I SA/Wa 859/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Marek Stojanowski (spr.) Sędziowie asesor WSA Iwona Kosińska asesor WSA Maria Tarnowska Protokolant Marta Ways po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 lutego 2006 r. sprawy ze skargi D.B., E. J. i L. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2005 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania oddala skargę. Starosta [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2005r. Nr [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł. na rzecz D. B., E. J. i L. K., za nieruchomość położoną w M., przy ulicy [...], stanowiącą działki ewidencyjne nr [...] o pow. [...] m2, nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu [...], przejętą pod drogi publiczne w wyniku podziału działki nr [...]. W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne (m. in. gminne) z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa na własność gminy z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Burmistrz Miasta M. decyzją ostateczną z dnia [...] marca 2003r. Nr [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w M., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] obręb [...]. Określił w niej, iż działki ewidencyjne o nr [...], nr [...] oraz o nr [...] obręb [...], są gruntem przeznaczonym pod drogi publiczne. Zatem z dniem, w którym decyzja Burmistrza Miasta M. z dnia [...] marca 2003r. uprawomocniła się, działki gruntu wydzielone pod drogi gminne, przeszły z mocy prawa na własność gminy. Wobec bezskutecznych negocjacji w kwestii ustalenia wysokości odszkodowania za przejęte działki gruntu. Burmistrz Miasta M. wystąpił do Starosty [...] z wnioskiem o ustalenie odszkodowania, według zasad i trybie obowiązującym przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zgodnie z art. 7 cyt. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Wartość przejętych działek gruntu na własność Gminy Miasta M. określona została przez rzeczoznawcę majątkowego W. K.(uprawnienia nr [...]). w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym z dnia [...]listopada 2004r. Od powyższej decyzji Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2005r. Nr [...] odwołanie złożyli L. K., D. B. i E. J., reprezentowani przez pełnomocnika adwokata M. M. W uzasadnieniu odwołania podniesiono m. in. zarzut naruszenia przez organ I instancji zasad określenia wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, wynikające z przepisu § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109). Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2005r. Nr [...] znak: [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia[...] stycznia 2005r. Nr [...]. W uzasadnieniu decyzji wskazano m. in., że zgodnie z art. 98 ust. 3 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie, w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Odszkodowanie, o jakim mowa w tym przepisie, przysługuje z tytułu utraty własności gruntu na rzecz m. in. jednostki samorządu terytorialnego. W ocenie organu odwoławczego jednoznaczne ustalenie, czy wnioskodawca utracił własność gruntu jest podstawową przesłanką rozpatrywania wniosku o odszkodowanie oraz do jego ustalenia i przyznania uprawnionym osobom. Ciążący na właściwej jednostce samorządu terytorialnego obowiązek odszkodowawczy w sposób nierozerwalny związany jest z odjęciem poprzedniemu właścicielowi prawa własności, które przechodzi m. in. na własność gminy z mocy prawa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, a orzeczenie o podziale prawomocne. Założeniem koniecznym do uznania, że skutek w postaci przejścia z mocy prawa działek wydzielonych pod drogi na określone podmioty nastąpi jest to, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego musi przewidywać przebieg dróg publicznych na tym terenie. Zatem w przypadku, gdy w wyniku podziału nieruchomości dojdzie do wydzielenia innych dróg (dróg wewnętrznych np. ulice osiedlowe, place), które nie zostały ujęte w planie miejscowym - nie dojdzie do przejścia własności nowo utworzonych ulic na rzecz, w omawianym przypadku, gminy. Zdaniem organu odwoławczego zarzuty podniesione w odwołaniu, dotyczące wysokości ustalonego odszkodowania należy uznać za nieuzasadnione. Zgodnie bowiem z przepisem art. 130 ust. 2 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Natomiast w myśl art. 75 Kodeksu postępowania administracyjnego (Kpa) opinia biegłego jest jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Na podstawie § 36 ust. 1 cyt. rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej gruntów, przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, stosuje się w pierwszej kolejności podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Organ wojewódzki rozpatrując odwołanie, podzielił stanowisko organu I instancji, iż operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2004r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., został wykonany zgodnie z obowiązującym prawem i należy go przyjąć za podstawę do określenia wysokości odszkodowania za przejęte pod drogę grunty. Natomiast zarzut podniesiony przez odwołujących się stron, iż wartość działek wydzielona pod ulice jest wyższa od ustalonej, nie został poparty kontroperatem. Rzeczoznawca majątkowy, sporządzający ww. operat z dnia [...] listopada 2004r., dokonując analizy zebranych dowodów stwierdził, iż na rynku lokalnym brak jest transakcji nabycia nieruchomości pod drogi publiczne. W związku z tym wartość działki określił jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono tę działkę, i jej powierzchnię. W ocenie organu odwoławczego, wobec braku dowodów przeciwnych, sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2004r. spełnia wymogi ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. i mógł stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania za przejęte działki gruntu, Na powyższą decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2005r. Nr [...] L. K., D. B. i E. J., reprezentowani przez pełnomocnika adwokata M. M., wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.. W uzasadnieniu skargi wskazano, iż skarżący pismem z dnia [...] grudnia 2004r., zgłosili swoje zastrzeżenia do sporządzonego operatu oraz wnieśli o ponowną wycenę gruntów przejętych pod drogi publiczne. Podniesione przez skarżących zarzuty dotyczyły błędnych ustaleń operatu, które w konsekwencji spowodowały rażące zaniżenie ceny gruntu, z uwagi na przyjęcie: * braku możliwości podłączenia mediów do działki, * położenia nieruchomości w oddaleniu od placówek handlowych i komunikacji publicznej, * sąsiedztwa zabudowy o niskim standardzie, * istnienia wokół działki drogi nieoświetlonej i w złym stanie technicznym, * wartości nieruchomości jedynie biorąc pod uwagę ceny działek położonych przy ul. [...], [...], [...], nie zaś [...] i [...] przy której działki są położone. Starosta [...], przyznając kwestionowaną decyzją z dnia [...] stycznia 2005r. Nr [...] odszkodowanie za przejętą nieruchomość, w ogóle nie ustosunkował się do stawianych przez skarżących zarzutów uznając, że wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego jest prawidłowa. W skardze podniesiono także zarzut, że decyzja Wojewody [...] z dnia [...] marca 2005r. Nr [...] sankcjonuje błędne ustalenia faktyczne, będące podstawą sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości przez biegłego mgr inż. W. K. Twierdzenie organu, iż wobec nie przedstawienia przez skarżących alternatywnego operatu, nie można jednoznacznie stwierdzić, czy przedstawione przez nie okoliczności zostały w pełni udowodnione, nie zasługują na uwzględnienie. Bowiem okoliczności, które podnoszą skarżący w odniesieniu do operatu są znane organowi I instancji z urzędu i nie muszą tym samym być przedmiotem badania biegłych. Ponadto w swoim piśmie z dnia [...] lutego 2005r. Starosta [...] podniósł, iż "nie można jednoznacznie stwierdzić, czy okoliczności faktyczne podnoszone przez skarżących, zostały udowodnione ". W związku z powyższym, wobec zaistniałych wątpliwości, uznać należy, że rozstrzygnięcie niniejszej sprawy wymagało uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Zatem, zgodnie z art. 138 § 2 Kpa Wojewoda [...], jako organ odwoławczy, powinien przekazać sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Ponadto skarżący podnieśli zarzut, że kwestionowana decyzja, zarówno organu I instancji, jak i decyzja organu odwoławczego, wobec nie uwzględnienia wniosku skarżących o powołanie nowego biegłego, została wydana z naruszeniem podstawowej zasady postępowania administracyjnego, o której mowa w art. 75 Kpa, w tym znaczeniu, że podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły ustalenia, iż skarżący nie wykazali dowodów na okoliczność podniesionych przez siebie zarzutów, podczas gdy organ uchylił się od przeprowadzenia dowodów na tę okoliczność, a tym samym okoliczności tych w ogóle nie wyjaśnił. Mając na uwadze, iż przepisy postępowania mają na celu doprowadzenie do wydania prawidłowego rozstrzygnięcia w sprawie, nie można zaakceptować postępowania organu, w wyniku którego zostaje oddalony wniosek dowodowy stron. Przyjęcie odmiennego stanowiska naruszałoby podstawowe zasady postępowania, określone w art. 7 i 8 Kpa (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 marca 2004r., sygn. akt OSK 81/04). Niezależnie od powyższego skarżący zarzucili organowi wojewódzkiemu, że w swojej decyzji z dnia [...] marca 2005r. Nr [...] nie uzasadnił dlaczego uznał, iż biegły, który przy wycenie nieruchomości, nie zastosował metody porównawczej oraz nie uwzględnił rynkowej wartości nieruchomości, nie naruszył treści § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...], podnosząc stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji, wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Wniesiona w rozpoznawanej sprawie skarga nie jest uzasadniona. Zgodnie z treścią art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonej decyzji administracyjnej. Sąd ten nie orzeka co do istoty sprawy, lecz jedynie kontroluje legalność rozstrzygnięcia z punktu widzenia zgodności z prawem materialnym, procesowym oraz przepisami kompetencyjnymi. Kontrola sądowo-administracyjna decyzji organów administracji publicznej w zakresie ich zgodności z prawem sprowadza się do wyjaśnienia w toku rozpoznawania sprawy, czy organy administracji nie naruszyły prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania zaskarżonej decyzji. Z kolei zgodnie z brzmieniem art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., zwanej dalej ppsa), Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dokonując kontroli zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, Sąd stwierdził, że nie narusza ona prawa. Zgodnie z przepisem art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., zwanej dalej ugn.) działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Natomiast w myśl postanowień art. 98 ust. 3 ugn. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Oznacza to, że przeprowadzenie rokowań jest obligatoryjne i musi zostać udokumentowane, sporządzonym w tym celu protokołem. Mając na uwadze cytowane przepisy prawa, należy dojść do wniosku, iż z dniem, kiedy decyzja Burmistrza Miasta M. z dnia [...] marca 2003r. Nr [...] o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości położonej w M., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] obręb [...] stała się ostateczna, działki gruntu wydzielone pod drogi gminne, przeszły z mocy prawa na własność gminy. Wobec bezskutecznych negocjacji w kwestii ustalenia wysokości odszkodowania za przejęte działki gruntu (dowodem czego jest znajdujący się w aktach administracyjnych protokół z negocjacji w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania, przeprowadzony w dniu [...] lipca 2004r.) Burmistrz Miasta M., zgodnie z cyt. przepisem art. 98 ust. 3 ugn. wystąpił do Starosty [...], z wnioskiem o ustalenie odszkodowania, zgodnie z zasadami i w trybie obowiązującym przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zatem zastosowanie w niniejszej sprawie miał przepis art. 130 ust. 1 i 2 ugn.. zgodnie z którym wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości, w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (w omawianym przypadku w dniu wydania przez Burmistrza Miasta M. decyzji z dnia [...] marca 2003r.) a ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinia rzeczoznawcy majątkowego w przedmiocie określenia wartości nieruchomości, wyrażona zostaje w formie operatu szacunkowego, który może być wykorzystywany do celów, dla którego został sporządzony, przez okres dwunastu miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników; w szczególności w przypadku zmiany celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 7 w związku z art. 156 ust. 1 i 2 ugn.). W rozpatrywanej sprawie wartość przejętych działek gruntu, określona została w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2004r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. Zatem na tym etapie postępowania nie doszło do naruszenia prawa. Natomiast zarzut podnoszony przez skarżących, iż decyzja Wojewody [...] z dnia [...] marca 2005r. Nr [...] o przyznaniu odszkodowania, sankcjonuje błędne ustalenia faktyczne, bowiem wydana została w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2004r., który zawiera ustalenia niezgodne ze stanem faktycznym, co rzutuje na wysokość przyznanego odszkodowania, nie może zostać uwzględniony przez Sąd. Zgodnie bowiem z art. 3 § 2 ppsa kontrola działalności administracji publicznej, dokonywana przez sąd administracyjny, nie obejmuje swym zakresem oceny legalności sporządzania operatów szacunkowych, z wyjątkiem przypadku, gdy wynikające z niego ustalenia zostaną wykorzystane w decyzji rozstrzygającej sprawę, w zakresie uregulowanym w art. 75 Kpa. Zatem, skarżący kwestionując legalność ww. operatu szacunkowego, w szczególności podnosząc zarzut naruszenia zasad dotyczących określenia wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, wynikające z przepisu § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109), powinni powołać odrębnego rzeczoznawcę majątkowego, celem sporządzenia drugiego operatu szacunkowego. Bowiem, ani Sąd, tym bardziej organ administracji nie ma kompetencji do oceny legalności wyceny nieruchomości, sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, w terminie nie dłuższym niż trzy miesiące, od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Jeżeli w toku kontroli okazałoby się, że operat został sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, skarżącym przysługiwałoby, na podstawie art. 145§ 1 pkt 5 Kpa., prawo do wystąpienia we właściwym terminie z wnioskiem o wznowienie postępowania zakończonego ww. decyzją Wojewody [...] z dnia [...] marca 2005r. Nr [...]. Nietrafnym jest również zarzut skarżących, że w niniejszej sprawie została naruszona podstawowa zasada postępowania administracyjnego, wynikająca z art. 75 Kpa, poprzez nie rozpoznanie ich wniosku o powołanie nowego biegłego, wspólnie wskazanego przez strony, w tym znaczeniu, że podstawą zaskarżonej decyzji stanowiły ustalenia, iż skarżący nie wykazali dowodów, na okoliczność podniesionych przez siebie zarzutów, podczas gdy organ uchylił się od przeprowadzenia dowodów na tę okoliczność, a tym samym okoliczności tej w ogóle nie wyjaśniał. W ocenie Sądu - wbrew twierdzeniom skarżących - organy orzekające w niniejszej sprawie, nie naruszyły przepisów postępowania administracyjnego, w tym przepisu art. 75 Kpa. Ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu przejętego gruntu nastąpiło bowiem, zgodnie z przepisami cyt. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 75 Kpa. operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Ocena taka polega w szczególności, na badaniu prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę wysokości wartości nieruchomości, w korelacji z przepisami cyt. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z akt sprawy wynika, że organy dokonały takiej oceny operatu szacunkowego i nie znajdując podstaw do jego podważenia, mogły zgodnie z prawem, przyjąć na jego podstawie, wysokość należnego skarżącym odszkodowania. W szczególności organ odwoławczy ustalił, że operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2004r. sporządzony został zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r., w myśl którego przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, stosuje się w pierwszej kolejności podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne, uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. W tym miejscu warto także przytoczyć orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 lutego 2002r., sygn. akt V SA 1918/01, zgodnie z którym odmowa uwzględnienia wniosku dowodowego strony może nastąpić, gdy zawarte w nim żądanie dotyczy okoliczność stwierdzonych już za pomocą innych dowodów oraz wyrok z dnia 26 maja 1998r., sygn. akt III SA 370/97, w którym Sąd stwierdził, iż organ administracji ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Organ prowadzący postępowanie musi dążyć do ustalenia prawdy materialnej i według swej wiedzy, doświadczenia życiowego oraz wewnętrznego przekonania, ocenia wartość dowodową poszczególnych środków dowodowych. Ustosunkowując się do zarzutu skarżących, w kwestii pominięcia przez organy wniosku o powołanie nowego biegłego Sąd zauważył ponadto, że uwzględnienie takiego wniosku przez organ, byłoby nieuzasadnionym z punktu widzenia art. 157 ust. 2. Zgodnie z tym przepisem sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego, nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości poprzednio sporządzonego operatu szacunkowego. Mając powyższe na względzie, Sąd działając na podstawie przepisów art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze. zm.), orzekł jak w sentencji.