I SA/Wa 784/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Magdalena Durzyńska, Sędziowie sędzia WSA Jolanta Dargas, sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), Protokolant starszy referent Agata Szczepanik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2024 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 22 stycznia 2024 r. nr KOA/6297/Ac/23 w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy [...] z 16 października 2023 r. nr 167/RGG/23; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz J. M. kwotę 1412 (jeden tysiąc czterysta dwanaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z 22 stycznia 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023r., poz. 755, z późn. zm.), dalej "kpa", po rozpoznaniu odwołania J. M., dalej "Skarżący", od decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 16 października 2023r., nr [...], znak: [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Stan sprawy przedstawiał się w sposób następujący. Decyzją z dnia 22 stycznia 2020 r., Nr [...], znak: [...] Wójt Gminy [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości w obrębie ewidencyjnym nr [...], [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta Nr [...], na działki: - nr [...] o pow. 0,1826 ha, - nr [...] o pow. 0,0095 ha (przeznaczona pod drogę wewnętrzną), - nr [...] o pow. 0,0972 ha, - nr [...] o pow. 0,0904 ha. Pismem Urzędu Gminy [...] z dnia 3 sierpnia 2022 r., znak: [...] strona została zawiadomiona o wszczęciu z urzędu postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], na skutek dokonania jej podziału. Decyzją z dnia 16 października 2023r., nr [...], znak: [...], Wójt Gminy [...] ustalił opłatę adiacenką w wysokości 5.280 zł. Odwołanie wniósł Skarżący. SKO, rozpoznając odwołanie wskazało, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023r., poz. 344, z późn. zm., dalej jako "ugn") jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. I. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. la ugn). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. Ib ugn). Podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] został dokonany decyzją Wójta Gminy [...] z dnia 22 stycznia 2020 r., Nr [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 23 stycznia 2020r. Uprawnionym do ustalenia opłaty adiacenckiej, zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, w przedmiotowej sprawie - Wójt Gminy [...]. Stawkę opłaty adiacenckiej należało ustalić zgodnie z obowiązującą w dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości uchwałą Rady Gminy [...] Nr XII/102/07 z dnia 25 października 2007r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Maz. z 2007 r., Nr 247, poz. 7189). Rada Gminy [...] określiła wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło przed upływem 3 lat od dnia w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Podstawą ustalenia wartości nieruchomości był operat sporządzony 3 marca 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – W. S. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Kwestie szczegółowe związane z wyceną nieruchomości i sporządzaniem operatu szacunkowego reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 202 Ir., poz. 555, z późn. zm.), dalej "rozporządzenie", obowiązujące w dacie sporządzenia operatu szacunkowego. Organ ocenił operat szacunkowy pod względem formalnym. Stwierdził, że do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej (s. 4 operatu). Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Dla potrzeb wyceny nieruchomości rzeczoznawca "stworzył" zbiór 46 nieruchomości. SKO uznało, że przyjęte do porównania przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym nieruchomości są nieruchomościami podobnymi. Rzeczoznawca dokonał korekty cen. Zgodnie z art. 98a ust. 3 ugn, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. Z decyzji podziałowej musi wynikać, że wydzielona działka gruntu została wydzielona pod drogę publiczną, a nie jedynie pod drogę, jako ciągu komunikacyjnego, która nie ma charakteru publicznego. Działka nr [...] została przeznaczona pod drogę wewnętrzną, a nie drogę publiczną dlatego przepis ten nie miał zastosowania w sprawie. Na s. 8 operatu biegły wyjaśnił: "Przyjęto, że nie wzrasta wartość dróg wewnętrznych, pomimo, że położone są na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową, co wynika z faktu, że pełnią one funkcję usługowa w stosunku do sąsiednich działek budowlanych, obserwacja rynków równoległych potwierdza powyższą prawidłowość. Z reguły przy transakcjach kupna sprzedaży działek budowlanych nabywane są też udziały w drodze, bez określenia rynkowej ceny drogi. Położenie dróg wewnętrznych na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe nie uprawnia też do obniżenia wartości dróg poniżej wartości gruntów, z których drogi zostały wydzielone". W odniesieniu do zakwestionowanej wartości działki nr [...] o nietypowym kształcie trójkąta, wskazano, że na tym terenie obowiązują postanowienia uchwały Rady Gminy [...] Nr IX/63/l 5 z dnia 24 czerwca 2015r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi [...] - południowa strona ulicy [...] (Dz. Urz. Woj. Maz. z 2015r., poz. 6533). Działka nr [...] położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN 1.1), na którym jako przeznaczenie uzupełniające wskazano usługi, a minimalną powierzchnię nowo wydzielonej działki budowlanej określono na 800 m2 (§ 27 planu miejscowego). Kształt działki niewątpliwie ograniczy możliwość jej zabudowy, ale nie pozbawia działki nr [...] charakteru działki budowlanej. Jednakże rzeczoznawca wbrew zarzutom odwołania dostrzegł ograniczoną możliwość zabudowy działki i przyjął, ze nie doszło do wzrostu wartości działki nr [...] (jak i działki nr [...]), co potwierdził również w piśmie z dnia 8 maja 2023r. (por. też s. 12 i s. 13 operatu). Reasumując, w ocenie Kolegium, operat sporządzony w niniejszej sprawie nie zawiera wad dyskwalifikujących go jako dowód w sprawie, a organ I instancji wywiązał się z wynikającego z art. 80 kpa obowiązku oceny operatu szacunkowego. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wywiódł Skarżący. Decyzji zarzucił: naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 kpa poprzez brak wyczerpującego zbadania stanu faktycznego sprawy i przyjęcie, że operat szacunkowy biegłego W. S. z 6 marca 2023 roku określa prawidłową wartość rynkową nieruchomości w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr [...] z obrębu [...], gmina [...], a w konsekwencji że doszło do wzrostu wartości tejże nieruchomości, co pozwalało Wójtowi Gminy [...] naliczyć opłatę adiacencką. Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy Wójtowi Gminy [...] celem powołania nowego biegłego z zakresu wyceny nieruchomości celem sporządzenia rzetelnego operatu szacunkowego dotyczącego zmiany wartości nieruchomości gruntowej opisanej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] z obrębu [...] i zwrot kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że sporządzony operat jest nierzetelny a Wójt nie badał go pod kątem merytorycznym, co stanowi o naruszeniu przez organy art. 7, 77 § 1 i 80 kpa. Organ powinien dokonać jego oceny pod kątem logiczności i zupełności. Konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego, ocenić czy rzeczoznawca przyjął do wyceny nieruchomości podobne, czego w przedmiotowej sprawie zabrakło. Nie można zaakceptować poglądu biegłego jakoby wartość drogi powstałej jako dojazdowa/wewnętrzna, wymuszonej przez podział, mogła być oceniana wg parametrów działki sprzed podziału. Na pewno działka powstała w sposób wymuszony jako droga wewnętrzna/dojazdowa do powstałej w wyniku podziału działki, o wielkości 95 m2, nie ma parametrów jak działka przed podziałem, wręcz przedstawia wartość zdecydowanie niższą. Co więcej jest to działka nie podlegająca sprzedaży, niesprzedawalna, zatem jest to "strata" Skarżącego, którą należałoby odliczyć o wartości działek po podziale. Tak samo wycenił wartość działki nr [...] o nietypowym kształcie trójkąta, tzn. zerowy wzrost wartości tej działki, gdy tymczasem o ile działka ma powierzchnię pożądaną przez inwestorów to jednak kształt trójkąta, gdzie boki przedmiotowej działki tworzą kąt ostry, zatem trudną do zabudowy. Pomimo to jej parametry nie wpłynęły na obniżenie jej wartości po podziale, tu też "przyjęto zerowy wzrost wartości dla tych działek" czego nie można zaakceptować. Takie ukształtowanie działki w sposób oczywisty ogranicza możliwości inwestycyjne na przedmiotowej działce, co winno stanowić o obniżeniu jej wartości. Nierzetelność operatu szacunkowego biegłego S. w części dotyczącej wyceny działek o nr ewidencyjnych [...] i [...] nie pozwala zaakceptować ostatecznych wniosków tego operatu, zatem i zaakceptować decyzji Wójta Gminy [...] o ustaleniu opłaty adiacenckiej wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości nr [...] w wyniku podziału, bo zdaniem strony skarżącej do wzrostu nieruchomości o nr ewidencyjnym nr [...] po podziale nie doszło. Co więcej - wobec konieczności wyodrębnienia drogi wewnętrznej/dojazdowej o powierzchni aż 95 m2 oraz wydzielenia działki o powierzchni co prawda 904 m2 ale o kształcie trójkąta o ostrych kątach, mogło dojść do zmniejszenia się wartości tej nieruchomości, zatem opłata adiacencka byłaby tym bardziej nie zasadna. W konkluzji Skarżący wniósł o uchylenie obu decyzji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.2024, poz. 935), dalej "ppsa", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Przy czym, stosownie do treści art. 134 § 1 ppsa sądy rozstrzygają w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanymi zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, a zatem oceniają legalność decyzji również z urzędu. Sąd ma obowiązek skontrolować zaskarżone rozstrzygnięcie z punktu widzenia jego legalności, czyli zgodności z wszystkimi przepisami prawa (materialnego, procesowego i ustrojowego), które w sprawie mają zastosowanie i powinien wziąć to pod uwagę nie tylko w kontekście podniesionych w skardze zarzutów. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 22 stycznia 2024 r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Przepisy ugn w art. 98a ust. 1b stanowią, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się wg cen na dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem to stan za dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości a stan po podziale to stan na dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegających podziałowi. Wykładnia art. 98a ugn wskazuje, że warunkiem koniecznym do wykazania wzrostu wartości nieruchomości niezbędne jest wykazanie, że wzrost wartości nieruchomości jest efektem wyłącznie dokonanego podziału a dla spełnienia tej przesłanki konieczne jest porównanie stanu nieruchomości przed i po podziale (wyrok z 4 kwietnia 2017 r., I OSK 1760/15). Sąd w pełni akceptuje poglądy orzecznicze na gruncie przepisu art. 98 a w zw. z art. 4 pkt 3 ugn, że użycie pojęcia "nieruchomości" w tym przepisie oznacza, że ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dokonuje się przez porównanie wartości nieruchomości istniejącej przed podziałem i zsumowanej wartości wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału. Taka wykładnia ma uzasadnienie m.in. w definicji zawartej w art. 4 pkt 3 ugn z której wynika, że działką gruntu jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej, z czego wynika, iż pojęcie "działka gruntu" zawiera się w pojęciu "nieruchomość gruntowa" (por. wyrok WSA w Łodzi z 15.01.2015 r., II SA/Łd 737/14, LEX nr 1635103, oraz wyrok WSA w Poznaniu z 13.11.2014 r., IV SA/Po 598/14, LEX nr 1550295 powołane w komentarzu do ustawy o gospodarce nieruchomościami Ewy Kucharczyk -Bończak w Lex.). Po drugie, pod pojęciem stanu nieruchomości po podziale należy rozumieć stan przy uwzględnieniu zamiany nieruchomości, która to czynność była warunkiem podziału (art. 98 ust. 3 ugn). Aby ustalić wartość nieruchomości przed podziałem należy zatem ustalić jaka nieruchomość będąca przedmiotem własności tych samych podmiotów przed podziałem powstała w wyniku podziału geodezyjnego i prawnego, jaka jest ich powierzchnia a w następnej kolejności za pomocą opinii biegłego rzeczoznawcy ustalić czy na skutek podziału doszło do zwiększenia wartości tej nieruchomości. Brak spełnienia którejkolwiek z ww. przesłanek wyklucza nałożenie przez organ opłaty adiacenckiej. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, dokonując analizy znajdujących się w aktach dokumentów wskazać należy, że dla działki dzielonej [...] o pow. 0,1600 ha. prowadzona była księga wieczysta nr [...]. I to ta działka była przedmiotem podziału. Decyzją zatwierdzającą podział doszło do jej podziału na działki o nr [...], [...], [...], [...] z czego jedna z nich przeznaczona została na drogę wewnętrzną. Decyzja podziałowa stała się ostateczna 27 stycznia 2020 r. Jak wynika z operatu wycenę dokonano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Trafnie organ wskazał, że to biegły dokonuje wyboru podejścia i metody szacowania nieruchomości - art. 154 § 1 ugn. Przy tego rodzaju wycenie przyjmuje się kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia umowy, i cechy nieruchomości. Wartość określa się w drodze korekty ceny średniej nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Jak wynika z operatu do porównania wzięto nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe z gminy [...] bez jej części wschodniej z uwagi na fakt, że nieproporcjonalne na tym obszarze były ceny transakcyjne w stosunku do pozostałych rejonów w tej gminie. Do analizy wprowadzono m.in. współczynniki korekcyjne ze względu na trend czasowy. Rzeczoznawca przyjął założenie, że nie wzrosła wartość działki przeznaczonej na drogę wewnętrzną mimo, że jest położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową a to z uwagi na to, że pełni funkcję usługową w stosunku do sąsiednich działek budowlanych. Podobnie odniósł się do działki [...], wydzielonej podziałem z uwagi na ograniczoną możliwość jej zabudowy (kształt trójkąta). Do analizy przyjęto 46 transakcji (str. 9 operatu) z których średnia cena metra kwadratowego wyniosła 308,07 zł za 1 m2. Wybrano transakcje o najniższej i najwyższej cenie, określono wpływ poszczególnych cech rynkowych na ceny, przyjmując położenie -30%, otoczenie 20%, kształt działki, wielkość- 15 %, uzbrojenie terenu, dostępność mediów – 15 %, zagospodarowanie, dojazd -20% i określono skalę ocen cech rynkowych. Dokonano przeliczeń i na tej podstawie ustalono wartość działki przed podziałem. W podobny sposób dokonano obliczenia wartości działek po podziale z tym że do wyceny posłużyły te samem transakcje nieruchomościami. Skarżący nie kwestionowali w toku postępowania administracyjnego ustalonej wartości przed podziałem a jedynie twierdzili, że zostały zawyżone wartości działek po podziale wskazując, że nie ma uzasadnienia do uzyskania lepszego współczynnika "kształt /wielkość . (p. pismo pełnomocnika skarżącego z 8 kwietnia 2023 r.). Rzeczoznawca wyjaśnił w piśmie z 9 maja 2023 r., że wycena dokonana jest sposobem różnicowym: od wartości gruntu po podziale odejmowana jest wartość gruntu sprzed podziału. Im większa jest różnica pomiędzy powierzchnią działki sprzed podziału i po podziale tym większa jest wartość działki po podziale. Biorąc pod uwagę fakt, że po podziale wydzielono dwie pełnowartościowe działki budowalne i działkę pod drogę wewnętrzną to ustalono wzrost wartości wszystkich działek na 6% i wskazano brak wzrostu pozostałych działek (m.in. na drogę). Z odpowiedzi tej wynika, że na wzrost wartości działek budowlanych miała wyłącznie wpływ powierzchnia dzielonej działki. W kolejnym piśmie rzeczoznawcy z 20 czerwca 2023r. podtrzymano ustalenia zawarte w operacie. Rzeczoznawca przyjął, że nie ma podstaw do przyjęcia, że działka przeznaczona na drogę jest mniej warta niż przed podziałem ponieważ przed podziałem działka musiała mieć dostęp do drogi publicznej. Ponieważ brak było na rynku obrotu działkami przeznaczonymi pod drogi wewnętrzne, z powołaniem się na § 36.4 i § 36.6.5. rozporządzenia przyjęto przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych i potraktowano działkę [...] jako pełnowartościową działkę w pełni przydatną do pełnienia funkcji a więc bez utraty wartości. Oceniając operat pod kątem wyceny nieruchomości po podziale i przyjęciu, że wartość działki drogowej nie była większa zwrócić należy uwagę, że ocenę operatu szacunkowego w zakresie dokonanej wyceny działki nr [...] przeznaczonej na drogę wewnętrzną zapewniającą dostęp do drogi publicznej pozostałym działkom powstałym po podziale, następuje przy uwzględnieniu art. 151 ust. 1 ugn. Zgodnie z nim wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Jednocześnie § 36 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. W myśl natomiast § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Powołane wyżej przepisy, na podstawie odesłania sformułowanego w § 36 ust. 6 pkt 5 rozporządzenia, stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne, czyli jak ma to miejsce w niniejszej sprawie. Z wyżej przywołanych regulacji wynika więc, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę wewnętrzną, konieczne jest porównanie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak takich transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Jak wynika z pisma rzeczoznawcy nie odnaleziono na rynku transakcji nieruchomościami na drogi wewnętrzne (pismo z 20 czerwca 2023 r.). Wbrew jednak twierdzeniom rzeczoznawcy zawartym w ww. piśmie, w operacie na str. 8 wskazano, że przy transakcjach sprzedaży nabywane są udziały w drodze bez określenia rynkowej jej ceny. Mało tego wprost z opisu nieruchomości o najniższej cenie (a Not. [...] z [...] czerwca 2019 r. (k 9 operatu) wynika, że dostępność komunikacyjną zapewnia droga wewnętrzna – co pozostaje w sprzeczności z twierdzeniem, że brak jest na rynku transakcji takiego rodzaju nieruchomościami. Nie wiadomo przy tym czy z 46 transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównania nie ma innych które miałyby zapewniony dostęp poprzez drogę wewnętrzną albo czy nie istnieją inne transakcje takiego rodzaju na rynku. Rzeczoznawca zastosował więc § 34 .4, podczas gdy w operacie brak jest przekonujących danych na okoliczność braku na rynku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi wewnętrzne. Tylko bowiem w takiej sytuacji zasadne byłoby zastosowanie § 34 .4 rozporządzenia. Trafna jest przy tym teza Skarżącego, że przed podziałem nie było konieczne wydzielanie z działki nieruchomości pod drogę wewnętrzną gdyż działka miała bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten został ograniczony w wyniku podziału. Analiza spornego operatu szacunkowego i przyjęta do wyceny transakcja nieruchomością z drogę wewnętrzną prowadzi zatem do wniosku, że w obrocie występowały (choć nie wiadomo w jakiej liczbie) transakcje sprzedaży działek stanowiących drogę wewnętrzną, stanowiącą dla pozostałych wydzielonych działek (budowlanych) dostęp do drogi publicznej. Oznacza to, że biegły nie wykazał operatem zasadność zastosowania w sprawie § 36 ust. 4 w związku z ust. 6 pkt 5 rozporządzenia. Jeżeli bowiem na rynku lokalnym istniały transakcje nieruchomościami drogowymi, a rzeczoznawca ich nie uwzględnił, to przepis ten został naruszony. Tym samym organ dopuścił się naruszenia art. 7, 77 § 1 i 80 kpa a w konsekwencji wskazanych wyżej przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Poza tym operat jest nieczytelny i na jego podstawie nie da się ustalić jakie nieruchomości zostały wzięte do porównania przy wycenie nieruchomości po podziale. Z operatu wynika jedynie, że rzeczoznawca posłużył się tym samym katalogiem transakcji jakie służyły do ustalania nieruchomości przed podziałem. Operat musi być tak sporządzony aby na jego podstawie strona mogła zorientować się jaki był tok rozumowania rzeczoznawcy majątkowego i jakie nieruchomości były przedmiotem analizy przy ustalaniu wartości nieruchomości. Tymczasem w tej sprawie operat tych kryteriów nie spełnia. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ dopuści dowód z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, którego zadaniem będzie ustalenie wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Rzeczoznawca przyjmie do porównania po podziale w odniesieniu do działki [...] nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Wyjątkowo, gdyby okazało się, że na rynku brak jest wystarczającej liczby tego rodzaju transakcji byłby uprawniony do zastosowania w niniejszej sprawie § 34. 4 rozporządzenia. Sporządzając operat rzeczoznawca ma obowiązek ustalenia wartości każdej z działek przed i po podziale a nastęnie ich zsumowaniu, gdyż tylko tak ustalona wartość pozwoli na prawidłowe ustalenie czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem. Samo twierdzenie, tak jak to uczynił rzeczoznawca w tej sprawie, że wartość 2 działek (drogi i w formie trójkąta) nie wzrosła nie czyni zadość wymogom prawidłowego ustalania wartości nieruchomości. Z tych względów i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a i c, 135 ppsa Sąd uchylił obie decyzje do ponownego rozpoznania. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200, 205 § 2 ppsa w zw. z § 2 pkt 5 i § 3 pkt 1 ppkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz.U.2023.1964). zasądzając od organu na rzecz skarżącego tytułem wynagrodzenia adwokata 1200 zł i 212 zł tytułem zwrotu kosztów poniesionego wpisu od skargi ustalonej na podstawie § 1 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (D.U. Nr 221, poz. 2193).