III SA/Wa 746/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Barbara Kołodziejczak-Osetek, asesor WSA Sylwester Golec, sędzia WSA Hanna Kamińska (spr.), Protokolant Karolina Zawadzka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 stycznia 2005 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "W." na decyzję Dyrektora Izby Skarbowej w W. z dnia [...] marca 2004 r. Nr [...] w przedmiocie podatku od czynności cywilnoprawnych oddala skargę Naczelnik Urzędu Skarbowego W. - [...] decyzją z dnia z [...] grudnia 2003 r. Nr [...], na podstawie art. 207, art. 21 § 3, art. 51 § 1, art. 53 § 1, 3 i 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) i § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia [...] grudnia 2002 r. w sprawie naliczania odsetek za zwłokę i opłaty prolongacyjnej, dokonywania zaokrągleń oraz zakresu informacji, które muszą być zawarte w rachunkach (Dz. U. Nr 240, poz. 2063) oraz art. 1, 3, 4, 6, 7, 10 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86, poz. 959 ze zm.) określił Spółdzielniom Mieszkaniowym ,, K." i ,,W." zobowiązanie w podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie [...] zł. W uzasadnieniu organ podatkowy I instancji stwierdził, że za podstawę opodatkowania przyjął wartość rynkową nieruchomości ustaloną na podstawie opinii biegłego z uwzględnieniem przeciętnych cen w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku. W odwołaniu od tej decyzji strona skarżąca stwierdziła, że podstawą wydania decyzji była ocena dokonana przez biegłego, który nie uwzględnił sytuacji faktycznej i prawnej: w opinii nie został uwzględniony cel transakcji oraz przeznaczenie i sposób wykorzystania gruntu będący przedmiotem transakcji. Zaskarżoną decyzją Dyrektor Izby Skarbowej w W., na podstawie art. 233 § 1 pkt 1 i art. 220 § 2 Ordynacji podatkowej utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdził, iż wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem stanu i stopnia ich zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 25 maja 2000 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 46, poz. 543) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcje wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. Nr 230, poz. 1924). Ponadto przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego przyjmuje się ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego (art. 30 cyt. rozporządzenia). Zdaniem organu odwoławczego, rzeczoznawca majątkowy na użytek sporządzonego operatu szacunkowego przyjął transakcje w obrocie wtórnym nieruchomości gruntowych niezabudowanych z rynku lokalnego, obejmującego Dzielnicę [...][...] W.. Biegły wziął pod uwagę transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, jak również transakcje części nieruchomości, które nie mogły być zbyte jako odrębne nieruchomości. Z uwagi na cechy różniące nieruchomości przyjętych do porównań biegły ustalił cechy rynkowe mające wpływ na ich wartość, określił wagi cech rynkowych oraz zakresy wskaźników korygujących wagi cech rynkowych. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Spółdzielnia Mieszkaniowa "W." zarzuciła "błędne przyjęcie wartości użytkowania wieczystego nieruchomości będących przedmiotem obrotu" oraz nieuwzględnienie faktu, że czynność sprzedaży użytkowania wieczystego mogła nastąpić tylko pomiędzy podmiotami będącymi stronami umowy – czyli SM "W." i SM "K." – i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. Zdaniem skarżącej w decyzji Dyrektora Izby Skarbowej wydanej na podstawie opinii biegłego nie uwzględniono celu transakcji, jak również przeznaczenia oraz sposobu wykorzystania gruntu będącego przedmiotem obrotu. Skarżąca zwróciła uwagę na fakt, że nieruchomości, których przeniesienie użytkowania wieczystego nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży, nie są działkami nadającymi się do zabudowy. Działki te stanowią pas gruntu przeznaczony i wykorzystywany na chodnik z poboczem drogi o powszechnym dostępie. Zawarta między spółdzielniami transakcja miała na celu doprowadzenie do uregulowania stanu prawnego, polegającego na prawidłowym rozgraniczeniu nieruchomości między Spółdzielnią Mieszkaniową ,, W." – zbywającym a Spółdzielnią Mieszkaniową ,, K."- nabywającym. Skarżąca zwróciła uwagę na fakt, ze wartością rynkową jest cena, za którą nabywca może nabyć rzecz, zaś cenę strony ustaliły w akcie notarialnym. Wycena dokonana przez biegłego nie odpowiada wartości rynkowej wskazanych powyżej działek gruntu, ponieważ w wycenie tej nie uwzględniono uwarunkowań co do możliwości zbycia wspomnianych działek. Odpowiadając na skargę Dyrektor Izby Skarbowej w W. podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Ponadto zwrócił uwagę na fakt, że transakcje, które były przedmiotem analizy organów podatkowych występują najrzadziej. Podobnie wyceniane działki będące w użytkowaniu wieczystym SM "W." zostały wydzielone z nieruchomości w celu ich przyłączenia do nieruchomości sąsiedniej będącej we władaniu SM "K." i – tym samym – uporządkowania linii rozgraniczającej pomiędzy dwoma podmiotami. Ze względu na cechy różniące nieruchomości przyjęte do porównań w tabeli 1 operatu szacunkowego, biegły ustalił cechy rynkowe mające wpływ na ich wartość, określił wagi cech rynkowych oraz zakresy wskaźników korygujących wagi cech rynkowych, co –zdaniem Dyrektora Izby Skarbowej – wskazuje na prawidłowość założeń sporządzonej wyceny. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Skarżący kwestionuje wysokość podstawy opodatkowania przyjętej przez organ podatkowy do określenia zobowiązania w podatku od czynności cywilnoprawnej, czyli – w tym wypadku – od umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. W. i R., stanowiącej działki gruntu oznaczone nr [...][...][...] o łącznym obszarze [...] m. Podstawą opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości jest – według art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - jej wartość rynkowa. Za wartość rynkową organ podatkowy nie zawsze może uznać, wbrew intencjom wielu podatników, cenę sprzedaży. Sytuacja ta występuje, jeżeli cena transakcji nie jest tożsama z cenami stosowanymi w obrocie w danej miejscowości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych za podstawę opodatkowania przyjmuje się wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej, którą określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów. Stawki podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynoszą 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit a przywołanej ustawy). Sąd zauważa, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych (art. 154 ustawy z 25 maja 2000 r. o gospodarce nieruchomościami). Do określania wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze (§ 49 rozporządzenia Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz. 1924 ze zm.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego (§ 30 przywołanego wyżej rozporządzenia). Obowiązkiem organu podatkowego jest dokonanie oceny każdego dowodu, w tym także dowodu z opinii biegłego, jeżeli w sprawie zaszła potrzeba przeprowadzenia takiego dowodu. Oznacza to konieczność analizy sposobu rozumowania biegłego, wyjaśnienia stwierdzeń niejasnych i sprawdzenia czy końcowy wniosek pozostaje w logicznym związku z poprzedzającą go treścią. Ponadto, przed wydaniem rozstrzygnięcia, organ podatkowy powinien odnieść się do twierdzeń skarżącej i uzasadnić odmienne stanowisko. Obydwa te założenia przedstawione powyżej, czyli ocena opinii biegłego i odniesienie się do twierdzeń skarżącej, zostały przez organ podatkowy zrealizowane. W praktyce organy podatkowe ustalają zobowiązanie podatkowe w podatku od czynności cywilnoprawnych w sytuacji, która jest analizowana przez Sąd – przede wszystkim - na podstawie opinii biegłego – jeżeli nie budzi ona uzasadnionych wątpliwości - ponieważ biegły dysponuje specjalistyczną wiedzą dotyczącą wartości nieruchomości, która jest podstawą do ustalenia podatku., co jest zgodne z procedurą określoną w art. 6 ust.3 i ust. 4 u.p.c.c. Jeżeli skarżący nie zgadzał się z treścią opinii biegłego wydaną w trakcie postępowania administracyjnego powinien on, przeciwstawić dowody, które mogłyby uzasadniać przedstawione przez niego stanowisko, czyli – w praktyce - wnioskować o powołanie innego biegłego i dopiero na podstawie opinii wydanej przez drugiego biegłego kwestionować wartość nieruchomości przyjętej przez organy podatkowe. Skarżący tego nie uczynił, zaś w ocenie Sądu brak jest podstaw, by stwierdzić, że opinia biegłego do sprawy będącej przedmiotem skargi, nie została sporządzona zgodnie z wszelkimi zasadami i wymogami wynikającymi z treści przywołanych powyżej aktów prawnych. Ocena organu podatkowego opinii biegłego została dokonana zgodnie z prawem i – na tym etapie postępowania – nie ma podstaw do przyjęcia, że wartość nieruchomości była inna niż ta wskazana przez organy podatkowe obu instancji. Nie zasługuje również na uwzględnienie argument, że wartością rynkową jest cena, za jaką przyszły nabywca może nabyć rzecz, gdyż organy podatkowe wartość rynkową nieruchomości ustalają na dzień zawarcia umowy, a nie na przyszłość. Mając powyższe na względzie, Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł, jak w sentencji.