I SA/Wa 378/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik Sędziowie: WSA Elżbieta Sobielarska WSA Dorota Apostolidis (spr.) Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lipca 2011 r. sprawy ze skargi G. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. z dnia [...] września 2010 r., nr [...] ustalającą od G. Z. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w J. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] w obrębie [...] o pow. [...] m² wywołanego podziałem nieruchomości. Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym: Burmistrz Miasta J. decyzją z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...], na wniosek właścicielki, zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w J., przy ul. [...], oznaczonej jako dz. ew. nr [...] na działki: nr [...]/1 i [...]/2 – przeznaczone pod [...] oraz nr [...]/3 przeznaczoną pod poszerzenie ul. [...]. Powyższa decyzja stała się ostateczna w dniu 23 grudnia 2009 r. Decyzją z dnia [...] września 2010 r. Burmistrz Miasta J. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości i zobowiązał do jej uiszczenia G. Z. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, co potwierdza sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego T. S., operat szacunkowy z dnia 16 lipca 2010 r. Wykazana w nim różnica wartości rynkowej przed podziałem i po podziale geodezyjnym ww. gruntu stanowi [...] zł. Organ wskazał, że zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Miasta J. z dnia [...] grudnia 2007 r., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego podziałem nieruchomości, procentowa stawka opłaty adiacenckiej została ustalona na poziomie 10% od wzrostu wartości nieruchomości, co w przedmiotowej sprawie stanowi kwotę [...] zł. Burmistrz podał, iż właścicielka nieruchomości została zawiadomiona o wszczęciu niniejszego postępowania oraz możliwości składania wyjaśnień, zaproszona wraz z rzeczoznawcą majątkowym do udziału w wizji w terenie, a także powiadomiona o możliwości zapoznania się ze zgromadzoną dokumentacją. Na skutek odwołania G. Z., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] września 2010 r. W uzasadnieniu wskazano, że warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest wykazanie nastąpienia obiektywnego (określonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego według kryteriów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej "ugn")) wzrostu wartości nieruchomości oraz że ów obiektywny wzrost wartości powstał na skutek podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek jej właściciela lub – w niektórych sytuacjach – użytkownika wieczystego. Jak wynika z dołączonego do akt sprawy operatu szacunkowego, wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, a po jego dokonaniu wzrosła o [...] zł. Zdaniem organu operat sporządzony został w sposób rzetelny, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Do wyceny rzeczoznawca przyjęła podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do porównania wybrane zostały dostępne transakcje z obszaru J., natomiast przy ustalaniu wartości brano pod uwagę takie cechy rynkowe, wpływające na poziom cen na rynku lokalnym, jak: lokalizacja, możliwości inwestycyjne, sąsiedztwo, powierzchnia i kształt działki, infrastruktura techniczna. Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia nieruchomości przy ul. [...] przy wycenie przedmiotowej nieruchomości przed podziałem, organ wskazał, że rzeczoznawca odrzucił tę skrajną transakcję, bowiem cena tego gruntu była najwyższą ceną transakcyjną, która podlegała odrzuceniu ze zbioru transakcji przyjętych do wyceny, zgodnie z zasadami wyceny, że ekstremalne ceny zostają pominięte przy wyliczeniach. Od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła G. Z. wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji organu I instancji. Zaskarżonym decyzjom zarzucono naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, 10 § 1, 77 § 1 i 80 kpa. W uzasadnieniu skargi przedstawiono argumenty podważające tezę o wzroście wartości nieruchomości w wyniku jej podziału i wskazano, że w wyniku podziału działki objętej w części decyzją o warunkach zabudowy (a więc budowlanej) powstała działka inwestycyjna (z możliwością uzyskania podobnej decyzji o warunkach zabudowy) oraz działka leśna, która w chwili podziału i w chwili obecnej nie ma takiego waloru. Tym samym, zdaniem skarżącej, w wyniku podziału nie wzrosła jej wartość. Wskazano ponadto, że błędnie rzeczoznawca w operacie szacunkowym przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości przed podziałem, nie uwzględnił stosunkowo drogiej działki przy ul. [...], a którą wzięto pod uwagę przy dokonywaniu wyliczeń po podziale. Operacja taka doprowadziła do zaniżenia wartości przedmiotowej działki przed podziałem i nie znajdowała uzasadnienia w przyjętej przez rzeczoznawcę metodologii. W skardze wytknięto rzeczoznawcy majątkowemu szereg innych błędów przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Skarżąca wskazała jednocześnie, że sama nie zdecydowała się na sporządzenie alternatywnej wyceny, z uwagi na jej zbyt wysoki koszt, bliski lub nawet przekraczający wysokość nałożonej na nią opłaty adiacenckiej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. z dnia [...] września 2010 r., nr [...] ustalającą od G. Z. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w J. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] w obrębie [...] o pow. [...] m², wywołanego podziałem nieruchomości dokonanym ostateczną decyzją tego organu z dnia [...] listopada 2009 r. Materialnoprawną podstawą wydanej decyzji jest przepis art. 98 a ust. 1 ugn, zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzji zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ponadto stosownie do treści art. 98a ust. 1a ugn ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Jak wynika z akt sprawy, decyzja Burmistrza Miasta J. z dnia [...] listopada 2009 r. zatwierdzająca podział nieruchomości stanowiącej działkę ewid. nr [...] stała się ostateczna w dniu 23 grudnia 2009 r. W dacie tej obowiązywała z kolei uchwała Rady Miasta J. z dnia [...] grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, zgodnie z którą wysokość stawki procentowej została ustalona na 10%, natomiast ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie, o którym mowa w ww. art. 98a ust. 1 ugn, w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Sąd podziela stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., iż operat szacunkowy w niniejszej sprawie sporządzony został zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a także zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Należy zauważyć, że zgodnie z art. 154 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W niniejszej sprawie przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, co zdaniem Sądu nie budzi wątpliwości. Obszar poszukiwania nieruchomości porównawczych wybrano kierując się podobną lokalizacją i rodzajem nieruchomości. I tak pod uwagę wzięto transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych zlokalizowanych na terenie miasta J., zawarte w okresie od lipca 2008 – do lipca 2010 r. Rzeczoznawca, do określenia wartości dz. nr [...] przed podziałem, przyjął do porównania 13 transakcji nieruchomościami położonymi w J. Z kolei do określenia wartości działek powstałych po podziale przyjął w przypadku dz. nr [...]/1 do porównania 19 transakcji nieruchomościami położonymi w J. i O., natomiast w przypadku dz. nr [...]/2 - 23 transakcje nieruchomościami położonymi w J. Ustalono, że na wartość rynkową nieruchomości mają wpływ takie cechy jak lokalizacja (przeciętna), możliwości inwestycyjne (dobre), sąsiedztwo (dobre), powierzchnia, kształt działki (przeciętna), infrastruktura (brak – energia elektryczna). Mając powyższe na uwadze rzeczoznawca ustalił, że przed podziałem wartość rynkowa dz. nr [...] wynosiła [...] zł. Jednocześnie biorąc pod uwagę ww. cechy nieruchomości i transakcje nieruchomościami podobnymi rzeczoznawca określił po podziale wartość działki nr [...]/1 na kwotę [...] zł, natomiast dz. nr [...]/2 na kwotę [...] zł, co łącznie po podziale dało kwotę [...] zł. Tym samym różnica w wartości nieruchomości przed i po podziale wyniosła [...] zł. Skoro zatem uchwała Rady Miasta J. z dnia [...] grudnia 2007 r. wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału ustalała na 10%, to prawidłowo organ I instancji określił wysokość opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie na kwotę [...] zł, a Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzję tę utrzymało w mocy. Mając powyższe na uwadze zdaniem Sądu, a wbrew zarzutom skargi, przedmiotowy operat został sporządzony zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, natomiast postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. W związku z tym, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), orzekł jak w sentencji.