I SA/Wa 802/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Emilia Lewandowska Asesor WSA Iwona Kosińska Protokolant M. C.–K. po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 października 2007 r. sprawy ze skargi M. K. i A. K. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] marca 2007 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] października 2006 r. nr [...] w zakresie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość położoną w obrębie [...], przeznaczoną na cele budowy autostrady [...] opisaną szczegółowo w punkcie 1 decyzji Wojewody Małopolskiego; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja w części opisanej w punkcie 1 wyroku nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Budownictwa na rzecz skarżących M. K. i A. K. kwotę 1500 (jeden tysiąc pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. I SA/Wa 802/07 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] marca 2007 r., nr [...] Minister Budownictwa utrzymał w mocy decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] października 2006 r., nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], przeznaczonej na cele budowy autostrady [...] na odcinku [...] oraz o ustaleniu odszkodowania za wskazaną nieruchomość w wysokości [...] zł. W odwołaniu z dnia 22 listopada 2006 r. od decyzji Wojewody Małopolskiego z dnia [...] października 2006 r. skarżący podnieśli, że nie akceptują wysokości odszkodowania ustalonego za wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem skarżących wycena gruntu została sporządzona niefachowo – rzeczoznawca nie posiadał wiedzy na temat tendencji wzrostu działek - lub niestarannie z błędami rachunkowymi, gdyż przyjęto błędny wskaźnik wzrostu cen gruntów. Skarżący podnieśli, że sprawa wymaga wyjaśnienia i ponownej analizy wartości gruntu w operacie szacunkowym, ponieważ zawarte w nim błędy spowodowały znaczne zaniżenie wartości rynkowej gruntu. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ wskazał, że w myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasad przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dotyczącej zawarcia umowy. Pismem z dnia 15 kwietnia 2003 r. Zastępca Dyrektora Oddziału Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad w K., działając w imieniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, zwrócił się do M. i A. K. z ofertą nabycia nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr [...], położonej w K., obręb [...], jednostka ewidencyjna [...], przeznaczonej pod budowę autostrady [...] na odcinku [...]. Pismem z dnia 9 lipca 2004 r. Wojewoda Małopolski wyznaczył termin na zawarcie umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości do dnia 12 sierpnia 2004 r. Wnioskiem z dnia 23 września 2005 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody Małopolskiego o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do w/w nieruchomości wskazując jednocześnie, iż do dnia złożenia niniejszego wniosku, po złożeniu stosownej oferty i wyznaczeniu przez organ wojewódzki terminu do zawarcia umowy, nie doszło do nabycia przedmiotowego gruntu. Zawiadomieniem z dnia 3 listopada 2005 r. strony zostały poinformowane o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. Wobec powyższego organ uznał, że postępowanie w sprawie wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości wszczęte zostało prawidłowo. W toku postępowania, w dniu 18 września 2006 r., odbyła się rozprawa, na której zapoznano strony z operatem szacunkowym sporządzonym na zlecenie Wojewody Małopolskiego w czerwcu 2006 r. dla potrzeb przedmiotowego postępowania wywłaszczeniowego. Organ w uzasadnieniu podniósł, że pismem z dnia 28 września 2006 r. rzeczoznawca majątkowy zaktualizował sporządzony operat w części dot. wartości odtworzeniowej ogrodzenia na działce nr [...]. W kwestii odszkodowania organ powołał przepis art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, który stanowi, iż wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Minister Budownictwa podniósł, że w myśl art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Organ drugiej instancji wskazał, że w omawianym operacie szacunkowym wartość nieruchomości została określona w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Przy tej metodzie do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Analizą rynku objęto obszar jednostki ew. [...] i dla potrzeb wyceny wybrano 11 transakcji zanotowanych w latach 2004 -2005. Przedmiotowe badanie objęło rynek nieruchomości przeznaczonych pod duże inwestycje drogowe. Zdaniem organu subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska nie świadczy o wadliwości operatu szacunkowego, skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego i brak jest zatem podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo. Skargę na decyzję Ministra Budownictwa złożyli A. i M. K. W uzasadnieniu skargi podnieśli, że na zlecenie skarżących w listopadzie 2006 r. został sporządzony operat szacunkowy wartości rynkowej działki nr ew. [...], położonej w K. obręb [...] przy ul. [...] i został sporządzony tą samą metodologią, co operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody Małopolskiego. Skarżący podnieśli, że w operacie sporządzonym na zlecenie Wojewody Małopolskiego zostały przyjęte zaniżone wskaźniki wzrostu cen 1 m2 gruntu. Ponadto skarżący wskazali, że Minister Budownictwa nie przeanalizował wskazanych w odwołaniu skarżących fragmentów operatów szacunkowych i nie ustosunkował się do analizy ani wniosków skarżących. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny Warszawie zważył , co następuje: Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej poprzez ocenę czy zaskarżone akty lub inne czynności organów administracji publicznej nie naruszają prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia. Zgodnie zaś z przepisem art. 134 § 1 powołanej wyżej ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny orzeka w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że sąd ma obowiązek dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nawet wówczas, gdy dany zarzut nie zostanie podniesiony w skardze. Rozpatrując niniejszą sprawę Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami obowiązkiem organów administracji publicznej jest ustalenie wysokości odszkodowania po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, w której zostaje określona wartość nieruchomości. Oznacza to, że opinia rzeczoznawcy majątkowego jest podstawą do ustalenia przez właściwy organ administracji publicznej wysokości odszkodowania przysługującego podmiotowi, który utracił prawo własności nieruchomości na skutek wywłaszczenia. W odwołaniu z dnia 22 listopada 2006 r. od decyzji organu I instancji skarżący podnieśli, że nie zgadzają się z wysokością odszkodowania za wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości. Skarżący przedstawili zarzuty dotyczące sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego podnosząc przyjęcie błędnego wskaźnika wzrostu cen gruntów. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 1 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Minister Budownictwa w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie odniósł się do konkretnych stawianych przez stronę w odwołaniu z dnia 22 listopada 2006 r. zarzutów. Podniósł jedynie, że wartość nieruchomości została określona metodą zgodną z przepisami powołanych wyżej artykułów, natomiast analizą objęto rynek nieruchomości podobnych do przedmiotowej, dla których znane były ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zgodnie z powołanym art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy mając na uwadze wytyczne wskazane przez niniejszy artykuł oraz przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Mając na uwadze ten fakt organ w świetle zarzutów skarżących dotyczących przyjęcia błędnego wskaźnika wzrostu cen gruntów przez rzeczoznawcę majątkowego powinien zasięgnąć opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat z czerwca 2006 r. w tej kwestii, i odnieść się do przedstawionych zarzutów w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Twierdzenia organu, że przekonanie strony o wskazaniu zbyt niskiej ceny w operacie nie świadczy o jego wadliwości, są zbyt ogólne. Zgodnie natomiast z art. 153 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Sporządzając operat szacunkowy datowany na czerwiec 2006 r. rzeczoznawca wziął pod uwagę jedynie ceny sprzedaży nieruchomości w przedziale czasowym od sierpnia 2004 r. do października 2005 r. Sporządzając aktualny operat powinien zgodnie z art. 153 " uwzględnić zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu" i dokonać wyceny także na podstawie transakcji dokonanych w 2006 r., a jeżeli takich transakcji nie było powinien podać tą informacje w sporządzonym operacie. Zdaniem Sądu nie można wykluczyć, że uchybienia, które popełnił rzeczoznawca majątkowy mogły mieć wpływ na wysokość dokonanej przez niego wyceny. Ponadto skarżący już w odwołaniu do Ministra Budownictwa od decyzji Wojewody Małopolskiego z dnia [...] października 2006 r. zawarł uwagi dotyczące sporządzonego operatu szacunkowego, ale organ nie przedstawił wspomnianych zarzutów rzeczoznawcy majątkowemu, w wyniku czego rzeczoznawca nie ustosunkował się do powyższych zarzutów. Decyzje organów obu instancji są wadliwe, ponieważ wydane zostały w oparciu o operat szacunkowy zawierający nieprawidłowości, które w toku postępowania administracyjnego nie zostały wyjaśnione. Organ powinien wyjaśnić wszystkie wątpliwości dotyczące operatu szacunkowego oraz zbadać prawidłowość zastosowanego sposobu wyliczenia wartości nieruchomości. Biorąc pod uwagę wyżej wskazane okoliczności sprawy należy uznać, że stan faktyczny i prawny sprawy nie został przez organ prawidłowo ustalony, wobec czego zaskarżona decyzja nie jest zgodna z prawem, a mianowicie narusza art. 7, 77, 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, a także art. 153 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł, jak w sentencji.