I SA/Wa 753/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Wesołowska Sędziowie WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) WSA Przemysław Żmich Protokolant Referent Anna Kaczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 listopada 2019 r. sprawy ze skargi Miasta [...] na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] stycznia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju na rzecz skarżącego Miasta [...] kwotę 13.382 (trzynaście tysięcy trzysta osiemdziesiąt dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z dnia [...] stycznia 2019 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta W., od decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r., orzekającej w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł za prawo własności nieruchomości położonej w Dzielnicy [...] W., w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę ul [...] na odcinku od "ronda" z ul. [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową [...], leżącą w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...] w ramach zadania pn. Przebudowa ul. [...] na odc. od ronda z ul. [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową [...], w tym na rzecz B.S. w wysokości [...] zł za udział wynoszący 1/3, na rzecz H.B. w wysokości [...] zł za udział wynoszący 1/3 oraz na rzecz I.P. w kwocie [...] zł za udział wynoszący 1/3, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1 e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. w kwocie [...] zł na rzecz B.S., w kwocie [...] zł na rzecz H.B. oraz w kwocie [...] zł na rzecz I.P., a także w pkt 3 o zobowiązaniu Prezydenta W. do wypłaty ustalonego w punkcie 1 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2017 r., znak. [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, jednakże nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna utrzymał powyższą decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan sprawy: Nieruchomość położona w Dzielnicy [...] W., w obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2017 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, częściowo zmienioną decyzją Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października, została przeznaczona pod rozbudowę ul. [...] na odcinku od "ronda" z ul. [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową [...], leżącą w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...] w ramach zadania pn. Przebudowa ul. [...] na odc. od ronda z ul. [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową [...]. Zgodnie z odpisem księgi wieczystej Nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla W., XV Wydział Ksiąg Wieczystych, właścicielami przedmiotowej działki byli B.S. w udziale 1/3, H. B. w udziale 1/3 oraz I.P. w udziale 1/3. Decyzją [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r., Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł za prawo własności nieruchomości położonej w Dzielnicy [...] W., w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę ul. [...] na odcinku od "ronda" z ul. [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową [...], leżącą w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...] w ramach zadania pn. Przebudowa ul. [...] na odc. od ronda z ul. [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową [...], w tym na rzecz B.S. w wysokości [...] zł za udział wynoszący 1/3, na rzecz H.B. w wysokości [...] zł za udział wynoszący 1/3 oraz na rzecz I.P. w kwocie [...] zł za udział wynoszący 1/3, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. w kwocie [...] zł na rzecz B.S., w kwocie [...] zł na rzecz H.B. oraz w kwocie [...] zł na rzecz I.P., a także w pkt 3 o zobowiązaniu Prezydenta W. do wypłaty ustalonego w punkcie 1 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2017 r., znak. [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, jednakże nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Prezydent W., zarzucając nieprawidłowe sporządzenie operatu szacunkowego. W odwołaniu zarzucono, że wyceny dokonano w oparciu o nieruchomości o przeznaczeniu usługowym, podczas gdy wyceniany grunt był przeznaczony tylko częściowo pod usługi, częściowo natomiast przeznaczony był pod rozbudowę drogi w związku z czym przy wycenie biegła powinna była analizie poddać również transakcje drogowe z lokalnego rynku nieruchomości, tj. z obszaru całej Warszawy, a dopiero w przypadku ich braku w oparciu o nieruchomości o przeznaczeniu tożsamym z przeznaczeniem nieruchomości przyległych. Ponadto zarzucono, iż przeprowadzona przez biegłą analiza rynku nieruchomości usługowych jest tendencyjna, do porównań przyjęto bowiem transakcje o cenach przewyższających [...] zł/m2, a w skrajnych wypadkach nawet przewyższających [...] zł/m2. Po rozpatrzeniu odwołania i analizie akt sprawy organ podniósł, że: zgodnie z art. 12 ust. 1, 2 oraz 4 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1474), dalej specustawa drogowa, decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4 a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Stosownie natomiast do treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności przedmiotowej nieruchomość jest operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] marca 2018 r., przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. (nr uprawnień [...]). Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 k.p.a rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 1484/07. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że działka nr [...] położona jest na terenie dzielnicy [...], W., przy ulicy [...], w jej sąsiedztwie znajdują się grunty zagospodarowane i zurbanizowane. Działka z której wydzielono działkę pod inwestycję ma kształt foremny - zbliżony do prostokąta. Biegła wskazała, że nieruchomość stanowi grunt zabudowany, znajdują się na niej naniesienia budowlane w postaci utwardzenia terenu kostką bauma, brak jest natomiast naniesień roślinnych. Autorka operatu szacunkowego ustaliła, że dla dzielnicy [...] nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie natomiast ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] z dnia [...] października 2014 r., działka nr [...] położona była na terenie oznaczonym symbolem U (Tereny Usług). Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie z art. 153 ust 1 ugn ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Biorąc pod uwagę przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, biegła przeanalizowała lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych budowlanych na terenie dzielnicy [...] w W. i gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi na terenie całej W., a także lokalny rynek nieruchomości gruntowych inwestycyjnych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę usługową i usługowo - mieszkaniową, w okresie od 2015 do 2018 r. Biegła wskazała przy tym, iż okres badania rozszerzono o okres ponad 2 lat z uwagi na małą ilość transakcji. Dokonując analizy występowania zasady korzyści biegła wskazała, iż ceny gruntów drogowych nie są cenowo wyższe od cen gruntów budowlanych niezabudowanych przeznaczonych pod usługi, z tego też względu, wartość rynkowa nieruchomości została określona zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez określenie wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania, tj. w oparciu o transakcje gruntami usługowymi położonymi na terenie dzielnicy [...] w W.. Po dokonaniu analizy rynku rzeczoznawca majątkowy wytypowała 13 transakcji nieruchomości, których ceny zawarły się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej [...] zł/ m2. Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: lokalizacja ogólna (waga 30 %), możliwości inwestycyjne (waga 30%), sąsiedztwo, otoczenie (waga 20%), parametry działki (waga 10%) oraz infrastruktura techniczna (waga 10 %). W oparciu o ceny transakcji nieruchomości porównawczych autorka operatu szacunkowego oszacowała wartość gruntu działki nr [...] na kwotę [...] zł. Wartość odtworzeniowa składników budowlanych została oszacowana w podejściu kosztowym, przy wykorzystaniu metody odtworzeniowej i techniki wskaźnikowej na kwotę [...] zł. Pozwoliło to na łączne oszacowanie wartości działki nr [...] na kwotę [...] zł, którą to kwotę Wojewoda [...] powiększył następnie o 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1 e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. w łącznej kwocie [...] zł (vide: oświadczenie z dnia [...] stycznia 2018 r. kierowane przez B. S. do Zarządu Miejskiego Inwestycji Drogowych). Dla dokonania oceny ww. dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r, Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej: rozporządzenie. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W myśl zaś art. 135 u.g.n. jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową (ust. 1). Przy określeniu wartości odtworzeniowej nieruchomości oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych (ust. 2). Zgodnie z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W myśl § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] marca 2018 r., organ wskazał, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami, a procedura szacowania przedmiotowej nieruchomości przeprowadzona zastała prawidłowo. Wobec częściowego przeznaczenia nieruchomości pod usługi, oraz wobec faktycznego wykorzystywania całości działki jako nieruchomości o charakterze usługowo - mieszkaniowym, a także wobec faktu, iż ceny takich nieruchomości osiągają ceny wyższe niż ceny nieruchomości drogowych, wycena została dokonana w oparciu o transakcje nieruchomościami o charakterze inwestycyjnym o przeznaczeniu pod zabudowę usługową i usługowo - mieszkaniową. Autorka operatu wyjaśniła przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia zdaniem organu wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Odnosząc się natomiast do zarzutów wskazanych w odwołaniu, organ wskazał iż nie zasługują one na uznanie. W zakresie zarzutu, że biegła powinna była przeanalizować transakcje nieruchomościami drogowymi na rynku lokalnym jest on o tyle chybiony, że biegła takiej analizy dokonała na str. 8 operatu szacunkowego. Jeżeli natomiast odwołujący się miał na myśli, że wycena działki nr [...] powinna była zostać przeprowadzona w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi w związku z częściowym jej przeznaczeniem pod rozbudowę [...] (co jest nie do końca jasne, bowiem w odwołaniu skarżący wskazuje działkę nr [...] z obrębu [...] jako tę która ma przeznaczenie częściowo drogowe), to i w tym zakresie nie można przyznać racji odwołującemu się. Biegła wykazała, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (tj. pod drogi) nie powoduje zwiększenia jej wartości, wobec czego prawidłowo wyceniła przedmiotową działkę w oparciu o przeznaczenie, które oprócz tego, że wynika z zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przede wszystkim wynika z aktualnego sposobu jej użytkowania. Przesądza o tym bowiem treść normy prawnej zawartej w ww. art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. W przypadku gdy na danym obszarze brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego, a więc aktem, który w sposób wiążący dla wszystkich podmiotów prawa określa możliwości wykorzystania danej nieruchomości, i kiedy dla danego obszaru sporządzono jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (a tak jest w niniejszej sprawie), które powinno być punktem odniesienia do określenia przeznaczenia ("stanu") nieruchomości, nie można pomijać innych uwarunkowań prawnych i faktycznych wpływających na możliwości wykorzystania danej nieruchomości, a tym samym na jej wartość. Należy mieć bowiem na uwadze, że studium nie jest aktem prawa miejscowego, nie ogranicza zatem potencjalnych nabywców nieruchomości w możliwościach wykorzystania tej nieruchomości, a jedynie wskazuje kierunek zagospodarowania nieruchomości, tj. daje wskazówkę inwestorowi co do prawdopodobnych możliwych korzyści związanych z posiadaniem i korzystaniem z nieruchomości. Odnosząc powyższe do kontrolowanej sprawy organ uznał, że rzeczoznawca majątkowy ustaliła przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości o charakterze usługowo - mieszkaniowym biorąc pod uwagę faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości, na co wskazuje choćby analiza zdjęć przedmiotowej działki, w tym zdjęć satelitarnych, zapisy studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego miasta W. z dnia [...] października 2014 r. dotyczące działki nr [...], która jest przeznaczona pod usługi (U. 12), z której działka nr [...] została wydzielona. Również w rejestrze gruntów znajduje się informacja, iż przedmiotowa działka stanowi m.in. budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa oraz budynki mieszkalne. Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 lutego 2015 r., sygn. akt I SA/Wa 3158/14, stwierdził, że ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zgodnego z celem wywłaszczenia, jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości (...) W świetle zasady korzyści, wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., brak jest więc podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania. W ramach ustalania odszkodowania konieczne jest ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego. Powołany powyżej wyrok pokazuje relacje pomiędzy przeznaczeniem nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, a jej aktualnym sposobem użytkowania, rozstrzygając jednoznacznie pierwszeństwo wykorzystania, faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, w przypadku kiedy przeznaczenie nieruchomości określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest zgodne z celem wywłaszczenia i nie zwiększa jej wartości. Odnosząc się do zarzutu tendencyjnego doboru nieruchomości porównawczych, organ wskazał, iż biegła w tym zakresie przedstawiła wyczerpujące wyjaśnienia w swoim operacie szacunkowym, wskazując, iż ceny transakcyjne gruntów o przeznaczeniu usługowym i usługowo - mieszkaniowym oraz pod zabudowę wielorodzinną kształtowały się w zakresie cenowym od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, a z przeprowadzonej analizy wynika, że ceny transakcyjne kształtowały się głównie w zależności od atrakcyjności lokalizacji, dopuszczonej wysokości zabudowy/wskaźnika intensywności zabudowy oraz dostępności komunikacyjnej. Biegła wskazała również, po wstępnej analizie odrzuciła transakcje o cenach skrajnych, tzn. poniżej [...] zł/m2, natomiast z uwagi na charakter zabudowy w sąsiedztwie wycenianej nieruchomości i możliwości inwestycyjne z tym związane, uznano transakcje gruntami gdzie możliwa jest realizacja zabudowy usługowej i mieszkaniowo - usługowej. Odnosząc się do kwestii nieadekwatności porównania wycenianej działki względem niektórych z transakcji wziętych do porównań (leżących w bliskim sąsiedztwie dzielnicy [...]) organ wskazał, iż biegła wzięła pod uwagę ten fakt poprzez ustalenie cechy rynkowej "lokalizacja ogólna", nadając nieruchomością położonym w sąsiedztwie [...] ocenę "bardzo dobrą". Odnosząc się do argumentacji, iż biegła wzięła do porównań nieruchomości o większej powierzchni i tym samym niepodobne do wycenianej pod względem wielkości działki, organ wskazał, iż nawet gdyby tak miało być, to fakt ten mógł działać wyłącznie na korzyść skarżącego. Jak bowiem wynika z listy transakcji porównawczych przedstawionych przez odwołującego się, nieruchomości o większej powierzchni osiągają niższe ceny o tych o powierzchni mniejszej (np. działki nr [...] i nr [...] z listy wskazanej w odwołaniu). Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegające na wycenie nieruchomości wymagają, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. To rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 lipca 2015 r., sygn. akt: I OSK 2546/13). Stosownie zaś do art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wykonywać swoją zawodową działalność zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 marca 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 143/15, wskazał, że skoro rzeczoznawca majątkowy dokonując w ramach obowiązujących przepisów prawnych wyceny nieruchomości wykorzystuje zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również działa w oparciu o wiążące go standardy zawodowe i kodeks etyki - to ocena prawidłowości sporządzenia takiego operatu szacunkowego powinna być dokonywana z dużą ostrożnością. Odwołujący nie załączył do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Nadto dodać należy, że jeżeli skarżący uznał, iż sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinien był przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lipca 2014 r., sygn. akt I OSK 2498/13, publ. CBOSA). Strona z tego uprawnienia jednak nie skorzystała. Na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] stycznia 2019 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosło Miasto W. zarzucając jej: naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a., które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy poprzez zaniechanie przez organ odwoławczy wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego oraz zaniechanie podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia, a w konsekwencji oparcie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy z dnia 6 marca 2018 r., który jest obarczony błędami formalnymi i metodologicznymi, naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 154 ust. 1 i 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 poz. 2204, z późn. zm.) i § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 2007, poz. 2109, z późn. zm.) poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości, które nie spełniały kryterium podobieństwa, ponieważ nie posiadały kategorii drogowej, podczas gdy w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego danej nieruchomości, biegły powinien zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjąć powyższe kryterium, wskazując na powyższe naruszenia, wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, a także poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2019 r. na okoliczność faktycznej wartości nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obr. [...], a w konsekwencji na okoliczność ustalenia prawidłowej wysokości odszkodowania za ww. nieruchomość. W uzasadnieniu skarżące Miasto W. podniosło między innymi, że na przedmiotowej nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego. Zgodnie zaś z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr Rady W. z dnia [...] października 2006 r. z późn. zm., znaczna część nieruchomości stanowiącą działkę nr [...] z obr. [...], przeznaczona jest w części pod poszerzenie ulicy [...]. Powołana okoliczność jest o tyle istotna, że w operacie szacunkowym, z dnia [...] marca 2018 r. rzeczoznawca przyjął założenie odmienne, tj. że przedmiotowa nieruchomość ma przeznaczenie "usługowe", przyjmując również do analizy nieruchomości o tożsamym charakterze, co w sposób oczywisty rzutowało na zawyżenie wartości szacowanej nieruchomości. Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów "W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych". Biorąc pod uwagę, że wyceniana nieruchomość zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest w znacznej części pod poszerzenie ul. [...], operat z dnia [...] marca 2018 r. powinien zdaniem skarżącego w pierwszej kolejności objąć transakcje sprzedaży nieruchomościami drogowymi, które miały miejsce na rynku lokalnym. Tymczasem rzeczoznawca w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2018 r. do zbioru transakcji porównawczych przyjął nieruchomości o przeznaczeniu usługowym, mimo że jak sam wskazał na str. 8 ww. operatu wyodrębnił zbiór transakcji z rynku "drogowego". Warto również zaznaczyć, że przywołane nieruchomości drogowe wg. uśrednionej wartości kształtowały się na poziomie [...] zł/m2, co jest zresztą dość zbieżne z wartością, którą oszacował na poziomie [...] zł/m2 rzeczoznawca w załączonym do niniejszej skargi operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2019 r. Z niezrozumiałych powodów rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2018 r., jako reprezentatywne dla ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości przyjął do porównania nieruchomości o przeznaczeniu usługowym i mieszkaniowym, mimo że zgodnie z dyspozycją art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów możliwe było określenie wartości ww. nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2019 r. z uwagi na specyfikę szacowanego gruntu, który w części przeznaczony jest pod drogi (pas drogowy ul. [...]), a w części pod usługi, określono wartość 1m2 gruntu o przeznaczeniu drogowym oraz wartość 1 m2 gruntu o przeznaczeniu usługowym. Na podstawie pomiarów na potrzeby niniejszego szacowania przyjęto, że każde z przeznaczeń gruntu stanowi 50% powierzchni działki [...] (strona 25 operatu). Jak wynika z załączonego do niniejszej skargi operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2019 r. cena za 1 m2 wg przyjętych do analizy nieruchomości podobnych do wycenianej o przeznaczeniu drogowym kształtowała się od [...] zł/m2 do [...]/m2, a nieruchomości o przeznaczeniu usługowym od [...] zł/m2 do [...] zł/ m2. Natomiast w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2018 r., przy nieprawidłowych kryteriach przyjętych przez rzeczoznawcę, wartość przyjętych do analizy nieruchomości kształtowała się między [...] zł/m2 – [...] zł/m2, zatem była ona znacznie zawyżona. Ponadto zawarta w ust. 2 regulacja art. 154 u.g.n. przewiduje, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenia nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W sytuacji zaś braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust 3). Wskazana regulacja w sposób wyraźny ustala kolejność zastosowania wzorców oceny przeznaczenia terenu, za przejęcie którego należne jest odszkodowanie. W pierwszej kolejności przeznaczenie terenu określa się bowiem według obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania terenu, w jego braku na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku natomiast braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Skoro zatem biegły nie przeprowadził porównania cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogi na rynku lokalnym, którym jest całe W., sporządzoną przez niego wycenę uznać należy za nierzetelną, a wydaną w oparciu o nią decyzję za wymagającą wzruszenia. Na potwierdzenie powyższego, z ostrożności, skarżące miasto wskazuje, wybrane transakcje nieruchomości przeznaczonych pod usługi, położonych w dzielnicy [...], które znacznie odbiegają cenowo od wybranych do analizy porównawczej w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2018 r. W zestawieniu z ww. nieruchomościami wycena 1 m2 działki nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2 na cenę jednostkową [...] zł/m2 wydaje się nieuzasadniona i zawyżona. W świetle powyższego w ocenie skarżącego ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego przeznaczenia przedmiotowego gruntu ze względu na faktyczny sposób wykorzystania działki, należy uznać za błędny i nieuzasadniony. Należy równocześnie zaznaczyć, iż w tym przypadku, w świetle zapisów § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów, nie mają również znaczenia zapisy zamieszczone w rejestrze gruntów dotyczące przeznaczenia nieruchomości. Reasumując, operat szacunkowy z dnia [...] marca 2018 r. na podstawie którego określono wartość nieruchomości nie może stanowić zdaniem skarżącego dokumentu, na którym opiera się organ prowadzący postępowanie administracyjne. Stąd konieczne jest uchylenie skarżonej decyzji w celu oparcia rozstrzygnięcia o dowód z operatu szacunkowego spełniającego wymagania określone przepisami prawa. W świetle powyższego ze wszech miar zasadne i celowe jest dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2019 r. w którym wartość przedmiotowej nieruchomości - w oparciu o prawidłowe kryteria oraz dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej - została określona na łączną kwotę [...] zł (w tym wartość gruntu na kwotę: [...] zł. naniesienia budowlane na kwotę: [...] zł). W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie. Uzupełniająco organ odniósł się do sporządzonego na zlecenie W. operatu szacunkowego (dołączonego do skargi) z dnia [...] lutego 2019 r. sporządzonego przez M. B. (nr uprawnienia [...]), wskazując iż jest on wyrazem argumentacji przedstawionej przez Miasto W. W operacie tym biegła dokonała wyceny częściowo w oparciu o transakcje nieruchomościami usługowymi, a częściowo w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi, a nie w całości w oparciu o transakcje nieruchomościami usługowymi jak to zrobiła biegła T. S. w operacie szacunkowym z [...] kwietnia 2018 r. sporządzonym na zlecenie Wojewody [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153. poz. 1269, ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, przy czym Sąd rozstrzyga w granicach dolnej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi tj. Dz. U. z 2018, poz. 1302 ze zm.).W związku z tym sąd administracyjny kontroluje zaskarżoną decyzję wyłącznie w aspekcie jej zgodności z prawem i może ją wzruszyć jedynie wówczas, gdy narusza ona przepisy prawa materialnego lub postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy p.p.s.a.). Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych wyżej kryteriów Sąd uznał, iż skarga zasługuje na uwzględnienie. W przedmiotowej sprawie kontroli legalności podlega decyzja podjęta na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w sprawie o ustalenie odszkodowania w związku z wydaniem przez Wojewodę [...] decyzji z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod rozbudowę ulicy [...] na odcinku od "ronda" z ulicą [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową [...] leżącą w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...] w ramach zadania p. n. Przebudowa ulicy [...] na odcinku od ronda z ulicą [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową [...]. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami Wojewoda [...] zlecił wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu. Jak wynika z akt sprawy, operat szacunkowy działki nr [...] został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] marca 2018 r. a ustalona w nim wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę łączną [...] zł powiększoną o 5 % wartości nieruchomości na podstawie art. 18 ust. 1 e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. Operat ten stał się podstawą do ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomość. Główne zarzuty skargi W. dotyczą powyższego operatu, który zdaniem skarżącego znacznie zawyża cenę za wywłaszczoną nieruchomość, przyjmując za podstawę usługowe przeznaczenie tej nieruchomości a do porównań nieruchomości o tożsamym charakterze co rzutowało w sposób istotny na zawyżenie wartości szacowanej nieruchomości. Tymczasem zdaniem skarżącego wywłaszczona nieruchomość w części przeznaczona jest pod drogi (pas drogowy ulicy [...]), a w części pod usługi (na potwierdzenie tej tezy skarżący przedłożył sporządzony na jego zlecenie operat szacunkowy z [...] lutego 2019 r., w którym wartość nieruchomości oceniono na kwotę [...] zł w tym wartość gruntu na kwotę [...] zł, a naniesienia budowlane na kwotę [...] zł). W tym miejscu należy podkreślić, że przeznaczenie prywatnej nieruchomości na cel publiczny powoduje konieczność jej nabycia przez podmiot, który będzie realizował ten cel. Przy tym. cena nieruchomości nie zmienia się z uwagi na to, czy jest ona nabywana przymusowo, czy też w drodze umowy cywilnoprawnej. W ocenie Sądu trudno racjonalnie uzasadnić obniżenie odszkodowania za przejęte prawo do nieruchomości tym, że określone, przyszłe przeznaczenie nieruchomości, odmienne od dotychczasowego powoduje jej niższą cenę. Taką regulację określić można jako zasadę korzyści, której celem jest ustalenie odszkodowania w wysokości odpowiadającej najkorzystniejszej dla wywłaszczanego wartości. Mając powyższe na względzie, uznać trzeba, iż szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne zawarte w § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) nie mogą wyłączyć obowiązku zastosowania powołanego wyżej art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. Przepisy te zostały bowiem zawarte w akcie wyższego rzędu - ustawie. W tej sytuacji, w ocenie Sądu. uznanie, iż § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia zawiera normę pozostającą w sprzeczności z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., wyłączającą przepisy ustawy, oznaczałoby, iż ww. rozporządzenie w tej części narusza art. 92 ust. 1 Konstytucji RP. Rozporządzenie zaś. będąc aktem wykonawczym do ustawy, nie może pozostawać w sprzeczności przede wszystkim z ustawą, na podstawie której zostało wydane (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. akt I OSK 1395/13 oraz wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2476/12, z dnia 5 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1926/12 oraz z dnia 22 lipca 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 933/10 dostępne w bazie orzeczeń: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W tej sytuacji należy przyjąć, iż § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. znajdzie zastosowanie przy ustaleniu wartości gruntów jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia gruntu pod drogi publiczne, będzie wyższa. Innymi słowy mówiąc, ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia, jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości. Interpretacja § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia przez pryzmat zasady korzyści znajduje dodatkowo potwierdzenie w stanowisku Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju zawartym w dostępnej na stronie internetowej Ministerstwa: mir.gov.pl "Informacji o sposobie wyceny nieruchomości wywłaszczanych w celu realizacji inwestycji drogowych". W powołanej informacji stwierdzono, że przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. W przypadku wyceny nieruchomości wywłaszczanych w celu realizacji inwestycji drogowych, co do zasady, badanie polegać będzie na dokonaniu porównania poziomu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości, których przeznaczenie jest zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości wywłaszczanej, z poziomem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Od wyniku tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, pozwalającego określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem ww. zwiększenia (zasada korzyści). Informacja na temat procesu dochodzenia do wyboru sposobu wyceny, tj. przeprowadzonego badania, powinna znaleźć odzwierciedlenie w treści operatu szacunkowego. Sąd akceptuje w całości powyższe stanowisko jako służące realizacji zasady słusznego odszkodowania. W świetle zasady korzyści, wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., brak jest więc podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania. W ramach ustalania odszkodowania konieczne jest ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego. Dlatego też w sprawach o odszkodowanie istotnym jest ustalenie stanu faktycznego, co przekłada się wprost na wysokość wyliczonego odszkodowania. W rozpoznawanej sprawie nie wyjaśniono bezspornie stanu planistycznego nieruchomości, co ma bardzo istotny wpływ na ustalenie odszkodowania (duże znaczenie cenotwórcze). Sąd na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego nie jest w stanie ocenić czy wywłaszczona nieruchomość miała przeznaczenie usługowo-mieszkaniowe jak przyjęła biegła wykonująca operat na zlecenie Wojewody, czy też częściowo drogowe, a częściowo usługowe jak przyjęła to biegła wykonująca operat na zlecenie skarżącego (jeśli tak to w jakiej proporcji). Obie biegłe ustaliły przeznaczenie nieruchomości w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. (brak planu zagospodarowania przestrzennego dla tej części W.). Tylko, że biegła sporządzając operat dla Wojewody oparła się na studium zatwierdzonym Uchwałą Rady W. z [...] października 2014 r. nr [...], w którym działka nr [...] położona była na terenie oznaczonym symbolem u (tereny usług), a biegła sporządzając operat dla skarżącego oparła się na studium zatwierdzonym Uchwałą Rady W. z dnia [...] października 2006 r. nr [...], z którego wynika, że znaczna część (jaka ?) dz. nr [...] przeznaczona jest pod poszerzenie ulicy [...], a dopiero reszta pod usługi. W aktach rozpatrywanej sprawy brak jest powyższych wypisów ze studium, a wydrukowane przez Sąd z internetu dokumenty ze względu na skalę są zupełnie nieczytelne. Zdaniem Sądu do czasu bezspornego ustalenia jakie było rzeczywiste przeznaczenie wywłaszczonej nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla W. –[...] obowiązującemu w dacie wydania zaskarżonej decyzji bezcelowa i przedwczesna jest ocena operatu szacunkowego, który stanowił dla organu podstawę do ustalenia odszkodowania. Zdaniem Sądu organy obu instancji (utrata ważności dotychczasowego operatu) powinny w sposób niebudzący wątpliwości, w oparciu o studium uwarunkowań ustalić przeznaczenie wywłaszczonej nieruchomości, a następnie zlecić ponowną wycenę nieruchomości biegłemu rzeczoznawcy, który zgodnie ze stanem prawnym, faktycznym i swoją wiedzą ponownie wyceni wywłaszczoną nieruchomość. Dopiero wówczas będzie możliwa ocena operatu przez Sąd. Przy ponownym zatem rozpatrzeniu sprawy organy winny uwzględnić ocenę prawną zawartą w niniejszym uzasadnieniu i podjąć stosowne kroki mające na celu usunięcie dostrzeżonych przez Sąd uchybień postępowania. W tym stanie rzeczy, skoro doszło do naruszenia art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, które to naruszenie miało wpływ na wynik sprawy, Sąd orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] w trybie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 tej ustawy - jak w punkcie trzecim sentencji wyroku.