I SA/Wa 86/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Trochym, Sędziowie sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz, asesor WSA Anna Milicka-Stojek (spr.), Protokolant referent Krzysztof Włoczkowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 maja 2024 r. sprawy ze skargi I. sp. z o. o. z siedzibą w W. i E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 9 listopada 2023 r. nr KOC/5426/Ac/23 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej jako "Kolegium" lub "organ") decyzją z 9 listopada 2023 r. nr KOC/5426/AC/23, po rozpatrzeniu odwołania [...] Sp. z o.o. w W. i E. K. (dalej jako "skarżący"), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy (dalej jako "Prezydent") z 28 lipca 2023 r. nr 153/2023 ustalającą opłatę adiacencką w wysokości 10 805,70 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w W., przy ul. [...], oznaczonej jako dz. nr [...] o pow. 0,1135 ha z obrębu [...], w wyniku jej podziału geodezyjnego. Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym: Prezydent decyzją z 12 kwietnia 2018 r. nr 259/2018 (dalej jako "decyzja podziałowa"), sprostowaną postanowieniem z 6 maja 2021 r. nr 292/2021, działając na podstawie art. 93 ust. 1-3, art. 96 ust. 1, art. 97 ust. 1 i ust. 2 i art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.), zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w W., przy ul. [...], oznaczonej jako dz. nr [...] o pow. 0,1135 ha na dz. nr [...] o pow. 0,0550 ha, nr [...] o pow. 0,577 ha i nr [...] o pow. 0,0008 ha, zgodnie z mapą z projektem podziału nieruchomości przyjętą do zasobu geodezyjnego i kartograficznego za nr [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 27 kwietnia 2018 r. Następnie pismem z 23 listopada 2020 r. Prezydent zawiadomił skarżących o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości na skutek jej podziału. Prezydent decyzją z 7 października 2022 r. nr 117/2022 ustalił opłatę adiacencką w wysokości 3 298,50 zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości w wyniku jej podziału oraz wskazał, że zobowiązanymi do wniesienia opłaty są [...] Sp. z o.o. w W. w wysokości 2 886,19 zł oraz E. K. w wysokości 412,31 zł. Kolegium decyzją z 24 stycznia 2023 r. nr KOC/6606/Ac/22, na skutek odwołania skarżących, uchyliło ww. decyzję z 7 października 2022 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia Prezydentowi. Wskazało, że w sprawie dokonano wadliwej interpretacji art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami, który w celu ustalenia opłaty adiacenckiej nakazuje sumować jedynie wartość działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania przy ustalaniu wartości nieruchomości. Ocena samodzielności zagospodarowania wydzielonych działek nie może przy tym wynikać z jakiegokolwiek uznania rzeczoznawcy majątkowego, lecz z obiektywnych kryteriów umocowanych przepisami prawa. Najczęściej będzie to wynikało z decyzji o podziale nieruchomości. W niniejszej sprawie nie rozważono zaś, czy dz. nr [...] nadaje się do samodzielnego zagospodarowania, a jeśli tak, to czy winna ona zostać oszacowana niezależnie od jej późniejszego przeznaczenia. Tymczasem w operacie szacunkowym z 13 kwietnia 2022 r. sporządzonym na zlecenie Prezydenta, biegła wyceniła tę działkę, kierując się celem podziału oraz faktem, że zgodnie z decyzją podziałową będzie ona stanowiła jedną nieruchomość z działką sąsiednią. Rzeczoznawca majątkowy nie wyceniła zatem wzrostu wartości ww. nieruchomości na skutek podziału, lecz jej wzrost po podziale w związku z planowanym jej przyłączeniem do innej nieruchomości. Prezydent decyzją z 28 lipca 2023 r., działając na podstawie art. 98a ust. 1, ust. 1a i ust. 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalił opłatę adiacencką w wysokości 10 805,70 zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku jej podziału oraz wskazał, że zobowiązanymi do wniesienia opłaty są [...] Sp. z o.o. w W. w wysokości 9 454,99 zł oraz E. K. w wysokości 1 350,71 zł. W uzasadnieniu decyzji powołał się na kolejny operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie w dniu 28 lutego 2023 r., który wykazał wzrost wartości ww. nieruchomości na skutek jej podziału. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący zarzucili Prezydentowi naruszenie art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez uznanie, że w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości oraz przepisów postępowania administracyjnego. Kolegium decyzją z 9 listopada 2023 r. utrzymało w mocy decyzję z 28 lipca 2023 r. i wskazało, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W sprawie bezsporne jest dokonanie podziału będącej przedmiotem decyzji nieruchomości na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej. W dniu 27 kwietnia 2018 r., tj. w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, obowiązywała też uchwała Rady m.st. Warszawy z 10 stycznia 2008 r. nr XXII/745/2008 w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 23, poz. 876), gdzie wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału ustalono na 30% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem a jej wartością w wyniku podziału. Trzecia z przesłanek, tj. wzrost wartości nieruchomości po podziale, może być ustalona wyłącznie w oparciu o wiadomości specjalne. W tym celu na potrzeby postępowania sporządzony został operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A. S. w dniu 28 lutego 2023 r., który stanowi dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału zatwierdzonego decyzją ostateczną z 12 kwietnia 2018 r., w zakresie dającym podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu, w wysokości określonej decyzją Prezydenta. Jak wyjaśniło Kolegium, wyceny tej dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Biegła wskazała, że dz. nr [...] o pow. 0,0008 ha została wydzielona pod poszerzenie drogi publicznej, ulicy [...], dz. nr [...] o pow. 0,0550 ha pod powiększenie nieruchomości sąsiedniej, zaś dz. nr [...] o pow. 0,577 ha ma kształt wąskiego prostokąta - szerokość działki od frontu - około 15 m. Przedmiotowa nieruchomość (na dzień wydania decyzji podziałowej) była objęta uchwałą nr XI/195/2015 Rady m.st. Warszawy z 7 maja 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy [...] – [...] (Dz. Urz. Woj. Maz. z 2015 r., poz. 5226 ze zm.), powoływaną dalej jako "plan". Zgodnie z treścią ww. planu, nieruchomość położona jest na obszarze terenów oznaczonej symbolem e6.1 MW/MN/U - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jednorodzinnej szeregowej lub usług. Biegła przedstawiła charakterystykę lokalnego rynku nieruchomości i podstawowe jego tendencje oraz wymieniła cechy wpływające na ceny nieruchomości. Okres badania cen zakreślono od kwietnia 2016 r. do kwietnia 2018 r. Do określenia wartości rynkowej gruntu analizą rynku objęto transakcje na nieruchomościach niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i usługową z obszaru dzielnicy [...]. Na podstawie analizy rynku w badanym przez rzeczoznawcę okresie na analizowanym obszarze nie stwierdzono występowania trendu czasowego cen nieruchomości. Do wyceny nieruchomości według stanu na dzień wydania decyzji podziałowej rzeczoznawca przyjęła transakcje na nieruchomościach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową o pow. od 814 m2 do 1667 m2, zaś do wyceny nieruchomości po podziale o pow. od 441 m2 do 825 m2 położone na terenie dzielnicy [...] o cechach najbardziej zbliżonych do przedmiotu wyceny pod względem przeanalizowanych cech rynkowych wpływających na wartość. Przy czym ceny jednostkowe nieruchomości porównawczych skorygowano ze względu na różnice występujące w ich cechach rynkowych z nieruchomością wycenianą współczynnikami korygującymi. Biegła zaznaczyła, że cechami wpływającymi na ceny działek są: lokalizacja ogólna (30%), otoczenie nieruchomości (20%), kształt działki (15%), dojazd i dostępność komunikacyjna (10%), uzbrojenie (15%) i możliwości inwestycyjne (10%). Ustalono wartość rynkową 1 m2 dz. nr [...] przed podziałem na kwotę 687,90 zł i wartość działki na 775 263 zł. Natomiast wartość rynkową 1 m2 dz. nr [...] na 704,05 zł (wartość rynkowa działki – 387 227,50 zł) i nr [...] na kwotę 734,93 zł (wartość rynkowa działki – 424 054,61 zł). Różnica wartości nieruchomości przed podziałem (775 263 zł) i po podziale (811 282 zł) wyniosła więc 36 019 zł. Opłata adiacencka wynosi zatem 10 805,70 zł (30% x 31 786 zł). W ocenie Kolegium, opłata ta została ustalona w sposób prawidłowy. Operat zawiera niezbędne informacje, wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań, uzasadnienie wyboru podejścia i metod szacowania, doboru działek do analizy, porównania, wyliczenia arytmetyczne cen transakcji. Zawiera też określenie cech rynkowych oraz analizę wag tych cech, a także wartości przedmiotu wyceny. Wyliczenie poparte jest analizą rynku, wybór metody szacowania dokonany z uwzględnieniem podobieństwa nieruchomości oraz aktualnie kształtujących się cen transakcyjnych na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych. Do porównania przyjęto nieruchomości najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że w sposób wystarczający wykazano też, że działki powstałe w wyniku podziału (tj. [...] i [...]) mogą być samodzielnie zagospodarowane i mogą stanowić przedmiot obrotu gospodarczego, co znajduje potwierdzenie w decyzji podziałowej, a w której wyjaśniono, że podział został dokonany zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (co oznacza, że parametry dzielonych działek spełniały zapisy planu pod względem możliwości ich zagospodarowania zgodnie z założeniami tego planu). Przy czym, stosownie do art. 93 ust. 2 u.g.n., zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Ponadto warunkiem dokonanego podziału było zapewnienie ewentualnie zbywanym działkom dostępu do drogi publicznej. W decyzji podziałowej ustalono zaś, że dzielone działki będą posiadały dostęp do drogi publicznej ul. [...]. Biegła uwzględniła jednocześnie w operacie brak dla dz. nr [...] bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, przypisując dla tej cechy wagę "średnio korzystny". Powyższe miało bezpośrednie odniesienie w określeniu współczynników korygujących, a w konsekwencji określeniu jej wartości. Jeśli zaś skarżący mieli zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogli skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania jego prawidłowości. W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skardze na powyższą decyzję skarżący wnieśli o uchylenie decyzji obu instancji zarzucając im naruszenie: 1. art. 98a ust. 1 zd. pierwsze oraz ust 1b u.g.n. przez błędne uznanie, że w wyniku podziału dokonanego na wspólny wniosek współwłaścicieli nieruchomości, a więc wskutek wyznaczenia wewnętrznych granic działek wchodzących w skład podzielonej nieruchomości, nastąpił wzrost jej wartości, a ponadto przez uznanie, że działki powstałe w wyniku podziału, tj. nr [...] i nr [...] mogą być samodzielnie zagospodarowane i mogą stanowić przedmiot obrotu gospodarczego, co ma znajdować potwierdzenie w decyzji podziałowej, mimo że w treści uzasadnienia tej decyzji organ wyraźnie stwierdził: "Projektowana działka nr [...] przeznaczona jest na powiększenie nieruchomości sąsiedniej stanowiącej działkę nr [...] z obrębu [...]"; 2. art. 146 ust 1a u.g.n. przez błędne uznanie, że operat szacunkowy sporządzony w dniu 28 lutego 2023 r. określający wartość rynkową nieruchomości przed i po podziale, stanowić może dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału zatwierdzonego decyzją z 12 kwietnia 2018 r., w zakresie dającym podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości określonej zaskarżoną decyzją, mimo że sporządzenie tego operatu nie zostało poprzedzone oględzinami nieruchomości przez biegłą, która ograniczyła się do obejrzenia elewacji frontowej budynku posadowionego na dz. nr [...], powstałej w wyniku podziału nieruchomości; 3. art. 7 i art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 775 ze zm.), powoływanej dalej jako "K.p.a.", przez nieprzeprowadzenie w sposób należyty postępowania wyjaśniającego, a to z uwagi na fakt, że kolejny operat szacunkowy określający wartość nieruchomości sporządzony na zlecenie Prezydenta, jest nieprzydatny do wykazania, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości w takim zakresie, który dawałby podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości określonej zaskarżoną decyzją oraz przez pominięcie dyskwalifikującej operat szacunkowy okoliczności, że operat ten sporządzony został bez uprzedniego dokonania przez biegłą oględzin nieruchomości, a ponadto przez wewnętrzną sprzeczność w treści zaskarżonej decyzji polegającą na tym, że Kolegium w jednym miejscu (str. 5) stwierdza, że w decyzji podziałowej ustalono, że dzielone działki będą posiadały dostęp do drogi publicznej (ul. [...]), natomiast w innym (również na str. 5) konkluduje, że biegła uwzględniła w operacie brak dla dzielonych działek bezpośredniego dostępu do drogi publicznej; 4. art. 138 § 2 zd. drugie K.p.a. przez nieuwzględnienie, że Prezydent w decyzji z 28 lipca 2023 r. pominął wskazane przez Kolegium w decyzji z 24 stycznia 2023 r. okoliczności, jakie należało wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, tj. zaniechał pozyskania prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego oraz nie przeprowadził prawidłowej oceny, czy obie działki powstałe w wyniku podziału nieruchomości (nr [...] i nr [...]) nadają się do samodzielnego zagospodarowania; 5. art. 138 § 2a zd. drugie K.p.a. przez nieuwzględnienie, że Prezydent pominął określone przez Kolegium w decyzji z 24 stycznia 2023 r. wytyczne w zakresie wykładni przepisów, których błędnej wykładni dokonał w pierwotnej decyzji pierwszoinstancyjnej, a które powinny znaleźć zastosowanie w sprawie, tj. art. 98a ust. 2b in fine u.g.n., przez pominięcie wskazanego przez organ założenia, jakie należało przyjąć przy ponownym wydawaniu decyzji, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości, mimo że powstała w wyniku podziału dz. nr [...] nie nadawała się do samodzielnego zagospodarowania i zgodnie z decyzją podziałową przeznaczona była wyłącznie na powiększenie sąsiedniej nieruchomości stanowiącej – dz. nr [...]. W uzasadnieniu skargi wyjaśniono, że do 30 sierpnia 2018 r. skarżący byli współwłaścicielami ww. nieruchomości (Spółka w udziale 7/8, E. K. w udziale 1/8). W latach 2017/2018 współwłaściciele podjęli decyzję o zniesieniu współwłasności. I tak, w wyniku podziału dz. nr [...] nastąpiły następujące zmiany właścicielskie: Spółka stała się wyłącznym właścicielem dz. nr [...] o pow. 577 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...]; E. K. wyłączną właścicielką dz. nr [...] i pow. 550 m2, która została przyłączona do księgi wieczystej nr [...] - do nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], której E. K. jest właścicielką; dla dz. nr [...] o pow. 8 m2 założona została odrębna księga wieczysta nr [...], w treści której do działu II wpisano [...] jako właściciela na podstawie decyzji z 12 kwietnia 2018 r. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Organy wydające decyzje w sprawie nie brały w ogóle pod uwagę, że zgodnie z decyzją podziałową "projektowana działka nr [...] przeznaczona jest na powiększenie nieruchomości sąsiedniej stanowiącej działkę nr [...] z obrębu [...]". Od początku zatem było oczywiste, że powstała w wyniku podziału dz. nr [...] nie będzie działką możliwą do samodzielnego zagospodarowania w rozumieniu art. 98a ust. 1b u.g.n. W ocenie skarżących, w sprawie nie zachodzą więc przesłanki do obciążania ich opłatą adiacencką z art. 98a u.g.n. Odnosząc się do treści operatu szacunkowego, który był podstawą wydania zaskarżonej decyzji, skarżący wskazali, że biegła nie poinformowała ani ich, ani ich pełnomocnika, o zamiarze przeprowadzenia oględzin. W konsekwencji ograniczyły się one prawdopodobnie do obejrzenia przez biegłą elewacji frontowej budynku posadowionego na dz. nr [...], bowiem dz. nr [...] nie widać "z ulicy" - jest ona zasłonięta przez budynek posadowiony na dz. nr ew. [...]. Organy nie zwróciły też uwagi, że podział dz. nr [...] miał na celu wyłącznie uporządkowanie sytuacji prawnej i właścicielskiej nieruchomości, która przed podziałem pozostawała we współwłasności skarżących i rodziła wątpliwości prawne, m.in. w zakresie ustalania podatku od nieruchomości oraz innych opłat publiczno- oraz prywatnoprawnych. Nigdy jednak u podłoża decyzji podziałowej nie leżały względy zarobkowe ani chęć osiągnięcia zysku w wyniku podziału. Podział nie był dokonywany w celach komercyjnych. Opłata adiacencka może być naliczana zaś tylko wówczas, gdy nastąpił wzrost wartości (dzielonej) nieruchomości ze względu na jej podział. Nie można więc abstrahować od skutku ekonomicznego, jaki z reguły powoduje podział nieruchomości na mniejsze działki. Co więcej, dz. nr [...], która przeszła po podziale na własność E. K., nie miała samodzielnego dostępu do drogi publicznej, co biegła sama przyznaje w operacie, gdzie wskazuje, że "w przypadku zbycia przedmiotowej działki należy zapewnić dostęp do drogi publicznej". Działka ta stanowiła jedynie część zieloną pierwotnej dz. nr [...]. Podział tej działki i wyodrębnienie z niej dz. nr [...] nie przydał wydzielonej działce żadnych walorów wpływających na wzrost jej wartości. W ocenie skarżących, miała miejsce sytuacja wręcz przeciwna - wydzielona dz. nr [...] samodzielnie nie miała żadnej znaczącej wartości rynkowej, a to ze względu na jej położenie (brak dostępu do drogi publicznej) oraz powierzchnię. W ogóle nie powinna więc być brana pod uwagę przy wycenie, bowiem po dokonanym podziale nie nadawała się ona do samodzielnego zagospodarowania. Skarżący podkreślili również, że zgodnie z planem miejscowym minimalne wielkości działek budowlanych dla domów jednorodzinnych wolnostojących na tym terenie to 600 m2. Niemożliwe byłoby więc zabudowanie dz. nr [...] wolnostojącym budynkiem mieszkalnym. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Zgodnie z art. 98a u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b). Następnie należy zauważyć, że zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W sprawie bezsporne jest, że decyzja z 12 kwietnia 2018 r., zatwierdzająca podział dz. nr [...] o pow. 0,1135 ha na dz. nr [...] o pow. 0,0550 ha, nr [...] o pow. 0,577 ha i nr [...] o pow. 0,0008 ha, stała się ostateczna w dniu 27 kwietnia 2018 r. oraz że w tej dacie obowiązywała stawka procentowa (30%) ustalona uchwałą Rady m.st. Warszawy z 10 stycznia 2008 r. nr XXII/745/2008 w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu nieruchomości w wyniku jej podziału. Nie jest również kwestionowane, że postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wszczęto w terminie, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n., 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (tj. zawiadomieniem z 23 listopada 2020 r.). Organy zleciły też rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość ww. nieruchomości przed i po podziale, który to operat z 28 lutego 2023 r. został dołączony do akt. Istota sporu, jaki powstał w niniejszej sprawie dotyczy kwestii wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Skarżący kwestionują bowiem po pierwsze, wzrost wartości tej nieruchomości po podziale w ogóle, z uwagi na cel podziału, jakim było jedynie zniesienie współwłasności dz. nr [...], przy braku skutku ekonomicznego (chęci zbycia nieruchomości) oraz po drugie, możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej w odniesieniu do dz. nr [...], która to, w ich ocenie, nie nadaje się do samodzielnego zagospodarowania, z uwagi na jej wielkość 550 m2 przy wymaganej planem miejscowym wielkości działki pod zabudowę jednorodzinną 600 m2, jak i brak dostępu do drogi publicznej. Działka ta została bowiem wydzielona w celu dołączenia jej do działki sąsiedniej, która dopiero dostęp taki jej zapewniła. Odnosząc się do pierwszego z ww. zarzutów zauważyć należy, że w sprawie dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej nie jest istotny cel dokonanego podziału (jakim w tej sprawie było zniesienie współwłasności, jak twierdzą skarżący) i brak planów zbycia nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 98a ust. 1 u.g.n. opłata adiacencka może zostać ustalona, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela (...), wzrośnie jej wartość. W postępowaniu tym nie jest zatem brany pod uwagę cel podziału, a jedynie okoliczność, czy na jego skutek wzrosła wartość nieruchomości. Mając natomiast na uwadze okoliczności podnoszone w odniesieniu do dz. nr [...] (brak dostępu do drogi publicznej i niezgodność jej powierzchni z parametrami planu miejscowego) zauważyć trzeba, że w decyzji podziałowej, wydanej na podstawie art. 93 ust. 1-3 u.g.n., wyraźnie wskazano, że podział został dokonany zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (co oznacza, że parametry dzielonych działek spełniały zapisy planu pod względem możliwości ich zagospodarowania zgodnie z założeniami tego planu). Przy czym, stosownie do art. 93 ust. 2 u.g.n., zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Ponadto warunkiem dokonanego podziału było zapewnienie ewentualnie zbywanym działkom dostępu do drogi publicznej. Skoro więc podziału nieruchomości dokonano na podstawie art. 93 u.g.n., a zatem zgodnie z planem miejscowym, to uznano, że działki powstałe w wyniku podziału (tj. nr [...] i nr [...]) mogą być samodzielnie zagospodarowane i mogą stanowić przedmiot obrotu gospodarczego (zostać zbyte), na co słusznie zwrócił uwagę rzeczoznawca w operacie szacunkowym. W konsekwencji można było ustalić opłatę adiacencką związaną z ich podziałem. Ustawodawca wyłączył bowiem możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej jedynie w odniesieniu do podziału nieruchomości dokonywanego niezależnie od ustaleń planu miejscowego (art. 98a ust. 2 u.g.n.). W doktrynie podkreśla się, że dotyczy to podziałów nieruchomości dokonywanych w warunkach określonych w art. 95 u.g.n., który to przepis określa sytuacje, w których podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń planu, jak również w przypadku dokonywania podziału z urzędu albo na wniosek innych uprawnionych jednostek organizacyjnych. Tymczasem w niniejszej sprawie podziału nieruchomości dokonano na podstawie art. 93, nie zaś art. 95 u.g.n., a w konsekwencji organy miały prawo do ustalenia opłaty adiacenckiej. Podsumowując wskazać należy, że okoliczność samodzielności zagospodarowania wydzielonych działek gruntu najczęściej będzie wynikała z samej decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Każda bowiem z wydzielanych działek gruntu w ramach podziału nieruchomości, co do zasady, powinna spełniać ustawowe kryterium samodzielności zagospodarowania (por. art. 93 ust. 2 u.g.n.). Jak wskazuje się bowiem w literaturze, już "w ramach istniejącego planu miejscowego przy ewidencyjnym podziale nieruchomości dokonuje się oceny skutków tego podziału w świetle zachowania możliwości inwestycyjnych na wyodrębnianych działkach gruntu i jeżeli proponowane do wydzielenia działki gruntu nie będą mogły być zagospodarowane na cele określone w planie miejscowym, w szczególności ze względu na ich konfigurację przestrzenno-obszarową, to stosownie do art. 93 ust. 1 i 2 GospNierU nie jest dopuszczalne dokonywanie takiego podziału ewidencyjnego. Nie jest zatem prawnie dopuszczalne dokonywanie takiego podziału ewidencyjnego nieruchomości, w wyniku którego powstaną działki gruntu niemożliwe do samodzielnego zagospodarowania na cele określone w planie miejscowym (...). Możliwość samodzielnego zagospodarowania wydzielonych działek gruntu, gdy staną się nowymi nieruchomościami stanowi istotę dopuszczalności ich wydzielenia." (M. Wolanin w: Ustawa o gospodarce nieruchomościami Komentarz. J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, C.H. Beck, Warszawa 2020, s. 455). W konsekwencji biegła w operacie szacunkowym z 28 lutego 2023 r. określając wartość przedmiotowej nieruchomości po podziale, prawidłowo dokonała wyceny dz. nr [...] i nr [...]. Jednocześnie na str. 7 operatu wyjaśniła, z jakiej przyczyny istnieje możliwość samodzielnego zagospodarowania tych działek, wskazując, że dz. nr [...], mimo że przeznaczona jest do połączenia z nieruchomością sąsiednią (tj. dz. nr [...]) może być samodzielnie zagospodarowania, można nią dysponować, zbyć, itp. Skarżący zdają się nie dostrzegać, że działka ta może zostać przykładowo zbyta na rzecz właścicieli innych działek sąsiednich niż dz. nr [...] (np. dz. nr [...], czy nr [...]), co również zapewniłoby tej działce dostęp do drogi publicznej. Przy tym samodzielnego zagospodarowania, o którym mowa w art. 98a ust. 1b u.g.n., nie można mylić z możliwością samodzielnej zabudowy. Co więcej, zgodnie z art. 98a ust. 3 u.g.n., do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się jedynie o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych (tak też biegła uczyniła w przypadku dz. nr [...]), nie zaś również o działki, które przeznaczone zostały przez właścicieli do powiększenia nieruchomości sąsiedniej, jak miało to miejsce w przypadku skarżących. Nie można również podzielić zarzutów skargi, że biegła wyceny nieruchomości dokonała bez przeprowadzenia jej oględzin. Do operatu szacunkowego dołączono bowiem protokół z oględzin gruntu, jak też zdjęcia uwidaczniające nieruchomość. To, że od strony ulicy [...] widoczna jest dz. nr [...] wraz z posadowionym na niej budynkiem i dz. nr [...] nie może skutkować uznaniem, że oględzin takich nie było. Jak sami bowiem zauważają w skardze skarżący, powstała po podziale dz. nr [...], a widoczna na mapie załączonej do decyzji podziałowej, stanowi jedynie część zieloną pierwotnej dz. nr [...]. W konsekwencji nie sposób uznać, by brak potencjalnego wejścia biegłej na teren tej nieruchomości miał wpływ na dokonaną jej wycenę, tym bardziej, że jak już zauważono powyżej, biegła wzięła pod uwagę wszystkie parametry tej nieruchomości wynikające m.in. z decyzji podziałowej. Skarżący stawiając zarzut niedokonania oględzin tej działki nie wskazali przy tym, jakich jej cech biegła nie uwzględniła, a które mogły mieć wpływ na jej wartość. Jedynym bowiem zarzutem był brak jej bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a który to przez rzeczoznawcę został uwzględniony w operacie szacunkowym. Mając na uwadze powyższe okoliczności, w ocenie Sądu, rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonał wyceny dz. nr [...] przed podziałem oraz dz. nr [...] i nr [...] powstałych po podziale. Przesłanki do wydania rozstrzygnięcia o opłacie adiacenckiej i ustalenia jej wysokości zostały bowiem w niniejszej sprawie spełnione. Również prawidłowo ustalono, że na skutek podziału dokonanego na wniosek właścicielki doszło do wzrostu wartości gruntu. Operat ten został bowiem sporządzony przez uprawnioną osobę, z zachowaniem zasad określonych w wówczas obowiązującym rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555 ze zm.) oraz zgodnie z regulacjami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a przy tym nie zawiera niejasności, czy pomyłek, które niweczyłyby jego przydatność dowodową w sprawie. Co więcej, operat tak na dzień wydawania decyzji organu pierwszej instancji, jak i decyzji odwoławczej pozostawał aktualny. W opracowaniu tym biegła dokonała wyboru podejścia (porównawczego) i metody (korygowania ceny średniej) wyceny odpowiednio do ustalonego stanu faktycznego i prawnego nieruchomości oraz dostępnych transakcji, zaś przyjęte do porównania nieruchomości podobne nie budzą wątpliwości sądu, co do spełnienia wymogu art. 4 pkt 16 u.g.n. W konsekwencji tego dokonano wyliczeń, które pozwoliły na ustalenie wysokości wzrostu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi. Zdaniem Sądu, operat ten nie zawiera przy tym niejasności, czy błędów rachunkowych, które dyskwalifikowałyby jego moc dowodową. Jednocześnie odnosząc się do podnoszonej przez skarżących kwestii braku dostępu dz. nr [...] do drogi publicznej należy wskazać, że okoliczność ta została w operacie uwzględniona. Mianowicie dla potrzeb szacowania w ramach ustalonych cech rynkowych przyjęto określoną skalę ocen, obejmującą m.in. cechę "dojazd i dostępność komunikacyjna" o ocenach: korzystny, dla nieruchomości mających bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni utwardzonej oraz średnio korzystny dla nieruchomości z dostępem do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną lub służebność lub bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni nieutwardzonej, gruntowej. W konsekwencji, o ile przy dz. nr [...] przed podziałem określono tę cechę jako korzystną, podobnie uczyniono co do dz. nr [...] po podziale, o tyle w przypadku dz. nr [...] jako średnio korzystny. Powyższe miało bezpośrednie odniesienie w określeniu współczynników korygujących, a w konsekwencji określeniu jej wartości, mającej z kolei wpływ na wysokość opłaty adiacenckiej. W ugruntowanym orzecznictwie sądowym podkreśla się ponadto, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12 i z 20 maja 2021 r. sygn. akt I OSK 4120/18; http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Z możliwości takiej skarżący nie skorzystali. Mając to na uwadze należało uznać, że w okolicznościach faktycznych sprawy spełnione zostały przesłanki prawne do ustalenia skarżącym opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości działki, która na wniosek współwłaścicieli poddana została podziałowi. Sąd nie dopatrzył się bowiem w sprawie naruszeń przepisów prawa materialnego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia kontrolowanych decyzji. Jednocześnie, oceniając postępowanie organu Sąd doszedł do wniosku, że spełnia ono wymogi art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., w szczególności prawidłowo oceniono operat szacunkowy pod kątem jego rzetelności i zgodności z przepisami, co uprawniało do przyjęcia tego opracowania jako podstawy ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Również Sąd analizując ten materiał dowodowy nie stwierdził wad, które uniemożliwiłaby posłużenie się w sprawie tym dowodem, a wydane decyzje czyniły niezgodne z prawem. Także uzasadnienie decyzji organów odpowiada wymogom art. 107 § 3 K.p.a., gdyż wynika z nich zarówno prawna, jak i faktyczna podstawa wydanego rozstrzygnięcia. Powyższej oceny nie zdołały natomiast podważyć zarzuty wniesionej skargi. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.), orzekł jak sentencji.