I SA/Wa 329/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Maciejuk Sędziowie: WSA Dariusz Chaciński (spr.) WSA Marta Kołtun-Kulik Protokolant referent stażysta Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2012 r. sprawy ze skargi Gminy R. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Decyzją z dnia [...] października 2011 r. nr [...] Starosta [...] ustalił odszkodowanie w kwocie [...] zł od Gminy R. na rzecz Z. G. za działki nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2, położone w G. gm. R. W uzasadnieniu decyzji Starosta [...] podał, że Wójt Gminy R. decyzją z dnia [...] stycznia 2002 r. zatwierdził podział nieruchomości położonej w G., gmina R., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność Z. G. Podział działki miał na celu wydzielenie [...] działek budowlanych z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W jego wyniku wydzielone zostały również działki nr: [...] – pod poszerzenie istniejącej drogi gminnej i [...] – pod budowę nowej drogi gminnej. Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej: u.g.n.) działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Art. 98 ust. 3 u.g.n. przesądza, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca, według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Decyzja zatwierdzająca podział działki nr [...] stała się ostateczna z dniem 6 lutego 2002 r. i z tym dniem działki nr: [...] i [...] stały się własnością Gminy R. Do porozumienia stron w sprawie odszkodowania nie doszło, wobec czego Urząd Gminy w R. w dniu 10 lutego 2010 r. przesłał Staroście protokół z przeprowadzonych negocjacji z dnia 7 stycznia 2010 r., a Z. G. w dniu 1 marca 2010 r. wystąpił do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania za działki nr [...] i [...] w drodze decyzji administracyjnej. Rozpatrując sprawę Starosta [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r. odmówił ustalenia odszkodowania dla Z. G. Jako powody odmowy podał: złożenie przez wnioskodawcę oświadczenia woli z dnia 11 czerwca 2001 r., w którym zrzeka się on odszkodowania za działki [...] i [...]; brak zapisu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wsi G. o przeznaczeniu działek pod nowe drogi gminne bądź poszerzenie istniejącej drogi gminnej; brak podjęcia uchwały Rady Gminy R. o zaliczeniu działek [...] i [...] do kategorii dróg gminnych i uchwały o ustaleniu przebiegu dróg gminnych na przedmiotowych działkach oraz brak ujawnienia w księdze wieczystej prawa własności Gminy R. do działek [...] i [...]. W wyniku odwołania Z. G. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2010 r. uchylił decyzję Starosty [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Wskazana na wstępie decyzja z dnia [...] października 2011 r. została wydana po ponownym rozpatrzeniu sprawy, w trakcie którego Starosta [...]przeprowadził w dniu 16 lutego 2011 r. rozprawę administracyjną, w czasie której strony nie doszły do porozumienia, a Gmina R. wniosła o zawieszenie postępowania do dnia 15 maja 2011 r. W tym czasie gmina miała ujawnić swoje prawo własności do przedmiotowych działek w księdze wieczystej. W dniu 19 maja 2011 r. Gmina R. dostarczyła zawiadomienie i odpis z księgi wieczystej [...] według stanu na dzień 18 maja 2011 r., z którego wynika, że działki nr: [...] i [...] zostały przyłączone do księgi wieczystej prowadzonej dla Gminy R. W dniu 29 lipca 2011 r. rzeczoznawca majątkowy przedłożył operat szacunkowy określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej nr działek: [...] o pow. [...] m2 i [...] o pow. [...] m2 na kwotę [...] zł, tj. [...] zł za m2. W dniu 16 sierpnia 2011 r. Gmina R. złożyła pismo, w którym nie zgodziła się ze sporządzonym operatem szacunkowym, gdyż do wyceny wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 27, poz. 2109 ze zm.), a powinien zastosować § 36 ust. 1 tego rozporządzenia. Starosta [...] przesłał pismo Gminy R. do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o ustosunkowanie się do zarzutów w nim przedstawionych. W odpowiedzi z dnia 5 września 2011 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że nie mógł zastosować § 36 ust. 1 rozporządzenia, z uwagi na zbyt małą liczbę przydatnych do porównania transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Z dostępnych danych wynika, że w ostatnich dwóch latach na terenie Gminy R. nie odnotowano żadnych transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne, natomiast na rynku ościennym transakcje takie miały miejsce, co potwierdza tabela nr 2 na stronie 7 operatu szacunkowego. Po ich analizie rzeczoznawca ustalił, że tylko 2 nieruchomości z 17 będących przedmiotem transakcji były zbliżone do nieruchomości szacowanej, pozostałe natomiast znacznie odbiegały pod względem podobieństwa od szacowanej nieruchomości. W tej sytuacji nie mógł zastosować § 36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r., gdyż wymagane są minimum trzy transakcje. Dlatego też zmuszony był zastosować § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. W trakcie toczącego się postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za działki [...] i [...], wydzielone pod drogi publiczne, zmieniło się – z dniem 26 sierpnia 2011 r. – rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat w sprawie wyceny przedmiotowych działek przedłożył jednak opinię dotyczącą jego zgodności z uwarunkowaniami prawnymi wynikającymi z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985). W opinii tej stwierdził, iż wykonany przez niego operat może służyć jako dowód w sprawie. Gmina R. po zapoznaniu się z treścią pisma rzeczoznawcy majątkowego uznała, że w sprawie powinien być sporządzony nowy operat szacunkowy w oparciu o rozporządzenie z dnia 14 lipca 2011 r. Dowodem powinien być wyłącznie aktualny i prawidłowy operat szacunkowy, zaś jego oceny dokonuje nie rzeczoznawca, ale organ wydający decyzję. Starosta [...] oceniając operat szacunkowy (datowany na lipiec 2011 r.) sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Z. M. uznał, że jest on wykonany zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i należy go przyjąć jako dowód w sprawie dotyczącej wysokości odszkodowania za grunty, które z mocy prawa stały się własnością Gminy R. Od powyższej decyzji Starosty [...] z dnia [...] października 2011 r. odwołanie wniosła Gmina R., zarzucając jej naruszenie art. 7 i 77 K.p.a. oraz § 26 ust. 1 i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie, że na rynku lokalnym nieruchomości zajęte pod drogi publiczne nie były przedmiotem obrotu, co w konsekwencji spowodowało ustalenie zbyt wysokiego odszkodowania. Po rozpatrzeniu tego odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Wojewoda [...] wyjaśnił, że zgodnie z art. 156 u.g.n., opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy, który w myśl art. 154 ust. 1 tejże ustawy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zobowiązany jest przy tym do wykonywania czynności, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 u.g.n.). Z operatu wynika, iż rzeczoznawca majątkowy badaniem objął 17 transakcji gruntami pod drogi publiczne z terenu powiatu [...], zawartymi w okresie kwiecień 2008 - czerwiec 2011 r. Przyjęcie do badania transakcji zawartych w dacie wykraczającej poza ostatnie dwa lata rzeczoznawca uzasadnił tym, że zgodnie z nowym standardem podejścia porównawczego istnieje możliwość sięgnięcia po transakcje starsze niż dwa lata, jeżeli rynek na obszarze objętym analizą jest niewystarczająco rozwinięty. Rzeczoznawca uznał, że z powyższych 17 transakcji pod drogi zaledwie dwie z nich są zbliżone do nieruchomości szacowanej. W tej sytuacji z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji gruntami pod drogi, podobnych lub zbliżonych do szacowanej (wymagane są minimum 3 transakcje), zastosował § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem organu, wprawdzie rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu szacunkowego powołał się na § 26 w/w rozporządzenia, jednak do analizy przyjął transakcje gruntami pod drogi publiczne położone w miejscowościach: G., D., N., N., C., W., K., P. i L. tj. z terenu powiatu [...], a z judykatury wynika, że rynek lokalny to terytorium gminy i powiatu. Biegły ustalił, że według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy R. działki o nr [...] i [...] stanowią drogi dojazdowe do działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi z obszaru zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, następnie wybrał z rynku lokalnego (wsi G.) [...] transakcje gruntami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, o cechach najbardziej zbliżonych do nieruchomości szacowanej. Porównał cechy nieruchomości, i na ich podstawie ustalił średnią wartość 1 m2 prawa własności gruntu działki wycenianej, a następnie określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł. Zdaniem Wojewody zarzut gminy, że organ pierwszej instancji nie dokonał analizy operatu szacunkowego i oparł swoją decyzję na operacie wykonanym na podstawie brzmienia rozporządzenia, które w momencie wydania decyzji było już nieaktualne, jest niezasadny. Rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 29 września 2011 r. potwierdził, że sporządzony przez niego w dniu 19 lipca 2011 r. operat szacunkowy może służyć jako dowód w prowadzonym postępowaniu. Uznał, że zastosowanie przepisów z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. przy sporządzaniu nowego operatu nie powinno wpłynąć na oszacowaną wartość nieruchomości, gdyż zgodnie z § 36 ust. 1 i 6 zmienionego rozporządzenia wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji i takie też przeznaczenie nieruchomości zostało zastosowane w operacie z lipca 2011 r. Zgodnie z treścią art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154, tj. zmiana celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia, stanu nieruchomości lub zmiana dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zmiana treści rozporządzenia nie stanowi zmiany istotnych czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n., gdyż te co do zasady odnoszą się bezpośrednio do wyceny obiektu, podczas gdy przepisy rozporządzenia regulują sposób określania wartości nieruchomości. Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2011 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Gmina R. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: - art. 7 i 77 K.p.a. polegające na niewyjaśnieniu stanu faktycznego sprawy, wskutek niewyczerpującego zebrania materiału dowodowego; - art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez przyjęcie, że decyzja jest prawidłowa i nie zachodzą przesłanki do jej uchylenia; - § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W uzasadnieniu skarżąca podkreśliła, że decyzja organu I instancji została wydana w dniu [...] października 2011 r., to jest w czasie, gdy obowiązywało już rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165 poz. 985), którym zmieniono z dniem 26 sierpnia 2011 r. dotychczasową treść § 36 rozporządzenia. W ocenie Gminy R. wydanie decyzji obydwu instancji w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na podstawie nieobowiązujących przepisów jest wadliwe. W związku ze zmianą przepisów rozporządzenia, organy zobowiązane były ustalać wartość nieruchomości w oparciu o znowelizowaną treść § 36. Przepis ten stanowi obecnie w ust. 1, iż wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Rozporządzenie zmieniające nie zawiera przepisów przejściowych, w związku z czym jego postanowienia powinny znaleźć zastosowanie do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Zdaniem skarżącej Gminy nie jest wystarczające tylko potwierdzenie przez rzeczoznawcę, że operat jest zgodny także w z obecnym brzmieniem rozporządzenia. W takiej sytuacji strona jest pozbawiona możliwości oceny i ustosunkowania się do zgromadzonego materiału dowodowego. Organy obydwu instancji ograniczyły się wyłącznie do przytoczenia wyjaśnień rzeczoznawcy, nie dokonując oceny operatu. Organ ustalający wysokość odszkodowania nie jest związany ustaleniami operatu szacunkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. W doktrynie i w orzecznictwie podkreśla się, iż postępowanie przewidziane w art. 157 u.g.n., przewidującym badanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodów, jakim jest również operat szacunkowy. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić na podstawie art. 77 § 1 K.p.a. i 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego. W ocenie Gminy R. operat szacunkowy powinien być wykonany ponownie przy uwzględnieniu nowych uregulowań przewidzianych w rozporządzeniu. W przypadku przyjęcia, że operat szacunkowy może stanowić podstawę do wydania decyzji, skarżąca kwestionuje dobór transakcji służących określeniu wysokości odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy wybrał transakcje, gdzie cena nieruchomości jest zbyt wygórowana w porównaniu do wartości nieruchomości szacowanej. Ponadto nie są to nieruchomości podobne. Rzeczoznawca majątkowy miał możliwość wyboru transakcji nieruchomościami podobnymi na rynku lokalnym i regionalnym, a nie musiał sięgać do zastosowanej metody. Rzeczoznawca i organ nie wzięły też pod uwagę transakcji przedstawionych przez skarżącą. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. W ocenie sądu skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw. Przedmiotem niniejszej sprawy było ustalenie wysokości i wypłata odszkodowania za działki o numerach [...] i [...] przejętych przez skarżącą gminę z mocy prawa, w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n., jako wydzielonych pod drogi publiczne (gminne). Fakt, że skarżąca gmina stała się właścicielem działek o numerach [...] i [...] w powyższym trybie jest bezsporny, co wynika z odpisu księgi wieczystej [...] według stanu na dzień 18 maja 2011 r., na co powołał się organ I instancji. Uprawnienie Z. G., byłego właściciela działek, do odszkodowania, w oparciu o art. 98 ust. 3 u.g.n., nie może być w takiej sytuacji kwestionowane. Sporna pozostaje jedynie jego wysokość. W tej kwestii organy obydwu instancji oparły się na operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego Z. M., z dnia 19 lipca 2011 r. W operacie tym rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny działek przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami niezabudowanych nieruchomości podobnych (pkt 6.2 operatu), przy czym do porównania przyjął grunty przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (z zastosowaniem § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego – Dz. U. Nr 27, poz. 2109 ze zm. – w brzmieniu sprzed 26 sierpnia 2011 r., dalej: rozporządzenie z 2004 r.). Wybór nieruchomości do porównania (z zastosowaniem § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z 2004 r., zamiast § 36 ust. 1) uzasadnił tym, że na rynku lokalnym nie znalazł dostatecznej ilości nieruchomości podobnych, które były przedmiotem transakcji z przeznaczeniem pod drogi publiczne (strona 6-8 operatu). § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z 2004 r. w dniu sporządzania operatu przez rzeczoznawcę majątkowego (19 lipca 2011 r.) miał następujące brzmienie: W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1 [czyli cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne], wartość gruntów określa się w sposób następujący: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %. Ponieważ działki o numerach [...] i [...] zostały wydzielone z nieruchomości przeznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, to wybór do porównania nieruchomości podobnych z takim samym przeznaczeniem, przy założeniu, że nie było cen transakcyjnych nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne, należy uznać za prawidłowy. Do rozstrzygnięcia pozostaje tylko, czy zmiana § 36 rozporządzenia z 2004 r. dokonana rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985 – dalej: rozporządzenie zmieniające), miała w takiej sytuacji wpływ na wycenę nieruchomości, gdyż decyzja w sprawie odszkodowania została wydana po dniu wejścia w życie rozporządzenia zmieniającego, czyli po dniu 26 sierpnia 2011 r. § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego, w brzmieniu obowiązującym po dniu wejścia w życie rozporządzenia zmieniającego, stosowany odpowiednio w związku z ust. 6 pkt 2 tego paragrafu, ma następujące brzmienie: Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa (...) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy [u.g.n.] bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zwrot "przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy [u.g.n.] bez uwzględnienia ustaleń decyzji" stosowany odpowiednio (ust. 6 § 36 rozporządzenia w obecnym brzmieniu) oznacza, że przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego, bez uwzględnienia zmiany przeznaczenia pod drogi publiczne. Zatem do porównania przy rynkowej wycenie nieruchomości przejętej (art. 151 ust. 1 u.g.n. i § 36 ust. 1 w zw. z § 4 ust. 1-3 rozporządzenia) również należy przyjmować nieruchomości o takim samym przeznaczeniu, czyli pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Tak więc sposób wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego działek o numerach [...] i [...] w operacie szacunkowym z dnia 19 lipca 2011 r., mimo że dokonany na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów, nie odbiega od tego, jak powinna zostać dokonana wycena w oparciu o obecne (i obowiązujące w dniu wydawania decyzji) brzmienie § 36 ust. 1 i 6 rozporządzenia z 2004 r. Do takich samych konkluzji doszły organy obydwu instancji. Zarzut, że nie dokonały oceny operatu i poprzestały jedynie na oświadczeniu rzeczoznawcy majątkowego jest bezpodstawny. Wojewoda [...] stwierdził bowiem wyraźnie, że organ I instancji podzielił pogląd rzeczoznawcy majątkowego, iż na podstawie § 36 ust. 1 i 6 zmienionego rozporządzenia wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń decyzji (czyli bez zmiany przeznaczenia na drogowe) i takie też przeznaczenie nieruchomości zostało zastosowane w operacie z lipca 2011 r. (str. 5 in fine decyzji). Jeśli zaś chodzi o zarzut, czy rzeczoznawca majątkowy w sposób właściwy dobrał nieruchomości podobne, stosując metodę porównywania parami, zauważyć należy, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Jak wynika z opisu nieruchomości przyjętych do porównania (str. 9-11 operatu) rzeczoznawca oparł się na trzech transakcjach nieruchomościami pochodzącymi z tej samej miejscowości, co nieruchomości wyceniane (położenie w sąsiedztwie), przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, o zbliżonej wielkości, tych samych funkcjach i rodzaju użytku. Z tego punktu widzenia rzeczoznawca nie naruszył definicji nieruchomości podobnej, zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. Ceny uzyskane w transakcjach nieruchomościami podobnymi mieściły się zaś w średnim przedziale cenowym, jeśli idzie o bazę takich transakcji zgromadzoną przez rzeczoznawcę (str. 9 operatu). Ocena reprezentatywności takiej bazy oraz ocena wagi poszczególnych cech nieruchomości przyjętych do porównania nie należy natomiast do organu, lecz stanowi element warsztatu zawodowego rzeczoznawcy majątkowego, a ten może być weryfikowany tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w trybie określonym w art. 157 u.g.n. Wniosku o przeprowadzenie takiego dowodu strona skarżąca jednak nie złożyła, zatem jej zarzuty w zakresie doboru nieruchomości do porównania z uwagi na ich cechy i ceny transakcyjne, nie były weryfikowane przez organ. Wprawdzie organ mógł przeprowadzić taki dowód z urzędu (w trybie art. 157 u.g.n.), ale tylko wówczas, gdyby w jego ocenie istniały uzasadnione wątpliwości, co do wyboru transakcji, których przedmiotem były nieruchomości uznane przez rzeczoznawcę za podobne. Mając to wszystko na uwadze, na podstawie art. 151 P.p.s.a. sąd skargę oddalił.