I SA/Wa 3265/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędziowie: WSA Bożena Marciniak WSA Tomasz Wykowski (spr.) Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 lipca 2014 r. sprawy ze skargi K. U. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżącego K. U. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. I SA/Wa 3265/13 U Z A S A D N I E N I E I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] listopada 2013 r. nr [...] (dalej "zaskarżoną decyzją") Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (dalej "Minister"), po rozpatrzeniu odwołania K. U. (dalej "skarżącego") od decyzji Wojewody [...] (dalej "Wojewody") z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...], orzekającej o ustaleniu na rzecz skarżącego odszkodowania z tytułu przejęcia przez Skarb Państwa własności nieruchomości, objętej zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej, utrzymał decyzję Wojewody w mocy. II. Zaskarżona decyzja Ministra zapadła w następującym stanie faktycznym: 1. Decyzją Wojewody [...] (dalej "Wojewody") z dnia [...] października 2011 r., nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nieruchomość położona w gminie N., obręb [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha (dalej "przejęta nieruchomość", "nieruchomość"), została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] odcinek [...] – [...] – [...]. Powyższa decyzja została zmieniona w części decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] maja 2012r., znak: [...]. 2. Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. Wojewoda orzekł o ustaleniu na rzecz skarżącego odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna. 3. Skarżący wniósł do Ministra odwołanie od decyzji Wojewody, zarzucając organowi I instancji rozstrzygnięcie sprawy bez wszechstronnej oceny materiału dowodowego zebranego w sprawie, w tym w szczególności brak wszechstronnej oceny operatu szacunkowego sporządzonego dla wyceny przedmiotowej nieruchomości. Do odwołania skarżący załączył operat szacunkowy, sporządzony w dniu 25 października 2012r. przez rzeczoznawcę majątkowego [...]. III. Rozpatrzywszy zaskarżoną obecnie decyzją z dnia [...] listopada 2013 r. odwołanie skarżącego od decyzji Wojewody z dnia [...] listopada 2012 r., Minister utrzymał tę decyzję w mocy. Uzasadniając zaskarżoną obecnie decyzję, Minister wskazał w szczególności, co następuje: 1. Podstawę dla ustalenia w niniejszej sprawie wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa przedmiotowej nieruchomości na własność Skarbu Państwa stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody w dniu 18 czerwca 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego [...], którego aktualność została potwierdzona klauzulą z dnia 18 września 2013 r. 2. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w obrębie [...], gminie N., powiecie [...], bezpośrednio przy projektowanej obwodnicy [...], wśród upraw polowych. Przedmiotowe działki uprawiane były rolniczo, na działce nr [...] znajdował się [...], na działkach nr [...] oraz nr [...] znajdowały się [...], natomiast na działce nr [...] znajdował się [...] ([...] m. kw.) oraz [...] ([...] m. kw.). Zgodnie z działem III księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...], przedmiotowa nieruchomość obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym w postaci dożywotniej służebności osobistej na rzecz J. U. Ww. ograniczone prawo rzeczowe nie dotyczy jednakże wycenianych działek. 3. Na dzień wydania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy N., zatwierdzony uchwałą nr [...] z dnia [...] czerwca 1998 r. (Dz. U. Woj. [...] Nr [...] poz. [...]) ze zmianami wprowadzonymi uchwałą nr [...] z dnia [...] stycznia 2004 r., ogłoszoną w Dz. U. Nr [...] poz. [...]. Zgodnie z ww. dokumentem planistycznym działki nr [...] i [...] przeznaczone były pod obsługę komunikacyjną KS - parkingi lub stacje paliw, działka nr [...] przeznaczona była pod planowaną drogę ekspresową [...], natomiast działka nr [...] przeznaczona była pod uprawy polowe i zieleń izolacyjną. 4. Przeprowadzając wycenę działek nr [...] i [...], przeznaczonych w dokumencie planistycznym pod tereny urządzeń obsługi komunikacyjnej KS - parkingi lub stacje paliw, rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. W związku z czym wartość tych działek została oszacowana zgodnie z § 36 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego według jej aktualnego sposobu użytkowania, o którym mowa wart. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyceniając działki nr [...] i [...], rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Na str. 14 i 15 operatu szacunkowego biegły zestawił w tabeli zbiór nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod wszelkiego rodzaju usługi ze szczególnym uwzględnieniem możliwości realizacji stacji paliw. Średnia cena za 1 m. kw. takich nieruchomości wynosi [...] zł. Szacując wartość rynkową działek nr [...] i [...] autor operatu szacunkowego określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz przyznał im odpowiednie wagi. Cechy te rzeczoznawca majątkowy uporządkował następująco: położenie i otoczenie nieruchomości - waga 90%, dostęp do infrastruktury technicznej głównie drogowej - waga 10%. 5. Przeprowadzając wycenę działki nr [...], przeznaczonej w dokumencie planistycznym pod planowaną drogę ekspresową [...], rzeczoznawca majątkowy ustalił, w wyniku analizy rynku w obrocie rynkowym istnieje wystarczająca liczba transakcji nieruchomościami drogowymi. W związku z czym zastosował metody wyceny zawarte w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przyjmując do porównania z nieruchomością szacowaną nieruchomości przeznaczone pod drogę, podobne do nieruchomości wycenianej. 6. W ocenie rzeczoznawcy przeznaczenie w dokumencie planistycznym działki nr [...] pod zieleń izolacyjną oraz uprawy polowe bez prawa zabudowy powoduje, iż dla działek tych cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości. Wycena tych działek została przeprowadzona zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego według jej alternatywnego sposobu użytkowania, o którym mowa wart. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 7. Wyceniając działki nr [...] i [...], rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Szacując wartość rynkową tych działek autor operatu szacunkowego określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz przyznał im odpowiednie wagi. Cechy te rzeczoznawca majątkowy uporządkował następująco: położenie nieruchomości - waga 30%, otoczenie nieruchomości - waga 70%. Szacując wartość działki nr [...], przeznaczonej pod zieleń izolacyjną oraz uprawy polowe bez prawa zabudowy i działkę nr [...], przeznaczoną pod drogę ekspresową, przeanalizował transakcje gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne - drogę ekspresową, w tym obwodnicę [...]. Na str. 17 i 18 operatu szacunkowego biegły zestawił nieruchomości przyjęte do porównania wskazując, iż średnia cena za 1 m 2 takich nieruchomości wynosi [...] zł. 8. Ostatecznie wartość rynkową gruntu oznaczonego jako działki nr [...] i [...],[...] i [...] biegły obliczył na łączną kwotę [...] zł. 9. Wartość znajdujących się na nieruchomości składników roślinnych określono w podejściu kosztowym, według art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość tę wyliczono na podstawie cennika "Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich" opracowany przez Krzysztofa Zmarlickiego Warszawa 2011 r. Ostatecznie wartość [...] i [...] znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł. 10. W ocenie organu odwoławczego w niniejszej sprawie w sposób prawidłowy dokonano oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. 11. Podkreślenia wymaga, że dobór nieruchomości porównawczych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegająca na wycenie nieruchomości wymaga, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007r., sygn. akt: l SA/Wa 873/07, niepubl.). Skoro zatem rzeczoznawca majątkowy uznał, iż na badanym rynku przyjęte do porównań nieruchomości najbardziej spełniają wymóg podobieństwa do nieruchomości wycenianej, to brak jest podstaw do podważenia powyższych ustaleń biegłego. 12. Odnosząc się do operatu szacunkowego przedstawionego przez stronę, sporządzonym w dniu 25 października 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego [...], należy wskazać, że nie został on sporządzony poprawnie. Zaznaczenia także wymaga, że operat ten został sporządzony dla działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], czyli także dla działek nie będących przedmiotem niniejszego postępowania odszkodowawczego. Zauważyć należy, że wycena sporządzona dla potrzeb ustalenia odszkodowania za odjęte prawo własności do nieruchomości przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej, stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r., powinna uwzględniać jej stan na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Natomiast operat szacunkowy przedłożony przez stronę tego stanu nie uwzględnia. Rzeczoznawca majątkowy bowiem nie wziął pod uwagę różnego przeznaczenia wycenianej nieruchomości, lecz do porównań przyjął wyłącznie nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, gdyż jak twierdzi nieruchomość wyceniana była także zajęta przez drogę publiczną. Ponadto brak jest oszacowania w przedłożonym opracowaniu nasadzeń znajdujących się na gruncie. Powyższe powoduje, że operat szacunkowy przedstawiony przez odwołującego się nie może stanowić dowodu, że opisana w nim nieruchomość ma określoną w nim wartość. IV. Skarżący wniósł do Sądu skargę na decyzję Ministra, podnosząc zarzuty naruszenia przez Ministra przepisów: art.130 ust.2 oraz art.134 ust.3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art.12 ust.4a w związku z art.18 ust.1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, § 36 ust.1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, art.7, art.77 § 1 i art.107 § 3 k.p.a. Uzasadniając zarzuty skargi, podniósł że wysokość odszkodowania została w niniejszej sprawie ustalona w sposób wadliwy (została zaniżona), a organ odwoławczy bezpodstawnie odmówił wiarygodności operatowi szacunkowemu przedłożonemu przez skarżącego. V. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: VI. Sąd rozpoznał skargę na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1§1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. z dnia 20 września 2002 r., Nr 153, poz.1269 z późn.zm.). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3§2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz.1270 z późn.zm. – zwanej dalej "p.p.s.a."). Skargę należało uwzględnić, albowiem zaskarżona decyzja odwoławcza Ministra wydana została z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, tj. art.7 i 77 § 1 k.p.a., które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z tej racji zaskarżoną decyzję Ministra należało wyeliminować z obrotu prawnego. VII. Kontrola legalności zaskarżonej decyzji Ministra prowadzi do następujących wniosków: Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, zakończonego zaskarżoną decyzją Ministra było ustalenie na rzecz byłego właściciela odszkodowania z tytułu przejścia na własność Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, będącego wynikiem objęcia tej nieruchomości decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaną na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Zgodnie z art. 12 ust.1 i 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś linie rozgraniczające teren ustalone w omawianej decyzji stanowią linie podziału nieruchomości. Tak określona nieruchomość, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej staje się ostateczna, przechodzi na własność Skarbu Państwa albo właściwej jednostki samorządu terytorialnego (art. 12 ust. 4 ustawy). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art.12 ust.4a ustawy). Zgodnie z art.15 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity z 2000 r., poz. Nr 78, poz. 1071 z późn. zm.), dalej "k.p.a.") postępowanie administracyjne jest dwuinstancyjne. Przepis ten stanowi ustawowy wyraz konstytucyjnej zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Przypomnieć bowiem należy, że w myśl art. 78 zd. 1 Konstytucji RP, każda ze stron ma prawo do zaskarżenia orzeczeń i decyzji wydanych w pierwszej instancji. Dwukrotne rozpoznanie sprawy oznacza obowiązek przeprowadzenia dwukrotnie postępowania wyjaśniającego. Przedmiotem postępowania odwoławczego nie jest kontrola decyzji organu pierwszej instancji, lecz ponowne i całościowe rozpoznanie sprawy administracyjnej. Zgodnie z zasadą dwuinstancyjności, organ odwoławczy obowiązany jest ponownie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę rozstrzygniętą decyzją organu I instancji, z zastrzeżeniem rozwiązania przyjętego w art. 138 § 2 k.p.a. (w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 3 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2011 r. Nr 6, poz. 18). Organ odwoławczy nie może zatem ograniczyć się tylko do kontroli decyzji organu I instancji, a obowiązany jest ponownie rozstrzygnąć sprawę. Istota administracyjnego toku instancji polega bowiem na dwukrotnym rozstrzygnięciu tej samej sprawy (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 marca 1996 r., sygn. akt: SAM/r 1996/95, ONSA 1997, Nr 1, poz. 35). Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 listopada 1992 r., sygn. akt: V SA 721/92, (ONSA 1992, Nr 3-4, poz. 95), do uznania, że zasada dwuinstancyjności postępowania została zrealizowana, nie wystarcza stwierdzenie, że w sprawie zapadły dwa rozstrzygnięcia dwóch organów różnych stopni. Konieczne jest też, by rozstrzygnięcia te zostały poprzedzone przeprowadzeniem przez każdy z organów, który wydał decyzję, postępowania umożliwiającego osiągnięcie celów, dla których postępowanie to jest prowadzone. Inną konsekwencją dwuinstancyjnego charakteru postępowania administracyjnego jest to, że organ odwoławczy rozpatruje sprawę ponownie i merytorycznie w jej całokształcie. Oznacza to, że ma on obowiązek rozpatrzyć wszystkie żądania strony i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swojej decyzji (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 sierpnia 1987 r., sygn. akt: IV SA 385/87, por. także B. Adamiak (w:) B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, wyd. C.H. Beck, 2012 r. System Informacji Prawnej Legalis). W ocenie Sądu postępowanie wyjaśniające, przeprowadzone przez Ministra w postępowaniu odwoławczym, zostało przeprowadzone z naruszeniem obowiązków wynikających z art.7 i 77 § 1 k.p.a. Powyższe uchybienie jest wynikiem dokonania przez organ odwoławczy niedostatecznie wyczerpującej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego, przedłożonego wraz z odwołaniem przez skarżącego (tj. operatu sporządzonego w dniu 25 października 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego [...]). Podkreślenia wymaga, że w stanowiącym podstawę orzeczeń organów obu instancji operacie wykonanym na zlecenie organu (operat sporządzony w dniu 18 czerwca 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego [...]) wartość nieruchomości ustalono na [...] zł, na którą to kwotę złożyła się suma wartości prawa własności gruntu w kwocie [...] zł oraz wartość składników roślinnych ([...]) w kwocie [...] zł. W świetle ustaleń rzeczoznawcy: - wartość działek nr [...] i [...] (przeznaczenie w planie: obsługa komunikacyjna, parkingi, stacje paliw) o powierzchni ogółem [...] metrów kwadratowych wyniosła [...] złotych ([...] m.kw. x [...] zł/m.kw.), - wartość działek nr [...] i [...] (przeznaczenie w planie: planowana droga ekspresowa [...]/ działka nr [...] o powierzchni [...] m.kw. oraz zieleń izolacyjna ZI i uprawy polowe RP – bez prawa zabudowy – działka nr [...] o powierzchni [...] m.kw.) o powierzchni ogółem [...] m.kw. wyniosła [...] złote ([...] m.kw. x [...] zł/m.kw.). W operacie szacunkowym, sporządzonym na zlecenie skarżącego wartość jednego m. kw. wszystkich wycenianych nieruchomości określono natomiast na [...] złote. Oznacza to, że wartość ta została oszacowana na istotnie wyższą, aniżeli wartość ustalona na zlecenie organu (w odniesieniu do dwóch działek – [...] zł/ m.kw., w odniesieniu do dwóch pozostałych – [...] zł/m.kw.). Przyjąć należy, że gdy strona postępowania administracyjnego, w którym na zlecenie organu sporządzono operat z wyceny nieruchomości, stanowiący podstawę rozstrzygnięcia przez ten organ sprawy administracyjnej, przedkłada jako kontrdowód operat sporządzony na jej zlecenie, to obowiązkiem organu jest wnikliwa ocena jego wiarygodności w ramach nakazanego w art.77 § 1 k.p.a. wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego sprawy. Wprawdzie organ orzekający w postępowaniu odwoławczym dokonał oceny wiarygodności wskazanego wyżej dowodu, kwestionując tę wiarygodność i wskazując na prowadzące do takiego wniosku przesłanki, niemniej w ocenie Sądu sformułowane w tym zakresie oceny nie zostały oparte o dostatecznie wnikliwą analizę rozpatrywanego zagadnienia. Nie można zatem ocenie Sądu przyjąć, że materiał dowodowy sprawy został wyczerpująco rozpatrzony przez organ odwoławczy, stosownie do wymagań przywołanego wyżej art.77 § 1 k.p.a., a w konsekwencji powyższego, że stan faktyczny sprawy został wyjaśniony stosownie do wymagań określonych w art.7 k.p.a. W pierwszej kolejności podkreślić należy, że przedłożony przez skarżącego operat obejmuje, oprócz działek gruntu, stanowiących przedmiot niniejszego postępowania, również cztery inne działki należące do skarżącego. Wprawdzie literalnie rzecz ujmując, można mówić w takim wypadku o pewnej rozbieżności pomiędzy przedmiotem postępowania administracyjnego (wiążącym się z ustaleniem wartości czterech działek), a przedmiotem wyceny operatu (oszacowanie wartości ośmiu działek), niemniej powyższa okoliczność nie dyskwalifikuje w automatyczny sposób wiarygodności tego dowodu. Rozstrzygającym jest bowiem fakt, czy wspomniany operat zawiera prawidłowe ustalenia w części pokrywającej się z przedmiotem postępowania administracyjnego. Minister zarzucił przedmiotowemu operatowi, że nie uwzględnia on stanu wycenianej nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Uzasadnienie tego wniosku zostało jednakże oparte na argumentacji sformułowanej w bardzo ogólny sposób, koncentrującej się na stwierdzeniu, że rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę różnego przeznaczenia wycenianej nieruchomości, lecz do porównań przyjął wyłącznie nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, gdyż jak twierdzi nieruchomość wyceniana była także zajęta przez drogę publiczną. Wskazać w związku z powyższym należy, że powyższe stanowisko Ministra nie zostało wsparte szczegółową analizą założeń metodologicznych, przyjętych w operacie przedłożonym przez stronę i ich skonfrontowaniem z założeniami przyjętymi w operacie sporządzonym na zlecenie organu. Podkreślenia wymaga bowiem, że w operacie sporządzonym na zlecenie organu, w odniesieniu do działek [...] i [...] za podstawę wyceny przyjęto również transakcje obrotu gruntami niezabudowanymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne – drogę ekspresową, w tym obwodnicę [...]. Na str.17 i 18 operatu szacunkowego biegły, działający na zlecenie organu, zestawił nieruchomości przyjęte do porównania wskazując, iż średnia cena za 1 m kw. takich nieruchomości wynosi [...] zł. Z operatu przedłożonego przez stronę wynika, że do utworzonego na potrzeby wyceny nieruchomości skarżącego zbioru nieruchomości podobnych przyjęto transakcje kupna sprzedaży gruntów pod drogi publiczne (str.14 operatu). Zbiorem tym objęto pięć transakcji, z których do bezpośredniego porównania wybrano trzy. W oparciu o tak skompletowany materiał porównawczy rzeczoznawca przyjął, że średnia wartość 1 m.kw. wynosi [...] zł/m. kw. Wskazane wyżej szczegółowe skonfrontowanie przez organ założeń metodologicznych zastosowanych w obu operatach jest w ocenie Sądu niezbędne w celu wskazania przyczyn poczynienia przez obu rzeczoznawców znacznie różniących się ustaleń co do wartości rynkowej nieruchomości. Niewątpliwie zasadnie natomiast stwierdził Minister brak poczynienia w przedłożonym przez stronę operacie ustaleń odnośnie takiego składnika odszkodowania należnego właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości, jak wartość nasadzeń na przedmiotowych działkach. Przyjąć jednakże należy, że brak ten nie pozbawia automatycznie wiarygodności operatu w zakresie ustalenia wartości rynkowej nieruchomości. W następstwie uprawomocnienia się niniejszego wyroku Minister ponownie rozpozna odwołanie skarżącego od decyzji Wojewody, przeprowadzając postępowanie wyjaśniające z uwzględnieniem zaleceń sformułowanych powyżej. Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit.c, art.152 i art.200 p.p.s.a.