I SA/Wa 934/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędziowie: WSA Dariusz Pirogowicz WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lipca 2013 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Gminy Miejskiej [...], decyzją z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] z dnia [...] października 2012 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...] o pow. [...] m2, zajęta pod publiczną drogę gminną - ul. [...] w [...] oraz oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...] o pow. [...] m2, zajęta pod publiczną drogę gminną - ul. [...] w [...]. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Pismem z dnia 2 września 2005 r. E. K. i M. K. wnieśli o ustalenie odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość. Starosta Powiatu [...] decyzją z dnia [...] października 2012 r. nr [...] ustalił na rzecz E. K. i M. K. odszkodowanie za ww. nieruchomość w wysokości [...] zł. Rozstrzygnięcie uzasadnił stwierdzeniem, że przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm.) – zwanej dalej "ustawą", a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2012 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. Od decyzji tej odwołała się Gmina Miejska [...], kwestionując sporządzony operat szacunkowy. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] z dnia [...] października 2012 r., nr [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z przepisem art. 73 ustawy odszkodowanie za nieruchomość, która przeszła na własność jednostki samorządowej lub Skarbu Państwa ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a więc przepisów Rozdziału 5 Działu Ill i Rozdziału 1 Działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – zwanej dalej "ugn". Podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, czyli 29 października 1998 r. Odesłanie do przepisów regulujących sprawę odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone oznacza, że stosownie do art. 130 ugn, w przypadku gdy właściwy organ wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem". Zgodnie z art. 73 § 4 ustawy odszkodowanie za nieruchomości, pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne są ustalane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn). Wojewoda [...] zaznaczył, że z zebranego materiału dowodowego wynika, że decyzjami Wojewody [...] nr [...] oraz nr [...] z dnia [...] sierpnia 2007 r. stwierdzono nabycie przez Gminę [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. własności nieruchomości położonych w jednostce ewidencyjnej [...] w obrębie [...], oznaczonych jako działki: nr [...] o pow. [...] m2, zajęta pod część ulicy [...] oraz nr [...] o pow. [...] m2, zajęta pod część ulicy [...]. Organ odwoławczy podniósł także, że wniosek o ustalenie odszkodowania w trybie art. 73 ustawy za przedmiotową nieruchomość złożony został do Starosty [...] w terminie ustawowym. Oceniając sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia [...] marca 2012 r. Wojewoda [...] uznał, że może on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Organ odwoławczy wskazał, że autorka operatu W. K. właściwie zastosowała metodę wyceny stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] m² w obrębie ewidencyjnym [...] oraz działka nr [...] o pow. [...] m² w obrębie [...] kierowała się ich podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. W operacie szacunkowym W. K. wyjaśniła, że na analizowanym rynku lokalnym obejmującym teren powiatu [...] brak jest transakcji na nieruchomości przeznaczone pod drogi spełniających warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 ugn. Wojewoda [...] podniósł także, że autorka operatu przyjęła do porównań 14 transakcji nieruchomościami podobnymi. Dalej Wojewoda [...] zwrócił uwagę, że w dniu [...] maja 2012 r. organ pierwszej instancji przeprowadził rozprawę administracyjną, na której M. K. oświadczył, że zgadza się z wyceną zawartą w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2012 r., a Prezydent Miasta [...] zakwestionował cenę 1 m² szacowanego gruntu i wniósł o przedstawienie przez rzeczoznawcę majątkowego analizy rynku regionalnego. Z kolei rzeczoznawca majątkowy W. K. na rozprawie podtrzymała swoją opinię podnosząc, że została ona wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz, że rynek regionalny dotyczy całego województwa i wykorzystanie tego typu transakcji miałoby sens tylko w przypadku, gdyby chodziło o drogi innej kategorii (drogi wojewódzkie lub krajowe). Odnosząc się do podniesionych zarzutów w odwołaniu dotyczących wątpliwości, co do zastosowanych w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2012 r. atrybutów rynkowych organ odwoławczy zauważył, że zgodnie z przepisami, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 ugn) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 ugn). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ugn) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ugn). Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania, co do wadliwego doboru w kwestionowanym operacie szacunkowym transakcji nieruchomościami podobnymi Wojewoda [...] wskazał, że stosownie do § 4 ust. 4 rozporządzenia uregulowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które użyte zostały w analizowanym operacie, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Tym samym zarzut wzięcia do porównań wybiórczo nieruchomości o zawyżonych wartościach i pominięcia innych nieruchomości, które odzwierciedlałyby rzeczywisty rynek nieruchomości należy uznać za nieuzasadniony. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia [...] marca 2012 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe. W związku z tym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. W kontekście omówionych zastrzeżeń podnoszonych przez skarżącego w stosunku do operatu szacunkowego Wojewoda [...] zauważył, że mógł on skorzystać z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 ugn. Przepis ten daje możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...] Gmina Miejska [...] wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: 1) naruszenie art. 153 ugn w zw. z § 4 ust. 2 oraz ust. 3 i z § 36 ust. 1 i ust. 2 oraz z § 36 ust. 6 rozporządzenia poprzez oparcie się na sporządzonej w sposób nieprawidłowy (zawyżonej) wycenie rynkowej przedmiotowych nieruchomości, co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy; 2) naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 Kpa poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji. W skardze skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ odwoławczy. W uzasadnieniu skarżąca Gmina wskazała, że zgodnie z art. 151 ugn wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także, że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i wynegocjowania warunków umowy. Sposób wyceny nieruchomości za pomocą podejścia porównawczego polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się, ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. ugn). Jak wynika z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Rzeczoznawca w sporządzonym operacie szacunkowym dnia [...] marca 2012 r., mimo wyraźnego zapisu art. 153 ugn zastosował podejście porównawcze. Nie znając zaś cen nieruchomości podobnych nie powinien wybrać podejścia porównawczego. Z bazy danych wybrał 14 nieruchomości podobnych pod względem lokalizacji ogólnej, dostępu do drogi i sąsiedztwa. Żadna z tych nieruchomości nie jest położona w tym samym obrębie co nieruchomość wyceniana. Położone są one wręcz w znacznej odległości od niej. Poza tym powierzchnia działek branych pod uwagę do porównania jest kilka razy większa od powierzchni gruntu wycenianego. Rzeczoznawca nie przyjął więc do wyceny nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, czym naruszył dyspozycję § 4 rozporządzenia. Operat został sporządzony na zlecenie Starosty [...], a jego celem było ustalenie wartości rynkowej gruntu do określenia odszkodowania w trybie art. 73 ustawy. Zdaniem skarżącego, błędy w jego sporządzeniu miały wpływ na wycenę nieruchomości, a tym samym na wysokość określonego w decyzji Starosty [...] odszkodowania. W toku postępowania administracyjnego zmieniły się przepisy rozporządzenia w zakresie sposobu szacowania wartości nieruchomości. W wyniku zmiany przepisów rzeczoznawca miał obowiązek brać pod uwagę dane z rynku lokalnego i regionalnego, a wiadomym jest powszechnie, że na rynku regionalnym istnieją transakcje nieruchomościami drogowymi. Gmina Miejska [...] zwróciła uwagę, że zdaniem rzeczoznawcy majątkowego, jedną z cech mających decydujące znaczenie przy określaniu wartości nieruchomości jest jakość drogi dojazdowej, która miała aż 20 % wpływ na ustalenie ceny. Oczywistym jest, iż nieruchomość, która jest zajęta pod drogę publiczną ma dobry dostęp do drogi oraz ciągów komunikacyjnych, a pełne uzbrojenie w media oraz możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną. Uwzględnienie tej cechy sztucznie zawyża wysokość współczynnika korygującego, a tym samym cenę nieruchomości. Zdaniem skarżącej Gminy, kolejny błąd operatu polega na uwzględnieniu w operacie cechy "sąsiedztwo", czyli stanu zurbanizowania otoczenia. Rzeczoznawca określił wpływ przedmiotowej cechy na cenę nieruchomości na 10 %, podczas gdy w przypadku nieruchomości będącej drogą publiczną nie powinna mieć ona żadnego znaczenia. Oznacza to, że sztucznie zawyżono cenę przedmiotowej nieruchomości, a co za tym idzie i wysokość odszkodowania. Następną wadą operatu jest niewzięcie pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego cechy "możliwości alternatywnego wykorzystania" nieruchomości. Cecha ta odróżnia nieruchomość wycenianą od innych gruntów. Wiadomym jest bowiem, że nieruchomość z przeznaczeniem pod drogę nie może być wykorzystana w inny sposób. Nie istnieje również w praktyce możliwość jej zbycia na wolnym rynku. Podniesione przez stronę skarżącą liczne błędy operatu miały wpływ na zawyżenie wysokości wartości nieruchomości, a tym samym i należnego odszkodowania. Dodatkowo skarżąca Gmina podniosła, że decyzja Wojewody [...], jak i Starosty [...] naruszyła przepisy Kpa, tj. art. 7, art. 8. art. 11 i art. 77 poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i zasadności przesłanek, którymi kierował się organ wydając decyzję. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest uzasadniona, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa. W niniejszej sprawie Prezydent Gminy [...] uważa, że wycena sporządzona na potrzeby postępowania o ustalenie odszkodowania za grunt położony w [...] oznaczony jako działka nr [...] zajęta pod drogę publiczną ul. [...] i jako działka [...] zajęta pod drogę publiczną ul. [...] została sporządzona niezgodnie z przepisami prawa, tj. art. 153 ugn i § 4 ust. 2 i § 36 ust. 1, 2 i 6 rozporządzenia poprzez zastosowanie przy szacowaniu nieruchomości podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, ponieważ rzeczoznawca nie znał cen nieruchomości podobnych, a wybrane do porównań 14 nieruchomości nie są podobne, skoro są one położone w znacznej odległości od nieruchomości wycenianej, powierzchnia nieruchomości podobnych jest kilka razy większa od nieruchomości wycenianych, co miało wpływ na wynik wyceny. Skarżący uważa też, że skoro uległy zmianie przepisy rozporządzenia rzeczoznawca miał obowiązek wziąć pod uwagę dane z rynku lokalnego i regionalnego, gdzie były zawierane transakcje gruntami drogowymi. Poza tym rzeczoznawca niewłaściwie dobrał rodzaje cech przy obliczaniu współczynnika korygującego szacując grunt zajęty pod drogę publiczną, tj. jakość drogi dojazdowej i aż 20 % wpływ na cenę nieruchomości, w sytuacji, gdy oczywistym jest, że nieruchomość tego rodzaju ma dobry dostęp do drogi. Pełne uzbrojenie w media, możliwość bezpośredniego zjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych, stan zurbanizowania otoczenia i aż 10 % wpływ na cenę nieruchomości, które to cechy nie mają znaczenia przy szacowaniu nieruchomości drogowych. Prezydent Miasta [...] zarzucił też rzeczoznawcy majątkowemu nie wzięcie pod uwagę możliwości alternatywnego wykorzystania nieruchomości, a wszystkie te wady operatu – zdaniem skarżącego – świadczą o tym, że organy nie wyjaśniły stanu faktycznego sprawy i zasadności przesłanek, którymi kierowały się przy wydawaniu decyzji przez co naruszyły przepisy art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 Kpa. Odnosząc się do tych zagadnień trzeba wskazać, że szacowane nieruchomości znajdują się w [...] i stanowiły w dniu 29 października 1998 r. części dróg publicznych odpowiednio działka nr [...] – ul. [...], a działka nr [...] – ul. [...]. Jak wynika z pkt 7 ppkt 7.1.,7.2 i 7.4. operatu jako próbkę porównawczą biegły przeanalizował rynek nieruchomości niezabudowanych, położonych na terenie Powiatu [...], z czego do porównań wybrał 14 nieruchomości położonych w samym [...], tak jak nieruchomość wyceniana. Biegła wskazała, że na terenie rynku lokalnego nie ma transakcji nieruchomościami drogowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, a na terenie Powiatu [...] brak jest transakcji gruntami drogowymi spełniającymi warunek podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn (pkt 7.4. operatu). Zdaniem biegłej, rozszerzenie rynku i poszukiwanie transakcji na rynku regionalnym (wojewódzkim) byłoby celowe, gdyby chodziło o wycenę nieruchomości przeznaczonej pod drogę wojewódzką, krajową (wyjaśnienia rzeczoznawcy z protokołu rozprawy przeprowadzonej w dniu [...] maja 2012 r.). Konsekwencją wskazanej wyżej analizy rynku było to, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował do wyceny nieruchomości zajętej pod drogę publiczną przepis § 36 ust. 4 w zw. z § 6 pkt 1 rozporządzenia, w brzmieniu obowiązującym w dacie sporządzenia wyceny. Z tego przepisu stosowanego odpowiedniego wynika, że w przypadku gdy pod drogę publiczną została nabyta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była zajęta pod drogę publiczną, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Skoro biegła nie stwierdziła istnienia rynku nieruchomości drogowych miarodajnego dla wyceny gruntu zajętego pod drogę gminną w [...], to prawidłowo wzięła do porównań grunty przyległe do nieruchomości wycenianej, przeznaczone w planie miejscowym, zatwierdzonym uchwałą Nr [...] z dnia [...] października 2001 r. (§ 36 ust. 4 w zw. z § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia i art. art. 154 ust. 1 ugn) pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (pkt 6 i 7.1. i 11 operatu). Skoro na rynku lokalnym były transakcje gruntami o takim samym przeznaczeniu i podobnych cechach jak grunty przyległe do nieruchomości wycenianej, to biegła nie była zobligowana do rozszerzenia rynku o rynek regionalny w oparciu o przepis § 36 ust. 2 rozporządzenia. Nie można zgodzić się z Prezydentem Miasta [...], że nieruchomości przyjęte do porównań były niepodobne do nieruchomości wycenianej, skoro były to nieruchomości niezabudowane, położone na tym samym rynku lokalnym ([...]), miały to samo przeznaczenie w planie miejscowym i podobne cechy rynkowe. Skarżący nie przedstawił w tym zakresie żadnego przeciwdowodu (np. opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych – art. 157 ust. 1 ugn), z którego wynikałoby, że jedynie podobne nieruchomości do szacowanej znajdują się w bliskiej od niej odległości, czy w tym samym obrębie ewidencyjnym. To, że niektóre porównawcze grunty miały większą powierzchnię, niż nieruchomości szacowane nie dyskwalifikowało wyceny ponieważ jak wynika z zestawienia cech rynkowych i ich wag dla określonego rynku (str. 8 operatu) wielkość nieruchomości nie była wyodrębniona jako cecha mająca istotny wpływ na wartość nieruchomości. Sąd jak również i organy nie mogły uznać za niewiarygodnego dowodu z wyceny z dnia [...] marca 2012 r., z tego powodu, że biegła do wyceny gruntu przeznaczonego pod drogę określiła nieprawidłowo cechy i ich wagi mające istotny wpływ na wartość nieruchomości. Sąd zauważa, że przepisy prawa przy wycenie tego rodzaju gruntów nie wskazują cech jakie należy brać pod uwagę przy sporządzaniu operatu szacunkowego, ani też nie zakazują przyjmowania takich cech jak sąsiedztwo, jakość drogi dojazdowej, uzbrojenie w media, możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych. Z przepisów nie wynika również jakie wagi procentowe mają poszczególne cechy. Przeciwnie z przepisów art. 154 ust. 1 w zw. z § 3 ust. 2 i § 4 ust. 1 rozporządzenia wynika, że to rzeczoznawca majątkowy ma dokonać analizy rynku nieruchomości, zapoznać się z cenami nieruchomości, warunkami zawarcia transakcji i na tej podstawie wyłonić nieruchomości podobne, ze względu na istotne cechy decydujące o wartości nieruchomości, a następnie dokonać wyboru właściwego podejścia i metody szacowania nieruchomości. Z kolei przepisy art. 134 w zw. z art. 4 pkt 17 ugn stosowane odpowiednio w sprawach z zakresu odszkodowań za grunty zajęte pod drogi publiczne (art. 73 ust. 5 ustawy) wskazują, że biegły przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości bierze pod uwagę, w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Ten zakres obowiązków biegłego ma związek z jego wiedzą specjalną, dlatego też zarówno organy, jak i Sąd nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń biegłego w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej. Jeżeli zaś chodzi o zarzut Prezydenta Miasta [...] dotyczący nie wzięcia przez rzeczoznawcę pod uwagę możliwości alternatywnego wykorzystania nieruchomości, trzeba wskazać, że wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia (w niniejszej sprawie nabyciem pod drogę publiczną), powoduje zwiększenie jej wartości (art. 134 ust. 4 ugn). W niniejszej sprawie wątpliwe jest zastosowanie tego przepisu, ponieważ stwierdzenie decyzją nabycia z mocy samego prawa gruntu zajętego pod drogę publiczną nie zmienia przeznaczenia gruntu w stosunku do sposobu jego dotychczasowego wykorzystywania. Regulacja z art. 73 ust. 1 ustawy legalizuje bowiem stan faktyczny na gruncie, który istniał na nieruchomości przed dniem 1 stycznia 1999 r. Dla spraw odszkodowawczych miarodajny jest stan nieruchomości na dzień 29 października 1998 r. (§ 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia). Nie można się także zgodzić ze skarżącym, że w niniejszej sprawie została w sposób nieuzasadniony zawyżona wartość nieruchomości. Z operatu wynika, że cena 1 m2 przyjęta za podstawę do ustalenia wartości działek nr [...] i [...] (odpowiednio [...] zł i [...] zł) była ceną wyraźnie niższą, niż średnia cena 1m2 nieruchomości przyjętych do porównań ([...] zł). W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie Starosta [...] prawidłowo przyjął za wiarygodny operat szacunkowy z dnia [...] marca 2012 r. Z operatu wynika, że biegła określiła prawidłowo przedmiot wyceny, wycena została sporządzona dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, biegła dokonała oględzin nieruchomości, wzięła pod uwagę ceny nieruchomości z daty ustalenia odszkodowania i stan nieruchomości z dnia wejścia w życie ustawy, pominęła nakłady po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem, dokonała analizy rynku lokalnego, określiła cechy rynkowe i wagi cech nieruchomości istotne z punktu widzenia wpływu na wartość nieruchomości, zbadała zmiany cen w czasie, określiła współczynniki korygujące. Wycena spełnia zatem warunki zawarte w przepisach art. 73 ust. 5 ustawy, art. 4 pkt 16 i 17, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, § 3 ust. 2, § 4, § 36 ust. 1 w zw. z ust. 4 i ust. 6 pkt 1 rozporządzenia i była wiarygodnym dowodem w sprawie, mogącym stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Sąd zwraca uwagę, że aby zakwestionować wycenę biegłego na etapie postępowania odszkodowawczego strona miała możliwość złożenia kontrwyceny sporządzonej na własne zlecenie. Jeżeli sporządzone wyceny wskazywałyby na istotne różnice w określonej wartości nieruchomości organ miałby obowiązek wskazać, którą wycenę uważa za wiarygodną i na jej podstawie określić odszkodowanie bądź zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Kwestionowanie operatu szacunkowego przez stronę, nie poparte żadnym przeciwdowodem było - zdaniem Sądu – niewystarczające do podważenia wiarygodności wyceny z dnia [...] marca 2012 r. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.