IV SA 2585/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Z. Flasińska, Sędziowie WSA M. Małaszewska-Litwiniec (spr.), NSA Z. Niewiadomski, Protokolant Artur Dobrowolski, po rozpoznaniu w dniu 28 stycznia 2004 r. sprawy ze skargi D. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2002r. Nr [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2002r. Nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżone decyzje, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz D. P. kwotę 542 zł (pięćset czterdzieści dwa złote) tyt. zwrotu kosztów postępowania, 3. zaskarżone decyzje nie podlegają wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku. Decyzją z dn. [...].05.2002 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Gminy Piaseczno z dn. [...].07.2001 r., nr [...], ustalającą jednorazową opłatę w wys. 9064,80 zł z tyt. wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...] o pow. 726 m kw. (KW nr [...]), położonej we wsi S. Gmina Piaseczno, spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzją z tej samej daty nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Gminy Piaseczno z dn. [...].07.2001 r., nr [...], ustalającą jednorazową opłatę w wys. 13.534,80 zł z tyt. wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...] o pow. 1084 m kw. (KW nr [...]), położonej we wsi S. Gmina Piaseczno, spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z decyzji Burmistrza wynika, że przedmiotowe nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu stanowiły grunty rolne, obecnie stanowią tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne ekstensywne z usługami towarzyszącymi zabudowie mieszkaniowej. Z uwagi na zbycie przez skarżącego D. P. opisanych nieruchomości w dn. [...].06.1999 r., zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty z art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. O wszczęciu postępowania zmierzającego do ustalenia wys. tej opłaty skarżący został powiadomiony w dn. 18.12.2000 r. Obie przytoczone decyzje Burmistrza zapadły po uchyleniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w dn. [...].11.2000 r. poprzednich jego decyzji z dn. [...].08.2000 r., ustalających wysokość tej opłaty dla obu działek. Przyczyną uchylenia obu tych decyzji był przede wszystkim brak zawiadomienia w trybie art. 61 kpa strony o wszczęciu z urzędu przez organ I instancji postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości tej opłaty, brak istotnych dokumentów w aktach nadesłanych Kolegium oraz nie zawiadomienie skarżącego przez organ o dacie przeprowadzenia przez rzeczoznawcę majątkowego wizji przy wykonywaniu operatów. Od ponownie wydanych decyzji Burmistrza Gminy Piaseczno z dn. [...].07.2001 r. wniósł odwołanie skarżący działający przez pełnomocnika, składając zarzuty w stosunku do operatu szacunkowego nieruchomości, polegające na przyjęciu przez rzeczoznawcę do porównania nieodpowiednich działek, co spowodowało znaczne zawyżenie przedmiotowych opłat. Ponadto wniósł o uchylenie obu decyzji i przekazanie spraw do ponownego rozpoznania organowi I instancji, zobowiązując go odnośnie obu działek do opracowania nowych rzetelnych operatów szacunkowych. Powołanymi decyzjami SKO w W. utrzymało w mocy zaskarżone decyzje Burmistrza z dn. [...].07.2001 r. dot. wysokości przedmiotowej opłaty związanej ze sprzedażą działek nr [...] i [...]. W ich uzasadnieniu stwierdzono, że w sprawach tych rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do zarzutów pełnomocnika skarżącego dot. operatu szacunkowego i zdaniem Kolegium operat ten jest sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Obie decyzje Kolegium z dn. [...].05.2002 r. zostały zaskarżone w terminie do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zarzucono im naruszenie przepisów art. 7 i 8 kpa, a także nie wykonanie zaleceń wynikających z obu decyzji SKO z dn. [...].11.2000 r. ( w wizji lokalnej nie uczestniczył skarżący ), nierzetelność sporządzonego operatu szacunkowego, co znacznie zawyżyło, zdaniem skarżącego, wysokość jednorazowej opłaty naliczanej w myśl art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi. W uzasadnieniu powtórzono argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonych decyzji Kolegium z dn. [...].05.2002 r., przemawiające za słusznością nałożenia na skarżących przedmiotowej opłaty i właściwym jej wymiarze oraz o zgodności z prawem sporządzonego operatu szacunkowego. Ponadto zaznaczono, że biegły wbrew twierdzeniom skarżącego, przyjął do porównania działki o przeznaczeniu rolniczym, jednakże położone przy drodze, co w myśl poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego pozwalało na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w pasie 60 m od drogi, przy pozostawieniu dla pozostałej części działki użytkowania rolniczego bez prawa zabudowy. Ponadto Kolegium uznało za niezasadne twierdzenie pełnomocnika skarżącego, że przepis art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, iż obie szacowane wartości tj. gruntów o przeznaczeniu rolniczym przed zmianą planu i traktowanych jako grunty budowlane po zmianie planu muszą być wyliczone na ten sam dzień, tj. datę zbycia tych nieruchomości. Zdaniem Kolegium na rzeczoznawcach majątkowych nie spoczywa obowiązek zawiadamiania na podstawie art. 79 § 1 kpa zainteresowanych o przeprowadzaniu wizji w terenie, bowiem nie są organem zobowiązanym do stosowania kpa przy wykonywaniu swych czynności. W dn. 15.01.2004 r. skarżący wniósł do Sądu Administracyjnego pismo procesowe podtrzymując zarzuty odnośnie sposobu sporządzenia operatów szacunkowych w celu ustalenia wysokości rent planistycznych dla czterech przedmiotowych, zbytych przez niego działek. Jako dodatkowy dowód w sprawie załączył operat sporządzony dla nieruchomości porównywalnej, jego zdaniem, z jego nieruchomością, położonej w sąsiedniej miejscowości i wskazał na inną metodę obliczeń przyjętą przez tamtego rzeczoznawcę i znacznie niższą kwotę dopłaty. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Przepisy ustawy z dn. 7.07 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym nakładają na wójta, burmistrza lub prezydenta miasta obowiązek pobrania jednorazowej opłaty określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jeśli wartość tej nieruchomości wzrosła, w z w. z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywają. W myśl art. 10 ust 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym stawka procentowa służąca naliczeniu tej opłaty winna być określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co nastąpiło w § 41 przedmiotowego planu. Ustalona została na poziomie 20 %. Nie została zatem przekroczona górna granica 30 % zapisana w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. W wyniku uchwalenia nowego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi S. w gminie Piaseczno, zatwierdzonego uchwałą nr 627/LII/98 Rady Miejskiej w Piasecznie z dn. 20.05.1998 r. (Dz.Urz. Woj. Warszawskiego nr 44, poz. 146 il47) nastąpił obiektywny wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości gruntowych, z uwagi na fakt, iż przed dniem uchwalenia tego planu wszystkie cztery sprzedane działki stanowiły grunty rolne, a po jego uchwaleniu działki o nr ewid. [...] i [...] stanowiły teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ekspensywną i usługi nieuciążliwe, w tym rzemiosło produkcyjne jako funkcja podstawowa. Natomiast działki o nr ewid. [...] i [...] po uchwaleniu nowego planu znalazły się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, dla którego jako funkcję podstawową ustalono mieszkalnictwo jednorodzinne ekstensywne, a jako zabudowę towarzyszącą wskazano usługi nieuciążliwe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej. Aby właściciel lub użytkownik wieczysty mógł zostać obciążony opłatą z tyt. wzrostu wartości nieruchomości w zw. z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego muszą jednocześnie zaistnieć trzy przesłanki: - musi nastąpić obiektywny (określony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wg. kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami) wzrost wartości nieruchomości, wzrost ten musi powstać na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Niewątpliwie w sytuacji skarżącego, odnośnie każdej z przedmiotowych nieruchomości zostały spełnione wszystkie te przesłanki. Stąd opłata taka winna zostać w zw. ze sprzedażą każdej z tych działek przez burmistrza nałożona. Faktu tego skarżący nie kwestionuje. Podważa natomiast sposób sporządzenia operatów szacunkowych przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, przez co jego zdaniem, doszło do zawyżenia przedmiotowych opłat odnośnie obu nieruchomości. Skarżący wskazuje, że rozpiętość okresów, w których została przyjęta wartość nieruchomości do porównania jest zbyt duża. Skarżący słusznie zauważa, że wolą ustawodawcy było, aby w celu obliczenia przedmiotowej opłaty porównywać ceny danej nieruchomości na dzień sprzedaży jako nieruchomości o poprzednim przeznaczeniu, a więc jako terenu upraw rolnych i po zmianie jego przeznaczenia w związku z uchwaleniem planu, więc jako nieruchomości przeznaczonej pod budownictwo jednorodzinne. W tym aspekcie kontrolując prawidłowość zaskarżonych decyzji Burmistrza Gminy Piaseczno wydanych w przedmiotowej sprawie Kolegium winno dokonać oceny dokonanych operatów szacunkowych pod kątem ich zgodności z prawem, przy czym nie może się ona sprowadzać do stwierdzenia, że operaty te są zgodne z prawem i zostały rzetelnie sporządzone, skoro skarżący to podważa. Stwierdzenia te wymagają uzasadnienia przez organ rozpatrujący odwołanie i odniesienia się do wszystkich zarzutów skarżącego podniesionych odnośnie tych operatów. Jeśli natomiast zastrzeżenia są poważne należy być może dopuścić do sporządzenia ponownego operatu dla danej nieruchomości. Wszak w myśl art. 138 kpa w zw. z art. 15 kpa organ II instancji ponownie dokonuje badania przedłożonej mu sprawy i kontroluje zasadność rozstrzygnięcia podjętego przez organ I instancji, wynika to z zasady dwuinstancyjności postępowania. Nie można dopuścić do sytuacji, w której jak słusznie podkreśla skarżący, organ odwoławczy nie dokonuje faktycznej oceny rzetelności operatu, będącego podstawą ustalenia przedmiotowej opłaty. Sytuacja taka groziłaby ustalaniem kwoty tej opłaty w oparciu o przesłanki nie podlegające ocenie przez organ kontrolujący tę decyzję. Wzmianka, że do zarzutów odniósł się biegły rzeczoznawca majątkowy, nie jest wystarczająca. Wyjaśnienia rzeczoznawcy winny być omówione w decyzji Kolegium z zaznaczeniem sposobu, w jaki Kolegium je ocenia. Chodzi wszak o dokonanie rzeczywiście rzetelnego obliczenia wskazującego, jaki obiektywny wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej nastąpił na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a podstawą jego jest rzeczywiście rzetelnie sporządzony operat. Nie wystarczy wyłącznie lakoniczne stwierdzenie prawidłowości dokonanego obliczenia rachunkowego, pozwalającego na ustalenie tej opłaty, wszak także podstawa obliczenia tej opłaty musi być rzetelnie sporządzona. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że zaskarżone decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i z tego względu nie mogły się one ostać. Z przytoczonych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit.c ustawy z dn. 30.08.2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 12700) w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dn. 30.08.2002 r. przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1271) - orzekł jak w sentencji.