I SA/Wa 979/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Marciniak Sędziowie WSA Jolanta Dargas (spr.) WSA Magdalena Durzyńska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 8 lutego 2022 r. sprawy ze skargi J. W. i S. W. na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] marca 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2021 r. nr [...] Minister Rozwoju, Pracy i Technologii utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny: Nieruchomość położona w obrębie W., L. oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2019 r., o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, została przeznaczona pod budowę [...] wraz z wprowadzeniem linii 400 kV [...] - etap II. Ww. Decyzja stała się ostateczna w dniu [...] stycznia 2020 r. Decyzją z dnia [...] lipca 2020 r., nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz J. W. i S. W. w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie W., gmina L. i przeznaczonej pod inwestycję w zakresie sieci przesyłowej, tj. budowę [...] wraz z wprowadzeniem linii 400 kV [...] - etap II, o powiększeniu odszkodowania o kwotę równą 5% wartości ww. nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania, tj. o kwotę [...] zł, a także o zobowiązaniu Wojewody [...] do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna w łącznej kwocie [...] zł. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli J. W. i S. W. Minister Rozwoju, Pracy i Technologii rozpatrując sprawę wskazał, że podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (t.j Dz. U. z 2020 r. poz. 191, ze zm.) oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990, ze zm.), jak również akty wykonawcze wydane na mocy ww. ustawy i przywołał treść przepisów znajdujących zastosowanie w sprawie. Jak wynika z akt niniejszej sprawy strony nie doszły do porozumienia w kwestii wysokości odszkodowania i tym samym ustalenie odszkodowania nastąpiło w oparciu o zapis art. 21 ust. 2 specustawy przesyłowej, tj. w drodze decyzji administracyjnej wydanej przez Wojewodę [...]. Ustalenie odszkodowania następuje, zgodnie z art. 21 ust. 3 specustawy przesyłowej, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy z dnia [...] kwietna 2020 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. Biegła wskazała, że wyceniana nieruchomość stanowiła działkę niezabudowaną, zlokalizowaną wśród gruntów rolnych, w odległości ok. [...] m od zabudowy wsi. Sąsiedztwo stanowiły tereny rolne, teren zdemontowanej linii kolejowej, w odległości ok. [...] elektrownie wiatrowe, a na południe od ww. działki znajdowały się linie energetyczne WN 400 kV i WN 220 kV. Dojazd do ww. nieruchomości odbywał się drogą gruntową. Działka posiadała dostęp do wodociągu i kanalizacji oraz linii energetycznej. Ustalono ponadto, że na dzień wydania decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2019 r. na ww. działce znajdowały się składniki roślinne podlegające wycenie (ok. [...] sztuk jabłoni). Na potrzeby wyceny biegła stwierdziła również, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla lokalizacji siłowni wiatrowych w obrębie [...],[...] i [...] w gminie L., przyjętym uchwałą nr [...] Rady Gminy L. z dnia [...] lipca 2010 r. szacowana nieruchomość stanowi tereny rolnicze R - z dopuszczeniem lokalizacji sieci infrastruktury technicznej i dróg eksploatacyjnych elektrowni. Zatem mając na uwadze powyższe ustalenia biegła dokonała analizy obrotu rynkowego nieruchomościami gruntowymi rolnymi, w tym nieruchomościami rolnymi objętymi planem budowy siłowni wiatrowych (strefy wokół lokalizacji wiatraków), jak również gruntami przeznaczonymi pod budowę urządzeń elektroenergetycznych - farm fotowoltaicznych, siłowni wiatrowych i innych urządzeń. Analizą objęto obszar rynku lokalnego obejmującego tereny gminy L., w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę dla nieruchomości rolnych oraz rynek regionalny województwa [...] w okresie od 2016 r. do 2020 r. z uwagi na niewielką liczbę dostępnych transakcji. Badając rynek nieruchomości rolnych obejmujących gminę L. biegła wskazała, że ceny ww. nieruchomości zawierają się pomiędzy 1,15 zł/m2 a 4,00 zł/m2, przy średniej cenie 2,60 zł/m2. Cena średnia nieruchomości rolnych, które objęte zostały planami budowy siłowni wiatrowych pozostaje na bardzo zbliżonym poziomie, tj. 2,61 zł/m2. Natomiast analizując rynek lokalny i regionalny sprzedaży nieruchomości pod inwestycje infrastrukturalne biegła wskazała, że transakcje dotyczące inwestycji infrastrukturalnych występują rzadko i najczęściej dotyczą nabywania gruntów pod stancje transformatorowe. Biegła analizowała również rynek nieruchomości przeznaczonych pod tzw. odnawialne źródła energii. W wyniku badania odnotowano kilkadziesiąt transakcji, których ceny zależały głównie od lokalizacji i stopnia zaawansowania inwestycyjnego. Biegła wskazała, iż w analizowanym segmencie rynku wyższe ceny osiągają nieruchomości o dobrych warunkach nasłonecznienia i ukształtowania terenu, położone blisko linii energetycznych umożliwiających przesył energii oraz te, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto w przypadku tego rodzaju nieruchomości duże powierzchnie są bardziej atrakcyjne (minimalna powierzchnia dla farm fotowoltaicznych wynosi 2,0 ha). Po odrzuceniu cen skrajnych odbiegających od przeciętnych, autorka opracowania stwierdziła, że ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje infrastrukturalne osiągają poziom pomiędzy 5,00 zł/m2 a 9,50 zł/m2. W wyniku dokonanych ustaleń rzeczoznawca stwierdziła, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod budowę stacji elektroenergetycznej zwiększa jej wartość. W związku z powyższym rzeczoznawca określiła wartość rynkową ww. nieruchomości dla alternatywnego sposobu użytkowania, jako podstawy określenia wysokości odszkodowania, tj. posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów przeznaczonych pod inwestycje infrastrukturalne. Wyceniając przedmiotową nieruchomość, zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Do ostatecznej analizy porównawczej przyjęła 3 transakcje nieruchomościami stanowiącymi grunty przeznaczone pod inwestycje infrastrukturalne. Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja (waga 40%), powierzchnia gruntu (waga 30%) oraz walory organizacyjne (waga 30%). Po skorygowaniu stosowną poprawką kwotową, wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej wyniosła [...] zł i tym samym wartość nieruchomości gruntowej została oszacowana na kwotę [...] zł. Wartość składników roślinnych oszacowano na kwotę [...] zł. Ostatecznie wartość ww. nieruchomości wyniosła [...] zł. Jak wynika z akt sprawy inwestor pismem z dnia [...] grudnia 2019 r, doręczonym tego samego dnia, wezwał J. i S. W. do dobrowolnego wydania nieruchomości. Oświadczenie właścicieli o wydaniu działki nr [...] wpłynęło do inwestora w dniu [...] grudnia 2019 r. W świetle powyższego Wojewoda prawidłowo uznał, iż spełnione zostały przesłanki uzasadniające powiększenie odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, tj. o [...] zł. Minister podniósł, że analiza operatu szacunkowego nie wykazała nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Biegła w sporządzonej wycenie prawidłowo wykazała, że cel nabycia ww. nieruchomości zwiększa jej wartość, co w konsekwencji sprowadziło się do ustalenia wartości wycenianej działki zgodnie z alternatywnym przeznaczeniem, tj. w oparciu o ceny sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod budowę sieci elektroenergetycznych. Autorka operatu szacunkowego, stosownie do dyspozycji § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, wyjaśniła przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny uzasadniając przesłanki, którymi się kierowała dokonując wyboru nieruchomości podobnych. Wskazała również na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe. W konsekwencji, mając na uwadze powyższe, jak również art. 154 ugn oraz definicję nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 ust 16 ugn biegła utworzyła zbiór nieruchomości, które porównała z nieruchomością wycenianą. Zdaniem organu odwoławczego autorka operatu szacunkowego zastosowała dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny, w sposób jasny i rzetelnie scharakteryzowała nieruchomości będące przedmiotem porównań z nieruchomością wycenianą, jak również wskazała na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe. Z kolei różnice, w cechach wpływających na wartość biegła odpowiednio skorygowała. Również wycena składników roślinnych została dokonana poprawnie, w oparciu o specjalistyczne dane. Tak poczyniona analiza jak i wynik końcowy nie budzą zastrzeżeń organu odwoławczego w kwestii wartości wycenianej nieruchomości. Organ odwoławczy wskazał, że w toku postępowania przed organem II instancji do akt sprawy został złożony kontroperat sporządzony w dniu [...] sierpnia 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. W. (nr uprawnień [...]), który wskazał, że przedmiotowa nieruchomość stanowi grunt niezabudowany położony w bezpośrednim sąsiedztwie gruntów rolnych w odległości ok. [...] m od zwartej zabudowy wsi i [...] m od rozproszonej zabudowy siedliskowej. Działka była użytkowana rolniczo. Wodociąg i kanalizacja biegnie wzdłuż dawnej linii kolejowej, natomiast sieć energetyczna znajduje się przy granicy zachodniej. Na ww. gruncie stwierdzono istnienie składników roślinnych podlegających wycenie ([...] szt. jabłoni w wieku ok 25 lat). Badając przeznaczenie planistyczne wycenianej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, że na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej dla ww. działki obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy L., zatwierdzony uchwałą Rady Gminy L. [...] z dnia [...] lipca 2010 r., zgodnie z którym działka nr [...] działka stanowiła obszar rolniczy z dopuszczeniem lokalizacji sieci infrastruktury technicznej i dróg eksploatacyjnych elektrowni. W świetle powyższych ustaleń biegły wskazał, że konieczne jest przeprowadzenie badania w zakresie możliwości zastosowania tzw. zasady korzyści. Na potrzeby analizy biegły dokonał badania rynku nieruchomości przeznaczonych pod rolę, rynku nieruchomości przeznaczonych na cele infrastruktury technicznej oraz rynku sprzedaży gruntów przeznaczonych pod działalność gospodarczą. Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, dokonana przez rzeczoznawcę wykazała, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod działalność gospodarczą są wyższe od cen nieruchomości przeznaczonych pod rolę oraz od cen gruntów nabywanych na cele infrastruktury przesyłowej. Stąd kierując się zasadą korzyści, oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości oparto na cenach nieruchomości o przeznaczeniu pod działalność gospodarczą. Przy określeniu wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W wyniku analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod działalność gospodarczą zebrano 15 transakcji, których ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od 13,98 zł do 49,66 zł za 1 m2, przy średniej cenie 34,60 zł/m2. Rzeczoznawca ustalił, że głównymi czynnikami cenotwórczymi są: lokalizacja (waga 40%), dogodność dojazdu (waga 20%), cechy geofizyczne (waga 15%), dostęp do elementów infrastruktury (waga 15%) oraz stan zagospodarowania (waga 10%). Rzeczoznawca dokonał charakterystyki przyjętych cech na stronie [...] opracowania. Następnie określono na podstawie współczynników korygujących cenę za 1 m2 wycenianej nieruchomości. Wartość 1 m2 gruntu przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł, co pozwoliło na określenie wartości gruntu wycenianej nieruchomości na kwotę [...] zł. Ocena ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów ugn oraz rozporządzenia pozwala stwierdzić zdaniem Ministra, że przedłożony przez strony operat szacunkowy zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiają jego wykorzystywanie dla celu ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Po pierwsze operat szacunkowy przedłożony przez strony skarżące zawiera braki formalne w postaci braku podpisu rzeczoznawcy majątkowego, przez którego został sporządzony. Opracowanie zawiera ponadto nieprawidłowości merytoryczne dyskwalifikujące je jako wiarygodny dowód z zakresu ustalenia odszkodowania. W pierwszej kolejności zastrzeżenia organu odwoławczego budzi zbiór nieruchomości porównawczych wyselekcjonowanych do końcowych obliczeń i przejęcie do porównań nieruchomości o przeznaczeniu pod działalność gospodarczą. Jakkolwiek biegły, mając na uwadze tzw. zasadę korzyści, określił wartość rynkową nieruchomości gruntowej dla alternatywnego sposobu użytkowania jako podstawy określenia wysokości odszkodowania, to uzasadnione wątpliwości wzbudza dobór nieruchomości porównawczych. Biegły ustalił bowiem, że dla wycenianej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka nr [...] położona jest na terenach rolnych z możliwością lokalizacji sieci infrastruktury technicznej i dróg eksploatacyjnych elektrowni. Mając na uwadze, iż przeznaczenie wycenianej nieruchomości nie jest tożsame z celem wywłaszczenia biegły przeprowadził analizę wzajemnych relacji cenowych gruntów o przeznaczeniu rolnym, nabywanych na cele infrastruktury technicznej oraz nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym przeznaczonych pod działalność gospodarczą. Powyższe podyktowane zostało wynikami analizy dokonanej przez biegłego, który stwierdził, że przedmiot wyceny z dniem, z którym decyzja Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2019 r. stała się ostateczna, przestał być gruntem rolnym i stał się gruntem przeznaczonym pod działalność gospodarczą. Taki też rynek nieruchomości poddał końcowej analizie i do wyliczeń przyjął zbiór 15 transakcji o przeznaczeniu komercyjnym pod działalność gospodarczą. Powyższe założenie, w ocenie organu odwoławczego, jest nieprawidłowe. Ocena charakteru wycenianego gruntu w związku z treścią art. 12 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych nie znajduje bowiem uzasadnienia w przepisach ugn. Za dowolny należy zatem uznać wniosek biegłego, którego zdaniem, działka nr [...] straciła charakter gruntu rolnego i zyskała charakter komercyjny. Zgodnie z treścią znajdującego zastosowanie w niniejszej sprawie art. 154 ust. 1 ugn rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy w celu określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W świetle ust. 2 art. 154 ugn, w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Cytowany przepis jest jedyną normą prawną zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która wskazuje rzeczoznawcy majątkowemu sposób ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Konstrukcja przepisu jest jasna i nie wymaga głębszych zabiegów interpretacyjnych. Z jego treści w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wynika kolejność działań, do jakich zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy ustalając przeznaczenie nieruchomości. W pierwszej kolejności rzeczoznawca zobowiązany jest uwzględnić przeznaczenie nieruchomości określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji zaś jego braku, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w sytuacji braku studium lub decyzji, rzeczoznawca majątkowy uwzględnia faktyczny sposób użytkowania. Przepis ten nie zawiera odesłania do innych regulacji prawnych, nie zawiera zastrzeżenia "chyba, że ustawa stanowi inaczej" lub "chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej", co mogłoby ewentualnie stanowić podstawę do odstąpienia od określonej w nim procedury ustalania przeznaczenia nieruchomości. Tym samym w ocenie organu odwoławczego działanie biegłego polegające na przyjęciu do porównań nieruchomości o przeznaczeniu pod działalność gospodarczą jest nieprawidłowe i narusza art. 4 pkt 16 ugn, zgodnie z którym przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W rozpatrywanej sprawie, przy założeniu, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości, zbiór nieruchomości podobnych winny stanowić grunty przeznaczone na cele infrastruktury elektroenergetycznej. Zatem za nieruchomości podobne nie można uznać nieruchomości o przeznaczeniu pod szeroko rozumianą działalność gospodarczą(usługową, przemysłową), bowiem takiej funkcji dla wycenianej nieruchomości nie przewidywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a ponadto różny może być przedział cenowy takich nieruchomości, który wpłynie ostatecznie na wartość przedmiotu wyceny. W tym stanie rzeczy, z uwagi na błędy popełnione w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie strony, Minister odmówił mu mocy dowodowej w niniejszej sprawie. Zarzut skarżących jakoby biegła dokonała wyceny w oparciu o aktualny sposób użytkowania należy uznać za nieuzasadniony. Jak bowiem wynika z akt rozpatrywanej sprawy biegła przeanalizowała rynek lokalny nieruchomości rolnych jak i rynek regionalny sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele infrastrukturalne, w skutek czego stwierdziła, iż cel przejęcia zwiększa wartość ww. nieruchomości. W konsekwencji powyższego poprawnie wskazała, że dalsza wycena zostanie dokonana w oparciu o alternatywny sposób użytkowania. Również zarzut przyjęcia nieprawidłowej metody i podejścia wyceny nie znajduje uzasadnienia. Organ wyjaśnił skarżącym, że zgodnie z art. 154 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W operacie szacunkowym biegła dokonała stosownej analizy i do wyliczeń zastosowała metodę porównywania parami, zgodnie z którą porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Na stronie 8 opracowania biegła uzasadniła przesłanki jakimi kierowała się przyjmując taką metodę jako najbardziej wiarygodną i umożliwiającą prawidłowe oszacowanie wartości ww. nieruchomości. Autorka opracowania w oparciu o wynik analizy rynku lokalnego jak i rynku regionalnego stanowiący obszar województwa [...] wyjaśniła, że nieruchomości przeznaczone na cele infrastruktury technicznej występują rzadko i ze wglądu na ograniczoną liczbę transakcji zasadnym jest zastosowanie metody porównywania parami. Jednocześnie biegła w piśmie z dnia [...] czerwca 2020 r. wyjaśniła, że rozszerzenie analizy na rynek krajowy nie było potrzebne, gdyż zgodnie z przepisami prawa zebrane transakcji były wystarczające do przeprowadzenia wyceny. Wskazała również, że trend czasowy przyjęty został na poziomie 0, z uwagi na brak czynników powodujących jego ewentualny wzrost. Powyższe nie budzi wątpliwości organu odwoławczego. Minister podkreślił, że o tym jakie nieruchomości podobne zostają przyjęte do porównań decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zatem przy prawidłowej analizie biegła miała prawo odstąpienia od przyjęcia danej nieruchomości, jeżeli w jej ocenie nie spełniała kryterium podobieństwa. Powyższe zdaniem organu nie stanowi o błędnie dokonanej wycenie. Należy bowiem pamiętać, że zarówno dobór nieruchomości porównawczych jak i samo zdefiniowanie rynku, jego obszaru, a przede wszystkim wybór podejścia i metody szacowania należy do rzeczoznawcy majątkowego, albowiem elementy te mieszczą się w jego wyłącznych kompetencjach płynących z posiadanej wiedzy specjalistycznej, którą organ nie dysponuje(vide: wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12, i z dnia 19 października 2016 r., sygn. akt I OSK 130/16). Powyższe nie oznacza również, że biegły może działać dowolnie. Proces dochodzenia do wyniku końcowego powinien być w operacie szacunkowym szczegółowo wyjaśniony i w ocenie organu odwoławczego opinia biegłej J. G. spełnia te wymagania. Ponadto wbrew stanowisku skarżących, biegła szczegółowo uzasadniła dobór nieruchomości porównawczych. Z uwagi na fakt, iż wyceniana działka stanowiła tereny rolne a cel przejęcia zwiększał jej wartość, biegła prawidłowo utworzyła zbiór nieruchomości podobnych stanowiący grunty przeznaczone pod cele infrastruktury elektroenergetycznej. W oparciu o przyjęty zbiór ustaliła cechy mające wpływ na wartość ww. nieruchomości, a różnice prawidłowo skorygowała stosownymi poprawkami kwotowymi. W ocenie organu odwoławczego tak przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2020 r. wybór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych jest jasny, a wytypowane nieruchomości posiadają cechy zbliżone pod względem lokalizacji, sąsiedztwa, jak i powierzchni nieruchomości. Zdaniem Ministra nie znajduje również uzasadnienia zarzut braku oszacowania ogrodzenia o długości [...] m. Biegła bowiem na stronie [...] opracowania dokonała opisu stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2019 r., wskazując iż na ww. działce znajdują się składniki roślinne podlegające wycenie. Ponadto powyższy opis jest tożsamy z opisem stanu nieruchomości wskazanym w operacie szacunkowym przedłożonym przez strony skarżące. Na uwagę zasługuje również fakt, że kwestię braku wyceny ogrodzenia skarżący podnoszą dopiero na etapie postępowania odwoławczego, nie przedstawiając przy tym dowodów na poparcie swojego stanowiska. Ponadto odszkodowanie za wywłaszczenie odnosi się tylko do wywłaszczanej nieruchomości, a więc tego, co zgodnie z decyzją o wywłaszczeniu zostaje odjęte z majątku wywłaszczanego. Z kolei specustawa przesyłowa przewiduje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi znajdującymi się na nieruchomości. Utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków czy spadek wartości działek poprzez ich zmniejszenie nie są objęte dyspozycją art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W związku z powyższym należy przyjąć, że wartość prawa własności nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku byłego właściciela nieruchomości. Utrata dochodów i spodziewanych zysków, jak również ewentualne obniżenie wartości części nieruchomości pozostającej przy właścicielach nie mogły być zatem, wbrew twierdzeniom skarżących, przedmiotem operatu szacunkowego, jak również decyzji organu. Skargę na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli J. W. i S. W. zarzucając jej: 1. naruszenie następujących przepisów prawa materialnego, mające istotny wpływ na wynik sprawy tj.: a) art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 19 ust. 7 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych w zw. z art. 21 ust. 3 ww. ustawy specjalnej, poprzez przyjęcie nieadekwatnej oraz rażąco zaniżonej wartości wywłaszczonej nieruchomości na podstawie, której ustalono wartość odszkodowania, podczas gdy przeznaczenie jej zgodnie z celem wywłaszczenia zwiększyło jej wartość w znacznie większym zakresie niż ten przyjęty przez Wojewodę [...], a także poprzez nieuwzględnienie przy oszacowaniu wartości nieruchomości, a następnie na tej podstawie wysokości odszkodowania za jej wywłaszczenie, zwiększenia jej wartości w związku z celem, na jaki została wywłaszczona, b) § 26 ust. 1-3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, polegające na utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji w przedmiocie ustalenia odszkodowania wydanej na podstawie wadliwego operatu szacunkowego, podczas gdy jego autorka przy jego sporządzeniu całkowicie pominęła ww. przepis rozporządzenia zobowiązujący biegłego przyjęcia do wyceny cen transakcyjnych nieruchomości uzyskiwanych za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Powyższe możliwym jest, jeżeli przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, z czym mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie biorąc pod uwagę w szczególności przeznaczenie i możliwości inwestycyjne wywłaszczonej nieruchomości. Co więcej, celem wyceny możliwym jest nawet przyjmowanie cen transakcyjnych nieruchomości uzyskiwanych za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach, podczas gdy biegła oparła się tylko i wyłącznie na nieruchomościach sąsiadujących, które są całkowicie odmienne pod każdym względem od nieruchomości wywłaszczonej podlegającej wycenie, c) art. 150 ust. 1-5 w zw. z art. 152 ust. 1-3 w zw. art. 155 ust. 1-4 w zw. z art. 156 ust. 1-5 u.g.n., poprzez nieprawidłowe ich zastosowanie i bezkrytyczne przyjęcie przez organ za zasadną i bezbłędnie wykonaną opinię i wycenę nieruchomości rzeczoznawcy majątkowego J. G., podczas gdy dokonano w niej wadliwego porównania nieruchomości i transakcji z nimi związanych albowiem do porównania rzeczoznawca winien przyjąć transakcje dotyczące gruntów przeznaczonych pod przemysł i stacje elektroenergetyczne również z innych regionów Polski, a nie pod budowę farm fotowoltaicznych, a nadto biegły winien przyjąć do porównania nie ceny gruntów, których przeznaczenie wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tylko ceny gruntów przejętych pod inwestycje i na cele, o których mowa w ustawie z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, tymczasem biegła J. G. w kwestionowanym przez skarżących operacie szacunkowym nieruchomości przyjęła do porównania przykładowo nieruchomości rolne oznaczone w KW jako grunty rolne R, na których dopuszcza się budowę wiatraków i infrastruktury z nimi związanej (działki nr [...] oraz [...]), lecz grunty te nie są oznaczone jako nieruchomości przeznaczone pod cele inwestycyjno-przemysłowe w przeciwieństwie do nieruchomości skarżących, która w chwili jej wywłaszczenia uzyskała właśnie takie przeznaczenie, a co za tym idzie znacznie większą wartość, d) art. 154 u.g.n. w zw. z art. 19 ust. 7 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych poprzez jego błędną wykładnię i błędne zastosowanie polegające na bezkrytycznym przyjęciu za słuszny wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, a także bezkrytyczne przyjęcie dokonanej przez niego wyceny, podczas gdy opinia rzeczoznawcy majątkowego winna stanowić dla organu jedynie pomoc przy wydaniu orzeczenia, a nie stanowić jego treść, gdyż w przeciwnym razie postępowanie administracyjne miałoby charakter wyłącznie iluzoryczny, e) art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych poprzez jego niezastosowanie i ustalenie wysokości odszkodowania według cen nieruchomości przed dniem wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, podczas gdy wraz z dniem jej wydania i w związku z celem, na jaki nieruchomość została wywłaszczona, w sposób znaczący zwiększyła się jej wartość, f. art. 134 w zw. z art. 135 u.g.n., poprzez nieuwzględnienie przy oszacowaniu wartości nieruchomości znajdującego się na niej ogrodzenia od strony zachodniej wynoszącego ok. [...] m, 2. naruszenie następujących przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy tj.: a) art. 138 § 1 pkt. 2 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 7a § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. oraz art. 81a k.p.a. poprzez błędną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym znajdujących się w aktach sprawy operatów szacunkowych autorstwa J. G. oraz M. W., a co za tym idzie rozstrzygnięcie sprawy na niekorzyść skarżących, pomimo niedających się usunąć wątpliwości, co do stanu faktycznego, a także poprzez nierozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy na korzyść strony i przyjęcie najniższych z możliwych do osiągnięcia na wskazanym obszarze cen rynkowych nieruchomości do ustalenia wysokości odszkodowania, b) art. 7 k.p.a. [zasada prawdy obiektywnej] oraz art. 80 k.p.a. [zasady swobodnej oceny dowodów] w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. polegające na braku podjęcia przez organ wszelkich możliwych czynności niezbędnych do dokładnego oszacowania wartości nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do załatwienia sprawy mając na względzie słuszny interes strony np. poprzez powołanie innego biegłego celem sporządzenia alternatywnej opinii, a także bezkrytyczne przyjęcie opinii rzeczoznawcy majątkowego za podstawę wydania zaskarżonej decyzji, pomimo zasygnalizowania przez stronę poważnych wątpliwości, co do jej zasadności tj. przyjęcie przez biegłą do porównania nieadekwatnych transakcji, w sposób nie budzący zaufania uczestników postępowania, naruszając w ten sposób zasady bezstronności, proporcjonalności i równego traktowania. c) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 157 u.g.n. polegające na niezwróceniu się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez J. G., podczas gdy zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej organy administracji zobowiązane są do podejmowania z urzędu wszelkich możliwych czynności mających na celu załatwienie sprawy mając na względzie słuszny interes strony, d) art. 6 k.p.a. art. 7 oraz 8 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., poprzez działanie organu niezgodne z zasadą praworządności, w sposób stronniczy, niesprawiedliwy i nie budzący zaufania obywatela do organów postępowania, a także w sposób niezapewniający równowagi stronom postępowania, albowiem organ pomimo przedłożenia przez skarżących w toku postępowania odwoławczego dowodu przeciwnego w postaci operatu szacunkowego M. W., który w sposób znaczący podważał operat szacunkowy biegłej powołanej przez [...] Urząd Wojewódzki - wydał decyzję tylko i wyłącznie w oparciu o operat szacunkowy J. G., e) art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a., poprzez przekroczenie przez organ dozwolonych granic swobodnej oceny zebranego materiału dowodowego oraz błędne ustalenie stanu faktycznego i uznanie, że wartość wywłaszczonej nieruchomości wynosi [...] zł, f) art 80 k.p.k. w zw. z art 21 ust 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów oraz dopuszczenie się błędu w ustaleniach faktycznych polegającego na błędnym przyjęciu, iż strony nie doszły do porozumienia w kwestii wysokości odszkodowania, wobec czego ustalenie odszkodowania nastąpiło w oparciu o zapis art. 21 ust 2 specustawy, podczas gdy ze strony Wojewody [...] nie doszło do żadnej propozycji mającej na celu dojście do porozumienia, gdyż pozostawał on w tym zakresie całkowicie bierny pomimo wykazywania przez skarżących inicjatywy do polubownego zakończenia sprawy, g) art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art 79 a § 1 k.p.a., w zw. z art 10 § 1 k.p.a. poprzez odmowę operatowi szacunkowemu przedłożonemu przez skarżących w toku postępowania mocy dowodowej, podczas gdy organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, również poprzez ewentualne wezwanie strony do uzupełnienia braków, tym bardziej, że zgodnie z art. 79 a § 1 k.p.a. informując o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, organ administracji publicznej jest obowiązany do wskazania przesłanek zależnych od strony, które nie zostały na dzień wysłania informacji spełnione lub wykazane, co może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony. Zgodnie z § 2 ww. przepisu, w terminie wyznaczonym na wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, strona może przedłożyć dodatkowe dowody celem wykazania spełnienia przesłanek, o których mowa w § 1, a także poprzez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego oraz możliwości wypowiedzenia się i składania wniosków, podczas gdy uchybienie to uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych, mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, ewentualnie w razie nieuwzględnienia wniosku z pkt. I wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji, ewentualnie z daleko idącej ostrożności procesowej w razie nieuwzględnienia wniosków z pkt. I i II wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poddanie ustalonego na mocy ww. decyzji odszkodowania waloryzacji na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, stosownie do przepisów art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, a także o zasądzenie kosztów postępowania. Ponadto skarżący wnieśli o dopuszczenie i przeprowadzenie następujących dowodów z dokumentów, z uwagi na fakt, iż jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości w sprawie i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania: operatu szacunkowego nieruchomości z dnia [...] sierpnia 2020 r. autorstwa M. W. i wydruku z Gazety [...] z dnia [...] lutego 2020 r., wszystkie ww. dokumenty na fakt rzeczywistej wartości nieruchomości położonej w miejscowości W. gm. L. dz. nr [...] oraz wadliwości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2020 r. autorstwa J. G. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów Sąd uznał skargę za niezasadną. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi w przedmiotowej sprawie - zgodnie z treścią art. 21 ust. 3 ustawy z 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 191 ze zm.) - wartość nieruchomości według stanu w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie jest ustalane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości. W niniejszej sprawie wysokość odszkodowania ustalono z uwzględnieniem operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego J. G. Rzeczoznawca w operacie zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które są prawnie dopuszczalne. Podkreślić należy, że to rzeczoznawca, w granicach obowiązującego prawa, decyduje o wyborze podejścia i metody oraz o doborze nieruchomości do porównania. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Z kolei przy metodzie porównywania parami do porównań przyjmuje się co najmniej kilka nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Rzeczoznawca nie naruszyła wyżej wskazanych przepisów rozporządzenia. Przedmiotowa nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2010 r. i stanowi tereny rolnicze R – z dopuszczeniem lokalizacji sieci infrastruktury technicznej i dróg eksploatacyjnych elektrowni. Działka jest niezabudowana, położona wśród gruntów rolnych, w odległości ok. [...] m od zabudowy wsi. Sąsiedztwo stanowią tereny rolne, teren zdemontowanej linii kolejowej, w odległości ok. [...] m znajdują się elektrownie wiatrowe, a na południe linie energetyczne. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą gruntową. Działka posiadała dostęp do wodociągu i kanalizacji oraz linii energetycznej. Na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej znajdowały się na niej składniki roślinne, tj. ok. [...] sztuk jabłoni. Biegła stwierdziła po dokonaniu analizy rynku lokalnego i regionalnego, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod budowę stacji elektroenergetycznej zwiększa jej wartość. W związku z powyższym określiła wartość rynkową dla alternatywnego sposobu użytkowania, jako podstawy określenia wysokości odszkodowania posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów przeznaczonych pod inwestycje infrastruktruralne. Z operatu wynika, że przy określeniu wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca wzięła pod uwagę 3 transakcje nieruchomości podobnych. Na podstawie tych transakcji, po ustaleniu cech wpływających na wartość działki, ustalono cenę za 1 metr kwadratowy na kwotę [...] zł. Ostatecznie wartość gruntu przedmiotowej działki biegła wyceniła na kwotę [...] zł, a wartość drzew znajdujących się na niej na kwotę [...] zł. Pojęcie znaczeniowe nieruchomości podobnej wyjaśnia ustawodawca w art. 4 pkt 16 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Biegła określiła i uwzględniła w wycenie najważniejsze cechy nieruchomości oraz ich procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu (lokalizacja, powierzchnia nieruchomości, walory organizacyjne), a następnie po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących, określił wartość 1 m2 wycenianego gruntu. Biegła określiła także wartość części składowych, tj. drzew. W ocenie Sądu, przedstawiona wyżej wycena jest prawidłowa w rozumieniu art. 156 ust. 3 u.g.n. i zawiera informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia, a zatem mogła być wykorzystana zarówno przez Wojewodę jak i Ministra, jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 130 ust. 2 u.g.n. Wskazać w tym miejscu należy, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do postanowień art. 77 i 80 k.p.a. W myśl tych przepisów, organ administracji rozpoznając sprawę ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Rzeczą organów jest niewątpliwie zatem ocena operatu szacunkowego pod kątem spełnienia określonych warunków formalnych (tzn. czy zostały sporządzone i podpisane przez osobę uprawnioną, czy zawierają wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawierają niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby posiadały wartość dowodową). Jeśli chodzi o ocenę wartości dowodowej operatu szacunkowego w zakresie jego merytorycznej treści, to w orzecznictwie wskazuje się, że ocena wartości dowodowej operatów zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i sądy, jest możliwa w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi uzasadnione wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, a także wtedy, gdy operaty szacunkowe zawierają nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, czy też pomijają niektóre istotne dla ustalenia wartości szacowanych nieruchomości elementy. Jednocześnie nie budzi wątpliwości w orzecznictwie sądowym, że ani organy ani sądy nie są uprawnione do oceny operatu szacunkowego w zakresie wiadomości specjalnych, w tym metodyki szacowania nieruchomości, o ile ich wybór został przez rzeczoznawcę należycie uzasadniony. Wskazał na to jednoznacznie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12 (opubl: w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, na stronie internetowej www.orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej "CBOIS"), stwierdzając, że: "O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania Oznacza to, że w sytuacji, gdy dokonana przez organ ocena operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych zawartych w operacie szacunkowym, organ ten powinien zlecić przeprowadzenie z urzędu oceny, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. (czyli powinien zlecić ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych). W tym bowiem właśnie zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06 i z dnia 7 grudnia 2012 r., I OSK 1434/11, LEX nr 1366424, z dnia 5 września 2009 r., sygn. akt I OSK 2085/11; z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11; z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1612/12, CBOIS). Odnosząc powyższe rozważania do rozpoznanej sprawy stwierdzić należy, że w postępowaniu administracyjnym dokonano prawidłowej kontroli operatu szacunkowego, sporządzonego na potrzeby tego postępowania. Zasadnie uznały organy obu instancji, że zarówno formalna, jak i merytoryczna poprawność opinii nie budzi zastrzeżeń. Przedmiotowy operat został bowiem sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Jak wyżej zaś wskazano, operat zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane przepisami prawa. Nadto w procesie wyceny biegły przyjął prawidłowo istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, w szczególności datę wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej. Operat zawiera również wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Rzeczoznawca w czytelny, logiczny i kompletny sposób zastosowała, jak i opisała metodologię wyceny, scharakteryzowała również przyjęty rynek transakcyjny, stosując się do właściwych w tym zakresie regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Nadto, w ocenie Sądu operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny, umożliwiając w ten sposób zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Skoro na rynku lokalnym były transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej, brak było podstaw, wbrew zarzutom skargi do poddania analizie rynku krajowego czy tym bardziej zagranicznego. W piśmie z dnia [...] czerwca 2020 r. biegła wyjaśniła, że rozszerzenie na rynek krajowy nie było potrzebne, gdyż zebrane transakcje były wystarczające do przeprowadzenia wyceny. Tym samym, w ocenie Sądu ustalenia operatu szacunkowego nie budzą zastrzeżeń i mógł on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Organy orzekające w niniejszej sprawie uznając operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2020 r. za prawidłowy nie miały obowiązku poddania go ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W takiej sytuacji nie miały również obowiązku przeprowadzania dowodu z kolejnego operatu szacunkowego. Inicjatywa w tym zakresie pozostawiona została skarżącym kwestionującym prawidłowość przedmiotowego operatu szacunkowego. Nie można zdaniem Sądu podzielić zarzutów skargi, że nieruchomościami przyjętymi do porównania powinny być nieruchomości przeznaczone pod działalność gospodarczą. Jak bowiem zasadnie podniósł Minister, zgodnie z art. 134 ust. 4 ugn, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości wycenianej nieruchomości to oszacowania nieruchomości dokonuje się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Słusznie zatem rzeczoznawca majątkowy do porównania z nieruchomością wycenianą przyjął transakcje dotyczące gruntów przeznaczonych na cele infrastruktury elektroenergetycznej. Wobec zarzutu skargi, że ustalona wysokość odszkodowania jest zaniżona, Sąd zwraca uwagę, że wprawdzie zgłoszono w toku postępowania administracyjnego kontroperat, jednak jak słusznie uznał organ II instancji nie może on zostać uznany za dowód stanowiący podstawę do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość z uwagi, że przyjęte do porównania transakcje dotyczyły nieruchomości przeznaczonych na działalność gospodarczą, a więc nieruchomości, których nie można uznać za podobne do nieruchomości wycenianej przeznaczonej na cele infrastruktury energoenergetycznej. Wobec powyższego uznać należy ten zarzut za niezasadny. Podkreślić należy, że skarżący podważając wysokość odszkodowania nie przedstawili w toku postępowania administracyjnego dowodów, z których wynikałoby, że wycena dokonana przez rzeczoznawcę jest wadliwa, poprzestając jedynie na polemice odnośnie zaniżonej, w ich ocenie, kwocie odszkodowania. Odnosząc się do braku ustalenia przez rzeczoznawcę wartości ogrodzenia o długości [...] m, należy zauważyć, że biegła dokonała opisu przedmiotowej nieruchomości nie wskazując by znajdowało się na niej ogrodzenie. Podobnie uczynił rzeczoznawca w kontroperacie złożonym przez skarżących. Ponadto ze zdjęć załączonych do operatu z dnia [...] kwietnia 2020 r. nie wynika by na przedmiotowej nieruchomości znajdowało się ogrodzenie. Skarżący zaś dopiero na etapie postępowania odwoławczego podnieśli okoliczność znajdowania się na nieruchomości ogrodzenia nie przestawiając żadnego dowodu na jego istnienie, w związku z czym ich twierdzenia należy uznać za gołosłowne. Wbrew zarzutom skargi, zdaniem Sądu, zasadnie uznały organy orzekające, że wystąpiła w niniejszej sprawie podstawa do ustalenia odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej z uwagi na to, że strony nie doszły do porozumienia w kwestii ustalenia wysokości odszkodowania. Ja wynika bowiem z akt sprawy skarżący w piśmie z dnia [...] stycznia 2020 r. i kolejnych wystąpili z propozycją ugodowego załatwienia sprawy, jednak do zawarcia porozumienia nie doszło. Wojewoda na propozycje skarżących nie odpowiedział, wszczynając postępowanie w przedmiocie ustalenia odszkodowania, co jednoznacznie wskazuje na to, że proponowana przez skarżących wysokość odszkodowania była dla Wojewody nie do przyjęcia. Zarzut dotyczący naruszenia art. 10 k.p.a. mógłby odnieść zamierzony skutek, ale wyłącznie w sytuacji, gdyby skarżący wykazali, że uchybienie to pozbawiło ich możliwości zgłoszenia konkretnych dowodów, co jednak nie miało miejsca. Podsumowując, stwierdzić należy, że organ prowadząc postępowanie przeprowadził wszystkie niezbędne dowody dokonując ich prawidłowej oceny, w tym oceny operatu szacunkowego, kontrolując przesłanki, na jakich rzeczoznawca oparł swoje twierdzenia i prawidłowość jego rozumowania. Decyzja nie narusza więc przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego, również wymienionych w skardze. Sąd oddalił wnioski dowodowe zgłoszone w skardze uznając je za niedopuszczalne w postępowaniu sądowoadministracyjnym w świetle treści art. 106 § 3 p.p.s.a., zgodnie z którą sąd administracyjny może dopuścić i przeprowadzić dowody wyłącznie z dokumentów. Zgłoszone dowody tych wymogów nie spełniają. Ponadto należy zauważyć, że zgłoszony dowód z operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2020 r. znajduje się w aktach administracyjnych i został poddany ocenie przez Ministra, którą Sąd uznał za prawidłową. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji. Końcowo podnieść trzeba, że rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym miało miejsce w związku z obowiązywaniem stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19. Zgodnie bowiem z art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.), dodanego art. 46 pkt 21 ustawy z 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. z 2020 r. poz. 875), przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów.