IV SA 3014/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Halina Kuśmirek, Sędziowie WSA Elżbieta Zielińska-Śpiewak (spr.), As. WSA Mariola Kowalska, Protokolant Sylwia Kruszyńska, po rozpoznaniu w dniu 2 marca 2004 r. na rozprawie sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul. [...] w W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] czerwca 2002 r. Nr [...] w przedmiocie nałożenia obowiązku wykonania remontu budynku skargę oddala Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie W. decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 1999 r. nałożył na Dyrektora Zarządu Domów Komunalnych W. obowiązek wykonania - remontu pokrycia dachowego, - uzupełnienia i napraw ław kominiarskich oraz kominów ponad dachem, - naprawy rynien i rur spustowych oraz obróbek z blachy, - naprawy elewacji, głównie uzupełnienia ubytków płyt kamiennych i tynków, - naprawy stolarki okiennej i drzwiowej na strych w domu wielorodzinnym przy ul. [...] w W. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Dyrektor Zarządu Domów Komunalnych W. podnosząc, iż nie jest Zarządem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., o własności lokali (Dz. U. nr 85, poz. 388 ze zm.). Wyjaśnił, że Zarząd Domów Komunalnych W. jest jednostką budżetową Gminy W. i ze Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej przy ul. [...], łączy go jedynie cywilno-prawna umowa z dnia 21 maja 1997 r. o administrowanie tą nieruchomością. Na podstawie tej umowy ZDK zobowiązany jest jedynie do utrzymania nieruchomości we właściwym stanie sanitarno-porządkowym oraz wykonywania bieżącej konserwacji. Z umowy jednoznacznie wynika, że ZDK, jako administrator nie jest uprawniony do wykonywania żadnych remontów bez uprzedniej uchwały wspólnoty mieszkaniowej w tym zakresie. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. [...] w uchwale z 1995 r. ustanowiła 6-cio osobowy Zarząd, składający się z osób fizycznych – właścicieli lokali, którzy działają w imieniu Wspólnoty w zakresie niezastrzeżonym dla zebrania właścicieli lokali. Udział Gminy w tej wspólnocie, jako właściciela lokali komunalnych wynosi 39,42%. Wskazał ponadto, że ani Urząd Dzielnicy S. , ani ZDK nie był powiadomiony o kontroli stanu technicznego budynku przeprowadzonej przez organy nadzoru budowlanego, która odbyła się bez przedstawiciela Gminy, jako współwłaściciela. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego po rozpatrzeniu odwołania decyzją nr [...] z dnia [...] stycznia 2000 r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2000 r. nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową budynku przy ul. [...] obowiązek wykonania remontu budynku przy ul. [...] w oparciu o dokumentację techniczną, w zakresie wyżej wskazanym. Odwołanie od tej decyzji wniósł Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, wnosząc o jej uchylenie. Skarżący podniósł, iż zgodnie z przedstawionym odpisem z księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla W. nr KW [...] właścicielem nieruchomości przy ul. [...] w W. jest Gmina W. , a nie Wspólnota Mieszkaniowa. Wspólnota nie przejęła budynku, ze względu na zaległości remontowe dlatego też nie jest właścicielem nieruchomości i w związku z tym nie poczuwa się do żadnej odpowiedzialności za istniejący stan techniczny budynku. Powołała się na pismo Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 12.04.1996 r., z którego zdaniem skarżącego wynika, że wspólnoty mieszkaniowe nie powinny przejmować budynków z zaległymi remontami i w złym stanie technicznym, by nie ponosić za ten stan odpowiedzialności i kosztów związanych z remontami. Po rozpatrzeniu odwołania [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr [...] z dnia [...].06.2002 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, iż nie kwestionowany jest przez strony zły stan techniczny budynku, na co zresztą wielokrotnie wskazywała Wspólnota w pismach kierowanych do różnych organów Zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane do utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym zobowiązany jest właściciel lub zarządca. Budynek przy ul. [...] w W. zarządzany jest przez Wspólnotę Mieszkaniową powołaną uchwałą ogółu właścicieli w dniu 5 kwietnia 1995 r. Wspólnota na podstawie art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903) odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Ustawa o własności lokali nakłada na współwłaścicieli obowiązek pokrywania kosztów zarządu wspólną nieruchomością, na które składają się między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację budynku. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości [...], uznając pilną potrzebę wykonania remontu budynku, podjęła stosowną uchwałę w dniu 10.04.1997 r., określając ogólną wartość szacunkową robót na kwotę 1.004.900 zł. Organ odwoławczy nie zgodził się także z podniesionym zarzutem dotyczącym okoliczności nie przejęcia budynku przez Wspólnotę z uwagi na zły stan techniczny. Wyjaśnił, że rozliczenia finansowe z poprzednim właścicielem i zarządcą budynku powstałe z tytułu złego stanu technicznego przekazanego Wspólnocie Mieszkaniowej budynku mają charakter roszczeń cywilno-prawnych i nie mogą wpływać na toczące się postępowanie administracyjne. W związku z powyższym organ odwoławczy uznał rozstrzygnięcie organu I instancji za prawidłowe Skargę na tę decyzję do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniosła Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...] wnosząc o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej. W skardze podniesiono, iż decyzje organów obu instancji nakładające na skarżącego obowiązek wykonania remontu zostały skierowane do podmiotu nie będącego stroną w sprawie. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. [...] odmówiła bowiem odebrania budynku od Gminy jako właściciela, w związku z czym budynek przy ul. [...] nadal pozostaje własnością Gminy, która powinna zostać zobowiązana do wykonania tego remontu. W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna. Z dołączonego do akt odpisu księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla działki nr ewid. [...] z obrębu [...] przez Sąd Rejonowy dla W. wynika, że jest ona zabudowana budynkiem wielomieszkaniowym, z którego odłączono i przeniesiono do odrębnych ksiąg wieczystych 50 wymienionych lokali mieszkalnych. Ogół właścicieli, w tym także Gmina, których lokale wchodzą w skład tej nieruchomości, powołał w dniu 5 kwietnia 1995 r. Wspólnotę Mieszkaniową. Skarżący wnosząc o stwierdzenie nieważności decyzji, nakładającej na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązek przeprowadzenia remontu, twierdzą, iż nie są właścicielami budynku przy ul. [...], gdyż, Wspólnota nigdy nie odebrała protokolarnie tego budynku od poprzedniego właściciela – Gminy. Odnosząc się do tego należy wskazać, iż zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabyć prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Wspólnotę Mieszkaniową budynku przy ul. [...] tworzą właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych oraz Gmina W. , która jest właścicielem części niewyodrębnionych lokali, w tym lokali użytkowych. Obecnie udział własnościowy Gminy wynosi 32%. Zobowiązanie zatem Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. [...], do wykonania określonych prac remontowych mających na celu usunięcie stanu zagrożenia jest w pełni zasadne, bowiem to właśnie Wspólnota jest właścicielem tego budynku i na podstawie art. 61 Prawa budowlanego zobowiązana jest do utrzymania go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Podnoszona przez skarżących okoliczność nieprzejęcia budynku od Gminy nie zmienia tego faktu. W związku z powyższym w ocenie Sądu zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem i brak jest jakichkolwiek podstaw do stwierdzenia jej nieważności. Dodatkowo wskazać należy, iż podstawą stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej nie może być zwykłe naruszenie prawa lub uchybienie. Rażące naruszenie prawa zachodzi tylko wtedy, gdy treść decyzji pozostaje w wyraźnej sprzeczności z przepisami prawa i gdy charakter naruszenia powoduje, że decyzja taka nie może być akceptowana jako akt wydany przez organ praworządnego państwa. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270) orzekł jak w sentencji.