I SA/Wa 42/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska Sędziowie: WSA Przemysław Żmich (spr.) WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2010 r. nr [...] w przedmiocie zwrotu nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty L. z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] w częściach dotyczących rozstrzygnięć o zobowiązaniu do zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja w zakresie punktu 1 wyroku nie podlega wykonaniu; 3. oddala skargę w pozostałej części. Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta [...], decyzją z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty L. nr [...] z dnia [...] grudnia 2009 r. orzekającą o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości położonej w L. w rejonie ul. [...] i ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] w obrębie [...] o pow. [...] ha oraz zobowiązującą J. T. i D. G. do zwrotu na rzecz Gminy Miejskiej L. zwaloryzowanego odszkodowania w kwocie [...] zł. W uzasadnieniu organ wskazał, że umową sporządzoną w formie aktu notarialnego z dnia [...] maja 1979 r. Rep. [...] Skarb Państwa nabył od J. T. i D. G., nieruchomość rolną położoną w L., oznaczoną jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha. Z treści przedmiotowego aktu wynika, że sprzedaż została dokonana w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, w związku z przeznaczeniem jej zgodnie z decyzją o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji budowlanej nr [...] z dnia [...] kwietnia 1978 r. pod budowę osiedla mieszkaniowego "[...]" w L. Pismem z dnia 8 września 1993 r. poprzednia właścicielka J. T. zwróciła się z wnioskiem o zwrot przedmiotowej nieruchomości, stanowiącej działki nr [...], nr [...] i nr [...] jako nie wykorzystanej na cel wywłaszczenia. Pismem z dnia 1 lipca 1996 r. wniosek o zwrot przedmiotowej nieruchomości został podtrzymany przez D. G. Wojewoda zauważył, że organ pierwszej instancji dokonał ustaleń, iż nieruchomość oznaczona w dniu wywłaszczenia jako działka nr [...] odpowiada obecnie działkom nr: [...]., [...]., [...]. z obrębu [...]. Grunt oznaczony [...] odpowiada obecnie działkom nr: [...] z obrębu [...]. Starosta L. zauważył, że przedmiotem niniejszego postępowania są działki nr [...] oraz część działek nr: [...] z obrębu [...], natomiast sprawa zwrotu działki nr [...] została wyłączona do odrębnego postępowania. Starosta L. decyzją nr [...] z dnia [...] grudnia 2009 r. orzekł o: zwrocie wywłaszczonej nieruchomości położonej w L. w rejonie ul. [...] i ul. [..], oznaczonej jako działka nr [...] w obrębie [...] o pow. [...] ha; zobowiązał J. T. i D. G. do zwrotu na rzecz Gminy Miejskiej L. zwaloryzowanego odszkodowania w kwocie [...] zł oraz odmówił zwrotu części wywłaszczonej nieruchomości położonej w L. stanowiącej aktualnie działki nr [...] i część działek nr [...] z obrębu [...]. W uzasadnieniu organ stwierdził, że tylko nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] stała się zbędna na cel nabycia w rozumieniu art. 137 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – zwanej dalej ugn. Od powyższej decyzji Prezydent Miasta L. wniósł odwołanie domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. W odwołaniu Gmina L. podniosła, że operat szacunkowy sporządzony dla działki nr [...] w obrębie [...] o pow. [...] ha na potrzeby określenia wartości zwaloryzowanego odszkodowania podlegającego zwrotowi, został wykonany z naruszeniem art. 140 ust. 3 ugn. Zdaniem odwołującego rzeczoznawca majątkowy wbrew wymienionemu przepisowi nie dokonał ustalenia wartości nieruchomości według stanu w dniu jej zwrotu, a jedynie obliczył koszty przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego i o te koszty obniżył kwotę zwaloryzowanego odszkodowania. Gmina podniosła również zarzut, że nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę do porównań nie są podobne, gdyż nie są położone w mieście L., a w miejscowościach na peryferiach Powiatu L. Ponadto do porównań zostały wzięte nieruchomości bez prawa zabudowy, tymczasem nieruchomość wywłaszczona była nieruchomością częściowo zabudowaną. Rozpatrując sprawę Wojewoda [...] zauważył, że cel wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości został określony jako budowa osiedla mieszkaniowego "[...]" w L., zgodnie z decyzją o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji budowlanej nr [...] z dnia [...] kwietnia 1978 r. Jednocześnie zgodnie z założeniami planu realizacyjnego osiedla "[...]" w L., zatwierdzonego decyzją Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu W. z dnia [...] lutego 1979 r., w którym sprecyzowano usytuowanie obiektów na wywłaszczonym terenie. Na dawnej działce nr [...] (w skład której wchodzi obecna działka nr [...] z obrębu [...]) przewidziano: amfiteatr, plac zabaw, drogi piesze i pieszo-jezdne, nasadzenia drzew, trawniki. W ocenie Wojewody [...], organ pierwszej instancji w sposób prawidłowy i wyczerpujący przeprowadził postępowanie wyjaśniające, w konsekwencji którego uznał, iż na omawianej nieruchomości cel nabycia nie został zrealizowany w rozumieniu art. 137 w zw. z art. 216 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Zdaniem organu odwoławczego, stanowisko organu pierwszej instancji potwierdzają liczne dowody znajdujące się w aktach niniejszej sprawy. Nadto z faktu niezrealizowania celu wywłaszczenia w przewidzianym w ustawie terminie nie kwestionuje odwołujący. Wojewoda wskazał, że organ pierwszej instancji oparł rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie przede wszystkim na wyjaśnieniach [...] S.A. w W. Oddział [...] pismo z dnia 23 września 2002 r.), Przedsiębiorstwa [...] sp. z o. o. (pismo z dnia 20 sierpnia 2002 r.), Zakładu Energetycznego [...] Rejon Energetyczny [...] (pismo z dnia 12 sierpnia 2002 r.) oraz Przedsiębiorstwa [...] (pismo z dnia 30 lipca 2002 r.), z których wynika, że przez przedmiotową działkę nie przebiega infrastruktura, ani urządzenia związane z budową osiedla. Za istotny dowód w niniejszej sprawie organ pierwszej instancji zasadnie uznał protokół oględzin nieruchomości sporządzony w dniu [...] września 1996 r., z którego wynika iż działka odpowiadająca obecnie działce nr [...] z obrębu [...] była w części porośnięta trawą, wykorzystywana przez młodzież dla celów sportowych, znajdowały się na niej dwie bramki i kosz, natomiast pozostała część nieruchomości nie była w ogóle wykorzystywana, porośnięta chwastami, leżały na niej zniszczone elementy budowlane. Wojewoda zaznaczył, że w dniu 19 sierpnia 2008 r. Starosta L. dokonał oględzin m.in. działki nr [...] z obrębu [...] z udziałem stron postępowania, celem ustalenia obecnego stanu jej zagospodarowania. W trakcie wizji organ stwierdził, iż na omawianej działce znajdują się urządzania służące celom sportowym, w tym rampa dla rolkarzy, boisko do koszykówki, plac do tenisa, zjeżdżalnia dla dzieci oraz ławki i słup z lampą oświetleniową. Ustalenia organu korespondują z materiałem fotograficznym, znajdującym się w aktach niniejszej sprawy oraz operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb niniejszego postępowania w dniu 6 grudnia 2008 r. Wojewoda [...] uznał, że na działce nr [...] z obrębu [...] nie zrealizowano celu wywłaszczenia, zgodnie z planem realizacyjnym osiedla "[...]" w L., zatwierdzonym decyzją Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu W. z dnia [...] lutego 1979 r. Z protokołu oględzin nieruchomości z dnia [...] września 1996 r., wynika w sposób nie budzący wątpliwości, iż na przedmiotowej nieruchomości nie zrealizowano inwestycji, w terminie określonym w art. 137 ust. 1 ugn. Zdaniem organu, późniejsze zagospodarowanie danego terenu, czy sposób wykorzystania gruntów sąsiadujących z wywłaszczoną nieruchomością nie mogą mieć w tym przypadku żadnego znaczenia. Nie chodzi bowiem o to, czy określone zamierzenia w ogóle i kiedykolwiek zostały osiągnięte, lecz czy inwestycja stanowiąca podstawę wywłaszczenia konkretnej nieruchomości została wykonana na tej właśnie nieruchomości oraz czy nastąpiło to w ściśle określonym okresie. Oceniając prawidłowość określenia wartości zwaloryzowanego odszkodowania Wojewoda podkreślił, że operat szacunkowy określający wartość nieruchomości oraz wysokość zwaloryzowanego odszkodowania został sporządzony w dniu [...] grudnia 2008 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. L., legitymującego się uprawnieniami nr [...]. Na podstawie wskazanego operatu wartość zwaloryzowanego odszkodowania została określona na kwotę [...] zł. Zdaniem organu odwoławczego, rzeczoznawca majątkowy zgodnie z obowiązującymi przepisami potwierdził aktualność operatu szacunkowego z dnia 6 grudnia 2008 r. w zakresie określonych wartości rynkowych nieruchomości. Dokonana aktualizacja z dnia 25 listopada 2009 r. w zakresie waloryzacji odszkodowania nie stanowi nowego operatu, a wynika wyłącznie z zastosowania innych wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych. Odnosząc się do zarzutów Prezydenta Miasta L. odnoszących się do tego, że rzeczoznawca majątkowy błędnie obliczył kwotę zwaloryzowanego odszkodowania podlegającego zwrotowi na rzecz Gminy Miejskiej L. Wojewoda wyjaśnił, że organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jedynie dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym tj. zbadać, czy dowód ten został podpisany przez uprawnioną osobę w przepisanej przez właściwe przepisy formie, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest uzasadniony, czy zawarta w opinii konkluzja nie jest sprzeczna z jej uzasadnieniem. Organ obowiązany jest również ocenić, czy dowód przedstawiony przez biegłego nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które winny być sprostowane bądź uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zdaniem Wojewody, organ w niniejszym postępowaniu miał zatem prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie zażądać jej uzupełnienia. Organ zauważył, że zgodnie z art. 156 ugn opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy, który w myśl art. 154 ust. 1 tej ustawy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zobowiązany jest przy tym do wykonywania czynności, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 ugn). Wojewoda podał, że zgodnie z operatem szacunkowym z dnia [...] grudnia 2008 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego W. L. wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej wynosi [...] zł. Do wyceny nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny koryguje się ze względu na cechy różnicujące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zdaniem Wojewody, rzeczoznawca zasadnie przyjął do porównania siedem nieruchomości podobnych, przeznaczonych na cele rolne, z uwagi na fakt, że nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania stanowiła w dniu jej nabycia przez Skarb Państwa nieruchomość rolną. Jednocześnie rzeczoznawca uznał, iż przyjęte do porównania transakcje są najbardziej podobne pod względem lokalizacji i przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Biegły wziął pod uwagę cechy nieruchomości, takie jak: położenie w odniesieniu do działek siedliskowych, kształt działki, bonitację i zdolność produkcyjną gleby, różnorodność rodzaju użytku oraz jakość drogi dojazdowej. Obliczona przez eksperta wartość rynkowa zmieściła się w przedziale cenowym cen rynkowych nieruchomości podobnych, ustalonym w trakcie analizy rynku. Wartość nie odbiega znacząco od cen uzyskanych za nieruchomości o podobnej lokalizacji i od średniej ceny nieruchomości uzyskanej z rynku lokalnego. Rzeczoznawca majątkowy obliczył kwotę zwaloryzowanego odszkodowania, zakładając, iż odszkodowanie zostało uprawnionym wypłacone w sierpniu 1979 r. Przy jego obliczaniu wziął pod uwagę wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych od sierpnia 1979 r. do grudnia 2008 r. Kwota zwaloryzowanego odszkodowania na dzień 6 grudnia 2008 r. po uwzględnieniu denominacji wyniosła [...] zł. W operacie szacunkowym biegły uznał, iż po wywłaszczeniu na nieruchomości dokonano zmian, które pomniejszyły wartość nieruchomości o kwotę równą przywróceniu nieruchomości do stanu z dnia wywłaszczenia. Urządzenia sportowo-rekreacyjne znajdujące się na działce nie podnoszą, jego zdaniem, wartości nieruchomości przeznaczonych na uprawy rolne. Przy obecnym przeznaczeniu nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, w chwili rozpoczęcia inwestycji należałoby również rozebrać istniejące obiekty budowlane. W związku z powyższym sporządzono kosztorys rozbiórki obiektów budowlanych, znajdujących się obecnie na gruncie na kwotę [...] zł. Następnie rzeczoznawca odjął od uzyskanej kwoty zwaloryzowanego odszkodowania ([...] zł), kwotę równą kosztom rozbiórki ([...] zł) i uzyskał kwotę zwaloryzowanego odszkodowania podlegającą zwrotowi na rzecz Gminy Miejskiej L. w kwocie [...] zł. Rzeczoznawca majątkowy W. L. pismem z dnia 2 kwietnia 2009 r. wyjaśnił wątpliwości dotyczące procedury sporządzenia przedmiotowego operatu, na wszelkie wątpliwości udzielił odpowiedzi, a Miasto L. miało w pełni zagwarantowany udział w postępowaniu administracyjnym. Biorąc powyższe pod uwagę, Wojewoda [...] stanął na stanowisku, że operat szacunkowy o wartości nieruchomości sporządzony przez osobę uprawnioną, której kompetencje i rzetelność nie zostały zakwestionowane w przewidywanych prawem formach, w szczególności przez stosowne orzeczenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, stanowi w postępowaniu administracyjnym dowód na określoną w nim wartość nieruchomości, zatem zarówno organ prowadzący postępowanie, jak i strony mają obowiązek respektowania ustalonych w nim okoliczności dotyczących wartości nieruchomości. W ocenie Wojewody [...] prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego w niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości. Przedmiotowy operat jest logiczny, spójny i wiarygodny oraz zawiera wszystkie wymagane prawem elementy. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił w sposób logiczny zastosowaną procedurę wyceny, w tym podejście i metodę wyceny, a następnie obliczenia kwoty zwaloryzowanego odszkodowania. Od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...] Gmina Miejska L. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: 1) naruszenie art. 140 ust. 4 ugn poprzez dokonanie w operacie szacunkowym wykonanym dnia [...] grudnia 2008 r. wyceny kosztów przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego z dnia wywłaszczenia, podczas gdy rzeczoznawca powinien określić wartość zwaloryzowanego odszkodowania i pomniejszyć ją lub powiększyć o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu, co miało wypływ na wysokość odszkodowania, a tym samym na zaskarżoną decyzję; 2) naruszenie art. 153 ust. 1 ugn poprzez przyjęcie do porównań w operacie szacunkowym nieruchomości, które nie były podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, co w konsekwencji miało wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania; 3) naruszenie art. 7 i art. 80 Kpa poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy oraz niepodjęcie działań w celu prawidłowego ustalenia wartości odszkodowania i oceny wiarygodności operatu szacunkowego, co doprowadziło do nieprawidłowego określenia wysokości odszkodowania i spowodowało nieprawidłowość decyzji administracyjnych. W skardze skarżąca wniosła o uchylenie decyzji w całości. W uzasadnieniu Gmina wskazała, że zarówno decyzje Starosty L., jak i Wojewody [...] naruszyły art. 140 ust. 4 ugn ustawy. Sporządzony w dniu [...] grudnia 2008 r. operat szacunkowy nie ustalił bowiem wartości nieruchomości według stanu w dniu jej zwrotu. Rzeczoznawca majątkowy dokonał natomiast wyceny kosztów przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego z dnia wywłaszczenia i o te koszty obniżył kwotę zwaloryzowanego odszkodowania. Jest to niezgodne z brzmieniem powołanego przepisu i stanowi o nieprawidłowym ustaleniu wartości należnego odszkodowania. Gmina zauważyła, że ustawa nie nakłada obowiązku przywrócenia nieruchomości do stanu istniejącego w dniu wywłaszczenia. Ponadto rzeczoznawca przyjął błędne założenie, że nieruchomość będzie musiała być przywrócona do takiego stanu. Skarżąca wskazała, że przedmiotowy grunt znajduje się na terenie zurbanizowanym przeznaczonym pod zabudowę. W tym stanie rzeczy przywrócenie go do stanu z dnia wywłaszczenia jest niecelowe. Za błędne należy uznać też ustalenie rzeczoznawcy, że także w przypadku dokonywania zabudowy niezbędne będzie usunięcie wszystkich naniesień na nieruchomości. Zdaniem skarżącego nie jest to konieczne, a wręcz przeciwnie. Utwardzenie i zagospodarowanie nieruchomości nawet w sposób istniejący, zwiększa wartość nieruchomości i poprawia możliwość jej zagospodarowania. W związku z powyższym kwota odszkodowania została ustalona nieprawidłowo. Powinno ono zostać podwyższone, a nie pomniejszone o różnicę wartości na dzień zwrotu. Zdaniem Gminy, nieruchomości przyjęte w operacie szacunkowym sporządzonym w niniejszym postępowaniu nie są podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Skarżąca podała, że L. jest 50-tysięcznym miastem, na terenie którego ceny nieruchomości są znacznie wyższe, niż na terenie wsi położonych na peryferiach powiatu. Do porównania należało przyjąć ceny nieruchomości uzyskane na terenie lub w bezpośrednim sąsiedztwie miasta, położonych w podobnej odległości od W. Należy podnieść także zarzut, że do porównania przyjęto nieruchomości bez prawa do zabudowy, gdy tymczasem nieruchomość wywłaszczona była nieruchomością częściowo zabudowaną i w czasie wywłaszczenia nie było przeszkód, aby działki powstałe po podziale nieruchomości wywłaszczonej mogły być zabudowane budynkami jednorodzinnymi. Gmina zarzuciła, że rzeczoznawca w operacie wybrał z zasobu nieruchomości siedem działek, do porównania przyjął zaś trzy z nich. Nie skonkretyzował jednak, które nieruchomości zostały przyjęte do porównania. Nie sposób więc odnieść się do poprawności wyliczenia wartości wycenianej nieruchomości za pomocą korygowania cen nieruchomości podobnych. Jak wynika z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie porównywania parami (§4 ust. 3) konieczna jest znajomość cech nieruchomości przyjętych do porównania przy zastosowaniu metody porównywania parami, jaką przyjął rzeczoznawca w swoim operacie. Bez wiedzy, które dokładnie nieruchomości zostały przyjęte do porównania, nie jest możliwym ustalenie wartości nieruchomości. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomościami, przy czym nieruchomości przyjęte do wyceny muszą być określone. Wymienione błędy w operacie szacunkowym spowodowały, że ustalona wartość nieruchomości nie odpowiada jej wartości rynkowej, co narusza przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gmina zaznaczyła, że organ ma obowiązek w toku postępowania administracyjnego ocenić na podstawie art. 80 kpa wartość dowodową operatu szacunkowego. Nie jest poprawne twierdzenie zawarte w uzasadnieniu decyzji Wojewody [...], że organ może ocenić operat jedynie pod względem formalnym. Organ nie może bezkrytycznie przyjąć operatu za prawidłowy, ale zobowiązany jest podjąć czynności zmierzające do dokładnego wyjaśnienia sprawy. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga jest częściowo uzasadniona. Rację ma skarżąca twierdząc, że w niniejszej sprawie doszło do istotnego i mającego wpływ na wynik sprawy naruszenia art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami – zwanej dalej ugn. Z przepisu tego wynika, że w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2 (zwaloryzowane), pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Z § 39 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika zaś, że przy ustalaniu stopnia zmniejszenia albo zwiększenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 140 ust. 4 ustawy, uwzględnia się wyłącznie zmianę stanu nieruchomości spowodowaną działaniami dokonanymi bezpośrednio na tej nieruchomości. Biorąc pod uwagę wskazaną wyżej regulację zadaniem biegłego było między innymi prawidłowe określenie przeznaczenia terenu stanowiącego element jego stanu prawnego, według stanu z dnia wywłaszczenia (nabycia). W operacie szacunkowym biegły zakwalifikował działkę nr [...] jako nieruchomość o przeznaczeniu rolnym (pkt 6.1 i 11 operatu, pismo biegłego z dnia 2 kwietnia 2009 r.) i w stosunku do takiej nieruchomości dobrał nieruchomości podobne przeznaczone pod uprawy rolne bez prawa zabudowy (pkt 10 operatu). Uszło uwadze biegłego, że w dacie w nabycia nieruchomości pod inwestycję (30 maja 1979 r.) działka nr [...] nie miała już charakteru rolnego. Sąd zwraca uwagę, że na podstawie decyzji z dnia [...] lutego 1979 r. nr [...] został zatwierdzony plan realizacyjny I –szego etapu budowy osiedla mieszkaniowego "[...]", który obejmował teren stanowiący późniejszą działkę nr [...] (pismo Urzędu Miejskiego w L. z dnia [...] listopada 1999 r.). Z § 1 ust. 2 pkt 2 obowiązującego wówczas rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28 listopada 1964 r. w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości oraz dziedziczenia gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 31, poz. 215 ze zm.) wynika, że nieruchomość rolna utraciła dotychczasowy charakter m.in. wówczas, gdy decyzją właściwego do spraw planowania przestrzennego organu prezydium powiatowej rady narodowej, wydaną w trybie przepisów o planach realizacyjnych, została przeznaczona na cele nie związane bezpośrednio z produkcją rolną. Skoro zatem w dacie nabycia pod budowę osiedla mieszkaniowego przedmiotowy grunt został przeznaczony w decyzji zatwierdzającej plan realizacyjny pod budownictwo mieszkaniowe, to rzeczoznawca majątkowy błędnie ustalił jego przeznaczenie jako rolne. Sąd zwraca uwagę, że z ogólnych przepisów normujących określanie wartości nieruchomości wynika, że biegły może przyjąć przeznaczenie szacowanej nieruchomości według faktycznego sposobu jej użytkowania jedynie wówczas, gdy brak planu miejscowego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ugn) W tej sytuacji rzeczoznawca majątkowy winien wyjaśnić, czy część działki nr [...] stanowiąca obecnie działkę nr [...] była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli tak to jakie przeznaczenie plan ten przewidywał dla wycenianego terenu. Z wytycznych urbanistycznych do decyzji lokalizacyjnej z dnia [...] kwietnia 1978 r., nr [...] wynika, że ustalenia inwestycyjne zostały opracowane w oparciu o "[...]". Wymaga więc ustalenia, czy przedmiotowy grunt w dacie nabycia na cel publiczny był objęty ogłoszonym w dzienniku urzędowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w rozumieniu art. 12 pkt 1 ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1975 r. Nr 11, poz. 67 ze zm.) i jakie plan ten przewidywał przeznaczenie dla wycenianego terenu. Na problem prawidłowego określenia przeznaczenia gruntu obejmującego działkę nr [...] zwróciła uwagę biegła J. S. w piśmie z dnia 28 lutego 2002 r., natomiast w operacie szacunkowym dotyczącym spornego gruntu sporządzonym w dniu 6 grudnia 2008 r. rzeczoznawca majątkowy stwierdził jedynie, że wyceniana działka wchodziła w skład nieruchomości rolnej, która w kwietniu 1978 r. znalazła się na terenie przeznaczonym na realizację inwestycji budowlanej – Osiedla Mieszkaniowego "[...]" w L. i została wykupiona przez Państwo jako nieruchomość rolna (pkt 6.1 operatu). Brak jednoznacznego wyjaśnienia wskazanej wyżej kwestii uniemożliwia ustalenie, czy przyjęte do porównań nieruchomości przeznaczone pod uprawy rolne były nieruchomościami podobnymi do wycenianej, z uwagi na ich przeznaczenie (art. 4 pkt 16 ugn). Brak wyjaśnienia tego zagadnienia przez rzeczoznawcę stawia również pod znakiem zapytania ocenę biegłego, co do tego, że wybudowanie na działce nr [...] obiekty sportowo – rekreacyjne spowodowały zmniejszenie jej wartości jako nieruchomości rolnej. Rację ma również skarżąca twierdząc, że biegły nieprawidłowo w operacie szacunkowym wycenił koszty rozbiórki elementów sportowo – rekreacyjnych. Z przepisu art. 140 ust. 4 ugn wynika, że rzeczoznawca winien ustalić stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia (nabycia) oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Następnie biegły winien dokonać wyceny ustalając dla obu tych nieruchomości wartości z dnia zwrotu. Otrzymaną różnicę pomiędzy uzyskanymi cenami winien odjąć lub dodać do kwoty odszkodowania zwaloryzowanego zgodnie z ust. 2, pomijając takie czynniki zewnętrzne dotyczące nieruchomości jak skutki wynikające ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym, czy zmiany w otoczeniu nieruchomości, a uwzględniając wyłącznie zmianę stanu nieruchomości spowodowaną działaniami dokonanymi bezpośrednio na tej nieruchomości. Tymczasem z operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2008 r. nie wynika dlaczego biegły nie określił różnicy wartości nieruchomości, o której mowa w art. 140 ust. 4 ugn. Z opinii biegłego nie wynika na podstawie jakich przepisów rzeczoznawca uznał, że należy rozebrać obiekty budowlane na gruncie i wycenić koszt ich rozbiórki obejmujący (bliżej nieokreślone koszty pośrednie, cenę robocizny i pracy sprzętu budowlanego). Nie wiadomo też w oparciu o jakie przepisy prawa rzeczoznawca pomniejszył kwotę zwaloryzowanego odszkodowania o koszty rozbiórki, a nie o różnicę w wartościach, o której mowa w art. 140 ust. 4 ugn), co nie pozwalało organom jak i nie pozwala Sądowi na uznanie wyceny jako wiarygodnego dowodu w sprawie. Zdaniem Sądu, skoro w niniejszej sprawie kwota zwaloryzowanego odszkodowania została ustalona nieprawidłowo, tj. z istotnym naruszeniem art. 140 ust. 4, które miało wpływ na wynik sprawy, to zarówno decyzję Starosty L. nr [...]z dnia [...] grudnia 2009 r. jak i decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...] należało uchylić, w części w jakiej decyzje te rozstrzygają o zobowiązaniu skarżących do zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania. Oceniając zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...] w pozostałym zakresie Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna. Zgodzić należy się z Wojewodą, że działka nr [...] podlegała zwrotowi, ponieważ stała się zbędna na cel nabycia w rozumieniu art. 137 w zw. z art. 216 ust. 1 ugn. Poza sporem jest, że na przedmiotowym gruncie obejmującym wówczas część działki nr [...] nie wybudowano ciągów pieszych, zaprojektowanej zieleni osiedlowej, placu zabaw i amfiteatru, mimo że takie zagospodarowanie osiedla wynikało z decyzji z dnia [...] lutego 1979 r. nr [...] zatwierdzającej plan realizacyjny I –szego etapu budowy osiedla mieszkaniowego "[...]", decyzji z dnia [...] września 1979 r., nr [...] zatwierdzającej plan realizacyjny II–go etapu budowy osiedla mieszkaniowego "[...]" oraz z załączonego doń materiału mapowego. Z przeprowadzonych w sprawie kilkakrotnie oględzin z udziałem stron postępowania, pism SM [...] w L. (odwołanie z dnia 22 sierpnia 2000 r., pismo z dnia 13 maja 2002 r.) wynika, że działka nr [...] jest terenem częściowo porośniętym trawą, od 1998 r. zagospodarowanym pod obiekty sportowo – rekreacyjne (rampą dla rolkarzy, boiskiem do koszykówki i tenisa), w części zajęta pod chodnik i kilka ławek. Z pism [...] S.A. z dnia [..] września 2002 r. PEC "[...]" Sp. Z o.o. z dnia 20 sierpnia 2002 r., [...] S.A z dnia 12 sierpnia 2002 r. wynika , że przez przedmiotowy grunt nie przebiegają urządzenia przesyłowe – cieplne, gazowe i elektroenergetyczne. Wobec tego Wojewoda [...] zasadnie uznał, że grunt oznaczony jako działka nr [...] winien być zwrócony, skoro jest własnością Gminy Miejskiej L. i nie został oddany w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ ponownie ustali wartość zwaloryzowanego odszkodowania, a dokonując oceny operatu szacunkowego stanowiącego dowód w sprawie weźmie pod uwagę zaprezentowaną w niniejszym wyroku ocenę prawną. Biorąc pod uwagę powyższe Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 152 oraz art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.