I SA/Wa 561/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędziowie WSA Emilia Lewandowska WSA Joanna Skiba (spr.) Protokolant starszy referent Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 września 2015 r. sprawy ze skargi P. L., Z. R., A. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] lutego 2015 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania P. L. oraz A. i Z. R. od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy S., Nr [...] z dnia [...] października 2014 r., ustalającej opłatę adiacencką: - od P. L. w wysokości [...] zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie N., stanowiącej działki nr [...] powstałe wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. nr [...] z dnia [...].03.2014 r. - od Z. i A. R. w kwocie [...] zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie N., stanowiącej działki [...] powstałe wskutek podziału działek nr [...], zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. nr [...] z dnia [...].03.2014 r. – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy. Decyzją Nr [...] z dnia [...] marca 2014 roku, Burmistrz Miasta i Gminy S. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej we wsi N.: 1. uregulowanej w KW nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], stanowiącej własność P. L., na następujące działki: [...] 2. uregulowanej w KW nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], stanowiącej własność Z. i A. Z. na następujące działki: [...]. W ww. decyzji stwierdzono m.in., że wydzielone działki o projektowanych numerach [...] będą stanowiły jedną nieruchomość. Natomiast wydzielone działki o numerach [...] będą stanowiły jedną nieruchomość z istniejącymi działkami nr [...]. Wydzielona działka nr [...] wraz z istniejącą działką [...] będą stanowiły drogę wewnętrzną zabezpieczającą dojazd do projektowanych nieruchomości. Powyższa decyzja stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2014 roku. Burmistrz Miasta i Gminy S. decyzją Nr [...] z dnia [...] października 2014 roku, ustalił opłatę adiacencką w sposób i w wysokości wskazanej wyżej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] lutego 2015 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania P. L. oraz A. i Z. R. od ww. decyzji – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazano, iż w celu określenia wartości ww. nieruchomości oznaczonej przed podziałem jako działki nr [...] powołany został biegły - rzeczoznawca majątkowy W. S., który w dniu [...] sierpnia 2014 r. sporządził operat szacunkowy. Po dokonaniu analizy wykonanej wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości stwierdzono, że brak jest podstaw do uznania, iż sporządzony przez biegłego - rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy zawiera błędy. Tym samym organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił należną opłatę. W odniesieniu zaś do zarzutów odwołania wskazano, iż w przedstawionym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że działka nr [...] - drogi wewnętrznej nie jest przedmiotem zlecenia, ale w wycenie uwzględniono fakt, że działki przed podziałem miały bezpośredni dojazd z drogi publicznej, a po podziale dostęp do drogi publicznej prowadzi przez sąsiednią działkę o numerze [...] nie będącą przedmiotem podziału. Następnie Kolegium wskazało, że w piśmie z dnia 16 października 2014 r. organ I instancji ustosunkował się do zarzutów skarżących i szeroko omówił procedury podziału nieruchomości podkreślając, że działka nr [...], stanowiąca drogę dojazdową do nieruchomości powstałych z połączenia wydzielonych działek, nie była przedmiotem podziału. Nie ma zatem podstaw, aby ww działka miała zostać włączona do procedury oszacowania jej wartości. Ponadto stwierdzono, że wykorzystanie działki [...] przez wnioskodawców jako działki drogowej dało możliwość scalenia działki nr [...] oraz części przeznaczonej pod zabudowę letniskową z działek nr [...], które posiadały kształt dwóch rombów o wymiarach 30 m x 90 m, a następnie podzielenie ich w sposób przedstawiony na wstępnym projekcie podziału bez potrzeby wydzielania drogi dojazdowej do projektowanych nieruchomości. Podniesiono, że zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym na skutek podziału nieruchomości P. L. wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...]., zaś Z. i A. R. wzrosła o kwotę [...] zł. Przyjmując zatem 15% stawkę (zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w S.) należało zdaniem Kolegium ustalić opłatę adiacencką w wysokości [...] zł., którą właściciele przedmiotowych nieruchomości zobowiązani są wnieść na rzecz gminy Miasto i Gmina S. Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2015 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli P. L. oraz A. i Z. R., zarzucając jej naruszenie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami przez błędne ustalenie stanu faktycznego dotyczącego wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] października 2014 r. w całości oraz umorzenie postępowania dotyczącego naliczenia opłaty adiacenckiej przez Burmistrza Miasta i Gminy S. W uzasadnieniu skargi wskazano, iż w obliczeniu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nie uwzględniono spadku wartości działki nr [...] stanowiącej przed podziałem część nieruchomości należącej do P. L. Podniesiono, iż działki [...] przylegały do siebie długimi bokami tworząc ciągły obszar gruntu położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą Iinii granicznych. Przed podziałem nieruchomości możliwe było połączenie obu działek w jedną działkę ewidencyjną. Jeśli by to nastąpiło, urząd gminy nie mógłby używać argumentu, że działka [...] jest nieruchomością która nie uległa podziałowi Jednakże fakt, że działki [...] nie zostały przed podziałem scalone w jedną działkę o nowym numerze ewidencyjnym nie zmienia faktu, że działki te stanowiły przed podziałem jedną nieruchomość. W tej sytuacji niedopuszczalne jest w ocenie skarżących traktowanie działki nr [...] jako odrębnej nieruchomości i nieuwzględnienie zmiany wartości tej działki, przy oszacowaniu wzrostu wartości działek które zostały podzielone. Zdaniem skarżących - dokonując oceny operatu szacunkowego jako dowodu w postępowaniu należy zauważyć, że operat został sporządzony prawidłowo, jednak jest on nieadekwatny do zaistniałej sytuacji. Operat ten można uznać za dowód w zakresie określenia rzeczywistej wartości nieruchomości przed i po podziale ale obliczony wzrost wartości nieruchomości bez uwzględnienia zmiany wartości działki [...] nie może być podstawą do naliczenia opłaty adiacenckiej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest nieuzasadniona. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.782 ze zm. Dalej u.g.n. ) Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ustawy stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a ustawy). Z powyższego wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W ocenie sądu nie ulega wątpliwości, że dwie pierwsze przesłanki, o których wyżej mowa zostały w przedmiotowej sprawie spełnione, zaistnienie ich jest bezsporne, zatem nie ma potrzeby ich ponownego omawiania. Zasadniczy spór w niniejszej sprawie sprowadza się do sposobu wyceny nieruchomości. Strona skarżąca stoi na stanowisku, że przy wycenie wartości działek winna być również uwzględniona działka nr [...], bez której podział działek nie byłby możliwy. Zdaniem sądu ten argument nie może zostać uwzględniony. Po pierwsze, nie budzi wątpliwości prawidłowa ocena organu co do rzetelności i mocy dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy. Zdaniem sądu, oceniając sporządzony dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym, zgodzić się należy z organem, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także zawiera wszystkie elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autor uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia oraz stan tej nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości. Nie sposób pominąć, iż wszelkie zarzuty strony skarżącej zgłaszane w toku postępowania administracyjnego były od razu kierowane do biegłego celem wyjaśnienia (vide: pismo k. 46 akt administracyjnych). Powracając do istoty sporu, strona skarżąca kwestionuje ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości działek po podziale, gdyż jej zdaniem brak oszacowania działki nr [...] ma bezpośredni wpływ na wysokość ustalonej opłaty. Zdaniem skarżących nie ma znaczenia fakt, ze działka nie została fizycznie podzielona. Stanowi ona jednak integralną część przeprowadzonego podziału, zatem zmiana wartości tej działki musi być uwzględniona przy naliczaniu opłaty adiacenckiej. Sąd zwraca jednak uwagę, że zgodnie z art. 98 a ust. 1 ugn przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Częściami składowymi są natomiast prawa (w tym i służebności gruntowe) związane z własnością nieruchomości (art. 50 Kodeksu cywilnego). Wobec tego wartość służebności gruntowej nie mogła być uwzględniona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. jest bowiem jednoznaczny. Stanowi on, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości odpowiednie zastosowanie mają przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ustawy . Zauważyć więc należy, że ustawodawca nie odnosi się do innych okoliczności mogących wpływać na zwiększenie lub też zmniejszenie wartości nieruchomości. Ustawodawca nie pozostawił więc w tym względzie organom administracji swobody w zakresie sposobu ustalania wartości, nie może zatem brać pod uwagę tych okoliczności, które podnieśli skarżący w odwołaniu od decyzji organu I instancji oraz w skardze. Kwestia dostępu dzielonych działek do drogi publicznej, sposób podziału działek, szerokość drogi wewnętrznej, wzajemne uzgodnienia pomiędzy właścicielami dzielonych działek nie mogą mieć wpływu na zakres obszaru wyceny nieruchomości. Skoro przedmiotem podziału były działki ewidencyjne nr [...], to tylko te działki ( i działki powstałe w wyniku ich podziału) mogą być przedmiotem postępowania dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej. Przedmiotem tego postępowania nie może być zatem działka [...], która nie była objęta decyzją podziałową, nawet w sytuacji gdy w dokonywanym podziale była wykorzystana jako droga wewnętrzna do nowopowstałych działek. Rzeczoznawca zatem prawidłowo nie uwzględnił tej działki przy szacowaniu nieruchomości. W związku z powyższym, sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego oraz nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec tego, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku .