III SA/Wa 2788/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Andrzej Cichoń, Sędziowie sędzia WSA Maciej Kurasz, asesor WSA Agnieszka Sułkowska (sprawozdawca), , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 27 marca 2024 r. sprawy ze skargi R. . na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w W. z dnia[...] listopada 2023 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę Naczelnik Urzędu Skarbowego w M. (zwany dalej: "Naczelnikiem" lub "Organem I instancji") prowadzi egzekucję z należącej do R.K. (zwanego dalej: "Stroną" lub "Skarżącym") nieruchomości położonej w miejscowości R., gm. C., powiat [...], dla której [...] Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w M. prowadzi księgę wieczystą o numerze [...]. Egzekucja jest prowadzona na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika Urzędu Skarbowego W., obejmujących zaległości podatkowe z tytułu podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w łącznej kwocie należności głównej 112.174,50 zł wraz z należnymi odsetkami. Organ I instancji wszczął egzekucję z przedmiotowej nieruchomości, dokonując pismem z dnia 23 marca 2016 r. zajęcia ww. nieruchomości poprzez wezwanie Skarżącego do zapłaty, w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania, wskazanych w tym wezwaniu należności pieniężnych w kwocie należności głównej 112.174,90 zł wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia ich w terminie i kosztami egzekucyjnymi, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. W dniu 9 lipca 2021 r. Naczelnik sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w którym określił wartość rynkową zajętej nieruchomości na kwotę 136.241 zł, a następnie wyznaczył termin pierwszej licytacji na 9 maja 2023 r. Z uwagi na wniesienie skargi na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o licytacji oraz ze względu na występujący na rynku znaczny wzrost cen nieruchomości, Naczelnik odwołał pierwszą licytację w celu dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego aktualizacji wartości zajętej nieruchomości oraz zdecydował o powtórzeniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W dniu 1 czerwca 2023 r. rzeczoznawca majątkowy G.K. (uprawnienia nr [...]) sporządził operat szacunkowy ww. nieruchomości, określając szacunkową wartość nieruchomości na kwotę 235.450 zł. W dniu 12 czerwca 2023 r. Organ I instancji sporządził protokół opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości, którego podstawę stanowił operat szacunkowy z dnia 1 czerwca 2023 r. Protokół wraz z operatem doręczono skarżącemu 20 czerwca 2023 r. Pismem z dnia 24 czerwca 2023 r. Strona wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości wskazując, iż operat szacunkowy został oparty na nieaktualnych cenach gruntu. Naczelnik Urzędu Skarbowego w M., postanowieniem z [...] sierpnia 2023 r oddalił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Skarżący wniósł zażalenie na powyższe postanowienie. Postanowieniem z dnia [...] listopada 2023 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w W. utrzymał w mocy postanowienie Organu I instancji. Dyrektor wyjaśnił, że, jak wynika z akt sprawy, 1 czerwca 2023 r. rzeczoznawca majątkowy G.K. sporządził operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości gruntowej stanowiącej działki nr [...], [...], [...], dla której [...] Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w M. prowadzi księgę wieczystą nr [...], na kwotę 235.450,00 zł, w tym: działka nr [...] (niezabudowana) - 102.568,00 zł; działka nr [...] - 129.166,00 zł, w tym: działka gruntu - 77.371,00 zł, budynek mieszkalny - 32.656,00 zł, budynek inwentarski 1 - 9.806,00 zł, stodoła - 5.796,00 zł, budynek inwentarski 2 - 3.537,00 zł; działka nr [...] (niezabudowana) - 3.716,00 zł. Do wyceny rzeczoznawca wybrał podejście porównawcze, metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej. W oparciu o ww. operat szacunkowy, Naczelnik 12 czerwca 2023 r. sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji. Dyrektor wyjaśnił, iż ani organ egzekucyjny ani odwoławczy nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, dlatego w postępowaniu w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Możliwe jest dokonanie tylko oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Organ odwoławczy wskazał, że dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. Organ odwoławczy argumentował, że Strona, nie godząc się z operatem szacunkowym, może zlecić jego ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub zlecić kontroperat. Ponadto, ostateczną cenę rynkową nieruchomości wyznaczy licytacja i ewentualny popyt na przedmiotową nieruchomość, zaś sam operat szacunkowy i dokonana wycena stanowią jedynie podstawę ustalenia ceny wywołania przedmiotu licytacji. Organ odwoławczy zaznaczył, że samo stwierdzenie przez Skarżącego, iż operat został oparty na nieaktualnych cenach gruntu i jest przez to niewiarygodny, nie stanowi podstawy do uznania zarzutów za uzasadnione. Wnosząc zarzuty Skarżący nie przedstawił kontroperatu, który stanowiłby dowód na rzekome wskazanie nieaktualnych cen. Organ odwoławczy nie stwierdził w przedmiotowym operacie uchybień formalnych, które wymagałyby podjęcia czynności wyjaśniających w tym zakresie. Operat został wykonany przez uprawnioną do tego osobę, tj. rzeczoznawcę majątkowego wpisanego do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (nr uprawnień [...]). Ponadto operat szacunkowy wykonany został na potrzeby dokonania egzekucji z nieruchomości i zawiera elementy określone w art. 110r u.p.e.a. Pismem z dnia 7 grudnia 2023 r. Skarżący wniósł do tut. Sądu skargę na powyższe postanowienie. We wniesionej skardze Strona zakwestionowała wiarygodność sporządzonego operatu szacunkowego. Strona zarzuciła "naruszenie prawa do rzetelnej wyceny nieruchomości, jak też rzetelnego obliczenia wartości i logicznych wniosków, które to zostały nieuwzględnione w operacie". Biegły oraz Naczelnik Urzędu Skarbowego w M. nie uwzględnił wydawanego co kwartał komunikatu Agencji Rynku Rolnego oraz GUS o wartości gruntów rolnych, zaś biegły "nie zauważył lasu". W ocenie Strony, wartość rynkowa gruntów określona w operacie na kwotę 183.655,00 zł została zaniżona co najmniej o połowę. Podczas wyceny doszło do samowolnego otwarcia drzwi do domu, co stanowi naruszenie miru domowego. W odpowiedzi na skargę Dyrektor IAS wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Na wstępie należy wskazać, że złożona w niniejszej sprawie skarga została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym stosownie do art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, ze zm., dalej: p.p.s.a.). Zgodnie z tym przepisem, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Jak wynika z akt sprawy, w niniejszej sprawie warunki zastosowania wskazanego przepisu zostały spełnione. Kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 p.p.s.a., stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 137, ze zm.), sprawowana jest na podstawie kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) – c) p.p.s.a.). Przy czym, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy i nie jest związany zarzutami skargi ani jej wnioskami, z zastrzeżeniem art. 57a, który w niniejszej sprawie nie ma zastosowania. Rozpoznając sprawę według powyższych kryteriów, Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W ocenie Sądu, organ prawidłowo w tej sprawie uznał, że zarzuty skarżącego dotyczące opisu i oszacowania nieruchomości nie mogą zostać uwzględnione. Należy wyjaśnić, że organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości w oparciu o przepis art. 110m § 1 u.p.e.a. Na podstawie art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po jego wyznaczeniu, przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, w tym wymogu, iż opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan, z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a. W wyniku dokonanej wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości, tj. stanowiąca szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Jak wynika z akt sprawy, 1.06.2023 r. rzeczoznawca majątkowy G.K. sporządził operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości gruntowej stanowiącej działki nr [...], [...], [...], dla której [...] Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w M. prowadzi księgę wieczystą nr [...], na kwotę 235.450,00 zł, w tym: - działka nr [...] (niezabudowana) - 102.568,00 zł; - działka nr [...] - 129.166,00 zł, w tym: - działka gruntu - 77.371,00 zł, - budynek mieszkalny - 32.656,00 zł, - budynek inwentarski 1 - 9.806,00 zł, - stodoła - 5.796,00 zł, - budynek inwentarski 2 - 3.537,00 zł; - działka nr [...] (niezabudowana) - 3.716,00 zł. Prawidłowo wskazał w zaskarżonym postanowieniu organ, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 u.g.n. Do wyceny rzeczoznawca wybrał podejście porównawcze, metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej. W oparciu o ww. operat szacunkowy, Naczelnik Urzędu Skarbowego w M. 12.06.2023 r. sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji. Z treści skargi wynika, że skarżący kwestionuje merytoryczną poprawność operatu wskazując, że rzeczoznawca nie uwzględnił komunikatów GUS i Agencji Rynku Rolnego o wartości gruntów rolnych czy też faktu, że na nieruchomości znajduje się las. W przekonaniu skarżącego, wartość nieruchomości została przez rzeczoznawcę zaniżona co najmniej o połowę. Organ egzekucyjny prawidłowo wyjaśnił skarżącemu, że ani organ egzekucyjny, ani odwoławczy nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, dlatego w postępowaniu w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości organy te nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadziła szczególny tryb kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, przez poddanie go pod ocenę podmiotu wyspecjalizowanego, jakim jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Możliwość dokonywania weryfikacji została tej organizacji powierzona na zasadach wyłączności, co oznacza, że jest to jedyna droga, w ramach której zainteresowany może domagać się oceny tego dokumentu. Organizacjami zawodowymi są stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego (zob. art. 4 pkt 15 u.g.n.). W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu – organ powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. Jeżeli operat nie budzi natomiast wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, zawiera wszystkie dane niezbędne do ustalenia wartości wycenianego przedmiotu oraz wyjaśnienia dotyczące wyboru metody wyceny oraz przyjętych dla porównania nieruchomości, jak również rzetelne obliczenia i logiczne wnioski, to organ egzekucyjny powinien przyjąć wartość zajętej nieruchomości w ustalonej w operacie kwocie. Prawidłowo wskazał więc organ, że skarżący nie godząc się z operatem szacunkowym mógł zlecić jego ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub zlecić kontroperat. Kwestionując merytoryczną treść i poszczególne elementy dokonanej wyceny nieruchomości, wynikające z treści danego operatu szacunkowego, strona powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości. W analizowanej sprawie takich dowodów nie przedłożono, a stanowisko skarżącego o wadliwości merytorycznej operatu opiera się jedynie na przekonaniu skarżącego, iż wyceny należało dokonać w oparciu o inne dane i przy uwzględnieniu innych okoliczności faktycznych. Tego rodzaju argumentacja, z uwagi na charakter opinii biegłego i treść przepisów prawa, które wskazują zasady dokonywania wycen przez biegłych, nie jest natomiast wystarczająca do podważenia prawidłowości operatu. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, przyjętych danych porównawczych czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a wskazanej ustawy. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego, czy tez subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jego wiarygodności. Podkreślenia wymaga fakt, iż ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny, czy organ nadzoru nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. Dlatego w postępowaniu w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości organy nie mogą wkraczać w merytoryczną treść opinii rzeczoznawcy majątkowego (w tym obliczeń prowadzących do określenia wartości rynkowej nieruchomości) por. wyrok NSA z 31.08.2022 r. (sygn. akt III FSK 846/21). Zatem samo stwierdzenie przez skarżącego, iż operat został oparty na nieaktualnych cenach gruntu i jest przez to niewiarygodny, nie stanowi podstawy do uznania zarzutów za uzasadnione. W ocenie Sądu, organy wywiązały się w tej sprawie z obowiązku zbadania, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat został wykonany przez uprawnioną do tego osobę, tj. rzeczoznawcę majątkowego wpisanego do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (nr uprawnień [...]). Na podstawie powyższego operatu sporządzono protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który zawiera wszystkie elementy wymienione w art.110r u.p.e.a. Organy administracji nie miały natomiast podstaw, by wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, zaś skarżący nie przedstawił dowodów, które podawałyby w wątpliwość prawidłowość tego operatu. Rzeczoznawca majątkowy ma natomiast swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ egzekucyjny, jak również organ odwoławczy, dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ operat ten obejmuje stan faktyczny i prawny nieruchomości, dokładnie uzasadnia wybór podejścia, metod i technik szacowania wartości nieruchomości, przedstawia cechy mające wpływ na tę wartość. Operat szacunkowy został wykonany przez uprawnioną do tego osobę oraz stał się podstawą protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wymaga ponownie zaakcentowania, że zarówno sąd administracyjny, jak i organ administracji, nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a tego oczekuje skarżący. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. I OSK 852/07; z dnia 21 grudnia 2009 r., sygn. I OSK 1087/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. I OSK 1650/10; z dnia 28 maja 2013 r., sygn. I OSK 2430/11; z dnia 21 stycznia 2014 r., sygn. I OSK 1165/12 i z dnia 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1894/12). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. W analizowanej sprawie dowodów na tego rodzaju uchybienia nie przedstawiono. Jeśli skarżący ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu na podstawie art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Podkreślenia przy tym wymaga, że w analizowanej sprawie po wniesieniu zastrzeżeń (zarzutów) przez skarżącego, organ pierwszej instancji w piśmie z dnia 6 lipca 2023 r. poprosił rzeczoznawcę o zajęcie stanowiska w zakresie wątpliwości skarżącego co do prawidłowości wyceny. Rzeczoznawca w piśmie z 7 sierpnia 2023 r. (k. 756 i n. akt adm.) rzeczowo i obszernie wyjaśnił, że wartość rynkowa nieruchomości została w operacie określona w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa przy uwzględnieniu celu wyceny, rodzaju nieruchomości, jej przeznaczenia, stanu zagospodarowania, a przede wszystkim stan lokalnego rynku nieruchomości. Wyjaśnił także, że z obowiązujących przepisów prawa dotyczących sposobu wyceny jednoznacznie wynika, że podstawą określenia wartości rynkowej w podejściu porównawczym są ceny na lokalnym rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych pochodzące bezpośrednio z analizy aktów notarialnych, a nie średnie ceny gruntów wykorzystywane przez banki w procesie udzielania kredytów publikowane przez GUS. W zakresie zadrzewień i uwzględnienia ich wartości w wycenie działki również rzeczoznawca wyjaśnił, że z przeprowadzonej analizy nie wynika, by wartość ta w sposób zauważalny mogła wpłynąć na zmianę wartości działki, a wartość zadrzewień zawiera się w wartości oszacowanej tej działki. W konsekwencji w sprawie organ prawidłowo zrealizował także zasadę przekonywania, o której mowa w art. 11 k.p.a. Wobec powyższego, nie można w tej sprawie twierdzić, by skarżący skutecznie podważył prawidłowość opisu i oszacowania jego nieruchomości. Sporządzony w sprawie operat nie budzi wątpliwości w zakresie jego prawidłowości pod względem formalnym, a skarżący nie przedstawił dowodów pozwalających kwestionować jego merytoryczną poprawność. Końcowo Sąd stwierdza, że słusznie w zaskarżonym postanowieniu zauważył organ, iż ostateczną cenę rynkową nieruchomości wyznaczy licytacja i ewentualny popyt na przedmiotową nieruchomość, zaś sam operat szacunkowy i dokonana wycena stanowią jedynie podstawę ustalenia ceny wywołania przedmiotu licytacji. Zauważyć należy, że skarżący w skardze nawiązuje także do innych okoliczności, które pozostają bez wpływu na wynik tej sprawy. Okoliczności związane z jego stanem zdrowia, przekonaniem, że w sposób nieuprawniony otworzono drzwi do domu czy odwołaniem pierwszej licytacji nie mogą wpływać na ocenę prawidłowości dokonanego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Sąd uznał, że w zaskarżonej sprawie nie doszło do jakichkolwiek naruszeń przepisów prawa materialnego bądź procesowego, które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy. W konsekwencji skarga nie mogła zostać uwzględniona, dlatego też Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. ją oddalił.