I SA/Wa 763/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie WSA Jolanta Dargas WSA Anna Falkiewicz-Kluj Protokolant referent stażysta Agnieszka Stefańska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi J. K., E. D. i W. L. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Decyzją z [...] listopada 2018 r., nr [...], Minister Inwestycji i Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania J.K., E.D. i W.L., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] stycznia 2018 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. Zaskarżona decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Nieruchomość położona w gminie P., obręb B., oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, które powstały w wyniku zatwierdzenia podziału działki nr [...] - decyzją Wojewody [...] z [...] czerwca 2017 r., nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przeznaczona została na rozbudowę drogi wojewódzkiej nr [...] na odcinku [...]. – [...], odcinek A: granica miasta G. - węzeł S., o długości ok. 1,4 km (dalej jako decyzja zrid). Następnie Wojewoda [...] decyzją z [...] stycznia 2018 r., nr [...],: 1) ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł za opisaną wyżej nieruchomość, której własność przeszła z mocy prawa na rzecz Województwa [...] na podstawie powołanej ostatecznej decyzji zrid Wojewody [...] z [...] czerwca 2017 r.; 2) przyznał odszkodowanie ustalone w punkcie 1 decyzji: a) w kwocie [...] zł na rzecz poprzedniego współwłaściciela ww. nieruchomości w udziale wynoszącym 4/6 części prawa własności - J.K.; b) w kwocie [...] zł na rzecz poprzedniej współwłaścicielki nieruchomości opisanej w udziale wynoszącym 1/6 części prawa własności – W. L.; c) w kwocie [...] zł na rzecz poprzedniej współwłaścicielki ww. nieruchomości w udziale wynoszącym 1/6 części prawa własności - E.D.; 3. zobowiązał Zarząd Województwa [...], reprezentowany przez Dyrektora Zarządu Dróg Wojewódzkich w. G., do zapłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna. Nie zgadzając się z decyzją Wojewody [...] odwołanie złożyli J.K., E.D. i W. L. - podnosząc, że ustalone odszkodowanie jest zaniżone. Strony wskazały, że działka nr [...] posiadała przeznaczenie mieszkaniowo - usługowe i wycena jej wartości powinna być dokonana według takich nieruchomości, a nie - jako to uczyniono - według cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Ponadto, biegła nieprawidłowo przyjęła do porównań nieruchomości położone w powiecie s., s., w., t., gdyż ceny tych nieruchomości kształtują się na poziomie niższym w porównaniu do nieruchomości położonych w miejscowości B., czyli podobnie jak nieruchomość wyceniana. Po rozpatrzeniu odwołania Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z [...] listopada 2018 r., [...], utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474,) dalej jako specustawa drogowa oraz przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2018 r., poz. 121, ze zm.) dalej jako u.g.n. wraz z przepisami wykonawczymi wydanymi w oparciu o ww. ustawę. Organ przywołał treść art. 12 ust. 1, 2, 4, 4f, 5, art. 18 specustawy drogowej oraz art. 130 ust. 2 u.g.n. Zaznaczył, że z odpisu zupełnego księgi wieczystej Kw nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy G. w. G., wynika, iż przedmiotowa nieruchomość stanowiła współwłasność J.K. w udziale wynoszącym [...] części, W.L. w udziale wynoszącym 1/6 części i E.D. w udziale wynoszącym 1/6 części. Następnie wskazał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności opisanej na wstępie nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] listopada 2017 r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego A.R. Przywołał też wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 12 grudnia 2007r., sygn. akt I SA/Wa 1484/07 zaznaczając, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 k.p.a. rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. Sporządzając operat szacunkowy biegła ustaliła, iż nieruchomość stanowiąca działki nr [...] i nr [...] została wydzielona z działki nr [...] i jest położona w miejscowości B. w powiecie [...]. Sąsiedztwo wycenianej nieruchomości stanowią podobne tereny zabudowy mieszkalno - usługowej oraz droga województwa nr [...] . Stwierdziła także, że na działce nr [...] na dzień wydania decyzji zrid znajdowały się naniesienia budowlane w postaci płyt betonowych oraz nasadzenia roślinne. Natomiast na działce nr [...] nie stwierdzono nasadzeń oraz naniesień. Ponadto ustaliła iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy P., zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy z [...] sierpnia 2005 r., nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] była położona w terenie oznaczonym symbolem KG - drogi główne, zaś działka nr [...] położona była na obszarze oznaczonym symbolem MU - zabudowa mieszkaniowo - usługowa. Minister wskazał, że rzeczoznawca majątkowy mając na uwadze fakt, iż przeznaczenie planistyczne działki nr [...] było tożsame z celem wywłaszczenia, wartość rynkową tej nieruchomości określiła na podstawie transakcji nieruchomościami drogowymi. Z kolei w przypadku nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w celu ustalenia, czy występuje "zasada korzyści" dla wywłaszczanego, konieczne było przeanalizowanie zarówno rynku nieruchomości drogowych oraz nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie pod zabudowę mieszkaniowo - usługową. Obszarem analizy w odniesieniu do nieruchomości drogowych objęto tereny województwa [...] z uwagi na niewystarczającą ilość tego typu transakcji na rynku lokalnym obejmującym teren gminy P. oraz rynek lokalny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo - usługową, obejmujący teren gminy P. oraz teren powiatu [...]. Dokonana na potrzeby wyceny działki nr [...] analiza rynku nieruchomości o przeznaczeniu na cele drogowe wykazała, iż ceny transakcyjne za 1 m2 kształtowały się na poziomie od [...] zł do [...] zł - przy średniej cenie wynoszącej [...] zł/m2. Z kolei badanie rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo - usługową wykazało, iż cena tych nieruchomości kształtowała się na poziomie od [...] zł/m2 do [...]/m2 zł. Zaś średnia cena wyniosła [...] zł/m2. Biegła ustaliła, iż w przypadku nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] nie występuje zasada korzyści, gdyż przeznaczenie szacowanej działki wynikające z celu wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Zatem wyceny ww. działki dokonano według aktualnego sposobu użytkowania, tj. według cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo - usługową, zgodnie z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej jako rozporządzenie. Natomiast dla nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] - przeznaczonej w miejscowym planie pod drogę publiczną - zasada korzyści również nie znajduje zastosowania, bowiem cel wywłaszczenia jest tożsamy z ww. przeznaczeniem, w związku z czym wyceny jej dokonano zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia. Minister wskazał, że biegła wyceniając przedmiotową nieruchomość, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Natomiast w zakresie wyceny części składowych zastosowano metodę odtworzeniową. Do ostatecznej analizy porównawczej dla działki nr [...], biegła przyjęła zbiór 17 transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe, których ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja ogólna (waga 30%), sąsiedztwo nieruchomości (waga 35%), powierzchnia nieruchomości gruntowej (waga 20%), sposób korzystania z nieruchomości (waga 15%). Na tej podstawie biegła określiła wartość 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł.- zatem wartość rynkowa działki nr [...] wyniosła [...] zł. Z kolei na potrzeby wyceny działki nr [...] przeznaczonej w dokumentach planistycznych pod zabudowę mieszkaniowo - usługową, biegła zbadała 15 transakcji, gdzie ceny transakcyjne tego rodzaju nieruchomościami wynosiły od [...] zł/m2 do [...]/m2 zł. Analiza rynku pozwoliła stwierdzić, że na wartość wycenianej działki mają wpływ takie atrybuty jak: lokalizacja ogólna (waga 30%), sąsiedztwo nieruchomości (waga 30%), powierzchnia nieruchomości gruntowej (waga 20%) i rodzaj dojazdu do nieruchomości (waga 20%). Następnie biegła uwzględniając średnią cenę nieruchomości podobnych oraz obliczony współczynnik korygujący ustaliła, że wartość 1 m2 gruntu wynosi [...] zł - zatem wartość działki nr [...] wyniosła [...] zł. Wartość znajdujących się na działce nr [...] składników budowlanych biegła określiła na kwotę [...] zł, zaś wartość drzewostanu na kwotę [...] zł. Następnie ustaliła łączną wysokość odszkodowania na kwotę [...] zł. Odnosząc się do kwestii powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości Minister wskazał, że współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości nie złożyli w terminie oświadczenia woli wydania nieruchomości do dyspozycji inwestora. Jednak na podstawie pisma Zarządu Dróg Wojewódzkich w. G. z [...] lipca 2017 r. ustalono, że plac budowy na cele inwestycyjne został przekazany wykonawcy robót w dniu [...] lipca 2017 r. W ocenie Ministra - mając na względzie, że zawiadomienie o wydaniu decyzji zrid zostało doręczone byłym współwłaścicielom w dniu [...] czerwca 2017 r. – organ I instancji prawidłowo uznał, że przekazanie nieruchomości do dyspozycji inwestora nastąpiło przed upływem 30-dniowego terminu określonego w art. 18 ust. 1 pkt 1 specustawy drogowej - w związku z czym zasadnie organ I instancji powiększył należne stronom odszkodowanie o kwotę 5% wartości, tj. [...] zł. Organ odwoławczy, rozpatrując zgromadzony materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z [...] listopada 2017 r., stwierdził, że zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami rozporządzenia oraz jest zgodny z przepisami u.g.n. Nie budzi żadnych zastrzeżeń pod względem formalnoprawnym. Uznał też, że na gruncie tej sprawy biegła prawidłowo dokonała wyceny szacowanej działki nr [...] zgodnie z regulacją wynikającą z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia, a mianowicie z uwagi na wyższość cen nieruchomości mieszkaniowo - usługowych od nieruchomości drogowych, wyceny dokonano według cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo - usługową. Z kolei przeznaczenie drogowe działki nr [...] było tożsame z celem wywłaszczenia - zatem biegła prawidłowo dokonała wyceny tej nieruchomości na podstawie transakcji gruntami przeznaczonymi na cele komunikacyjne, zgodne z dyspozycją przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia w związku z art. 134 ust. 4 u.g.n. W ocenie organu odwoławczego, analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłej. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Biegła wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Ponadto uwzględniła wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość szacowanej nieruchomości oraz dostatecznie wyjaśniła założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazała wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób umożliwiający zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Zatem mógł on stanowić podstawę do określenia wysokości należnego stronie odszkodowania. Następnie Minister wskazał - nie zgadzając się ze stanowiskiem strony, że dowodem na wadliwie określoną wartość nieruchomości była okoliczność, iż cena transakcyjna nieruchomości położonej w bezpośrednim otoczeniu szacowanego gruntu była o wiele wyższa od nieruchomości wycenianej - że każda nieruchomość posiada indywidualne cechy, które wyróżniają ją względem pozostałych. Nie można tylko na podstawie wartości nieruchomości położonych w pobliżu wysnuwać wniosku o wartości nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Każda wycena nieruchomości jest przeprowadzana indywidualnie, a biegły bierze pod uwagę cały szereg czynników wpływających na wartość tej nieruchomości. W konkluzji stwierdził, że odwołujący się nie przedstawili żadnych wiarygodnych dowodów wskazujących, iż wartość przyznanego im odszkodowania została ustalona w sposób nieprawidłowy. Nadto, jeżeli skarżący uznali, że sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi ich wątpliwości - powinni byli przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.) lub operat szacunkowy sporządzony na ich zlecenie. Tego jednak nie uczynili. Na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli J.K., E.D. i W. L., zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci: - naruszenia § 36 ust. 4 rozporządzenia poprzez pominięcie przy ustalaniu wysokości odszkodowania tego przepisu, zgodnie z którym, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważającej wśród gruntów przyległych. Tereny przyległe to tereny o symbolu MU, czyli tereny mieszkalno - usługowe. Wartość tych terenów przyległych wywłaszczonych w B. waha się pomiędzy [...] zł – [...] zł (np. działka nr [...] i [...]) - obrazy art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nie uwzględnienie wniosku skarżących co do przyjęcia przez biegłą niewłaściwej wartości nieruchomości przez co nie zebrano w sposób wyczerpujący materiału dowodowego i nie ustalono wszystkich okoliczności faktycznych, na których powinno być oparte rozstrzygnięcie. Skarżący wnieśli o ponowne zlecenie biegłemu dokonanie wyceny nieruchomości w oparciu o aktualne ceny nieruchomości znajdujących się w podobnej do działki skarżących lokalizacji oraz mając na uwadze pominięte przez biegłą przepisy rozporządzenia, w tym § 36 ust. 4 rozporządzenia. W uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli, że organ wydający zaskarżoną decyzje ustalił stan faktyczny jedynie na podstawie operatu szacunkowego. Zdaniem skarżących, operat i wycena nieruchomości - działki nr [...] o pow. [...] ha został sporządzony nieprawidłowo, a biegły w swojej wycenie stosując metodę porównawczą, przyjął do niniejszej wyceny ceny nieruchomości położonych w okolicach powiatu [...], [...] i [...], w których to powiatach ceny są 5 - krotnie niższe od ceny działek położonych w okolicach [...]. Skarżący kwestionują tak sporządzoną wycenę, która w zastosowanej przez biegłą metodzie przyjęła do porównania transakcje, które nie spełniają warunku podobieństwa określonego rozporządzeniem. Tym samym wycena przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł ([...] zł za m2) odbiega od rzeczywistej wartości nieruchomości. Zdaniem skarżących, wycena ta nie powinna odbiegać od wyceny działki nr [...] ([...] zł za m2), która do 2017 r. stanowiła z działką nr [...] jedną działkę. Ponadto biegła zupełnie pominęła przy ustalaniu wartości wywłaszczanej działki przepisy rozporządzenia - § 36 ust. 4 - zgodnie z którym, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważającej wśród gruntów przyległych. Skarżący wskazali, że po drugiej stronie ulicy [...] na terenie G. za działkę [...] w identycznej sytuacji, również wywłaszczoną tą samą specustawą drogową, wyceniono na [...] zł/m2. Inne wyceny z G. to np. G. ul. [...] działka nr [...] – [...]zł/m2, G. ul. [...] działka nr [...] – [...]/m2. Porównanie dotyczy obrzeża miasta, a nie centrum gdzie np. ul. [...] cena wynosi [...] zł/m2. Ich zdaniem, w wycenie nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego A. R. podejście jest niewspółmierne. Nie można porównywać powiatu [...], [...] do B. położonego na granicy z G., gdzie ceny za tereny MU są identyczne w. G. jak i w B. Ponadto przy sporządzanej wycenie biegła nie uwzględniła faktu, że działka nr [...] stanowiła przed podziałem jedną działkę z działką nr [...] - tak więc wartość tej działki winna być tożsama z działką nr [...]. Tym samym jako wartość przedmiotu zaskarżenia skarżący ustalili wartość działki na [...] zł za m2. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji z powodu wskazanego naruszenia, które miało istotny wpływ na wynik postępowania i przekazanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia, ewentualnie wydanie orzeczenia co do istoty sprawy zgodnie ze złożoną skargą oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), dalej jako p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Ministra Inwestycja i Rozwoju z [...] listopada 2018 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] stycznia 2018 r. ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w gminie P., obręb B., oznaczoną jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, której własność przeszła z mocy prawa na rzecz Województwa [...] na podstawie ostatecznej decyzji Wojewody [...] z [...] czerwca 2017 r. Zgodnie z art. 12 ust. 1, 2, 4, 4f i 5 specustawy drogowej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości (ust. 1). Linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości (ust. 2). Nieruchomości lub ich części, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4). Odszkodowanie za nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (ust. 4f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (ust.5). W myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W skardze skarżący zakwestionowali przede wszystkim przyjętą przez organ opinię biegłego - podnosząc, że została ona sporządzona w sposób nieprawidłowy, gdyż zaniżyła ona wartość nieruchomości. Zatem istotą sprawy jest ocena, czy prawidłowo został sporządzony operat szacunkowy określający wartość rynkową przejętej na własność Województwa [...] nieruchomości. Sąd w pełni podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania. Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało stosownie do przepisów u.g.n. i rozporządzenia. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Stosownie do art. 134 ust 1 - 4 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art.135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2) Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Wartość rynkowa nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n., który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy powinien być sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozporządzeniu - a w szczególności § 36 rozporządzenia. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy zrid określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca w sporządzonym operacie szacunkowym z [...] listopada 2017 r. - uwzględniając powyższe przepisy - prawidłowo określiła wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Biegła wskazała, że data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny, to [...] listopada 2017 r., natomiast data, na którą określono stan przedmiotu wyceny to [...] czerwca 2017 r. Ustaliła, że działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha powstały na skutek podziału działki nr [...]. Na dzień wydania decyzji zrid działki te objęte były ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy P. – część wyżynna, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy z [...] sierpnia 2008 r., nr [...], w którym teren nieruchomości stanowiący działkę nr [...] oznaczony był symbolem [...] – Drogi główne – pas drogi i ulicy [...] m, jedna jezdnia. Zaś działka nr [...] w planie miejscowym oznaczona była symbolem [...] – zabudowa mieszkaniowo-usługowa. Dodała, że działka nr [...] zabudowana była placem składowym materiałów budowlanych, wykonanym z płyt betonowych na pow. ok [...] m2. Na dzień wydania decyzji zrid na działce znajdowały się nasadzenia (8 szt. drzewa akacji, 2 szt. drzewa klonu, 7 szt. drzewa brzozy). Natomiast działka nr [...] była niezabudowana, funkcjonalnie stanowiła plac składowy materiałów budowlanych. Nie znajdowały się na niej żadne nasadzenia. Sąsiedztwo nieruchomości stanowią podobne tereny zabudowy mieszkalno-usługowej, droga wojewódzka nr [...] . Biegła dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Stwierdziła, że przeznaczenie działki nr [...] zgodne z celem wywłaszczenia jest tożsame z przeznaczeniem działki wynikającym z planu miejscowego na dzień wydania decyzji zrid. Dlatego też określenia wartości rynkowej nieruchomości działki dokonała na podstawie transakcji nieruchomościami drogowymi. Wskazała, że na potrzeby wyceny działki nr [...] przeanalizowała rynek lokalny, tj. teren gminy P., gdzie nie odnotowano żadnej transakcji nieruchomością drogową. Na rynku powiatu [...] odnotowano 2 transakcje nieruchomościami drogowymi. W związku z tym biegła rozszerzyła analizę o teren województwa [...] i zebrała 17 transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do przedmiotu wyceny. Następnie ustaliła, że transakcje nieruchomościami drogowymi w latach 2015-2017 kształtowały się w przedziale od [...] zł do [...] zł - przy czym średnia cena wyniosła [...] zł/m2. Na podstawie analizy zachowań rynku wyodrębniła zespół cech rynkowych nieruchomości i ich wagę mającą wpływ na wartość wycenianej działki. Biegła przyjęła następujące cechy: lokalizacja ogólna (waga 30%), sąsiedztwo nieruchomości (waga 35%), powierzchnia nieruchomości gruntowej (waga 20%), sposób korzystania z nieruchomości (waga 15%). Ostatecznie określiła wartość 1 m2 działki nr [...] na kwotę [...] m2 - zatem wartość rynkowa przedmiotowej działki wyniosła [...] zł ([...] zł/m2 x [...] m2). Odnośnie działki nr [...] biegła wyjaśniła, że biorąc pod uwagę przeznaczenie przedmiotu wyceny w planie miejscowym – teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej, należało zbadać, czy wartość nieruchomości określona w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi na cele zabudowy mieszkaniowo-usługowej wykazuje wartość wyższą czy też nie, względem transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu zgodnym z celem wywłaszczenia (nieruchomości drogowych). W tym celu przeanalizowała transakcje nieruchomościami przeznaczonymi na cele zabudowy mieszkaniowo-usługowej na terenie m. B., gdzie odnotowano 2 transakcje. Rozszerzając rynek poszukiwań na teren gminy P. i teren powiatu [...] biegła przyjęła 15 transakcji nieruchomościami mieszkalno-usługowymi. Ceny transakcyjne tego rodzaju nieruchomościami kształtowały się w przedziale od [...] zł do [...] zł, przy czym średnia cena wyniosła [...] zł/m2. Na podstawie analizy rynku biegła stwierdziła, że na wartość wycenionej działki nr [...] wpływ mają następujące cechy: lokalizacja ogólna (waga 30%), sąsiedztwo nieruchomości (waga 30%), powierzchnia nieruchomości gruntowej (waga 20%), rodzaj dojazdu do nieruchomości (waga 20%). Ostatecznie biegła określiła wartość 1 m2 działki nr [...] na kwotę [...] m2 - zatem wartość rynkowa przedmiotowej działki wyniosła [...] zł ([...] zł/m2 x 11 m2). Biegła - analizując rynek nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania - powtórzyła swoje wywody odnoszące się do analizy rynku transakcjami nieruchomości drogowymi przyjętymi na potrzeby wyceny działki nr [...]. W jej ocenie, analiza rynku wykazała, że za nieruchomości przeznaczone na cele zabudowy mieszkaniowo-usługowej osiągano cenę średnią kilkukrotnie wyższą niż za nieruchomości drogowe. Zatem określenie wartości rynkowej działki nr [...] w oparciu o transakcje przeznaczone pod teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej będzie korzystniejsze w myśl zasady korzyści wartości nieruchomości. Dlatego też przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości. Biegła, stosując metodę odtworzeniową, określiła również wartość naniesień budowlanych na kwotę [...] zł, a wartość drzewostanu na kwotę [...] zł. Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek, błędów, istotnych braków, czy niejasności. Rzeczoznawca wyjaśniła zastosowane podejście, sposób wyceny, podstawę prawną oraz scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Operat spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujący naruszenie przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia. Nie budzi wątpliwości fakt, że w niniejszej sprawie znajdował zastosowanie przepis art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, dlatego też Wojewoda [...] zasadnie podwyższył kwotę odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł, co dało łączną kwotę odszkodowania w wysokości [...] zł. Przechodząc do oceny zarzutów skargi należało je uznać za nieuzasadnione. Wbrew zarzutom skargi - przy ustalaniu wartości nieruchomości biegła nie pominęła § 36 ust. 4 rozporządzenia. Wskazać należy, że skarżący w skardze nie przywołują pełnego brzmienia § 36 ust. 4 rozporządzenia - co powoduje, że przepis ten interpretują w swobód dowolny, zgodny ze swoimi oczekiwaniami. Skarżący pomijają istotną część tego przepisu, zaczynającą się od sformułowania "chyba, że" (§ 36 ust. 4 in fine rozporządzenia). Wskazać należy, że w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne zasadą jest przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi. Dopiero gdy brak jest takich cen (ze względu na brak obrotu gruntami na cele drogowe) to zastosowanie znajduje zasada, iż wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Jeżeli więc istnieją dane dotyczące cen uzyskiwanych w obrocie nieruchomościami drogowymi, brak jest co do zasady podstaw do szacowania wartości z uwzględnieniem wartości gruntów przyległych. W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości, że działka nr [...] na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, skoro była położona na terenach przeznaczonych w planie miejscowym, obowiązującym w dniu wydania decyzji, pod pas drogi i ulicy [...] m, jedna jezdnia (symbol [...] – drogi główne). Z § 36 ust. 4 in fine rozporządzenia wynika, że wartość rynkową określa się, przyjmując nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Co oznacza, że w pierwszym etapie należy dokonać oceny, czy określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Jak wskazała biegła w treści operatu szacunkowego, możliwe jest określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, gdyż udało jej się zebrać wystarczająca ilość transakcji nieruchomościami drogowymi (biegła wskazały 17 przykładowych transakcji nieruchomościami drogowymi). Niezasadny jest również zarzut skargi, że przy sporządzaniu wyceny biegła przyjęła ceny nieruchomości położonych w okolicach powiatu słupskiego, sztumskiego i tczewskiego, w których to powiatach ceny są 5 - krotnie niższe od ceny działek położonych w okolicach trójmiasta. Wskazać należy, że w myśl § 36 ust. 4 zd. 2 rozporządzenia przepisy § 36 ust. 1 - 3 rozporządzenia stosuje się odpowiednio. Zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. W orzecznictwie przyjmuje się, że zasadą jest, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa. W orzecznictwie przyjmuje się również, że ustalony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym. Biegły winien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nie tylko z rynku lokalnego, a więc gminnego i powiatowego, ale także z rynku regionalnego. W rozpoznawanej sprawie biegła prawidłowo wywiązała się z tego obowiązku. W pkt 7.1 operatu biegła wskazała, że na potrzeby wyceny działki nr [...] przeanalizowała rynek lokalny, tj. teren gminy P., gdzie nie odnotowano żadnej transakcji nieruchomością drogową. Na rynku powiatu [...] odnotowano 2 transakcje nieruchomościami drogowymi. W związku z tym biegła rozszerzyła analizę o teren województwa [...] i zebrała 17 transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi po przedmiotu wyceny. Następnie ustaliła, że transakcje nieruchomościami drogowymi w latach 2015-2017 kształtowały się w przedziale od [...] zł do [...] zł, przy czym średnia cena wyniosła [...] zł/m2. Wskazać również należy, że z zestawienia 17 transakcji drogowych (załącznik 2 do operatu) wynika, że biegła uwzględniła dwie transakcje nieruchomościami drogowymi z terenu powiatu [...] (poz. 15 i 16 zestawienia), w których cena za 1 m2 wyniosła odpowiednio [...] zł i [...] zł. Z zestawienia tego wynika również, że biegła określając wartość 1 m2 działki nr [...] na kwotę [...] zł, ustaliła wartość 1 m2 tej działki o ponad [...] zł więcej niż średnia cena 1 m2 nieruchomości podobnych na analizowanym rynku, ponad [...] zł więcej niż cena 1 m2 nieruchomości podobnych w powiecie [...] oraz jedynie ok. [...] zł mniej od najwyższej ceny 1 m2 nieruchomości znajdującej się w tym zestawieniu ([...] zł na 1 m2). W tej sytuacji trudno uznać, że biegła zaniżyła, czy też rażąco zaniżyła wartość przedmiotowej działki nr [...]. Odnosząc się jeszcze do tego zarzutu skargi wskazać należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane ocenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wynika z tego, że to rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego, to może przedstawić własną alternatywną opinię o wartości przedmiotowej nieruchomości (tzw. kontroperat) lub wystąpić o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). W tej sprawie skarżący jednak tego nie uczynili. Nie można również zgodzić się ze stanowiskiem skarżących, że skoro działki nr [...] i nr [...] przed podziałem stanowiły jedną działkę nr [...], to wartość działki nr [...] powinna być tożsama z działką nr [...]. Wskazać należy, że dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi istotne znaczenie ma to, jakie przeznaczenie miała wyceniana nieruchomość. Z akt sprawy wynika, że działka nr [...] w planie miejscowym została przeznaczona pod pas drogi i ulicy [...] m, jedna jezdnia (symbol KG – drogi główne). Natomiast działka nr [...] położona była na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (symbol [...] - zabudowa mieszkaniowo – usługowa). Skoro zatem działki nr [...] i nr [...] mają odmienne przeznaczenie w planie miejscowym, to nie mogą one mieć jednakowej wartości za m2. Przeznaczenie drogowe w planie miejscowym działki nr [...], było zgodne z celem wywłaszczenia (budowa drogi) - zatem wartość tej działki należało ustalić na podstawie transakcji nieruchomościami drogowymi, stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia w związku z art. 134 ust. 4 u.g.n. Ponadto, zasady doświadczenia życiowego wskazują, że teren, na którym można zrealizować inwestycję o charakterze mieszkaniowo-usługowym (działka nr [...]) ma niewątpliwie znacznie wyższą wartość od terenu, na którym można zrealizować wyłącznie inwestycję drogową (działka nr [...]). Stąd wniosek, że działki nr [...] i nr [...] nie mogą mieć takiej samej wartości za m2, niezależnie od tego, że powstały one z jednej działki. Z powyższych względów zarzuty skargi należy uznać za całkowicie nieuzasadnione. Zaskarżona decyzja, jak również decyzja organu I instancji, nie naruszają prawa. Organy obu instancji wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów - zyskując całkowitą aprobatę Sądu. Przy czym odmienna ocena strony, co do wysokości odszkodowania pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięć organów. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.