III SA/Wa 1787/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Kołodziejczak-Osetek, Sędziowie Asesor WSA Sylwester Golec (spr.), Asesor WSA Alojzy Skrodzki, Protokolant Robert Powojski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21września 2005 r. sprawy ze skargi A. O. i M. S. na decyzję Dyrektora Izby Skarbowej w W. z dnia [...] maja 2005 r. nr [...] w przedmiocie określenia wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości oddala skargę. A. O. i M. S. w dniu 8 sierpnia 2003 r., aktem notarialnym (Rep. A nr [...]) nabyli odpowiednio po 7/8 i 1/8 części nieruchomości o powierzchni 1879 m2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym (o powierzchni użytkowej 160 m2), położonej w O. przy ul. [...], za łączną kwotę 72.000,00 zł Wartość nieruchomości, podana w akcie notarialnym, według oceny Naczelnika Urzędu Skarbowego w O. nie odpowiadała przeciętnym wartościom rynkowym. W związku z tym, w dniu 16 marca 2004 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego wezwał strony (tj. osoby wyżej wymienione oraz czworo sprzedających) do podwyższenia wartości przedmiotu umowy do kwoty 236.000,00 zł, według własnej, wstępnej oceny. W dniu 15 kwietnia 2004 r. do Urzędu Skarbowego wpłynęła odpowiedź. A. O., w której nie zgodził się on na zaproponowaną przez organ podatkowy wartość. Naczelnik Urzędu Skarbowego, wobec braku zgody Stron na zaproponowaną wartość, powołał biegłych w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie oszacował wartość rynkową w/w zabudowanej nieruchomości gruntowej na 163.600,00 zł. Naczelnik Urzędu Skarbowego w O. 8 decyzjami z dnia [...] lutego 2005 r. o nr [...] określił wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych, z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości: - A. K. w kwocie 1.073,60 zł (nabycie 21/64 części nieruchomości od A.O.); - A.O. w kwocie 1.073,60 zł (nabycie 21/64 części nieruchomości od J. K.); - A.O. w kwocie 357,90 zł (nabycie 7/64 części nieruchomości od H. G.); A. O. w kwocie 357,90 zł (nabycie 7/64 części nieruchomości od A.G.); - M. S. O. w kwocie 153,40 zł (nabycie 3/64 części nieruchomości od A. K.); - M. O. w kwocie 153,40 zł (nabycie 3/64 części nieruchomości od J. K.); - M. O. w kwocie 51,10 zł (nabycie 1/64 części nieruchomości od A.K.); - M.O. w kwocie 51,10 zł (nabycie 1/64 części nieruchomości od H.C.). Pismem z dnia 28 lutego 2005 r. A. O. oraz M. O. wnieśli odwołanie od powyższych decyzji, w którym zakwestionowali sporządzony przez biegłego operat szacunkowy oraz wybrane przez niego transakcje do porównania cen nieruchomości na tym samym rynku na, którym miała miejsce transakcja dokonana przez skarżących. Zarzucili również nie uwzględnienie przez rzeczoznawcę faktu, iż budynek jest całkowicie zasiedlony przez lokatorów oraz, że w pobliżu przebiega linia kolejowa. Decyzją z dnia [...] maja 2005 r. nr [...] Dyrektor Izby Skarbowej w W. utrzymał w mocy zaskarżone decyzje. Strona nie zgodziła się z powyższym rozstrzygnięciem i pismem z dnia 20 czerwca 2005 r. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze strona powtórzyła swoje zarzuty i argumentację zawarte w odwołaniu. Strona wskazywała, że w toku postępowania podatkowego przedstawiała organom oferty sprzedaży nieruchomości publikowane w formie ogłoszeń, z których wynikały ceny niższe niż wartość nabytej przez nich nieruchomości. Zdaniem strony skarżącej wadliwość rozstrzygnięcia wynika z faktu, że zostało ono wydane w oparciu o operat szacunkowy, który sporządzono z naruszeniem przepisów art. 6 ust. 2, art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 115, poz. 741) , § 49 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924). Odpowiadając na skargę Dyrektor Izby Skarbowej w W. podtrzymał argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje; Skarga jest bezzasadna. Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (DZ.U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Zgodnie z treścią przepisu art. 1 § 2 tej ustawy kontrola, o której mowa w § 1, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z przytoczonych przepisów wynika, że sądy administracyjne uprawnione są do kontroli podlegających ich właściwości przejawów działalności administracji według kryterium zgodności z prawem. W rozpoznanej sprawie skarżący zarzucili zaskarżonej decyzji oraz decyzjom ją poprzedzającym naruszenie przepisów prawa w zakresie postępowania dowodowego prowadzonego w celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, która to wartość stanowiła podstawę opodatkowania. Oceniając te zarzuty skargi należało zważyć, że podatek od czynności cywoilnoprawnych uregulowany jest w przepisach ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399 w dalszej części uzasadnienia powoływanej jako u. o p.o.l.). Przepis art. 6 ust. 1 u. o p.o.l. stnowi, że podstawę opodatkowania stanowi: pkt 1 przy umowie sprzedaży: a) rzeczy ruchomych nabywanych do przerobu lub odprzedaży - cena sprzedaży, b) zawieranej przez nierezydentów - równowartość w złotych kwoty zagranicznych środków płatniczych, określonej w zezwoleniu dewizowym, przeznaczonych na zapłacenie ceny, c) w pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego W rozpoznanej sprawie przedmiotem umowy sprzedaży był udział w prawie własności nieruchomości a zatem przedmiotem opodatkowania na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 3 u. o p.o..l. była wartość rynkowa rzeczy będącej przdmiotem umowy sprzedaży. W art. 6 ust. 3 u. o p.o.l. ustawodawca stanowi, że jeżeli strony czynności cywilnoprawnej nie określiły wartości przedmiotu tej czynności lub wartość określona przez strony nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, jej wartości rynkowej, organ ten wezwie strony do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. W art. 6 ust. 4 u. o p.o.l. ustawodawca stanowi, że jeżeli strony, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określiły wartości lub podały wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia na podstawie opinii biegłego. Jeżeli wartość określona w ten sposób przekroczy o 33 % wartość podaną przez strony, koszty opinii ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej. Przytoczony przepis art. 6 ust. 4 u. o p.o.l. reguluje sposób prowadzenia postępowania dowodowego w sytuacji gdy wynikająca z umowy wartość przedmiotu umowy sprzedaży odbiega od ceny rynkowej a podatnik mimo wezwania organu nie podwyższył tej wartości lub jej nie określił. W rozpoznanej sprawie organ stwierdził, że wynikająca z umowy wartość rynkowa przedmiotu umowy sprzedaży jest niższa od cen rynkowych okreslonych zgodnie z art. 6 ust. 2 u. o p.o.l. a podatnicy, mimo wezwania organu do podwyższenia tej wartości nie zgodzili się na jej zmianę. Zatem w rozpoznanej sprawie wystąpiły okreslone w art. 6 ust. 3 u. o p.o.l. przesłanki do ustlenia wartości rynkowej przedmiotu umowy sprzedazy przez biegłego. Z tego względu działanie organów podatkowych w tym zakresie należało unac za zgodne z przepisami prawa. Skarżący w toku postepowania podatkowego oraz w skardze zakwestionowali prawidłowość sporzadzonej przez biegłego wyceny wartości rynkowej przedmiotu umowy sprzedaży. W ocenie Sądu zarzuty skargi w tym zakresie należało uznac za nieuzasadnione, ponieważ przedmiotowa opinia biegłego uwzględniała wszystkie okoliczności mające wpływ na cenę przedmiotu umowy, w szczególności fakt zamieszkiwania budunku znajdującego się na nabytej nieruchomości przez lokatorów, położenie nierucjhomości, wiek oraz stan techniczny budynku znajdującego się na nieruchomości a także dostęp do mediów. Z tego względu zarzuty skargi dotyczące nieuwzględnienia w opinii powołanego przez organ podatkowy biegłego wszystkich okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, należało uznać za nieuzasadnione Wycena przemiotu umowy sporządzona przez powołanego przez organ podatkowy biegłego została sporządzona przy uwzględnieniu cen innych nieruchomości na tym samym rynku. W tym stanie rzeczy sporządzonej przez biegłego wycenie nie można było zarzucić nierzetelności lub pobiezności. Zdaniem składu orzekającego w zaistniałym stanie faktycznym skarżący chcąc podważyć wartość nieruchomości wyszacowaną przez biegłego powinni przestawić inna opinię biegłego, z której wynikałoby, że wartość nieruchomości jest niższa niż to wynikało z opinii sporządzonej przez biegłego powołanego przez organ podatkowy, chyba że z samej treści przyjętej przez organ do ustalenia podstawy opodatkowania opinii wynikałoby w sposób oczywisty, że została ona sporządzona w sposób nierzetelny z narudszeniem zasad szacowania wartości rzeczy lub bez uwzględnienia oczywistych okoliczności faktycznych mających wpływ na przedmiot oszacowania. Sąd rozpatrując niniejszą sprawę w przyjętej przez organ do okreslenia podstawy opodatkowania opinii biegłego nie dopatrzył się żadnych nieprwidłowości, w szczególności należało wskazać, że opinia ta została sporządzona na podstawie cen innych porównywalnych nieruchomości będących przedmiotemm obrotu na tym samym rynku. Zdaniem Sądu skoro ustawodawca w art. 6 ust. 4 u. o p.o.l. w przypadku sporu pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym w przedmicie określenia wartości rynkowej przedmiotu umowy, nakazuje posłużyć się przy określeniu podstawy opodatkowania opinią biegłego, to również podatnik chcąc podważyć taką opinię, jako dowód w sprawie, obowiązany jest przedstawic inna opinię biegłego, z której wynikałoby, że opinia sporządzona przez biegłego powołanego przez organ jest nieprawidłowa. W przeciwnym wypadku, gdyby przyjąć, że podatnik może podważać wiarygodność opinii biegłego powołanego przez organ, mimo braku dowodów na jej oczywistą nieprawidłowość, przy zastosowaniu innych niż opinia biegłego środków dowodowych, doszłoby do oczywistego nieuzasadnionego uprzywilejowania podatnika w postępowaniu podatkowym w przedmiocie wymiaru podatku od czynności cywilnoprawnych. W takiej sytuacji organ zawsze miałby obowiązek przy określaniu podstawy opodatkowania stosować opinię biegłego, natomiast podatnik mógłby przeciw tej opinii przeprowadizć jakikolwiek przeciwdowód np. w postaci zeznań świadków lub dokumentów. Takiego założenia odnośnie reguł prowadzenia postępowania dowodowego w przedmiocie określenia wartości podstawy opodatkowania nie da się uzasadnić z uwagi na treść art. 6 ust. 4 u. o p.o.l., skoro organ na tym etapie postępowania podatkowego ma obowiązek posłużyć się opinią biegłego, to podatnik chcąc zakwestionować tę opinię przy braku innych oczywistych dowodów na jej wadliwość również powinien posłużyć się opinią biegłego. W powołanym przepisie ustawodawca nakazał organom podatkowym stosować dowód z opini biegłego, kierując się potrzebą zapewnienia podatnikom obiektywnego, niezależnego od woli organu, określenia wartości podstawy opodatkowania, jednakże te same argumenty nakazują podatnikom przy kwestionowaniu podstawy opodatkowania określonej przez organ przy zastosowaniu opinii biegłego stosować przeciwdowód w postaci opinii biegłego. W rozpoznanej sprawie podatnicy takiego przeciwdowodu nie przeprowadzili, a zatem przeprowadzone postępowanie dowodowe nie naruszało art. 6 ust. 4 u. o p.o.l oraz art. 122 i art. 187 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm., w dlaszej części uzasadnienia powoływanej jako O.p.). Z tych względów organ zasadnie nie uwzględnił w zaskarżonej decyzji cen nieruchomości z ogłoszeń o sprzedaży, przedstawo\ionych przez skarżących w toku postepowania. Podniesiony w skardze zarzut naruszenia zaskarżoną decyzją przepisów art. 6 ust. 2, art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 115, poz. 741) , § 49 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924) również nie zasługiwał na uwzględnienie. W ocenie Sądu w sprawie nie doszło do naruszenia przepisu art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż nieruchomości których cenę porównano do ceny nieruchomości nabytej przez skarżących były położone w tej samej lub sąsiedniej gminie o tym samym miejskim charakterze. Przy oszacowaniu biegły stosował współczynniki korygujące (str. 13-14 opinii) związane ze stanem technicznym i położeniem przedmiotowej nieruchomości. Zatem z treści przyjętej za dowód w postępowaniu podatkowym opinii biegłego nie wynikało, że została ona sporządzona na podstawie porównania cen nieruchomości, które żadną miarą nie mogły być uznane za nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem umowy, której stroną byli skarżący. Z tych względów brak było podstaw do uznania za zasadny zarzutu naruszenia § 49 powołanego rozporządzenia. Zdaniem Sądu również zarzut skargi, że tylko jedna transakcja ujęta w operacie szacunkowym tj. transakcja, której przedmiotem była nieruchomość położona w Otwocku przy ul. Tuwima mogła być uznana za porównywalną do nieruchomości nabytej przez skarżących nie zasługiwał na uwzględnienie, gdyż z opisu innych nieruchomości porównywanych przez biegłego wynika, że były one zbliżone do nieruchomości, której dotyczy sprawa. Skoro zgodnie z powołanymi przepisami organy miały obowiązek określić średnią ceną podobnych nieruchomości to nie mogły się przy tym ograniczyć do porównania ceny tylko jednej podobnej nieruchomości. Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) orzeczono jak w sentencji.