I SA/Wa 578/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak Sędziowie: WSA Marta Kołtun-Kulik WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 sierpnia 2011 r. sprawy ze skargi Gminy J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Wojewoda [...] decyzją z [...] stycznia 2011 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] listopada 2010 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za położone w obrębie [...], gmina J. nieruchomości oznaczone jako działki ewidencyjne o numerach [...],[...],[...],[...] o łącznej powierzchni [...] m2, objęte księgą wieczystą w KW Nr [...], które jako wydzielone pod publiczne drogi gminne przeszły z mocy prawa na własność Gminy J. Decyzja Wojewody [...] z [...] stycznia 2011 r. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy. Kierownik Urzędu Rejonowego w L. decyzją z [...] czerwca 1997 r. nr [...], na podstawie art. 10 ust. 1, 3 i 5 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30 poz. 127 ze zm.) zatwierdził projekt podziału nieruchomości uregulowanych w księgach wieczystych: Nr Kw [...], Nr Kw [...], Nr Kw [...] i Nr Kw [...], oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne o nr: [...],[...],[...] i [...], położonych we wsi [...], gm. J. W dniu [...] lipca 1997 r. nadano tej decyzji klauzulę prawomocności. W uzasadnieniu rozstrzygnięcie stwierdzono, że podział nieruchomości jest zgodny z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy J. zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Rady Gminy J. z [...] listopada 1994 r. W następstwie ww. podziału wyodrębnione zostały m.in. działki ewidencyjne o numerach [...],[...] i [...] wchodzące w działki drogowe o docelowym numerach: [...],[...] i [...] oraz działkę ewidencyjną nr [...], o łącznej pow. [...] m2 , które przeznaczone zostały pod projektowane ulice oraz poszerzenie istniejącej szosy. Z wnioskiem o podział nieruchomości wystąpili właściciele nieruchomości, m.in. M. M., K. M. oraz J. M. i I. M. Po ustaleniu kręgu spadkobierców po zmarłej stronie postępowania K. M. - w całości nabyła żona M. M. (postanowienie Sądu Rejonowego dla W. w W., sygn. akt [...]), Starosta [...] decyzją z [...] listopada 2010 r. nr [...], działając na podstawie art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1 a i 3 oraz art. 227 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm., powołana dalej jako: "u.g.n.") ustalił odszkodowanie w związku z wydzieleniem pod publiczną drogę gminną działek gruntu oznaczonych jako działki ewidencyjne o nr [...],[...],[...] i [...] o łącznej pow. [...] m2 położonych w obrębie [...] gmina J., w kwocie [...] zł, na rzecz: J. i I. małż. M. za udział wynoszący 1/2 części nieruchomości w kwocie [...] zł oraz M. M. za udział wynoszący 1/2 części nieruchomości w kwocie [...] zł; zobowiązując Gminę J. do jego wypłaty. Rozstrzygnięcie to organ uzasadnił stwierdzeniem, że przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 98 u.g.n., a wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] września 2010 r., przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., która wyceniła nieruchomość oznaczoną jako działki gruntu nr [...],[...],[...] i [...] o łącznej pow. [...] m2 na łączną kwotę [...] zł. Powyższy operat był kolejnym operatem sporządzonym w sprawie, w związku ze zgłoszonymi przez Gminę J. zastrzeżeniami co do uprzednio sporządzonego operatu z dnia [...] sierpnia 2010 r. Od decyzji tej odwołanie wniosła Gmina J., zarzucając organowi I instancji naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. oraz przepisów prawa materialnego stanowiących podstawę podjętego rozstrzygnięcia opartego na operacie szacunkowym, który zdaniem Gminy został wykonany wadliwie, gdyż biegły wbrew treści § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) nie zbadał wnikliwie istnienia na lokalnym rynku transakcji nieruchomościami drogowymi. Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda [...] decyzją z [...] stycznia 2011 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty i stwierdził, że dokonana przez organ I instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. Wojewoda zaznaczył, że w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości obowiązywała ustawa z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości. Zgodnie z art. 10 ust. 5 tej ustawy grunty wydzielone pod budowę ulic z nieruchomości objętej na wniosek właściciela podziałem przechodzą na własność gminy z dniem, w którym decyzja lub orzeczenie o podziale stały się ostateczne lub prawomocne, za odszkodowaniem ustalonym według zasad obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości. Natomiast obecnie odpowiednikiem powyższego przepisu jest art. 98 ust. 3 u.g.n., który stanowi, że za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości. Wojewoda stwierdził, że w przedmiotowej sprawie do dnia 1 stycznia 1998 r., kiedy weszła w życie ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie wydano decyzji ustalającej odszkodowanie. Tak więc art. 129 ust. 5 u.g.n. nałożył na starostę wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej obowiązek jej wydania. Organ odwoławczy podniósł, że w niniejszej sprawie decyzja o podziale została wydana w dniu [...] czerwca 1997 r. i stała się ostateczna pod rządami ustawy z 29 kwietnia 1985 r., dlatego działki powstałe w wyniku tego podziału przeszły z mocy przepisu art. 10 ust. 5 na własność Gminy J. Jako drogi gminne są więc one drogami publicznymi, o których mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n. Okoliczność, że I. i J. M. oraz M. M. są nadal właścicielami ujawnionymi w treści księdze wieczystej KW nr [...] i nadal rozporządzają przedmiotowymi działkami wskazuje, zdaniem Wojewody, na naruszenie przez Wójta Gminy J. jego ustawowego obowiązku określonego w art. 98 ust. 2 u.g.n. (obowiązek złożenia wniosku o ujawnienie praw gminy w księdze wieczystej). To naruszenie nie ma wpływu na przejście z mocy prawa (które nastąpiło z datą ostateczności decyzji o podziale) własności działek ewidencyjnych nr [...],[...],[...] i [...] o łącznej pow. [...] m2 na rzecz gminy. Wojewoda podniósł, iż negocjacje o ustalenie wysokości i wypłatę odszkodowana zakończyły się wynikiem negatywnym, w związku z tym stosownie do wniosku byłych właścicieli nieruchomości wszczęto postępowanie administracyjne mające na celu ustalenia tego odszkodowania według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości. Wojewoda zaznaczył, że na podstawie § 36 ust. 1 w zw. z ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r, przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast § 36 ust. 2 rozporządzenia pozwala w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, na zastosowanie podejścia porównawczego, określającego wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. Organ wyjaśnił, że w związku z brakiem na analizowanym rynku lokalnym obejmującym gminę J., jak również na terenie innych gmin powiatu L., transakcji sprzedaży działek przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, które mogły posłużyć jako materiał porównawczy, rzeczoznawca właściwie zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. i przyjął podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej, wybierając ze zbioru dostępnych transakcji próbkę 12 umów kupna – sprzedaży w latach 2008 – 2010, reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych na terenie wsi R. oraz wsi sąsiednich przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową i usługową o cenach jednostkowych od 167,00 zł/m2 do 275,00 zł/m2.. Po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku, określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących, w tym uwzględniającego wielkość działki przed podziałem, wartość 1 m2 szacowanych nieruchomości rzeczoznawca ustalił wartość metra kwadratowego gruntu na kwotę 164,00 zł, co po uwzględnieniu powierzchni wywłaszczonych z mocy prawa działek dało łącznie [...] zł, według stanu na dzień [...] czerwca 1997 r. Zdaniem Wojewody sporządzony w sprawie operat szacunkowy spełnia warunki wynikające z powołanych przepisów rozporządzenia z 21 września 2004 r. oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się zaś do zarzutów Gminy J. dotyczących doboru przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości porównawczych do wyceny o powierzchniach znacznie odbiegających od powierzchni nieruchomości, z której wydzielono przedmiotowe działki Wojewoda wskazał, że rzeczoznawca W. K. przychyliła się do tych kwestii i operatem szacunkowym z [...] września 2010 r. zmieniła wcześniej wykonany operat z [...] sierpnia 2010 r. Organ zaznaczył przy tym, że to rzeczoznawca dokonuje oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 u.g.n.), to on ma prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 u.g.n.) i to on dokonuje analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 u.g.n.) oraz wyboru właściwej metody szacowania, kierując się przy tym zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi, jak również zasadami bezstronności i etyki zawodowej. Wojewoda podkreślił przy tym, że skoro Gmina uznawała przedmiotowy operat za nieprawidłowy mogła skorzystać z możliwości wynikających z art. 157 ust. 1 u.g.n., tj. zwrócić się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, czego nie uczyniła. Nie skorzystała także z przysługującego uprawnienia do przedłożenia własnego operatu szacunkowego, który po ocenie przez organ, mógłby stanowić dowód w sprawie. Konkludując organ odwoławczy stwierdził, że wbrew zarzutom odwołania, Starosta [...] podjął wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli; jak również w sposób wyczerpujący dokonał oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Na decyzję Wojewody [...] z [...] stycznia 2011 r. nr [...] Gmina J. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zarzucając temu rozstrzygnięciu: 1) naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1 a i 3 oraz art. 227 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich błędne zastosowanie, albowiem decyzje organów obu instancji dotyczyły ustalenia odszkodowania za inne działki niż te, które są określone w decyzji podziałowej z [...] czerwca 1997 r., co miało wpływ na wynik sprawy; 2) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z 14 czerwca 1960 r. k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i ogólnikową ocenę sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego i przyjętych w nim do porównań nieruchomości, spowodowało to dopuszczenie w postępowaniu wadliwie sporządzonej wyceny nieruchomości, co w sposób istotny miało wpływ na wynik sprawy. W uzasadnieniu skargi skarżąca stwierdziła, że nie jest możliwe wydanie decyzji dotyczącej odszkodowania bez zweryfikowania treści decyzji podziałowej z [...] czerwca 1997 r. wskazywała przy tym , że decyzja Starosty [...] z [...] listopada 2010 r. dotyczy działek nr [...],[...],[...] i [...]. Według danych z ewidencji gruntów działki o nr [...],[...],[...] i [...] nie są tożsame z działkami o nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2. Skarżąca ustaliła, że numery działek określone w decyzji podziałowej mają charakter numerów docelowych, a w rzeczywistości na dzień złożenia skargi można mówić o kilku wydzielonych działkach składowych o nr ewidencyjnych [...],[...] i [...]. W decyzji podziałowej działki wydzielone pod drogi zostały oznaczone błędnie, bowiem niezgodnie z treścią ówcześnie obowiązującego rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z 17 grudnia 1996 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38 poz. 454). Skarżąca podniosła ponadto, że organy obu instancji błędnie przyjęły poprawność formalną operatu szacunkowego sporządzonego przez W. K. Gmina wskazała, że biegły okres badania rynku określił na lata 2008 – 2010. Operat zaś powinien uwzględniać ceny transakcyjne występujące na rynku nieruchomości na datę wydania decyzji określającej wartość odszkodowania. Starosta wydał decyzję po upływie dwóch miesięcy od daty sporządzania operatu szacunkowego, nieruchomości przyjęte do porównań odzwierciedlają transakcje sprzed ponad roku do ponad dwóch lat przed wydaniem opinii (najświeższa datowana jest na [...] sierpnia 2009 r.), przy czym biegły nie wziął pod uwagę znacznego spadku cen nieruchomości, który nastąpił po 2008 r. Ponadto w przedmiotowym operacie najistotniejszą cechą, jaką powinno się wziąć pod uwagę, powinna być powierzchnia nieruchomości, którą zdaniem skarżącej rzeczoznawca nie zastosował w sposób prawidłowy (do porównania przyjęto nieruchomości znacznie różniące się powierzchnią od nieruchomości wycenianej), nie wyjaśnił również przyczyn zastosowania współczynnika korygującego przyjętego do obliczeń. W oparciu o tak sformułowane zarzuty wniosła ona o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...]. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Powyższa ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania aktu, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów uznać należy, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie, a tym samym skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw. Bezspornym w sprawie jest, że w wyniku decyzji podziałowej z [...] czerwca 1997 r. z działek ewidencyjnych nr [...],[...],[...],[...] położonych we wsi [...], gm. J, wydzielono m.in. działki ewidencyjne nr [...],[...],[...] (wchodzące w skład działek drogowych o docelowym numerach: [...],[...] i [...]) oraz działkę ewidencyjną nr [...] o łącznej pow. [...] m2 , przeznaczone pod projektowane ulice oraz poszerzenie istniejącej szosy. Zgodnie z obowiązującym w dacie zatwierdzenia podziału art. 10 ust. 5 ustawy z dnia ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30 poz. 127 ze zm.), grunty wydzielone pod budowę ulic z nieruchomości objętej na wniosek właściciela podziałem przechodzą na własność gminy z dniem, w którym decyzja lub orzeczenie o podziale stały się ostateczne lub prawomocne, za odszkodowaniem ustalonym według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Bezsporne jest zatem, że ww. działki wobec niezaskarżenia decyzji podziałowej, z chwilą jej uprawomocnienia, przeszły na własność Gminy J. Dla przejścia wydzielonych pod drogi nieruchomości na własność gminy w trybie ww. przepisu, bez znaczenia jest przy tym to jakim numerem ewidencyjnym oznaczono wydzielone nieruchomości. Istotne jest bowiem wyłącznie cel, w jakim wyodrębnienie geodezyjne działek nastąpiło i ich przeznaczenia. Nie budzi zaś wątpliwości sądu, że wydzielenie objętych zaskarżoną decyzją działek, nastąpiło w celu przeznaczenia tych nieruchomości pod poszerzenie istniejącej już drogi oraz pod projektowane drogi niezbędne do obsługi komunikacyjnej nowo powstałych działek. W tym stanie rzeczy podnoszony w skardze zarzut, iż działki nr [...], [...],[...] i [...] (za które orzeczono odszkodowanie) nie są tożsame z działkami nr [...],[...] i [...] (taką numeracją oznaczono bowiem docelowe działki drogowe, w skład których wchodzą wyodrębnione działki) nie ma uzasadnionych podstaw. A tym samym nie można skutecznie zarzucić, by w toku rozstrzygania sprawy odszkodowania organy naruszyły art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1 a i 3 oraz art. 227 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm.; dalej: "u.g.n."), które to przepisy miały zastosowanie w sprawie w związku z nieustaleniem odszkodowania za wywłaszczone z mocy prawa nieruchomości przed dniem wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Artykuł 98 ust. 1 powołanej ustawy stanowi, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. (...) Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Paragraf 3 tego przepisu przewiduje natomiast, że za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości. W niniejszej sprawie bezsporne jest, że pomiędzy poprzednimi właścicielami, a Wójtem Gminy J. negocjacje w spawie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania zakończyły się niepowodzeniem. Gmina bowiem mimo wezwania jej przez byłych właścicieli do rokowań i wyznaczenia jednomiesięcznego terminu do ich podjęcia (pismo z [...] sierpnia 2005 r.) nie odpowiedziała na to wezwanie i nie przystąpiła do negocjacji. To zaś oznacza, że do "uzgodnienia" w rozumieniu art. 98 § 3 u.g.n. kwoty odszkodowania nie doszło. W tym stanie rzeczy Starosta [...] zasadnie na wniosek byłych właścicieli nieruchomości wszczął postępowanie administracyjne, zmierzające do ustalenia odszkodowania według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczeniach. Okoliczności te nie są kwestionowane przez strony, jak też nie budzą wątpliwości Sądu. Istotą sporu w niniejszej sprawie jest natomiast wysokość ustalonego odszkodowania. Kwestie związane z odszkodowaniem za wywłaszczoną nieruchomość reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 128 - 135 (dział III rozdział 5 tej ustawy) oraz wydane na jej podstawie przepisy wykonawcze, a w szczególności rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. - w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z art. 130 ust. 1 zdanie drugie tej ustawy, w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Ustęp 2 cytowanego artykułu stanowi z kolei, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W myśl natomiast art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W rozpoznawanej sprawie opinie taką sporządził w dniu [...] września 2010 r. rzeczoznawca majątkowy – W. K. Wyceny nieruchomości rzeczoznawca dokonała w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, przy zastosowaniu sposobu wyceny przewidzianego w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Powodem zastosowania tego sposobu wyceny, był brak na rynku lokalnym obejmującym gminę J., jak również powiat L., transakcji dotyczących nieruchomości zajętymi lub wydzielonymi pod drogi publiczne. W świetle obowiązujących w tym względzie przepisów, przyjęta za podstawę wyceny metoda i sposób wyceny nie budzą wątpliwości Sądu. Jak wynika z analizy treści ww. operatu szacunkowego, przy określaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę 12 transakcji dokonywanych w latach 2008 – 2010. Na podstawie tych transakcji rzeczoznawca ustalił cenę maksymalną i minimalną, a następnie po dokonaniu stosownych korekt tych wartości o współczynniki mające wpływ na wartość nieruchomości (takie jak lokalizacja, otoczenie, dostęp do drogi publicznej, stan uzbrojenia, wielkość) określił cenę 1m2 nieruchomości na poziomie 164,00 zł, która to cena po uwzględnieniu wielkości wywłaszczonych gruntów stanowiła podstawę ustalonego odszkodowania. Zdaniem Sądu, organy administracji prawidłowo skontrolowały przedłożoną przez rzeczoznawcę opinię, oceniając przesłanki na których biegły oparł swoje twierdzenia i właściwe skontrolowały prawidłowości tego rozumowania, uwzględniając przy tym ograniczony zakres możliwej do przeprowadzenia przez organ merytorycznej kontroli takiej opinii. Zgodzić się bowiem należy z Wojewodą, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Organy te (a także Sąd) mogą jedynie dokonać jego oceny pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Natomiast stawiane przez skarżącą w uzasadnieniu skargi zarzuty odnoszą się właśnie do kwestionowania tych elementów operatu szacunkowego, które wymagają wiadomości specjalnych co do szacowania nieruchomości i dlatego nie mogły być oceniane przez organy w trybie art. 80 k.p.a. jak również przez sąd administracyjny. Dotyczy to zarzutów skargi odnoszących się do doboru nieruchomości podobnych, rodzajów cech, które rzeczoznawca wziął pod uwagę oraz wagi przyjętych do obliczeń współczynników korygujących. Stąd zarzuty Gminy, dotyczące naruszenia przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., jak też naruszenie wskazanych w skardze przepisów postępowania administracyjnego, uznać należy za nieuzasadnione. W toku postępowania administracyjnego organy zapewniły stronom postępowania czynny udział w każdym stadium postępowania. W szczególności zostały one zaznajomione z treścią wszystkich sporządzonych w sprawie opinii. Zważyć przy tym należy, że zastrzeżenia skarżącej zgłoszone do pierwotnie sporządzonego operatu szacunkowego z [...] sierpnia 2010 r. zostały przez organ uwzględnione i na żądanie Starosty rzeczoznawca sporządził w dniu [...] września 2010 r. kolejny operat, którego treść stanowiła podstawę ustalonego w sprawie odszkodowania. Gmina zaś, mimo kwestionowania także tej wycena, nie przedstawiła sporządzonej na własne zlecenie kontropinii o wartości nieruchomości, nie wystąpiła również do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. W tym stanie rzeczy zarzuty skargi wskazujące na rzekomo wadliwie sporządzoną wycenę, jako że nie zostały poparte żadnymi dowodami i wynikają wyłącznie subiektywnego przekonania strony o zawyżonej wartości wydzielonych pod drogi nieruchomości, nie mogły odnieść zamierzonego przez skarżącą skutku. Zaskarżona decyzja jest więc, w ocenie Sądu, zgodna z prawem i brak jest usprawiedliwionych podstaw do jej uchylenia. Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.