I SA/Wa 820/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska Sędziowie NSA Anna Łukaszewska-Macioch asesor WSA Tomasz Wykowski (spr.) Protokolant Monika Chorzewska - Korczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 września 2007 r. sprawy ze skargi L. R. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2007 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2006 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2007 r. nr [...] Minister Budownictwa utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2006 r. nr [...], orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o powierzchni [...] ha, będącej zgodnie z odpisem z księgi wieczystej KW nr [...] własnością L. R. (zwanego dalej "skarżącym") i A. R., położonej w obrębie [...], w celu budowy obwodnicy G. w ciągu drogi krajowej nr [...] wraz z przebudową urządzeń infrastruktury technicznej oraz o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną działkę w wysokości [...] zł, a także o ustaleniu zasad i terminu przekazania odszkodowania dotychczasowemu właścicielowi. Uzasadniając zaskarżoną decyzję, Minister Budownictwa wskazał, iż decyzją z [...] listopada 2006 r. Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu działki należącej do skarżącego i jego żony, ustaleniu odszkodowania oraz zasad i terminu jego przekazania. W odwołaniu od tej decyzji skarżący zakwestionował wysokość przyznanego odszkodowania, żądając podwyższenia go stosownie do propozycji, którą złożył na rozprawie wywłaszczeniowej przeprowadzonej przez Wojewodę. Rozpatrując odwołanie, Minister Budownictwa nie podzielił argumentacji skarżącego, który na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej przez organ I instancji w dniu [...] listopada 2006 r. skarżący żądał ustalenia odszkodowania w oparciu o cenę metra kwadratowego wynoszącą [...] zł. Minister podniósł, iż stosownie do art.18 ustawy z dnia 10 grudnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz.721) wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Sporządzając na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy, rzeczoznawca uwzględnił §36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz.2109), zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W tym celu dokonał analizy rynku lokalnego i zestawił 35 transakcji kupna – sprzedaży działek gruntowych niezabudowanych. Przy szacowaniu wartości uwzględniono następujące atrybuty nieruchomości: powierzchnie działek, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, lokalizację. Do porównań zostały wybrane trzy transakcje zawarte w lutym, marcu i czerwcu 2006 r., dotyczące nieruchomości znajdujących się w pasie drogowym planowanej obwodnicy miasta G.. Tak wyliczona wartość nieruchomości wynosi [...] zł. Brak jest podstaw do uznania, iż operat sporządzono wadliwie, natomiast zarzuty skarżącego, nie poparte odpowiednim kontroperatem zakwalifikować należy jako gołosłowne. W skardze na powyższe rozstrzygnięcie skarżący podniósł, iż wartość nieruchomości ustalono bez uwzględnienia jej stanu prawnego, stanu techniczno-użytkowego, stanu otoczenia nieruchomości, w tym wielkości, charakteru i stopnia zurbanizowania miejscowości w której wywłaszczona działka jest położona. Działka położona jest na terenie zurbanizowanym i gdyby nie decyzja o lokalizacji drogi publicznej byłaby przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne. Takie działki występują w najbliższym sąsiedztwie. Wartość nieruchomości należało zatem ustalać na podstawie cen uzyskiwanych w obrocie działkami budowlanymi. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3§2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz.1270 – zwanej dalej "p.p.s.a."). Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, chociaż nie z przyczyn w niej wskazanych. Przedmiotem skargi jest wywłaszczenie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa i ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną działkę. Zgodnie z art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721), wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, a wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Z art.118 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że przed wydaniem decyzji w sprawie wywłaszczenia organ wywłaszczeniowy ma obowiązek przeprowadzić rozprawę. Taki sam obowiązek wynika również z art. 89 § 2 kpa, w sytuacji, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. Z uwagi na treść art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wymagającego udziału rzeczoznawcy w procesie ustalania wartości odszkodowania, przeprowadzenie rozprawy administracyjnej w sprawie wywłaszczenia nieruchomości pod pas drogowy i ustalenia odszkodowania, jest obowiązkowe. Zgodnie z art. 90 § 2 kpa, organ wzywa strony do stawienia się na rozprawę, a także świadków i biegłych. Obecność na rozprawie biegłego ma zapewnić, stosownie do art. 95 § 1 kpa, prawo składania przez strony wyjaśnień, zgłaszania żądań, propozycji i zarzutów oraz przedstawiania dowodów na ich poparcie. W niniejszej sprawie przed wydaniem decyzji o wywłaszczeniu i ustaleniu odszkodowania została przeprowadzona rozprawa administracyjna, jednakże wezwany na rozprawę rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości nie stawił się. Pomimo tego, że skarżący zgłaszał w toku postępowania zarzuty odnoszące się do sposobu wyceny nieruchomości, to nie zapewniono mu możliwości wyjaśnienia tych zagadnień w toku rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy majątkowego. Z tych przyczyn Sąd uznał, że zachodzą podstawy do uznania, że postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie zaskarżonej decyzji nie zostało przeprowadzone zgodnie z prawem. Doszło do naruszenia art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, a także art. 90 § 2 i art. 95 § 1 kpa przez ustalenie w oparciu o operat szacunkowy wysokości odszkodowania, którego wysokość nie mogła być wyjaśniona stronom na rozprawie przez rzeczoznawcę majątkowego. Skutkiem tego działania doznała uszczerbku zarówno zasada czynnego udziału stron w postępowaniu, określona w art. 10 kpa, jak również zasada wyjaśniania prawdy obiektywnej, określona w art. 7 kpa. Jako uchybienie postępowania wyjaśniającego uznać należy również niedostrzeżenie przez organy orzekające w sprawie, iż w operacie szacunkowym nie zamieszczono danych bliżej identyfikujących trzy transakcje przyjęte ostatecznie jako materiał porównawczy do ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości skarżącego (bark dokładnych dat zawarcia transakcji oraz numerów repertoriów aktów notarialnych). Zaniechanie przez organy zobowiązania autora operatu do uzupełnienia tych danych oznacza, iż z naruszeniem art.7 i 77§1 k.p.a. organy te orzekały w oparciu o niekompletny materiał dowodowy. Wskazane wyżej uchybienia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, zatem zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja Wojewody podlegały uchyleniu. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art.152 p.p.s.a. Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.