IV SA 3527/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Z. Niewiadomski, Sędzia NSA O. Wierzbicka, Asesor WSA W. Zielińska - Baran (spr.), Protokolant K. Sikora, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lutego 2004 r. sprawy ze skargi A. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2002 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, 2. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej 295zł (dwieście dziewięćdziesiąt pięć) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Burmistrz Miasta i Gminy L. decyzją z dnia [...] marca 2002r. wydaną na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( tekst jedn. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) ustalił A. Z. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości działek o numerach ew. [...];[...];[...] i [...] o łącznej pow. 556 m2, położonych w L. przy ul. [...]. W uzasadnieniu tej decyzji podano, że wymienione działki powstały w wyniku dwóch kolejnych podziałów działki nr ew. [...]. Rada Miejska w L. uchwałą Nr [...] z [...] października 1999 r. zmieniła przeznaczenie działki nr [...] na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej niskiej na działkach zalesionych. W § 14 tej uchwały przyjęto 30 % stawkę służącą do naliczenia opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości. Ponieważ wymienione powyżej cztery działki zostały zbyte w dniu [...].08.200lr. rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny działki [...] przed zmianą planu i po zmianie planu. W oparciu o opinię rzeczoznawcy ustalono jednorazową opłatę w wysokości 9.841,20 zł. W odwołaniu od tej decyzji skarżąca zakwestionowała zasadność ustalenia tej opłaty. Zdaniem strony skarżącej wartość tych działek o łącznej pow. 556 m2 nie mogła ulec zmianie z tej przyczyny, że działki te nie były samodzielnymi działkami budowlanymi. Powierzchnia każdej z tych działek wynosiła od 100 do 200 m2. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z [...] lipca 2000r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję,wskazując na brak podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. W skardze na powyższą decyzję skarżąca ponowiła zarzut o braku podstaw do ustalenia opłaty od sprzedanych czterech działek ze względu na to, że nie stanowiły samodzielnych działek. Ponadto zarzuciła organowi odwoławczemu, że nie dokonał wnikliwego i wszechstronnego rozpatrzenia sprawy, skoro Kolegium w decyzji z dnia [...] czerwca 2002r. nr [...] orzekając w podobnej sprawie, dotyczącej ustalenia opłaty od sprzedanej działki nr [...], która również została wydzielona z tej samej działki nr [...], stwierdziło wadliwość operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy zamiast prawidłowo dokonać wyceny działki nr [...], dokonał wyceny działki nr [...], która w dniu wyceny już nie istniała na skutek dokonanego wcześniej podziału geodezyjnego. Identyczna sytuacja zachodziła w niniejszej sprawie W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. W odniesieniu do zarzutów skargi stwierdziło, że przepis art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie uzależnia wymiaru renty planistycznej od wielkości nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest częściowo zasadna. Zaskarżona decyzja i utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane bez wyczerpującego wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności w sprawie. Przede wszystkim organy orzekające nie przeprowadziły dokładnej analizy opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, w oparciu o który ustalono wysokość tzw. renty planistycznej. Organom obu instancji ubiegło bowiem uwadze, jak trafnie podniosła skarżąca, że biegły w operacie szacunkowym sporządzonym w lutym 2002r. jako przedmiot oszacowania ( str. 4) wskazał nieruchomość gruntową, niezabudowaną, położoną w L. przy ul. [...], stanowiącą działkę o nr ew. [...], o pow. 10.000 m2. Tymczasem w niniejszej sprawie przedmiotem postępowania o ustalenie renty planistycznej były cztery działki o numerach ew. [...];[...];[...] i [...], jako odrębne nieruchomości, powstałe na skutek podziału ww. działki [...]. Zatem nie ulega wątpliwości, że rzeczoznawca majątkowy powinien dokonać wyceny tych wymienionych czterech działek, gdyż w stosunku do nich zostały łącznie spełnione dwie przesłanki, o których mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( tekst jedn. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.). Po pierwsze - nastąpiła zmiana ich wartości w następstwie uchwalenia przez Radę Miejską w L. uchwałą Nr [...] z dnia [...] października 1999r. w sprawie zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu dla obszaru położonego w L. przy ul. [...] obejmującego działkę [...], z której później w wyniku podziału powstały nowe cztery działki o ww. numerach. Po drugie - działki te zostały sprzedane przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonej zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis ust. 14 art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami Według art. 150 ust.l pkt 1) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. z 2000r. Dz. U. Nr 46, poz. 543 ze zm.) w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej. Wartość rynkowa określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu ( ust.2 ). Skoro w niniejszej sprawie przedmiotem obrotu były działki o kolejnych nr od [...] do [...], to dla nich biegły powinien określić ich wartość rynkową przed uchwaleniem zmiany do planu i po uchwaleniu zamiany. W świetle powyższego nie można zgodzić się ze stanowiskiem organu odwoławczego, że brak było podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego. Przepisy art.art.6, 7,8 Kodeksu postępowania administracyjnego nakładają na organy obowiązek działania na podstawie przepisów prawa oraz zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego ( art. 77 § 1 kpa) stosując przy tym reguły swobodnej oceny materiału dowodowego ( art. 80 kpa). W ocenie Sądu, organy orzekające w niniejszej sprawie uchybiły wskazanym wyżej przepisom postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik postępowania, ponieważ nie zbadały operatu szacunkowego pod względem prawidłowości sporządzenia oraz zgodności z przepisami prawa. Nieuzasadniony jest natomiast zarzut skargi, że przepis art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie ma zastosowania do tych nieruchomości, które ze względu na małą powierzchnię nie mogą stanowić samodzielnych działek. Wspomniany przepis, jak trafnie stwierdził organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę nie zawiera regulacji stanowiących o tym, że nie ustala się renty planistycznej od tych nieruchomości, które ze względu na powierzchnię nie mogą być przeznaczone pod zabudowę. Istota obowiązku uregulowanego w ust. 3 art. 36 cyt. ustawy sprowadza się do pobrania opłaty w przypadku zbycia nieruchomości, jeżeli wartość zbywanej nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak widać, przepis posługuje się ogólnym pojęciem " nieruchomości" i nie podaje cech tej nieruchomości, np. wymiarów, kształtów, itp..., które wyłączałyby daną nieruchomość spod działania tego przepisu. Oznacza to, że rentę planistyczną ustala się dla każdej sprzedanej nieruchomości bez względu na jej wielkość. Pogląd ten znajduje uzasadnienie w uchwale NSA sygn. OPK 17/98 z dnia 17.05.1999 (publ. ONSA 1999/4/21), w której Sąd stwierdzi ,że opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym pobiera się również w przypadku zbycia części nieruchomości. W konkluzji poczynionych powyżej wywodów Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że postępowanie w sprawie objętej kontrolą sądową prowadzone było z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt lc ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270) w związku z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1271) orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawienie art.200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Na podstawie art. 152 cyt. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że zaskarżony akt nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku W ponownym postępowaniu organy administracji dokonają ponownego ustalenia renty planistycznej