwestycji o min. 5%/rok)." Dalej zespół opiniujący wskazał, że "Wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału, przy zachowaniu założeń przyjętych przez rzeczoznawcę i w oparciu o użyte przez niego ceny transakcyjne wynosi: A W = [...] zł czyli mieści się w przedziale [...]. Wynik ten oznacza, że tak naprawdę nie wiadomo czy wskutek podziału wartość nieruchomości wzrosła czy zmalała". Dokonana przez Sąd analiza ww opinii Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych prowadzi do wniosku, że według ww Towarzystwa wartość spornej nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę R. T. bez uwzględnienia faktu uzyskania pozwolenia na budowę [...] domów jednorodzinnych "jest pięciokrotnie zawyżona" gdy tymczasem wartość tej nieruchomości, jako że wydano dla niej pozwolenie na budowę - "powinna być wyższa" (co "wynika z ekonomii"), bo właściciel dodatkowo zainwestował w projekt budowlany a proces inwestycyjny ma większą szansę powodzenia. Jak wskazano, opinia ta nie precyzuje podstaw prawnych w zakresie wyrażonego w niej negatywnego stanowiska o operacie biegłego T.. Opinia ta niezasadnie, w ocenie Sądu, podaje, że rzeczoznawca przy wycenie nieruchomości przed podziałem winien był uwzględnić pozwolenie na budowę i koszty projektu budowlanego, niekonsekwentnie nie wskazuje natomiast, że ewentualny fakt pozwolenia na budowę [...] domów i koszty projektu rzeczoznawca winien uwzględnić wyceniając każdą z osobna z niemalże stu wydzielonych w wyniku podziału działek. Z obowiązujących przepisów wynika, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ugn). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. (art. 154 ust. 1 ugn). Ustawodawca pierwszoplanową rolę przypisał zatem przeznaczeniu nieruchomości w planie miejscowym a w jego braku – przeznaczeniem w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 ugn) nie wskazując jako okoliczności determinującej poziom wyceny na ewentualne pozwolenie na budowę, które jest zresztą prawem czasowym. Z pola widzenia nie można też tracić celu wyceny – tj. wyceny dokonywanej na potrzeby opłaty adiacenckiej spowodowanej wzrostem wartości nieruchomości wynikającym wyłącznie z samego podziału nieruchomości a nie możliwości i potencjału inwestycyjnego właściciela. Zarzucenie biegłemu błędu w sztuce polegającego na pominięciu zasad sporządzania wyceny nieruchomości czy też błędnym przyjęciu nieruchomości porównawczych winno wskazywać na obowiązujący przepis prawa, który rzeczoznawca pominął bądź niewłaściwie zastosował podczas sporządzania operatu szacunkowego. Zarzuty winny być konkretne i nade wszystko winny nadawać się do weryfikacji, w przeciwnym przypadku nie mogą być uwzględnione. Trzeba podkreślić, że zasady sporządzania operatów szacunkowych określających wartość rynkową nieruchomości zostały sformułowane przez ustawodawcę w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 518 – w tekście zamiennie jako "ustawa"/"ugn"), a doprecyzowują je przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 z 2004r. poz. 2109 ze zm. dalej jako rozporządzenie). Rzeczoznawcy zobowiązani są także do przestrzegania standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych PFSRzM (Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych) i not interpretacyjnych. W kontrolowanej sprawie rzeczoznawca szczegółowo opisał procedurę szacowania, oszacowanie wartości nieruchomości dla stanu przed podziałem i po podziale, wykonując obliczenia dla poszczególnych działek. Natomiast opinia Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych nie wskazuje na naruszenie przez rzeczoznawcę którejkolwiek z zasad wymienionych w przywołanych wyżej przepisach czy też ustalonych standardach, jest zatem wyabstrahowana od podstaw normatywnych, co skutkowało ostatecznie, iż została uznana przez Sąd nie tylko jako wewnętrznie sprzeczna ale i dowolna. Ponadto, jak wynika z art. 157 ust. 1 ugn w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania przez organy, organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych dokonuje prawidłowości sporządzenia oceny operatu poprzez wyznaczenie zespołu oceniającego w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych. Powyższe w ocenie Sądu wskazuje, że opinia taka winna być zarówno sporządzona jak i podpisana przez co najmniej dwie osoby legitymujące się uprawnieniami zawodowymi z zakresu szacowania nieruchomości. Tymczasem dołączona do akt sądowych opinia Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych została podpisana tylko przez jednego rzeczoznawcę - a zatem, w ocenie Sądu, nie tylko nie przedstawia istotnej wartości merytorycznej ale też nie spełnia minimum określonych ustawą wymogów formalnych a przez to jest nieważna. Z przyczyn merytorycznych i formalnych nie nastąpił zatem skutek określony w art. 157 ust. 1a zdanie pierwsze ugn, tzn. pomimo iż w stosunku do operatu szacunkowego została wydana ocena negatywna organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych to operat ten nie utracił charakteru opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 ugn. Wracając do zarzutów skargi należy podnieść, że zaskarżona decyzja została wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 cytowanej ustawy, mającym zastosowanie w sprawie, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Sąd wyraża pogląd, że w ramach toczącego się postępowania administracyjnego organ winien zbadać przedłożony przez biegłego operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, jak również czy jest on logiczny i zupełny, nadto czy jest spójny i wskazuje na przeprowadzony proces wyciągania wniosków. Takie stanowisko co do zakresu oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy, prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego od szeregu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 października 2011r. sygn. akt I OSK 1650/10). Okoliczność, że wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego nie oznacza, że działa on w sposób dowolny, gdyż w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko a ono podlega kontroli organu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. I OSK 852/07, por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2011r. sygn. akt I OSK 379/10). Innymi słowy, w postępowaniu administracyjnym nie można bezkrytycznie przyjmować żadnego dowodu, nawet jeżeli dowodem tym jest opinia wymagająca wiadomości specjalnych. Daleko idącym uproszczeniem jest zatem twierdzenie, że tylko kontroperat bądź opinia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych mogą skutecznie zakwestionować sporządzony na zlecenie organu operat, bo organ winien ocenić operat we własnym zakresie tak jak każdy inny dowód w sprawie w tym w szczególności każdy inny dowód z opinii biegłego czyli dowód wymagający wiadomości specjalnych. Tym niemniej, jak wynika z akt sprawy, pomimo wskazania na konieczność złożenia kontr-operatu, organ dokonał we własnym zakresie oceny operatu biegłego T.. Wynika to wprost z uzasadnienia zaskarżonej decyzji (str.5-7), niezasadne były zatem zarzuty skargi wskazujące na brak oceny operatu czy też brak wnikliwej oceny tegoż operatu. W operacie tym rzeczoznawca wskazał na jego odstawy prawne i powołał się na przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (k. 9 operatu); szczegółowo opisał procedurę szacowania, oszacowanie wartości nieruchomości dla stanu przed podziałem i po podziale, wykonując obliczenia dla poszczególnych działek. Określając wartość przedmiotowej nieruchomości biegły wybrał podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W § 4 ust. 1 ww rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Zgodnie z przepisami do porównania winny być przyjęte transakcje zbliżone terminem do daty orzekania, a uwidocznione w operacie transakcje z 2009r i z 2010r. mieszczą się w granicach dopuszczalnego okresu porównawczego poprzedzającego wydanie decyzji. Jak wynika bowiem z art. 98a ust. 1 zd 4 ugn "wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej" natomiast "stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (art. 98a ust. 1 zd 5 ugn). Biegły jednoznacznie wskazał, że wyceny dokonał na 28 kwietnia 2011r. a według stanu nieruchomości z 12 stycznia 2009r. i 28 stycznia 2009r. Istotny jest bowiem stan nieruchomości przed dokonaniem podziału i bezpośrednio po nim ( w dacie ostateczności decyzji zatwierdzającej podział) i ceny transakcji nieruchomości podobnych w dacie dokonywania wyceny. Wg przepisów ustawy wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem nie ma związku z zaangażowaniem środków publicznych w rozwój infrastruktury technicznej nieruchomości (art. 144 ugn) czy zmianą przeznaczenia tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (por. art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. z 2012r., poz. 647 ze zm.). Ww wzrost wartości nieruchomości nie ma też związku z wydaniem pozwolenia na budowę. Może on być tylko wynikiem rozdrobnienia jednej (dużej - jak w tym przypadku ) działki na kilka (czy kilkadziesiąt) mniejszych działek – bardziej atrakcyjnych i pożądanych ze względu na popyt występujący na danym rynku obrotu nieruchomościami. Zmiana, jaka się dokonuje - następuje w zakresie powierzchni i położenia wydzielonych w wyniku podziału działek ewidencyjnych. Po podziale otrzymują one nowy kształt, parametry, powierzchnię i oznaczenie i mogą być przedmiotem czynności prawych a więc przedmiotem obrotu. W ten sposób w wyniku podziału jednej dużej działki na kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt (jak w sprawie niniejszej) mniejszych działek – poprzez wyodrębnienie zdolnych do obrotu prawnego atrakcyjnych i podatnych na popyt działek – rośnie wartość tej samej co poprzednio nieruchomości w znaczeniu cywilistycznym ale przygotowanej w wyniku podziału ewidencyjnego do jej podziału w znaczeniu prawnym (cywilistycznym). Gdy chodzi o sformułowane w skardze zarzuty dotyczące nieprawidłowo dobranych do porównania nieruchomości podobnych w szczególności gdy chodzi o powierzchnię, to – nawiązując do złożonej przez samą skarżącą opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych – zarzuty te nie zostały w niej potwierdzone. Opinia Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych (pomijając, że nie wywołuje skutków prawnych) w żadnej mierze nie wskazuje aby powierzchnie nieruchomości przyjętych do porównania nie odpowiadały przepisom prawa czy obowiązującym standardom. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt. 16 ugn). W tym kontekście należy podkreślić, że termin "nieruchomość podobna" nie oznacza nieruchomości identycznej z nieruchomością wycenianą a korekta cech nieruchomości przyjętych do porównania polega na uwzględnieniu współczynników korygujących, które biegły zastosował przy szacowaniu, a ich odzwierciedlenie zawiera np. tabela na str. 14 operatu, gdzie powierzchnia działki (U6) - tak jak i inne cechy - została odpowiednio zmodyfikowana. To samo dotyczy wyceny działek po podziale (k. 17 operatu). W konsekwencji Sąd uznał, że zaskarżona decyzja została oparta na prawidłowej wycenie nieruchomości – dokonanej w oparciu o przepisy prawa i przy zastosowaniu opisanej w ustawie i rozporządzeniu metody szacowania. Rację ma Skarżąca, że w postępowaniu określającym wysokość opłaty adiacenckiej nie można z góry przyjąć założenia, że sam fakt podziału nieruchomości spowodował automatycznie wzrost jej wartości. Podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost jej wartości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony. Nie sposób jednak pominąć, że sam ustawodawca niejako z góry założył, że wartość nieruchomości może wzrosnąć np. w wyniku jej podziału czy doprowadzenia do niej mediów bądź też zmiany jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Trzeba podkreślić, że Spółka podzieliła kilkuhektarową nieruchomość na niemalże [...] działek pod regularne osiedle mieszkaniowe. W żadnej sprawie nie można stosować zasady automatyzmu, jednak w kontrolowanej sprawie wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem w ocenie Sądu został wykazany a zatem opłata została ustalona w sposób prawidłowy. Niezrozumiały w ocenie Sądu jest przy tym zarzut, że dokonując wyceny wartości poszczególnych działek po podziale biegły winien przyjąć do porównania tylko transakcje nieruchomościami powstałymi z innych wielohektarowych nieruchomości. Spółka nie wskazała podstawy prawnej dla takiego twierdzenia, a Sąd poglądu tego, jako nie wynikającego z jakichkolwiek normatywnie określonych zasad, nie podziela. Zarzuty skargi koncentrowały się ponadto na przepisach prawa procesowego (art. 6, 7, 77 § 1, 80, 84 § 1, czy 107 § 3 bądź 138 § 1 pkt. 1 kpa). Zarzuty te zostały sformułowane ogólnikowo. Zarzucono np., że organ nie wypowiedział się do wszystkich zarzutów oraz że nie dokonał oceny operatu szacunkowego. Ten ostatni zarzut w ocenie Sądu nie znajduje uzasadnienia, albowiem nieuwzględnienie zarzutów odwołania nie może być utożsamiane z ich nierozpoznaniem. Nie sposób też przyjąć, aby organ orzekający w sprawie analizował szczegółowo każdy prywatny dokument czy opinię sporządzoną na prywatne zlecenie strony skoro ramy postępowania, w tym postępowania dowodowego określają przepisy kpa. Odnosząc się jednak do zarzutów skargi można jedynie wskazać, że dołączona do akt "Analiza (...)" z 18 stycznia 2012r. wskazuje, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje mieszkaniowe o powierzchni kilku hektarów wahały się w spornym okresie czasu od 170 do 2422 zł/mkw, co w przypadku uwzględniania żądań skarżącej i jej twierdzeń odnośnie do nieadekwatności zasięgu zastosowanego przez biegłego rynku prowadziłoby w prostej linii do konkluzji, że rzeczoznawca zamiast zastosować ceny transakcyjne mające miejsce w dzielnicy [...] winien rozszerzyć rynek na regionalny (całej W.) i przyjąć ceny transakcyjne wyższe niż te, które ostatecznie zastosował (czyli pomiędzy 300 a 400 zł za mkw). Spowodowałoby to istotny wzrost wartości nieruchomości w stosunku do tej przyjętej jako podstawa decyzji. Niewątpliwie rozszerzenie badania rynku z lokalnego jak uczynił to biegły, na rynek całej aglomeracji [...], jak domaga się tego Spółka, musiałoby skutkować przyjęciem z tego ostatniego rynku do porównania transakcji także wg stanu nieruchomości po podziale. Co spowodowałoby z kolei wzrost wartości nieruchomości powstałej(łych) w wyniku podziału. Charakterystyczne jest przy tym ww stanowisko zarówno Spółki jak i owej opinii dołączonej przez nią do akt. Spółka domaga się bowiem uwzględnienia do wyceny według stanu przed podziałem tak faktu zainwestowania przez nią w projekt budowlany jak i procedurę dotyczącą uzyskania pozwolenia na budowę oraz rozszerzenia badania cen transakcyjnych na cały rynek nieruchomości warszawskich. Tych samych parametrów nieruchomości Skarżąca już nie uwzględnia przy wycenie nieruchomości powstałych w wyniku podziału, co jako niekonsekwentne i nie poparte przepisami prawa, nie znajduje aprobaty tut. Sądu. Oczywiste jest przy tym, że przy tak sformułowanych zarzutach to organ winien był odnieść się do nich w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Uchybienia w zakresie sformułowania motywów decyzji II instancji tj. naruszenie art. 107 § 3 kpa nie miały jednak wpływu na wynik sprawy. Sąd nie podzielił także zarzutów skargi w zakresie dotyczącym rażącego naruszenia przez organ odwoławczy przepisów art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 6 i 7 kpa. W ocenie Sądu z treści decyzji organu I instancji z dnia 25 lipca 2011 r. wynika, że pkt 2 decyzji zawiera się w stwierdzeniu: - zobowiązać D. S.A. do wniesienia opłaty w wysokości [...] zł (słownie...). Natomiast poniżej umieszczone stwierdzenia dotyczące tego: w jakim terminie należy wnieść opłatę i w jaki sposób, w jakim okresie podlega ona waloryzacji, jakie przepisy mają zastosowanie do skutków opóźnienia i zwłoki w zapłacie tej opłaty, stanowią informację skierowaną do adresata decyzji. Zatem tej części informacyjnej decyzji pierwszoinstancyjnej nie mogła dotyczyć osnowa decyzji odwoławczej. Uwzględniając powyższe, na podstawie art. 151 ppsa Sąd orzekł, jak w sentencji wyroku.