I SA/Wa 484/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz asesor WSA Anna Milicka-Stojek Protokolant referent Magdalena Murawska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 listopada 2023 r. sprawy ze skargi I. U. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 6 grudnia 2022 r. nr KOC/6639/Ac/22 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta [...] z 29 września 2022 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz I. U. kwotę 4.057 (cztery tysiące pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 6 grudnia 2022 r., nr KOC/6639/Ac/22, po rozpatrzeniu odwołania I. U., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 29 września 2022 r., nr 111/2022, w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Prezydent m.st. Warszawy decyzją z 15 marca 2018 r., nr 186/2018, zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. 0,1987 ha, położonej w [...], w Dzielnicy [...], przy ul. [...], uregulowanej w księdze wieczystej Nr [...] na działki - nr [...] o pow. 0,0620 ha i nr [...] o pow. 0,1367 ha. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 4 kwietnia 2018 r. Następnie Prezydent m.st. Warszawy - po wszczęciu postępowania z urzędu -decyzją z 29 września 2022 r., nr 111/2022, ustalił od I. U. i M. U. opłatę adiacencką w wysokości 14 653,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej Nr [...], położonej w rejonie ul. [...], w dzielnicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,1987 ha z obrębu [...], na skutek podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta m.st. Warszawy z 15 marca 2018 r., nr 186/2018. Kwestionując powyższą decyzję Prezydenta m.st. Warszawy odwołanie złożyła I. U. (dalej jako skarżąca), zarzucając tej decyzji naruszenie art. 98a w zw. z art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez: 1) zaniżenie pierwotnej wartości nieruchomości (tj. wartości nieruchomości przed podziałem), 2) nieprawidłowe obliczenie różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 6 grudnia 2022 r., nr KOC/6639/Ac/22, utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 29 września 2022 r., nr 111/2022. W uzasadnieniu decyzji wskazało, że podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] został dokonany decyzją Prezydenta m.st. Warszawy z 15 marca 2018 r. nr 186/2018. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 4 kwietnia 2018 r. Podniosło, że uprawnionym do ustalenia opłaty adiacenckiej jest Prezydent m.st. Warszawy - w świetle art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899, ze zm.), dalej jako u.g.n. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały. Wysokość opłaty nie może być większa niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Dlatego też stawkę opłaty adiacenckiej należało ustalić zgodnie z obowiązującą w dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości uchwałą Rady m.st. Warszawy Nr XXII/745/2008 z dnia 10 stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Uchwała ta określa stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości w wyniku jej podziału. Uchwała ta obowiązywała w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna - a zatem spełniony został wymóg wynikający z art. 98a ust. 1a u.g.n. Wskazało też, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Z art. 98a ust. 1 u.g.n. wynika bowiem, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W dalszej części uzasadnienia Kolegium stwierdziło, że decyzja Prezydenta m.st. Warszawy z 29 września 2022 r. nie została wydana z naruszeniem przepisu art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n.. Wskazało, że podstawą stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – A. S. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast kwestie szczegółowe związane z wyceną nieruchomości i sporządzaniem operatu szacunkowego reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021r., poz. 555). Na organie administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny, zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest on logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Natomiast to rzeczoznawca majątkowy, a nie organ, uprawniony jest do dokonania wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Kolegium w tym zakresie przywołało wyroki NSA z: 10 sierpnia 2021 r., sygn. akt I OSK 494/21 i z 20 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 186/21. W ocenie Kolegium, sporządzony w tej sprawie operat nie zawiera wad dyskwalifikujących go jako dowód w sprawie, a organ I instancji wywiązał się z wynikającego z art 80 k.p.a. obowiązku oceny operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, jak również stan nieruchomości po podziale, określiła na dzień uzyskania przez decyzję podziałową przymiotu ostateczności. Zaś do określenia wartości nieruchomości zastosowała podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Dodało, że nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, iż w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. W konsekwencji weryfikacja prawidłowości dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru, zarówno podejścia, jak i metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów k.p.a., lecz w oparciu o przepis art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc przez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (wyrok NSA z 22 lutego 2021 r., sygn. akt I OSK 2521/18). Zauważyło również, że dla określenia nieruchomości przed podziałem przyjęte zostały nieruchomości o podobnej powierzchni pomiędzy 1547 m2 a 2552 m2, położone na terenie dzielnicy [...], [...] (3 działki) [...] (1 działka) i [...] (2 działki) (zob. tabela 3 na s. 21). Zaś dla określenia nieruchomości po podziale przyjęto nieruchomości o powierzchni pomiędzy 500 m2 a 1414 m2, położone na terenie dzielnicy [...], [...] (4 działki) i [...] (1 działka) (zob. tabela 8 na s. 24). W ocenie Kolegium, nieruchomości przyjęte do porównania przez rzeczoznawcę w obu operatach szacunkowych są nieruchomościami podobnymi. Przy zastosowanej przez rzeczoznawcę metodzie dla zbioru nieruchomości przyjętych do porównania wyznacza się średnią cenę transakcyjną, która jest następnie korygowana za pomocą współczynników korygujących. Współczynniki te uwzględniają odchylenia miar poszczególnych cech nieruchomości wycenianej od średniej wartości określonej dla zbioru nieruchomości porównywalnych – i takiego skorygowania cech dokonał rzeczoznawca. Następnie Kolegium odniosło się do zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości przed podziałem z uwagi na przyjęcie do porównania przez rzeczoznawcę działek, których "podobieństwo względem nieruchomości Odwołujących się jest wysoce wątpliwe, a w gruncie rzeczy nieistniejące". Wskazało, że wymienione na s. 7 odwołania działki (przyjęte do określenia wartości nieruchomości przed podziałem) - w ocenie odwołujących się, nie mogą być uznane za działki podobne, gdyż nie są objęte postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również brak jest informacji o wydanych dla tych działek decyzjach o warunkach zabudowy. Tymczasem - jak wynika z systemu informacji przestrzennej m.st Warszawy i systemu geoportal - działka nr [...] jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, działki nr [...], [...] i [...] są działkami sąsiadującymi i również są zabudowane, działka nr [...] jest działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Nie można zatem stwierdzić, że możliwości wykorzystania działek na cele zabudowy są całkowicie odmienne. Przeważająca część działki nr [...] położona była na obszarze oznaczonym w planie miejscowym symbolem [...], dla którego przeznaczenie podstawowe to mieszkalnictwo wielorodzinne, jednorodzinne oraz usługi z zakresu handlu detalicznego, usług gastronomii, biur i administracji, a przeznaczenie dopuszczalne - zieleń urządzona, usługi z zakresu: zdrowia, oświaty, obsługi finansowej, sportu i rekreacji, kultury, turystyki i rzemiosła. W przypadku nieruchomości zabudowanych w sposób przewidziany w planie dla nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, brak planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego nie pozbawia tych nieruchomości atrybutu nieruchomości podobnej. Uwagi te odnoszą się również do nieruchomości, które - jak wskazano w odwołaniu - objęte są planem miejscowym z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną. Wskazało także, że rzeczoznawca na s. 20 operatu (pkt 10) stwierdziła, iż wielkość czynników korygujących wynika z oceny wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Przy czym nie wyklucza się innych współczynników korygujących cenę średnią. Ponadto - wbrew stanowisku odwołania - rzeczoznawca uwzględniła w operacie obciążenie działki nr [...] służebnością drogową, co wskazała w tytule tabeli nr 12 na s. 26 ("dla działki uwzględniono ograniczenia wynikające z projektowanych służebności gruntowych widniejących na mapie koncepcji podziału nieruchomości"). Następnie Kolegium podniosło, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. weryfikacja prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, tak w zakresie dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru podejścia, czy metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów k.p.a., lecz w oparciu o przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. - a więc poprzez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Natomiast na podstawie przepisów k.p.a. dokonuje się weryfikacji operatu od strony formalnej badając, czy opinia została sporządzona i podpisana przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione. Ten zakres kontroli należy do organu administracji i jest dokonywany w oparciu o reguły postępowania dowodowego określone w art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. Podsumowując Kolegium uznało, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy został prawidłowo zweryfikowany przez organ I instancji. Na decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławczego w Warszawie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyła skarżąca, zarzucając zaskarżonej decyzji: 1) naruszenie prawa materialnego, tj.: a) art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez uznanie, że przyjęte do porównania działki, nie objęte zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zabudowane zabudową mieszkaniową jednorodzinną spełniają atrybut działek podobnych względem działki nr [...], która przed podziałem położona była na obszarze oznaczonym w planie miejscowym symbolem [...], dla którego przeznaczenie podstawowe to nie tylko mieszkalnictwo jednorodzinne, ale przede wszystkim wielorodzinne i usługowe, b) art. 98a w zw. z art. 146 ust. 1a u.g.n. poprzez uznanie, iż w rozpatrywanej sprawie nie doszło do zaniżenia pierwotnej wartości nieruchomości (tj. wartości nieruchomości przed podziałem), jak również poprzez uznanie, że nie doszło do prawidłowego obliczenia różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale, 2) naruszenie prawa procesowego, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez niedopełnienie obowiązku należytego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zbadania i rozpatrzenia materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy. W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi skarżąca przedstawiła argumentację na poparcie zarzutów skargi. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Następnie skarżąca w piśmie z 2 marca 2023 r. wniosła, na podstawie art. 106 § 3 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentu, tj. Oceny Zespołu Oceniającego przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych "[...]" z [...] lutego 2023 r. wykonanej na zlecenie uczestnika postępowania M. U. - na okoliczność wykazania, że operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] marca 2022 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. S., wobec jego licznych wad, nie powinien stanowić opinii o wartości nieruchomości gruntowej stanowiącej przed podziałem działkę nr [...], a po podziale nr [...] i [...] i być wykorzystywany do celu określenia wartości tych nieruchomości. Do pisma załączyła odpis wzmiankowanego dokumentu. Na rozprawie w dniu 30 listopada 2023 r. Sąd postanowił, w trybie art. 106 § 3 powołanej ustawy, dopuścić dowód uzupełniający z dokumentu pn. Ocena Zespołu Oceniającego przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych "[...]" z [...] lutego 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.), dalej jako p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów Sąd uznał, że skarga jest zasadna, gdyż zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 6 grudnia 2022 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 29 września 2022 r. o ustaleniu od I. U. i M. U. opłaty adiacenckiej w wysokości 14 653,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...], Dzielnicy [...], w rejonie ul. [...], uregulowanej w księdze wieczystej KW nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,1987 ha z obrębu [...], na skutek podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta m.st. Warszawy z 15 marca 2018 r., nr 186/2018. Podstawę prawną rozstrzygnięcia organów stanowiły przepisy art. 98a ust. 1, 1a i 1b, art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.), dalej jako u.g.n. oraz § 1 uchwały Nr XXII/745/2008 Rady m.st. Warszawy z dnia 10 stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Zgodnie z art. 98a ust. 1, 1a i 1b u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b). Zgodnie z § 1 uchwały Nr XXII/745/2008 Rady m.st. Warszawy z dnia 10 stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urzęd. Woj. Maz. Z 2008 r. Nr 23, poz. 876) ustala się stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30% z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Wzrost wartości nieruchomości stwierdzono na podstawie operatu szacunkowego z [...] marca 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. S. - zgodnie z którym wartość nieruchomości według stanu przed podziałem została oszacowana na kwotę 1.713.788 zł, natomiast według stanu po podziale wartość ta została oszacowana na kwotę 1.762.634 zł. Różnica wartości nieruchomości w wyniku dokonania podziału wyniosła 48.846 zł. W konsekwencji z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalono opłatę adiacencką wynoszącą 30% wzrostu wartości nieruchomości - w wysokości 14.653,80 zł. Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do oceny, czy ww. operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. S. mógł stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. Organy obu instancji uznały, że sporządzony operat spełnia wymogi określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - dlatego też może stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. Jednakże Sąd uznał, że w warunkach niniejszej sprawy ocena ta nie jest prawidłowa. Zgodnie z art. 154 § 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zaś rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555; obowiązujące na dzień wydania zaskarżonej decyzji, obecnie uchylone), określa: 1) rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny; 2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia; 3) sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości; 4) sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego; 5) uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości. W myśl art. 157 § 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W judykaturze przyjmuje się, że weryfikacja prawidłowości opinii w zakresie spełniania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, jest możliwa tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. W niniejszej sprawie Sąd dopuścił, w trybie art. 106 § 3 p.p.s.a., uzupełniający dowód z dokumentu Ocena Zespołu Oceniającego przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych "[...]" z [...] lutego 2023 r. - uznając, że dowód ten ma wpływ na ocenę legalności decyzji organów orzekających obu instancji. Z treści tego dokumentu wynika, że Zespół Oceniający uznał - po przeanalizowaniu operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] marca 2022 r. przez A. S. (uprawnienia zawodowe do wyceny nieruchomości nr [...]), a także po zapoznaniu się z innymi materiałami - że oceniany operat szacunkowy nie powinien stanowić wiarygodnego dowodu w postępowaniu mającym na celu ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w oparciu o przepisy u.g.n. Zespół Oceniający stwierdził, że oceniany operat został sporządzony z naruszeniem obowiązujących w dacie jego sporządzenia przepisów prawa, a stwierdzone błędy i uchybienia miały istotny wpływ na oszacowanie wartości. Zespół Oceniający do najważniejszych błędów zaliczył: 1) przyjęcie błędnych założeń w zakresie obszaru badanego rynku, okresu jego badania i rodzaju praw do nieruchomości. Przedstawione w analizie obserwacje dotyczące badanego rynku nie zostały odpowiednio uwzględnione przy określeniu cech rynkowych i ich wag. Efektem błędnej analizy rynku było m. in. wykorzystanie w wycenie transakcji, których przedmiotem były nieruchomości niepodobne do przedmiotu wyceny, co stanowi naruszenie art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, 2) brak opisu cech nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej, co skutkuje tym, że operat nie zawiera wszystkich niezbędnych informacji dotyczących przebiegu procesu szacowania i przez to powoduje naruszenie § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, 3) zastosowanie błędnych, tj. nie znajdujących potwierdzenia w obserwacjach rynkowych kryteriów oceny cechy "dojazd i dostępność komunikacyjna", 4) obliczenie części tzw. współczynników korygujących niezgodnie z zasadami ich określania stosowanymi w metodzie korygowania ceny średniej oraz z zasadami logiki, 5) błędny, zarówno pod względem metodycznym, jak i uzyskanego wyniku, sposób określenia wpływu planowanej służebności na wartość działki nr [...]. W ocenie Zespołu Oceniającego przedmiotowy operat nie powinien stanowić opinii o wartości nieruchomości i być wykorzystany do celu dla jakiego został sporządzony. Nie ulega wątpliwości Sądu, że w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej operat szacunkowy stanowi zasadniczy dowód, albowiem ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a u.g.n.). Przy czym, aby operat mógł stanowić podstawę ustalenia opłaty adiaceckiej musi zostać sporządzony zgodnie przepisami u.g.n. i przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (obecnie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości). Wprawdzie ocena Zespołu Oceniającego została przedłożona przez skarżącą dopiero na etapie postępowania sądowego, to jednak z uwagi na stwierdzone w tej ocenie błędy i uchybienia zawarte w operacie szacunkowym z [...] marca 2022 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego A. S. - należy uznać, że operat ten nie mógł stanowić podstawy ustalenia wartości nieruchomości. W konsekwencji odpadł podstawowy dowód, w oparciu o który organy orzekające obu instancji wydały swoje rozstrzygnięcia - co doprowadziło do naruszenia art. 146 ust. 1a u.g.n. W rezultacie decyzje tych organów podlegają uchyleniu - albowiem w świetle art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. organ obwiązany jest do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Ponownie prowadząc postępowanie organ zleci sporządzenie nowego operatu szacunkowego innemu rzeczoznawcy majątkowemu - w celu oszacowania wartości nieruchomości wedle obowiązujących w tej materii przepisów prawa i standardów zawodowych obowiązujących rzeczoznawców majątkowych, po czym dokona oceny zgromadzonego materiału dowodowego i wyda stosowne rozstrzygnięcie w sprawie. Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił decyzje organów obu instancji. O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r., poz. 1935), tj. 440 zł – wpis od skargi, 3600 zł - opłata za czynności pełnomocnika, 17 zł - opłata skarbowa od pełnomocnictwa.