I SA/Wa 628/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) Sędziowie WSA Agnieszka Jędrzejewska - Jaroszewicz WSA Elżbieta Lenart Protokolant referent stażysta Aleksandra Cymerska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty [...] z dnia 19 lipca 2018 r. nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz Gminy Miejskiej [...] kwotę 1020 (jeden tysiąc dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wojewoda [...] decyzją z [...] października 2018 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Gminy Miejskiej [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] lipca 2018 r. [...] o ustaleniu na rzecz E. i K. małż. K. odszkodowania w łącznej kwocie 105.000,00 złotych za przejęcie z mocy prawa na własność Gminy Miejskiej [...] nieruchomości położonej w obrębie [...] m. [...] , oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] m2 i zobowiązaniu do jego wypłaty ww. gminę w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Decyzja Wojewody [...] wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy. Opisana na wstępie nieruchomość objęta była decyzją Starosty [...] z [...] listopada 2017 r. nr [...] zezwalającą na realizację w powiecie [...] inwestycji drogowej pn. "Ograniczenie niskiej emisji w [...] poprzez budowę nowej obwodowej drogi gminnej na potrzeby rozbudowy miejskiego systemu komunikacji zbiorowej", na odcinku określonym w decyzji. Objęte nią nieruchomości, wydzielone liniami rozgraniczającymi teren inwestycji, w tym stanowiąca własność K. i E.małż. K. działka nr [...] (wydzielona z działki nr [...] ), stały się z mocy art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. – o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm.), przywoływana dalej jako: "specustawa drogowa", własnością Gminy Miejskiej [...] z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (tj. [...] grudnia 2017 r.). To z kolei - w myśl ust. 4a i 4f art. 12 tej ustawy- obligowało organ który tę decyzję wydał do ustalenia odszkodowania na rzecz dotychczasowych właścicieli przejętej nieruchomości. Na wydzielonej pod inwestycję działce nr [...] znajdowały się fragmenty tuneli foliowych, zlokalizowanych także na działkach sąsiednich (granice działki przebiegały w poprzek 5 tuneli o pow. 7x30 m oraz przez narożnik tunelu o wymiarach 5x9 m). W tym stanie rzeczy Starosta [...], po wszczęciu i przeprowadzeniu postępowania odszkodowawczego, decyzją z [...] lipca 2018 r, powołując się na art. 12 ust. 4a, 4f i 5 oraz art. 18 ust. 1 specustawy drogowej oraz art. 128, 129 ust.5, 130. 132 i 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. – o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 121) przywoływanej dalej jako: "u.g.n.", orzekł o ustaleniu na rzecz małż. K. odszkodowania w łącznej kwocie 105.000 złotych. Podstawą ustalenia odszkodowania była wartość rynkowa gruntu przejętej nieruchomości, określona przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. w operacie szacunkowym z [...] grudnia 2017 r. a także wartość odtworzeniowa znajdujących się na gruncie naniesień w postaci tuneli foliowych i ogrodzenia z siatki metalowej rozpiętego na słupkach drewnianych i stalowych oraz bramy, ustalona w opracowaniu rzeczoznawcy z [...] czerwca 2018 r. uzupełniającym operat. Ustalając wartość rynkową gruntu (w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami) rzeczoznawca ów, odwołując się do uregulowanej w art. 134 ust. 4 u.g.n zasady korzyści, przyjęła w charakterze materiału porównawczego transakcje nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod inwestycje drogowe na rynku lokalnym (w obrębach [...] i [...] ) w roku 2016, gdzie cena minimalna wynosiła 50 złotych a maksymalna 86 złotych za m2. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w dacie wydania decyzji zezwalającej na inwestycję drogową, przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod usługi (symbol U-2). Rzeczoznawca powoływała się jednocześnie na uregulowanie zawarte w § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Określiła cechy rzutujące na wartość nieruchomości (lokalizacje, wyposażenie w infrastrukturę techniczną oraz otoczenie nieruchomości), przypisując każdej z nich odpowiednią wagę. Następnie zaś przy wykorzystaniu tak ustalonych współczynników dokonała porównania czterech wyodrębnionych transakcji do nieruchomości wycenianej. W efekcie czego ustaliła wartość rynkową m2 szacowanego gruntu na poziomie 81,55 złotych, co przy uwzględnieniu jego powierzchni dało wartość 51.050 złotych. Ustalając natomiast wartość odtworzeniową znajdujących się na gruncie naniesień w postaci 6 tuneli foliowych oraz ogrodzeń i bramy - do czego asumptem było wystąpienie byłych właścicieli i zwróceniem się do rzeczoznawcy o uzupełnienie operatu przez organ - rzeczoznawca uczyniła to w formie uzupełnienia operatu w piśmie 20 czerwca 2018 r. Wyceniając tunele – które stanowią jej zdaniem "inne urządzenia", w rozumieniu art. 135 ust. 4 u.g.n - określił ich koszt odtworzenia na łączną kwotę 52.415 złotych, stosując metodę kosztów zastąpienia. W tym celu zaś wykorzystała informacje o cenie tuneli nowych pozyskaną od producenta, którą skorygowała o stopień zużycia technicznego wycenianych tuneli, określonego na 35%. Zwracała jednocześnie uwagę, że tuneli tych nie można przenieść ani w całości ani też winnym sposób, ze względu na ich wykonanie i rodzaj konstrukcji, co z kolei wynikać miało z opinii technika uprawnionego T.P. z [...] maja 2018 r. Od decyzji ustalającej odszkodowanie odwołanie wniosła Gmina Miejska [...], kwestionując miarodajność przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę transakcji, a to z tego względu, że dotyczą one działek zlokalizowanych w innych niż wyceniana nieruchomość częściach miasta oraz posiadających inne uwarunkowania. Podważała także przyjęty do szacowania wartości tuneli wymiar współczynnika korygującego związanego ze stopniem ich zużycia technicznego, jak też cenę wyjściowa nowego tunelu, podnosząc, że na rynku dostępne są tunele o podobnej konstrukcji i wymiarach w cenach od 5700 do 7000 złotych, czyli o połowę niższej od przyjętej przez rzeczoznawcę. Na dowód czego odsyłała do odpowiednich stron serwisów [...] i [...]. W następstwie rozpoznania tego odwołania, Wojewoda [...] decyzją z [...] października 2018 r. utrzymał decyzję organu pierwszej instancji w mocy. Organ odwoławczy nie podzielił argumentów Gminy wskazujących na zawyżenie wartości gruntu i znajdujących się na nim naniesień, a przez to także ustalenia odszkodowania w niewłaściwej wysokości. Zarówno bowiem podejście do wyceny jak i metoda zastosowane przez rzeczoznawcę przy szacowaniu nieruchomości są jego zdaniem zgodne z obowiązującymi normami prawa. Zwracał przy tym uwagę, że dobór nieruchomości podobnych do wycenianej i ustalenie obszaru analizowanego rynku nieruchomości należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. Powinnością biegłego jest natomiast wyjaśnienie w oparcie przyjętych w tym zakresie założeń. Takie zaś w operacie zostało zawarte. Obszar rynku przyjęty przez biegłą dotyczył nieruchomości sprzedawanych pod drogi na ternie miasta [...] i autorka operatu, jak sama wyjaśniła "nie ograniczyła obszaru rynku tylko do jednego obrębu ([...]) z uwagi na ograniczoną ilość transakcji. Za bezzasadne uznał także Wojewody zarzuty dotyczące zawyżenia wartości tuneli. Podawane bowiem w odwołaniu oferty zamieszczone z serwisach [...] i [...] odnoszą się do wartości samej konstrukcji stalowej. Dodatkowo zatem kupujący musiałaby ponieść jeszcze koszty transportu, zakupu folii lub poliwęglanu komorowego oraz montażu, których podawana w przywołanych ofertach cena nie zawiera. Rozpiętość cenowa tego typu ofert na portalach internetowych jest duża i waha się do kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych za tunel o wymiarach 7x30 m. Tak więc przyjęta przez rzeczoznawcę oferta firmy [...] jest ofertą na średnim poziomie . Odnosząc się natomiast do kwestii stopnia zużycia technicznego tuneli, Wojewoda zwracał uwagę, że został on określony na podstawie wizji lokalnej dokonanej przez biegłą [...] maja 2018 r. Odnosząc się z kolei do możliwości zdemontowania i ponownego zamontowania tuneli (na co zwracała uwagę Gmina) Wojewoda odwoływał się do znajdującej się w aktach opinii specjalisty do spraw budownictwa, która z kolei wskazując na ich konstrukcję podawała, że przestawienie tuneli w inne miejsce spowoduje ich uszkodzenie lub zniszczenie. Skoro zatem tuneli tych nie da się przenieść, należało za nie ustalić odszkodowanie. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Gmina Miejska [...] zarzucając jej naruszenie: 1.art.4 pkt 16 i art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 11 i 3 w zw. z § 26 ust. 1 oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. poprzez oparcie decyzji na wadliwie wykonanym operacie szacunkowym w zakresie stopnia zużycia konstrukcji tuneli foliowych, braku przedstawienia charakterystyki przyjętych ocen przy określaniu stopnia zużycia dla oszacowania wartości odtworzeniowej tuneli, braku przedstawienia podstaw metodologicznych wykorzystanych do oceny ich stopnia zużycia oraz opinii T.P. w zakresie przyjęcia bez merytorycznego i technicznego uzasadnienia uszkodzeń lub zniszczeń konstrukcji tuneli w przypadku przestawienia ich w inne miejsce, a w konsekwencji błędne ustalenie wartości nieruchomości; 2.art. 6 i 7 k.p.a., nakładających na organy prowadzące postepowanie obowiązek wszechstronnego zbadania sprawy zarówno pod względem faktycznym jak i prawnym w celu ustalenia stanu rzeczywistego sprawy, przy uwzględnieniu interesu społecznego i słusznego interesu obywateli; 3.art. 80 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego rozpatrzenia całokształtu zebranego materiału dowodowego, w szczególności poprzez oparcie dokonanej oceny na operacie szacunkowy wykonanym przez mgr inż. T. S. oraz opinii T. P., określającym wartość nieruchomości gruntowej, który znamionuje brak spójności oraz wewnętrza sprzeczność w zakresie przyjętych poszczególnych cech nieruchomości; 4.art.77 k.p.a. poprzez wydanie skarżonej decyzji na podstawie kwestionowanego, błędnego i sporządzonego niezgodnie z obowiązującymi przepisami operatu szacunkowego oraz opinii T. P.. W motywach skargi zwracano uwagę na nieścisłości polegające na podaniu stopnia zużycia konstrukcji tuneli foliowych oraz stanu folii, które w piśmie z 20 czerwca 2018 r. (stanowiącym uzupełnienie do operatu szacunkowego) zostały ocenione odpowiednio jako stan średni oraz dobry. Przy braku przedstawienia przez rzeczoznawcę charakterystyki tak przyjętych ocen. To zaś w sytuacji, gdy w dokumentacji fotograficznej stanowiącej załącznik do operatu widoczne są uszkodzenia folii pokrywającej tunele oraz konstrukcja tuneli ulegająca korozji. Wskazywano także na brak merytorycznego i technicznego uzasadnienia do konkluzji sformułowanej przez T. P. w opinii z [...] maja 2018 r., wskazującej na uszkodzenie lub zniszczenie konstrukcji tuneli w przypadku ich przestawienia w inne miejsce. Zdaniem skarżącej opinia ta jest wewnętrznie sprzecza. Skoro bowiem jak ustaliła jej autorka, "konstrukcja tuneli wykonana jest z prętów stalowych, kątowników bądź rur stalowych za pomocą spawania" to istotą techniczną takiej konstrukcji jest możliwość złożenie jak również rozłożenie jej elementów i ponownego zespawania. W oparciu o tak sformułowane i uzasadnione zarzuty wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji jak też decyzji organu pierwszej instancji. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko przedstawione w uzasadnieniu decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: skarga jest zasadna, choć zasadniczo z innych względów niż w niej odniesione. Materialnoprawną podstawą kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowił art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. – o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2018 r, poz. 1474), przywoływanej dalej jako: "specustawa drogowa" oraz odpowiednio stosowane przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. – o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 121) przywoływanej dalej jako: "u.g.n.". W myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości do którego odsyła art. 18 ust. 1 specustawy, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartością, o której stanowi ww. przepis jest co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.). W drodze wyjątku może nią być także wartość odtworzeniowa. Ma to miejsce wówczas, gdy ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie (art. 135 ust. 1 u.g.n.). Wartość odtworzeniowa nieruchomości z mocy art. 135 ust. 2 i 3 u.g.n. stanowi sumę wartości rynkowej gruntu (a więc ceny gruntu możliwej do uzyskania w obrocie wolnorynkowym) oraz wartości jego części składowych, wg kosztów ich odtworzenia lub zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części (art. 151 ust. 2 u.g.n. i § 21 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a więc hipotetycznych kosztów wytworzenia "repliki" znajdujących się na gruncie obiektów infrastruktury technicznej, z uwzględnieniem rodzaju zastosowanych materiałów, rozwiązań konstrukcyjnych i funkcjonalnych, przy jednoczesnym uwzględnieniu aktualnego ich stanu. Przy czym wartość owych naniesień podlega wycenie na potrzeby odszkodowania jedynie wówczas, gdy są one częścią składową gruntu, a tym samym - stosownie do art. 47 § 1 k.c. - nie mogą być przedmiotem odrębnej własności i dzielą jego los prawny. W okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy naniesieniami, których wartość uwzględniono przy ustalaniu odszkodowania, były m.in. tunele foliowe, których część zlokalizowana została w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na przejętej pod ową inwestycję działce nr [...]. Organ przyjęły bowiem (choć nie zostało to wprost wyartykułowane w motywach decyzji), że stanowią one część składową gruntu. Za przesądzającą tę okoliczność uznały natomiast, w ślad za rzeczoznawcą majątkowym je wyceniającym, stanowisko wyrażone w opinii T. P. - uprawnionego kierownika budowy i robót w specjalności konstrukcyjno-budowlanej z [...] maja 2018 r., która w oparciu o wizję lokalną stwierdziła, że nie jest możliwe przestawienie tych obiektów ani w całości ani w inny sposób, bez utraty ich funkcjonalności lub uszkodzenia. Jako uzasadnienie powyższego stanowiska wskazała zaś, że "konstrukcja tuneli jest wykonana z prętów stalowych, kątowników bądź rur stalowych za pomocą spawania, przestawienie ich winne miejsce spowoduje ich uszkodzenia lub zniszczenie." Opinia ta nie została jednak poddana przez organy jakiejkolwiek analizie, a wyrażone w niej stanowisko przyjęły one w istocie za własne. Godzi się zaś zauważyć, że opinią biegłego, nawet w sprawie, w której wymagana są wiadomości specjalne, organ nie jest związany. Winien ją zatem, stosowanie do art. 80 k.p.a., jak każdy inny dowód poddać ocenie pod kontem przydatności w sprawie, w świetle całokształtu zgromadzonego dotychczas materiału dowodowego, a także zasad doświadczenia życiowego Jest ona bowiem tylko materiałem, który powinien pomóc mu w ustaleniu określonej kwestii faktycznej w danej sprawie istotnej, a nie ją przesądzać. To organ administracji publicznej, zgodnie z regułami ustanowionymi w art. 7 i 77 § 1 k.p.a., ma bowiem z urzędu lub na wniosek stron podejmować wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Na nim także spoczywa obowiązek zebrania materiału dowodowego w sposób wyczerpujący i rozpatrzenia go w całokształcie. Nie może więc ograniczyć się w swojej decyzji li tylko do przywołania konkluzji zawartych w opinii biegłego - a tak de facto postąpiono w sprawie - ale ma obowiązek jej weryfikacji. Może zatem przyjąć opinię biegłego, jeśli uzna ją za trafną, ale może ją również całkowicie lub częściowo zdyskwalifikować i przyjąć odmienną, własną ocenę opartą na nauce lub doświadczeniu (por. wyrok NSA z 22 listopada 2016 r., II GSK 1017/15, Lex nr 2206581). To zaś bez wątpienia wymaga ustalenia w sposób możliwie najszerszy przesłanek, którymi ów biegły się przy formułowaniu opinii kierował, tak by była możliwość prześledzenie toku jego rozumowania, a przez to oceny jej wiarygodności. Takiej krytycznej oceny przywołanej opinii, wymagającej pozyskania od biegłej dodatkowych wyjaśnień, organ nie dokonał. Jest to zaś o tyle istotne w sprawie, że kategoryczne jej stanowisko o braku możliwości przestawienia metalowej konstrukcji tunelu, której poszczególne elementy połączone zostały spawem, bez jej uszkodzenia lub zniszczenia, zważywszy zwłaszcza na lakoniczność opinii, nosi znamiona dowolności i z tego powodu budzić musi istotne wątpliwości. Jak bowiem zasadnie podniesiono w skardze istotą techniczną takiej konstrukcji jest możliwość jej demontaży na mniejsze elementy i ponownego ich zespolenie. Potwierdza to skądinąd fakt, że tego rodzaju konstrukcje nie są transportowane jako całość, ale w formie modułów, które dopiero są w różnorakiej technologii ze sobą łączone w miejscu ich docelowej lokalizacji na gruncie. Nie sposób zatem racjonalnie założyć, że sam fakt rozłączenia poszczególnych elementów szkieletu tunleu prowadzić będzie do jego zniszczenia. Przyjmując zaś, że konstrukcja owych tuneli z gruntem nie została połączona w sposób trwały (okoliczności tej T. P.w swojej opinii nie potwierdziła, ani nie wykluczyła) zgodzić się przyjdzie ze stanowisko rzeczoznawcy majątkowego T. S. wyrażone w piśmie z 20 sierpnia 2018 r. (odwołującym się z kolei do poglądów judykatury), że służąc do sezonowego wykorzystania, nie mogą być one uznane za budowle, obiekty małej architektury, ani także tymczasowe obiekty budowlane, w rozumieniu prawa budowlanego, lecz stanowią zwykłe urządzenia rolnicze. Zważyć zaś należy, że urządzenia nie będące częścią składową gruntu, którego własność przeszła w trybie przepisów specustawy drogowej na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, pozostały one przy ich dotychczasowym właścicielu. Oznacza to, że odszkodowanie (będące ekwiwalentem utraconej własności) za takowe nie mogło by być przyznane. Przyjęcie odmiennego zapatrywania prowadziło by bowiem do ustalenia odszkodowania w kwocie przekraczającej wartość nieruchomości. To zaś - w świetle unormowania art. 18 ust. 1b specustawy drogowej, zakładającego, że suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi (z wyłączeniem wskazanych w przepisie kwot) nie może przekroczyć wartości nieruchomości – byłoby niedopuszczalne i pozostawało w sprzeczności z konstytucyjną zasadą "słusznego odszkodowania". Skoro zatem kwestie te nie zostały przez organy wyjaśnione, ani należycie ocenione, to podjęte w tych okolicznościach decyzje obarczone są istotnym naruszeniem przepisów postepowania, tj. art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., i już z tego tylko względu nie mogły się ostać. Jednocześnie brak poczynienia niezbędnych ustaleń stanu faktycznego pozwalających na objęcie odszkodowaniem wartości tuneli, powoduje, że odnoszenie się obecnie do kwestii przyjętych w procesie ich szacowania przez rzeczoznawcę założeń i formułowanych na tym tle zarzutów skargi jest bezprzedmiotowe. Niezależnie od powyższego, także z punktu widzenia merytorycznej oceny operatu szacunkowego gruntu (z 19 grudnia 2017 r.) - będącego po myśli art. 130 ust. 2 u.g.n. kluczowym dowodem w sprawie - stwierdzić należy, że sporządzony on został w sposób wadliwy, a stanowisko organu wojewódzkiego, o jego zgodności z "obowiązującymi normami prawa", jest błędne. Uszło bowiem uwadze Wojewody, a wcześniej Starosty [...], że w procesie szacowania gruntu przejętych w trybie specustawy drogowej wyłączone było zastosowanie tzw. "zasady korzyści" przewidzianej w art. 134 ust. 4 u.g.n., wedle której w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania ustala się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Tą zaś kierowała się rzeczoznawca majątkowy T.S.wyodrębniając na rynku lokalnym zbiór transakcji nieruchomościami nabywanymi pod drogi, wykorzystany następnie w charakterze materiału porównawczego do szacowania wartości gruntu. Tymczasem szczegółowe zasady szacowania takich nieruchomości ujęte zostały w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Przepis ten w ust. 1 stanowi, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Wprawdzie zawiera on również rozwiązanie nawiązujące do tzw. "zasady korzyści", to jednak reguluje ją w sposób odmienny niż ma to miejsce w przypadku art. 134 ust. 4 u.g.n. W ust 3 przewiduje on mianowicie, że w sytuacji, w której przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Oczywistym jest przy tym, że ustalone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów przywileje nie mogą być stosowane łącznie. Jeśli zatem, jak w rozpoznawanej sprawie przeznaczenie wynikające z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości (przeznaczonej w dacie wydania tej decyzji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego "pod usługi") to wykluczona była możliwość ustalania jej wartości w oparciu o analizę transakcji nieruchomości nabywanymi pod drogi, jak nakazywałby to art. 134 ust. 4 u.g.n. W takim bowiem wypadku wino to nastąpić według transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi (a więc o tożsamym przeznaczeniu jak grunt wyceniany), przy powiększeniu ustalonej na bazie tego rodzaju reprezentatywnej próbki ceny o nie więcej niż 50%. A więc na zasadach określonych w § 36 § ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. Co istotne, nie znajduje w takiej sytuacji także zastosowania przywoływany w operacie § 36 ust. 4 powyższego rozporządzenia, przewidujący możliwość uwzględniania w procesie wyceny cen transakcyjnych "nieruchomości drogowych". Mógłby on bowiem stanowić podstawę szacunku jedynie wówczas gdyby przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej była przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod drogę publiczną. Okoliczność ta jest bowiem warunkiem koniecznym do jego zastosowania (por. wyrok NSA z 21 lutego 2019 r. I OSK 691/17, Lex nr 2639352). Taka zaś sytuacji w rozpoznawanej sprawie, nie miała miejsca. Teren nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...] m. [...], jak już zasygnalizowano, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w dacie podjęcie decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, miał przeznaczenie odmienne niż nadane tą decyzją. Powyższe dyskwalifikuje zatem oparty na ww. regulacji, a także ustanowionej w art. 134 ust. 4 u.g.n. zasadzie korzyści operat szacunkowy jako miarodajny dowód w sprawie. Ustalenie zatem na jego podstawie odszkodowania powoduje, że podjęta w tej materii decyzja oceniana być musi także jako wydana z istotnym naruszeniem ww. przepisów prawa materialnego. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270), orzekł jak w sentencji wyroku. W przedmiocie zaś kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 tej ustawy. Rozpatrując ponownie sprawę organ uwzględni ocenę prawną wyrażoną w uzasadnieniu niniejszego wyroku, zwróci się do T.P. o wyjaśnienie motywów, którymi kierowała się przyjmując brak możliwości przeniesienia tuneli foliowych bez ich uszkodzenia lub utraty funkcjonalności. Dokona oceny tak uzupełnionej opinii, a następnie przy uwzględnieniu tej oceny zleci nowemu rzeczoznawcy majątkowemu ponowną wycenę nieruchomości. Na bazie zaś tak poszerzonego materiału dowodowego podejmie w sprawie stosowne rozstrzygniecie, którego treści skład orzekający obecnie nie przesądza.