III SA/Wa 160/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Waldemar Śledzik, Sędziowie sędzia WSA Matylda Arnold-Rogiewicz (sprawozdawca), asesor WSA Piotr Dębkowski, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 15 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi P. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w W. z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę Naczelnik Urzędu Skarbowego w O. (dalej zwany "Naczelnikiem US") w toku prowadzonego, na podstawie tytułów wykonawczych nr [...] z dnia 18 lipca 2017 r. i nr [...] z dnia 1 września 2017 r. obejmujących zaległości z tytułu podatku od towarów i usług za okres od 04/2017 do 05/2017 w łącznej kwocie należności głównej 156.199 zł plus odsetki za zwłokę, postępowania egzekucyjnego wobec majątku P.S. (zwanego dalej "Stroną" lub "Skarżącym"), w celu realizacji należności objętych przedmiotowymi tytułami wykonawczymi, na podstawie art. 110c ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r., poz. 1314 ze zm.; dalej "u.p.e.a."), wezwaniem z dnia 20 września 2017 r., dokonał czynności egzekucyjnej polegającej na zajęciu nieruchomości położonej w O., gm. M. obręb [...], jednostka ewidencyjna: [...], dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...] oraz wezwał Stronę do zapłaty w terminie 14 dni od dnia doręczenia niniejszego wezwania przedmiotowych należności pieniężnych wraz z odsetkami pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. Wezwanie o zajęciu zostało doręczone Stronie w dniu 24 października 2017 r. Naczelnik US pismem z dnia 4 kwietnia 2018 r. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu dokonanie oszacowania wartości rynkowej ww. nieruchomości. Z kolei pismami z dnia 21 czerwca 2018 r. zwrócił się do Wójta Gminy M. i Starosty Powiatu O. o wywieszenie w siedzibach ww. jednostek obwieszczenia z dnia 21 czerwca 2018 r. o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ zawiadomił również o ww. terminie uczestników postępowania - pismem z dnia 21 czerwca 2018 r. Skarżącego (doręczone na jego adres w dniu 26 czerwca 2018 r.) oraz pismem z dnia 21 czerwca 2018 r. A.S. (doręczone na adres Strony w dniu 25 czerwca 2018 r.). Naczelnik US zwrócił uwagę, że opis i oszacowanie wartości udziału w wysokości ½ w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej rolnej zostały dokonane na podstawie operatu szacunkowego z dnia 22 maja 2018 r., wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego A.L. Zgodnie z operatem na przedmiotowej działce nr [...] znajduje się murowany budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy 96,0 m2 jednokondygnacyjny, częściowo podpiwniczony z poddaszem nieużytkowym oraz cztery murowane budynki produkcyjno-usługowe dla rolnictwa o powierzchniach zabudowy: 302,0 m2, 110,0 m2, 65,0 m2, 32,0 m2 i trzy drewniane budynki produkcyjno-usługowe dla rolnictwa o powierzchniach zabudowy: 151,0 m2, 108,0 m2 22,0 m2. Łączna powierzchnia zabudowy budynków na przedmiotowej działce wynosi 886,00 m2. Niezabudowana część działki stanowi tereny rolnicze. Wartość rynkowa udziału w wysokości ½ w nieruchomości zabudowanej, w stanie na dzień wyceny, została oszacowana przez biegłego na kwotę 147.000 zł. Z zawiadomionych prawidłowo uczestników postępowania stawił się A.S. (Skarżący nie stawił się), a przy czynnościach spisania protokołu byli obecni także pracownicy Referatu Egzekucji Administracyjnej. Sporządzanie protokołu opisu i oszacowania zostało zakończone w dniu 8 sierpnia 2018 r. o godzinie 1000. Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości nr [...] z dnia 8 sierpnia 2018 r. został doręczony na adres Strony w dniu 16 sierpnia 2018 r. Strona pismem z dnia 22 sierpnia 2018 r. wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wskazując na naruszenie art. 110s u.p.e.a. oraz znaczne zaniżenie wartości rynkowej udziału w wysokości 1/2 nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr [...]. W jej ocenie znajomość stawek rynkowych podobnych nieruchomości na badanym terenie nie daje podstaw do oszacowania wartości udziału na kwotę 147.000,00 zł (która powinna być znacznie wyższa). Według Strony dokonany opis i oszacowanie jest dotknięty uchybieniem wynikającym z naruszenia art. 110s u.p.e.a. z uwagi na brak elementów niezbędnych, wymaganych przepisami prawa, tj. brak podania wartości gruntu, obiektów budowlanych oraz przynależności i pożytków. Protokół opisu i oszacowania podaje jedynie wartość rynkową udziału w nieruchomości, a stosownie do cytowanego przepisu prawa winien zawierać wskazanie wartości wszystkich istniejących na nieruchomości obiektów. Tym samym za niezrozumiały uznał brak ich wskazania, w sytuacji, gdy protokół zawiera ich opis, a skoro biegły dostrzegł na gruncie budynki (budynek mieszkalny i siedem budynków gospodarczych), to winien wskazać ich jednostkową wartość i następnie ustalić wartość nieruchomości. Element ten powinien być ujawniony również w operacie szacunkowym, jak i w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Skarżący zwrócił uwagę na treść art. 110s § 2 u.p.e.a., który stanowi, że przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów; obiektów budowlanych, przynależności i pożytków, a § 3 tego przepisu wskazuje, że w przypadku, o którym mowa w art. 110p, przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość składników określonych w § 2 w odniesieniu do wydzielonej części nieruchomości. Nadto, jak stanowi art. 110s § 4 u.p.e.a., wartości te podaje się z uwzględnieniem oraz bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia. Jego zdaniem tego elementu zaskarżona czynność również nie uwzględniła. Naczelnik US postanowieniem z dnia [...] września 2018 r. uznał zgłoszone zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za bezzasadne. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego zaniżenia wartości udziału w nieruchomości organ zauważył, że Strona nie przedstawiła żadnych dowodów na poparcie swojego stanowiska, które podważałyby przyjętą wycenę. Natomiast subiektywne przekonanie Strony o zaniżeniu wartości nieruchomości nie może stanowić podstawy do uwzględnienia zarzutu. Skarżący nie wskazał innych porównywalnych nieruchomości, które mogłyby posłużyć w zastosowanej przez rzeczoznawcę metodzie porównawczej, ani też nie określiła jaka winna być faktyczna wartość nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji. Organ egzekucyjny wyjaśnił, że analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego stanowiącego integralną część protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości wykazała, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Naczelnik US podkreślił, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ egzekucyjny dokonał jedynie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym i stwierdził, że dokonana wycena przedmiotowego udziału w nieruchomości dokonana została rzetelnie i prawidłowo. Organ zaznaczył, że podnoszony przez Stronę brak zapisów określających wartość gruntów i obiektów budowlanych nie znajduje potwierdzenia w treści protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, gdyż protokół zawiera określenie wartości nieruchomości z uwzględnieniem wysokości udziału Strony w obiektach budowlanych oraz gruntach niezabudowanych. Ponadto Naczelnik US za niemożliwe uznał - ze względu na ograniczony czas sporządzania protokołu - dokładne przeniesienie do niego wszystkich ustaleń zaprezentowanych w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę. Odnosząc się do zarzutu nieuwzględnienia praw obciążających nieruchomość, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, zauważył, że Skarżący nie wskazuje o jakie prawa chodzi, natomiast organ poprzez publiczne obwieszczenia o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości wezwał wszystkie osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, jednak w toku postępowania nie zgłoszono praw do nieruchomości. Nie odnotowano istnienia przynależności nieruchomości, a co do pożytków organ egzekucyjny nie uzyskał informacji umożliwiających ich wycenę. Końcowo organ wskazał, że Strona została prawidłowo zawiadomiona o czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości i mogła uczestniczyć w oględzinach, jak i sporządzaniu protokołu i na tym etapie postępowania zgłaszać swoje uwagi do ustaleń organu egzekucyjnego, jednak z tego uprawnienia nie skorzystała. Skarżący zażaleniem z dnia 3 października 2018 r. wskazał na niewłaściwe zastosowanie art. 110s u.p.e.a. oraz zaniżenie wartości rynkowej nieruchomości. Do przedmiotowego zażalenia załączył wydruk oferty sprzedaży nieruchomości położonej w gminie M., dobranej losowo do porównania na okoliczność wysokości cen rynkowych na tym samym terenie, co nieruchomość będąca przedmiotem postępowania. W jego ocenie powyższe wskazuje na znaczną dysproporcję pomiędzy ustalonymi dla wskazanych nieruchomości wartościami. Organ dokonując opisu i oszacowania wartości nieruchomości powinien kierować się nie subiektywnym przekonaniem o wartości nieruchomości, ale odnieść ją do cen rynkowych, czego nie uczynił. Strona ponownie zarzuciła nieprawidłowe zastosowanie art. 110s u.p.e.a. z uwagi na nieuwzględnienie w protokole wartości gruntu, obiektów budowlanych oraz przynależności i pożytków. Jej zdaniem element ten powinien być ujawniony w operacie szacunkowym, jak i w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Tym samym za nieprawidłowe uznała przyjęcie, że elementy znajdujące się w operacie nie muszą zostać włączone do protokołu z opisu i oszacowania. Skarżący ponownie zwrócił uwagę na naruszenie art. 110s § 2, § 3, § 4 u.p.e.a. poprzez nieuwzględnienie w zaskarżonej czynności wszystkich wymaganych prawem elementów. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w W. (dalej zwany "Dyrektorem") postanowieniem z dnia [...] listopada 2018 r. utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika US z dnia [...] września 2018 r. Na wstępie, zwracając uwagę, iż zarzuty do opisu i oszacowania koncentrują się na prawidłowości operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.L., stwierdził, że rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W wyniku wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Jest to zatem obiektywna wartość nieruchomości, oparta na cenach uzyskanych na rynku za nieruchomości podobne, która zależy od popytu i podaży. Wskazał zarazem, że określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej rolnej dokonała rzeczoznawca majątkowy A.L. (uprawnienia nr [...]) przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Metoda to polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Do określenia wartości gruntu części rolnej i pod zabudowę, przy założeniu, że nie jest zabudowany, zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przy metodzie tej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Według organu rzeczoznawca do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej przyjęła do porównania trzy transakcje sprzedaży nieruchomości z przyjętego rynku lokalnego, najbardziej podobne do przedmiotu wyceny pod względem lokalizacji ogólnej, intensywności zabudowy, stanu techniczno-użytkowego budynków i budowli, klasy bonitacji gruntu rolnego oraz przydatności rolniczej. Natomiast do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przy założeniu, że jest niezabudowana wzięto pod uwagę lokalizację ogólną, warunki dojazdu, klasę bonitacji gruntu rolnego i przydatności rolniczej. Mając powyższe na uwadze Dyrektor za nieuzasadnione uznał twierdzenie Strony, iż zaniżono wartość nieruchomości, jednocześnie mając na uwadze, że Skarżący wnosząc zarzuty nie przedstawił kontroperatu, który stanowiłby dowód na rzekome zaniżenie wartości nieruchomości. Zdaniem Dyrektora załączony do zażalenia wydruk oferty sprzedaży nieruchomości w miejscowości Daniłowo (dobranej losowo do porównania) nie może stanowić materiału porównawczego w przedmiotowej sprawie, ze względu na fakt, iż oferowana cena sprzedaży nie jest poparta wyceną rzeczoznawcy majątkowego, a stanowi jedynie ofertę sprzedającego skierowaną do potencjalnego nabywcy. Powyższa oferta nie posiada szczegółowego opisu ani analizy danych koniecznych do określenia wartości nieruchomości, które są wymagane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Dyrektor zwrócił uwagę, że organ egzekucyjny ani odwoławczy nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, dlatego w postępowaniu w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Możliwe jest dokonanie tylko oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. W jego przekonaniu dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm.; zwanej dalej "k.p.a.") lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Tym samym w razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. Według Dyrektora w przedmiotowym operacie nie stwierdzono uchybień formalnych, które wymagałyby podjęcia czynności wyjaśniających w tym zakresie. Strona, nie godząc się z operatem szacunkowym, może zlecić jego ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub zlecić kontroperat. Ponadto Dyrektor podzielił stanowisko Naczelnika US, że ostateczną cenę rynkową nieruchomości wyznaczy licytacja i ewentualny popyt na udział w nieruchomości, zaś sam operat szacunkowy i dokonana wycena stanowią jedynie podstawę ustalenia ceny wywołania przedmiotu licytacji. W związku z powyższym Dyrektor nie znalazł podstaw do uznania za zasadny zarzutu Strony, iż protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie zawiera elementów niezbędnych, wymaganych przepisami prawa, tj. brak podania wartości gruntu, obiektów budowlanych oraz przynależności i pożytków. Zauważył przy tym, że w pkt VIII przedmiotowego protokołu została określona wartość nieruchomości z podziałem na wartość rynkową udziału w wysokości ½ w obiektach budowlanych oraz wartość rynkową udziału w wysokości ½ w gruncie przy założeniu, że nie jest zabudowany. Jego zdaniem wartość rynkowa gruntu, jak i każdego obiektu budowlanego, została precyzyjnie wyliczona w operacie szacunkowym, który stanowi integralną część protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Z kolei protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości zawiera niezbędne informacje dotyczące wartości rynkowej nieruchomości. W związku z tym Dyrektor uznał, iż Strona nie może oczekiwać, że ww. protokół będzie w swojej treści tożsamy z operatem szacunkowym, na podstawie którego został sporządzony. Wskazał przy tym, że strony biorące udział w czynności spisania protokołu mogły zapoznać się z treścią operatu szacunkowego z dnia 22 maja 2018 r. (z uprawnienia tego Strona nie skorzystała) i nie ma potrzeby powtarzania jego ustaleń, obszernych obliczeń i wniosków w samym protokole. Znajdujące się na nieruchomości budynki stanowią jeden kompleks gospodarczo-mieszkalny, a zatem żaden z nich nie może stanowić oddzielnego przedmiotu sprzedaży. W przedmiotowej sprawie nie odnotowano istnienia przynależności nieruchomości. Natomiast w kwestii pożytków nie uzyskano informacji umożliwiających ich wycenę ze względu na fakt, iż Skarżący nie udostępnił żadnych dokumentów (w tym umowy dzierżawy), z których wynikałaby wysokość otrzymywanych pożytków. Ponadto Naczelnik US w zaskarżonym postanowieniu wskazał, że w ewidencji gruntów i budynków jako dzierżawca na podstawie umowy dzierżawy z dnia 26 czerwca 2014 r. widnieje K.R., który nie zajął stanowiska w sprawie zajęcia przez organ egzekucyjny wierzytelności pieniężnych z tytułu umowy dzierżawy. Dyrektor, odnosząc się do zarzutu oszacowania wartości nieruchomości bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, stwierdził, iż Strona nie wskazała o jakie prawa chodzi. Organ egzekucyjny przedstawiając do publicznej wiadomości obwieszczenie z dnia 21 czerwca 2018 r. o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości wezwał wszystkie osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Jednak, jak wynika z akt sprawy, do nieruchomości nie zgłoszono żadnych praw. Zatem z uwagi na brak informacji o istnieniu praw do nieruchomości nie było możliwe ich uwzględnienie w przedmiotowym protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 23 grudnia 2018 r. Strona, wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz zasądzenie kosztów postępowania, zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, tj.: 1) art. 110s § 2 u.p.e.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że w protokole oszacowania wartości nieruchomości nie było konieczne wskazanie wartości wszystkich gruntów i obiektów budowlanych, podczas gdy z treści wskazanego przepisu wynika taki obowiązek; 2) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i 3 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na naruszeniu zasady prawdy obiektywnej, niepodjęciu wystarczających czynności w sprawie pomimo zaistniałych wątpliwości i przeniesienie ciężaru dowodu w całości na Skarżącego, podczas gdy organ w przypadku zaistniałych wątpliwości powinien był przeprowadzić wszelkie niezbędne dowody. W odpowiedzi na skargę Dyrektor wniósł o jej oddalenie. Podtrzymał stanowisko zajęte w zaskarżonym postanowieniu i powtórzył przedstawione w nim argumenty. Zarzuty skargi uznał za niezasadne. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Na wstępie należy wskazać, że złożona w niniejszej sprawie skarga została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym stosownie do obowiązującego, od dnia 15 sierpnia 2015 r., nowego brzmienia przepisu art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm., dalej: "p.p.s.a."). Zgodnie z tym przepisem, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy stronie zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm. sądy administracyjne powołane są do badania zgodności z prawem decyzji, postanowień, czynności i innych aktów administracyjnych. Sądy te kontrolują, czy organy administracyjne wydające zaskarżone akty nie dopuściły się naruszenia przepisów prawa materialnego lub procesowego, mającego bądź mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy, czy też stanowiącego podstawę wznowienia postępowania, albo naruszenia prawa uzasadniającego ich nieważność. Jedynie wówczas jest możliwe uchylenie kwestionowanej decyzji bądź stwierdzenie jej nieważności w trybie art. 145 § 1 p.p.s.a. Przedmiotem sądowej kontroli jest postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w W. z dnia [...] listopada 2018 r. utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w O. z dnia [...] września 2018 r. w przedmiocie uznania zarzutu do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za bezzasadny. W protokole z dnia 8 sierpnia 2018 r. dotyczącym opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], obręb [...] (O.) o pow. 8,32 ha, położonej w gm. M., ustalono wartość rynkowa udziału w wysokości 1/2 nieruchomości objętej księgą wieczystą [...] w wysokości 147.000,00 zł, w tym wartość rynkową udziału w wysokości 1/2 w obiektach budowlanych – 52.000,00 zł oraz wartość rynkową udziału w wysokości 1/2 w gruncie przy założeniu, że nie jest zabudowany – 95.000,00 zł. W skardze strona podnosi, że wbrew treści art. 110s § 2 u.p.e.a. nie wskazano w protokole oszacowania wartości wszystkich gruntów i obiektów budowlanych. Zgodnie z art. 110s § 2 u.p.e.a. przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość: gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Przedmiotem wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie była nieruchomość gruntowa zabudowana, na której znajdowały się: murowany budynek mieszkalny jednorodzinny jednokondygnacyjny, częściowo podpiwniczony z poddaszem nieużytkowym oraz cztery murowane budynki produkcyjno-usługowe dla rolnictwa i trzy budynki drewniane produkcyjno-usługowe dla rolnictwa. Wszystkie one zostały szczegółowo opisane zarówno w operacie szacunkowym, jak i w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym oraz protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości wskazano wartość rynkową udziału 1/2 (czyli tyle, ile przysługiwało Skarżącemu) dla nieruchomości zabudowanej, wskazując jednocześnie: – wartość rynkową udziału w wysokości 1/2 w obiektach budowalnych (wszystkich łącznie) oraz – wartość rynkową udziału w wysokości 1/2 w gruncie, przy założeniu, że nie jest zabudowany. W ocenie Sądu spełnia to wymagania określone w art. 110s § 2 u.p.e.a. Stosownie do tego przepisu przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość: 1) gruntów; 2) obiektów budowlanych; 3) przynależności i pożytków. W przypadku prowadzenia egzekucji z wydzielonej części nieruchomości, przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość składników określonych w § 2 w odniesieniu do wydzielonej części nieruchomości (art. 110s § 3 u.p.e.a.). W rozpoznawanej sprawie, w operacie szacunkowym, a następnie w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, została podana wartość rynkowa udziału w wysokości 1/2 w całej nieruchomości, w rozbiciu na wartość rynkową udziału 1/2 o obiektach budowalnych oraz wartość rynkową udziału 1/2 w gruncie. W ocenie Sądu jest to wystarczające. Sąd nie podziela stanowiska Skarżącego, że protokół opisu i oszacowania powinien zawierać podanie wartości każdego obiektu budowlanego, który posadowiony jest na nieruchomości. Nie wynika to z wykładni językowej art. 110s § 2 u.p.e.a., w który to przepis nakazuje jedynie podawać wartość m.in. obiektów budowlanych, nie przewidując, że ma to dotyczyć oddzielnie każdego z obiektów posadowionych na jednej nieruchomości. Gdyby taki był zamiar ustawodawcy, to należałoby to doprecyzować, używając np. sformułowania: "każdego z obiektów budowlanych" lub "wszystkich obiektów budowlanych odrębnie". Przyjęty przez Sąd sposób wykładni przedmiotowego przepisu znajduje potwierdzenie również w wykładni funkcjonalnej. Skoro dokonywana jest sprzedaż całej działki (lub udziału w takiej działce), a tym samym wszystkich posadowionych na niej obiektów budowlanych, to nie ma potrzeby podawać oddzielnie wartości każdego z tych obiektów, skoro nie mogą one samodzielnie stanowić przedmiotu obrotu. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie także w orzecznictwie sądów administracyjnych. Jak wskazano w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 25 września 2019 r. , sygn. akt II SA/Po 30/19: "pożytków nieruchomości nie wpisano; nie miało to jednak wpływu na wynik sprawy, gdyż istotna w świetle celu sporządzenia protokołu (ustalenia wartości nieruchomości) jest wartość całej nieruchomości, a nie odrębna wartość jej pożytków (por.: wyrok o sygn. akt I SA/Bd 932/18 - dostępny na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl - w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Za nieuzasadniony należało uznać także drugi z zarzutów podniesionych w skardze, który niewątpliwie zmierza do podważenia ustaleń wynikających z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie bowiem Skarżącego organ odwoławczy przerzucił na niego ciężar dowodu, podczas gdy to organ powinien dążyć do rozważenia wszystkich wątpliwości w sprawie. Nie można zgodzić się z zarzutem Skarżącego, że organ odwoławczy nie sprostał wymaganiom stawianym przez przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Słusznie organ odwoławczy wskazał, że nie może on sam badać merytorycznej zawartości operatu szacunkowego, gdyż do tego konieczne są wiadomości specjalne. Organ uprawiony jest jedynie do oceny prawidłowości postępowania rzeczoznawcy w trakcie wydawanego operatu szacunkowego, w zakresie przepisów regulujących postępowanie egzekucyjne, przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących rodzajów metod i technik wyceny, sposobu określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania operatu szacunkowego. Organ odwoławczy słusznie nie podzielił wątpliwości podnoszonych przez Skarżącego dotyczących zaniżenia wartości nieruchomości. Jednocześnie organ odwoławczy wskazał, że Skarżący mógłby uwiarygodnić swoją tezę jedynie przedstawiając sądowi kontropertat. W ocenie Sądu próba wykazania przez Skarżącego, że wartość nieruchomości ustalona w operacie szacunkowym została zaniżona, jest chybiona. Nie może być argumentem, który obali ustalenia operatu szacunkowego, wskazanie losowo wybranej nieruchomości z ogłoszenia o sprzedaży i porównanie jej wartości z wartością przedmiotowej nieruchomości. Po pierwsze, takie losowe wskazanie "podobnej" nieruchomości nie jest miarodajne, a po drugie, znając realia rynku nieruchomości, cena podana przez sprzedającego może nie odpowiadać cenom rynkowym i nie może stanowić podstawy porównawczej. Poza możliwością podania przez dającego ogłoszenie ceny całkowicie odbiegającej od cen rynkowych należy przy tym uwzględniać przyjętą w obrocie praktykę podawania w ogłoszeniach cen wyższych niż ostatecznie przyjmowane przy zawieraniu transakcji. Wskazać należy, że sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, budzący uzasadnione wątpliwości, wymaga wyjaśnienia (Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 września 2016 r., sygn. akt II OSK 3065/14). Operat szacunkowy, jak każdy inny dowód, podlega ocenie dokonywanej przez organ. Nie ulega wątpliwości, że organy administracji publicznej korzystają ze swobodnej oceny dowodów, którą należy dokonywać zgodnie z wskazaniami wiedzy, doświadczenia życiowego czy zasadami logiki. W niniejszej sprawie organ odwoławczy słusznie nie dopatrzył się wątpliwości podnoszonych przez Skarżącego wobec opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Subiektywne odczucie Skarżącego, dotyczące zaniżenia wartości nieruchomości, nie jest podstawą do podjęcia weryfikacji merytorycznej opinii rzeczoznawcy majątkowego. Podkreślić też należy, że Skarżący, mimo iż kwestionował operat biegłego, nie skorzystał z przewidzianej przepisami prawa możliwości jego podważenia. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm., dalej "u.g.n.") przewiduje, że w tym zakresie operat szacunkowy może być kwestionowany przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców, która do oceny prawidłowości operatu powołuje zespół dwóch rzeczoznawców majątkowych (art.157 ust.1 u.g.n.). Reasumując, w ocenie Sądu organ odwoławczy uczynił zadość wymaganiom wskazanym w art. 77 k.p.a. Wskazać bowiem należy, że nie było konieczności uzupełniania materiału dowodowego, a tym bardziej przesłuchiwania świadków bądź biegłych, jak podnosi Skarżący. W tych względów na podstawie art. 151 p.p.s.a Sąd orzekł jak w sentencji.