IV SA 1142/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Żak, Sędziowie sędzia WSA Ewa Machlejd (spr.), asesor WSA Grzegorz Czerwiński, Protokolant Marcin Gruszczyński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 06 października 2004 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul.[...] w W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lutego 2003 r. Nr [...] w przedmiocie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, IV 7IVSA1142/03 Uzasadnienie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie [...] decyzją nr [...] z dnia [...].07.2002 r. na podstawie art. 66 pkt 1 w związku z art. 61 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane oraz art. 104 kpa po rozpoznaniu sprawy dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w W. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej wykonanie niezbędnych robót tj.: remont balkonów, uzupełnienie i wymianę obróbek blacharskich, rynien i rur spustowych, remont tynków na elewacji budynku z zachowaniem istniejącej dotychczas kolorystyki, remont opaski wokół domu. W uzasadnieniu organ nadzoru budowlanego stwierdził, że z opinii technicznej budynku z przeglądu pięcioletniego wynika szereg robót koniecznych do wykonania dla doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z prawem. Stwierdzone zawilgocenie budynku jest spowodowane prawdopodobnie złym stanem opaski budynku oraz złym stanem obróbek blacharskich i rur spustowych. Odwołanie od wyżej wymienionej decyzji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa podnosząc, że przedmiotowa nieruchomość jest własnością osób fizycznych tj. właścicieli i spadkobierców, którzy ze względu na brak zgody co do warunków adaptacji strychu wykonują remonty w zależności od pozyskanych środków. [...] Wojewódzki inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr [...] z dnia [...].02.2003 r. utrzymał w mocy zaskarżona decyzję stwierdzając, że wszystkie istniejące obiekty budowlane powinny być użytkowane w sposób odpowiadający przepisom rozdziału 6 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z art. 66 Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1. jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 2. powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia, albo 3. jest użytkowany niezgodnie z przeznaczeniem, bądź w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu właściwy organ może wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, których zakres zależy od okoliczności faktycznych. W opinii organu odwoławczego w omawianym przypadku stan faktyczny spełnia przesłankę z art. 66 prawa budowlanego. Od decyzji [...] Wojewódzkiego inspektora Nadzoru Budowlanego skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożyła Wspólnota Mieszkaniowa wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skarżąca podnosiła, że [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego nie uwzględnił wizji lokalnej i że zawilgocenie budynku nie było spowodowane złym stanem obróbek blacharskich, lecz niewłaściwą eksploatację lokalu nr [...] przez ówczesnego najemcę oraz zaniechania niezbędnej konserwacji okien, ścian i podłóg. Obecnie lokal ten jest po kapitalnym remoncie w miesiącach IX-X 2002 r. i brak jest dowodów zawilgocenia. Balkony stanowią integralną część lokali mieszkalnych i powinny być utrzymane w należytym stanie technicznym przez właścicieli lokali. Remont tynków na elewacji zostanie przeprowadzony przez Wspólnotę Mieszkaniową po uzyskaniu środków finansowych co nastąpi po zakończeniu procesu sądowego z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przeciwko ZBK [...] o 11 269,58 zł. Remont opaski wokół budynku został wykonany w 2002 r., natomiast systematycznie są wykonywane uzupełnienia obróbek blacharskich, rynien i rur spustowych. W odpowiedzi [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wnosił o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Podstawą wydania zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji był art. 66 ustawy Prawo budowlane z 1994 r, który w pkt 1 stanowi, iż w przypadku stwierdzenia, ze obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ wydaje decyzje nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Adresatem decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 w zw. z art. 61 Praw budowlanego), została przez organ I instancji wskazana Wspólnota Mieszkaniowa. Organ odwoławczy przeoczył jednak tę okoliczność, że decyzja organu I instancji dotyczy m.in. wykonania remontu balkonów. Przepis art 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielowi udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contra-rio, że urządzenia i części budynku, w tym balkony służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego, jako rzeczy w rozumieniu art. 47 § 2 kc, gdyż nie może być odłączony od niej bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu. Kategoria pomieszczenia przynależnego (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali), jako części składowej w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza wiec pojęcie rzeczy składowej według kodeksu cywilnego, a zarazem jest na tyle elastyczna, że status prawny balkonu uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż nie przesądza ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako pomieszczenia przynależnego. Innymi słowy, balkony mogą, zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku, być zarówno częścią elewacji, spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. W tym drugim przypadku w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania i ewentualnego odtworzenia balkonu, co zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obciąża właściciela lokalu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 03.10.2002 r. sygn. akt III RN 153/01, Lex nr 76824). Tak więc odnośnie remontu balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w W. organ odwoławczy nie rozważył, czy nie doszło do naruszenia przez organ I instancji prawa materialnego tj. art. 61 Prawa budowlanego przez niewłaściwe wskazanie adresata nałożonego obowiązku. Przepis art. 61 Prawa budowlanego stanowi bowiem, ze właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Organ odwoławczy rozpatrzy jeszcze raz odwołanie skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej i stwierdzi, czy uprawnione było nakazywanie przez organ I instancji remontu balkonów i czy adresatem tej decyzji powinna być Wspólnota. Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchylił ją w całości wobec stwierdzenia naruszenia prawa materialnego (art. 61 i 66 Praw budowlanego z 1994 r.), które miało wpływ na wynik sprawy. Biorąc pod uwagę powyższe, orzeczono na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270).