I SAB/Wa 266/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Elżbieta Lenart po rozpoznaniu w dniu 20 stycznia 2023 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi S. Ł. na bezczynność [...], [...], [...] w [...] w przedmiocie podjęcia czynności wynikających ze statutu wspólnoty mieszkaniowej postanawia: odrzucić skargę. Pismem z 5 listopada 2021 r., uzupełnionym pismem z 21 grudnia 2021 r., S. L. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na bezczynność Zarządu [...], [...], [...] w [...] w przedmiocie podjęcia czynności wynikającej ze statutu wspólnoty mieszkaniowej, podnosząc, że pomimo skierowanego w dniu 12 sierpnia 2021 r. pisma do Prezesa [...] Zarząd Wspólnoty nie pozyskał "uchwały Właścicieli lokali" zatwierdzającej zmiany wprowadzone przez [...] w pismach z 30 czerwca 2021 r. Obowiązek pozyskania "uchwały Właścicieli lokali" w wynika z zapisów w § 14 i § 21 Statutu Wspólnoty Mieszkaniowej. W odpowiedzi na skargę [...], [...], [...] w Warszawie przedstawiła swoje stanowisko odnośnie zarzutów skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Na wstępie wskazać należy, że merytoryczne rozpatrzenie zasadności skargi poprzedzone jest w postępowaniu przed sądem administracyjnym badaniem dopuszczalności jej wniesienia. Skarga jest dopuszczalna, gdy przedmiot sprawy należy do właściwości sądu, skargę wniesie uprawniony podmiot, oraz gdy spełnia ona wymogi formalne i została złożona w terminie. Stwierdzenie braku którejś z wymienionych przesłanek dopuszczalności zaskarżenia uniemożliwia nadanie skardze dalszego biegu, co w konsekwencji prowadzi do odrzucenia skargi. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej (§ 1). Kontrola, o której mowa w § 1, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2). Stosownie do art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.), dalej jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W myśl art. 3 § 2 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na: 1) decyzje administracyjne; 2) postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty; 3) postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie; 4) inne niż określone w pkt 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa, z wyłączeniem aktów lub czynności podjętych w ramach postępowania administracyjnego określonego w ustawie - Kodeks postępowania administracyjnego, postępowań określonych w działach IV, V i VI ustawy - Ordynacja podatkowa, postępowań, o których mowa w dziale V w rozdziale 1 ustawy o Krajowej Administracji Skarbowej oraz postępowań, do których mają zastosowanie przepisy powołanych ustaw; 4a) pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane w indywidualnych sprawach, opinie zabezpieczające i odmowy wydania opinii zabezpieczających; 5) akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej; 6) akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej; 7) akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego; 8) bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadkach określonych w pkt 1-4 lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadku określonym w pkt 4a oraz 9) bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w sprawach dotyczących innych niż określone w pkt 1-3 aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczących uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa podjętych w ramach postępowania administracyjnego określonego w ustawie - Kodeks postępowania administracyjnego oraz postępowań określonych w działach IV, V i VI ustawy - Ordynacja podatkowa oraz postępowań, do których mają zastosowanie przepisy powołanych ustaw. Sądy administracyjne orzekają również w sprawach sprzeciwów od decyzji wydanych na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., a także w sprawach, w których przepisy ustaw szczególnych przewidują sądową kontrolę, i stosują środki określone w tych przepisach (art. 3 § 2a i 3 p.p.s.a.) Zgodnie z art. 58 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd odrzuca skargę, jeżeli sprawa nie należy do właściwości sądu administracyjnego. Z powyższego wynika, że przedmiotem skargi do sądu administracyjnego może być konkretny akt, czynność, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania przez organ administracji publicznej w rozumieniu art. 5 § 2 pkt 3 k.p.a. Skarga S. L. dotycząca bezczynności Zarządu [...] w przedmiocie braku pozyskania "uchwały Właścicieli lokali" zatwierdzającej zmiany wprowadzone przez [...] w pismach z 30 czerwca 2021 r. - jako niedopuszczalna - podlega odrzuceniu, albowiem skarga ta nie mieści się we wskazanym wyżej katalogu aktów i czynności poddanych właściwości rzeczowej sądu administracyjnego, zaś wspólnota mieszkaniowa nie jest organem administracji publicznej art. 5 § 2 pkt 3 k.p.a. Zgodnie z art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz.1048), dalej jako ustawa, ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną (ust. 1). W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego (ust. 2). W myśl art. 6 ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Stosownie do art. 12 ust. 1 – 3 ustawy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (ust. 1). Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (ust. 2). Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (ust. 3). W świetle art. 13 ust. 1 ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Powyższe wyliczenie nie jest przy tym katalogiem zamkniętym. Art. 15 ust. 1 stawy stanowi, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Zgodnie z art. 22 ust. 1 – 2 ustawy czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (ust. 1). Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (ust. 2). W myśl ust. 3 art. 22 ustawy czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: 1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej; 2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego; 3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu; 4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej; 5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego; 5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej; 6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej; 6a) nabycie nieruchomości; 7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16; 8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną; 9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych; 10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Art. 25 ust. 1 ustawy stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Stosownie do art. 17 pkt 42 k.p.c. w zw. z art. 30 k.p.c. w sprawach o uchylenie, stwierdzenie nieważności albo o ustalenie istnienia lub nieistnienia uchwał organów osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną - sądem właściwym jest sąd okręgowy, w którego okręgu położona jest nieruchomość wspólna. Zarzuty wobec zaskarżonej uchwały mogą dotyczyć zarówno jej merytorycznej treści, jak i naruszenia obowiązującej procedury jej podejmowania, jeśli miało to wpływ na treść uchwały (to może być sposób zwołania zebrania, wadliwe zasady głosowania, udział osoby nieuprawnionej w głosowaniu, mający wpływ na jego wynik) (zob. Prawo cywilne dla zarządców nieruchomości, Barbara Baran, Oficyna 2009). Odnosząc powyższe do rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że sprawy z zakresu ważności uchwał wspólnoty mieszkaniowej, jak również kwestie prawidłowości podejmowania tych uchwał, należą do kategorii spraw cywilnych podlegających właściwości sądów powszechnych. Oznacza to, że sprawy te nie podlegają właściwości sądów administracyjnych, a więc w sprawach tych nie przysługuje skarga sądu administracyjnego. Zatem skarga w tym przedmiocie złożona do sądu administracyjnego, jako niedopuszczalna, podlega odrzuceniu. Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 58 § 1 pkt 1 p.p.s.a., postanowił jak w sentencji.