I SA/Wa 863/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Gabriela Nowak (spr.) sędzia WSA Emila Lewandowska asesor WSA Joanna Skiba Protokolant asystent sędziego Agnieszka Kozik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 września 2006 r. sprawy ze skargi Powiatu P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2006 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] stycznia 2006 r. nr [...]; 2) stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. I SA/Wa 863/06 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] marca 2006 r. nr [...] Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania Zarządu Powiatu P. od decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] stycznia 2006 r. nr [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz byłych właścicieli E. K. i G. M. za działkę gruntu oznaczoną nr ewidencyjnym [...] o powierzchni [...] ha położoną w obrębie G., gm. S. wydzieloną pod drogę powiatową, utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ wskazał, że Wójt Gminy S. decyzją z dnia [...] czerwca 2001 r. nr [...], na wniosek współwłaścicieli E. K. i G. M., zatwierdził podział działki nr [...] położonej w obrębie G. gmina S. W wyniku powyższego podziału została wydzielona m.in. działka z przeznaczeniem pod projektowane poszerzenie drogi powiatowej. Z dniem 21 czerwca 2001 r. decyzja stała się ostateczna. W myśl art. 98 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dz. U. Nr 261, poz. 2603) z dniem, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, przedmiotowa działka przeszła z mocy prawa na własność Powiatu P. Ponadto organ wskazał, że zgodnie z ust. 3 tego artykułu za w/w działkę przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczeniu nieruchomości. W związku z tym, że strony nie uzgodniły między sobą wysokości należnego odszkodowania Prezydent Miasta P., jako organ właściwy do załatwienia sprawy wydał w dniu [...] stycznia 2006 r. decyzję nr [...] ustalającą odszkodowanie za przedmiotowe grunty, a jako osobę właściwą do wypłaty odszkodowania wskazał Powiat P. W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] marca 2006 r. organ stwierdził, że zgodnie z art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale i według wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości. Organ wskazał, że stosownie do treści powołanego przepisu, odszkodowanie zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego S. S. w styczniu 2006 r. Wojewoda [...] uznał, że decyzja Prezydenta Miasta P. z dnia [...] stycznia 2006 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, ponieważ przepisy art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie dają podstawy do odstąpienia od ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość i nie ma znaczenia fakt, że Powiat P. w chwili obecnej nie planuje inwestycji na tej działce. Organ drugiej instancji uznał również, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Rzeczoznawca wyjaśnił w operacie, iż z uwagi na brak na tym terenie transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi, do wyceny przedmiotowej nieruchomości przyjął notowania cen nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Skargę na decyzje Wojewody [...] z dnia [...] marca 2006 r. złożył Zarząd Powiatu P. Skarżący podniósł, że wartość przedmiotowej nieruchomości powinna być niższa i odpowiadać faktycznej wartości tego gruntu, który został przeznaczony jedynie pod drogę, natomiast bazowanie przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzającego operat na cenach nieruchomości budowlanych powoduje powstanie zupełnie innej wartości. W odpowiedzi na skargę organ wskazał, że zarówno organ pierwszej jak i drugiej instancji uznały, że operat jest prawidłowy, podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył , co następuje: Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej poprzez ocenę czy zaskarżone akty lub inne czynności organów administracji publicznej nie naruszają prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia. Zgodnie zaś z przepisem art. 134 § 1 powołanej wyżej ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny orzeka w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że sąd ma obowiązek dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nawet wówczas, gdy dany zarzut nie zostanie podniesiony w skardze. Rozpatrując niniejszą sprawę Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami obowiązkiem organów administracji publicznej jest ustalenie wysokości odszkodowania po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, w której zostaje określona wartość nieruchomości. Oznacza to, że opinia rzeczoznawcy majątkowego jest podstawą do ustalenia przez właściwy organ administracji publicznej wysokości odszkodowania przysługującego podmiotowi, który utracił prawo własności nieruchomości na skutek wywłaszczenia. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego S. S. nie ustala w sposób wymagany przez prawo materialne wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania. Stosownie do art. 152 ustawy o gospodarce nieruchomościami do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze lub podejście dochodowe. Zgodnie z art. 153 § 1 podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast zgodnie z § 2 podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Skarżący w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie przedstawił zarzuty dotyczące wyceny wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym ze stycznia 2006 r. Rzeczoznawca w sporządzonym operacie nie wskazał podstawy prawnej dokonanej wyceny. Powołał się jedynie na Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Rozporządzenie to określa w § 1: 1) rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny; 2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia; 3) sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości; 4) sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego; 5) uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości. Stosownie do § 36 ust 1 oraz ust 2 tego rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %; 2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %. Stan faktyczny sprawy wskazuje, że przedmiotem dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego S. S. w operacie szacunkowym ze stycznia 2006 r. wyceny było ustalenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym [...] o powierzchni [...] ha, która została wydzielona w wyniku podziału działki [...] z przeznaczeniem pod projektowane poszerzenie drogi powiatowej. Przedstawiony powyżej stan faktyczny odnosi się więc do dyspozycji zawartej w pkt 1 ust. 2 § 36 powołanego rozporządzenia. Natomiast z uzasadnienia operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca zastosował do wyceny pkt. 2 ust. 2 § 3 rozporządzenia, a mianowicie rzeczoznawca wskazuje, że do wyceny przedmiotowej nieruchomości przyjął notowania cen nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, jako przeważającą funkcję dla terenów przyległych, które to określenie odpowiada dyspozycji pkt. 2 ust. 2 § 36 powołanego rozporządzenia. Przedmiotowa nieruchomość natomiast została wydzielona z przeznaczeniem pod poszerzenie drogi powiatowej, a nie zajęta pod drogę publiczną. Zdaniem Sądu nie można wykluczyć, że uchybienia, które popełnił rzeczoznawca majątkowy mogły mieć wpływ na wysokość dokonanej przez niego wyceny. Ponadto skarżący już w odwołaniu do Wojewody [...] od decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] stycznia 2006 r. zawarł uwagi dotyczące sporządzonego operatu szacunkowego, ale organ nie przedstawił wspomnianych zarzutów rzeczoznawcy majątkowemu, w wyniku czego rzeczoznawca nie ustosunkował się do powyższych zarzutów. Decyzje organów obu instancji są wadliwe, ponieważ wydane zostały w oparciu o operat szacunkowy zawierający nieprawidłowości, które w toku postępowania administracyjnego nie zostały wyjaśnione. Organ powinien wyjaśnić wszystkie wątpliwości dotyczące operatu szacunkowego oraz zbadać prawidłowość zastosowanego sposobu wyliczenia wartości nieruchomości. Na podstawie powyższych wywodów Sąd uznał, że poprzez wydanie decyzji w oparciu o powołaną opinię biegłego - rzeczoznawcy majątkowego doszło do naruszenia art. 130 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 36 ust 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2001 r. oraz art. 7 Kodeksu Postępowania Administracyjnego (Dz. U. Nr 98, poz. 1071). Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.