I SA/Wa 961/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie: Sędzia WSA Emilia Lewandowska (spr.) Asesor WSA Przemysław Żmich Protokolant Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 listopada 2008 r. sprawy ze skargi Powiatu P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt wydzielony pod poszerzenie drogi publicznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] czerwca 2007 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Wojewoda [...], decyzją z dnia [...] lutego 2008 r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] czerwca 2007 r., nr [...] orzekając ustalenie na rzecz E. i W. małż. L. odszkodowanie za grunt o pow. [...] ha, położony w obrębie [...], wydzielony pod poszerzenie drogi powiatowej i przejęty z mocy prawa na rzecz Powiatu P. oraz zobowiązującą Powiat P. do zapłaty tego odszkodowania w kwocie [...] złotych. Z ustaleń organu odwoławczego wynika, że decyzją Wójta Gminy N. z dnia [...] marca 2003 r., nr [...], wydaną na wniosek E. i W. małż. L., zatwierdzony został projekt podziału działki nr [...]. W ramach podziału wydzielona została m in. działka o numerze [...] ha z przeznaczeniem pod poszerzenie drogi powiatowej , zgodnie z postanowieniem Wójta Gminy N. z dnia [...] marca 2003 r. nr [...], wydanym w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy N., zatwierdzonego przez Radę Gminy w N. uchwałą nr [...] z dnia [...] października 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Płockiego nr 9, poz. 137 z 8 grudnia 1994 r.) W myśl. art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) – z dniem, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, tj. [...] kwietnia 2003 r. przedmiotowa działka przeszła z mocy prawa na własność Powiatu P. Zgodnie z art. 98 ust. 3 cyt. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. za ww. grunty przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem, w tym przypadku Zarządem Powiatu P. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zgodnie z przedstawionym protokołem uzgodnień z dnia 5 kwietnia 2006 r., strony nie uzgodniły wysokości należnego odszkodowania, a właściciele nieruchomości zgłosili wniosek o ustalenie odszkodowania w trybie obowiązującym przy wywłaszczaniu nieruchomości. Stosownie do art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale i według wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania w ww. decyzji Prezydenta Miasta P. została ustalona na podstawie operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Z. M., w którym wartość rynkowa nieruchomości została oszacowana na kwotę [....] zł. Prezydent Miasta P. uznał, że operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Rzeczoznawca majątkowy, dokonując analizy danych stwierdził. Iż na rynku lokalnym występowały transakcje sprzedaży gruntów nie zabudowanych, przeznaczonych pod drogi, zastosował zatem podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy wykorzystaniu metody porównywania parami wystarczające jest porównanie trzech nieruchomości podobnych. Przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości do porównania przyjęte zostały grunty będące przedmiotem obrotu na rynku – gminy P. – i gminy K. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze., przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W ocenie organu odwoławczego, sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia 30 kwietnia 2007 r. spełnia wymogi ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Wartość nieruchomości oszacowana została według stanu z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości oraz według wartości rynkowej nieruchomości. Stosownie do art. 118 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami organ I instancji przeprowadził rozprawę administracyjną dając stronom możliwość zapoznania się ze sporządzonym w przedmiotowej sprawie operatem szacunkowym. Ze sporządzonego protokołu wynika, iż w rozprawie w dniu [...] czerwca 2007 r. uczestniczył były właściciel zajętej nieruchomości W. L., przedstawiciel Powiatu P. oraz rzeczoznawca majątkowy. W trakcie rozprawy administracyjnej strona odwołująca się nie wniosła uwag do operatu. Z powyższych względów organ odwoławczy stwierdził, że decyzja Prezydenta Miasta P. z dnia [...] czerwca 2007 r. orzekająca o ustaleniu odszkodowania wydana została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W skardze na decyzję Wojewody [...] Powiat P. wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji zarzucając naruszenie prawa materialnego – art. 130 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie nieprawidłowej wartości nieruchomości będącej przedmiotem odszkodowania. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [....] wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga jest uzasadniona. W rozpoznawanej sprawie przedmiotem odszkodowania jest grunt przeznaczony pod poszerzenie drogi powiatowej. Zgodnie z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109, ze zm.) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównacze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne . Zastosowana więc przez rzeczoznawcę majątkowego metoda wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym, przyjętym następnie przez organu obu instancji do ustalenia wysokości odszkodowania, jest prawidłowa. Z kolei art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j. t. Dz. U. z 2004r. nr 261, poz. 2603, ze zm.) definiuje podejście porównacze w ten sposób, że polega ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Natomiast pojęcie znaczeniowe nieruchomości podobnej wyjaśnia ustawodawca w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W Rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy do porównań wybrał trzy nieruchomości, z których dwie położone są w P., a jedna w miejscowości S. gm. K. - wynika to z tabeli nr 1 na str. 8 operatu sporządzonego przez Z. M. w dniu [...] kwietnia 2007 r. Natomiast wyceniona nieruchomość, stanowiąca działkę nr [...], położona jest we wsi D. Porównanie wartości transakcji takiej nieruchomości z cenami nieruchomości położonych na terenie miasta, nie można uznać za zgodne z powołanymi wyżej przepisami prawa w zakresie szacunku nieruchomości. Nie można bowiem uznać, że nieruchomości położone na terenie miasta są nieruchomościami podobnymi ze względu na położenie z nieruchomością zlokalizowaną na terenie wiejskim jaką jest nieruchomość wyceniona dla celów odszkodowania w niniejszej sprawie. Poza tym jest powszechnie znaną okoliczność, że nieruchomości położone na terenie miasta mają wartość wyższą niż nieruchomości położone na terenie wiejskim. Tej nieprawidłowości w operacie nie dostrzegły organy obu instancji i uznały go za zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, przyjmując go za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w zaskarżonej decyzji. Stanowi to naruszenie przepisów art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2006 r. Naruszenie tych przepisów uzasadnia uchylenie decyzji organów obu instancji na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi. Z powyższych względów Sad orzekł jak w sentencji wyroku.