IV SA 3801/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący s. NSA Joanna Kabat - Rembelska ( spr.) Sędzia NSA Alicja Plucińska - Filipowicz Asesor WSA Anna Szymańska Protokolant Agnieszka Foks - Skopińska po rozpoznaniu w dniu 25 lutego 2004 r. sprawy ze skargi J. i B. E. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2002 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia[...] lipca 2002 r. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Gminy P. z dnia [...] stycznia 2002 r. w sprawie ustalenia, J. i B. E., jednorazowej opłaty w kwocie 34.404 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ew. [...], o powierzchni 3000 m2, uregulowanej w KW Nr [...], położonej w J.. W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, że Rada Miejska w P. uchwałą nr [...] z dnia [...] czerwca 1998 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru we wsi J. część [...] w gminie P. (Dz. Urz. [...]). Zgodnie z ustaleniami planu działka nr [...] położona jest na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową. W poprzednio obowiązującym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy P. teren ten przeznaczony był pod uprawy rolne. J. i B. E. zawarli w dniu [...] maja 2000 r. umowę sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działka nr ew. [...]. W dniu 7 września 2001 r. Burmistrz Gminy P. zawiadomił strony o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ew. [...]. Następnie w dniu [...] października 2001 r. rzeczoznawca majątkowy, po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości, sporządził operat szacunkowy określający różnicę wartości przedmiotowej nieruchomości na dzień jej zbycia. Decyzja ustalająca jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości została wydana dnia [...] stycznia 2002 r. Organ odwoławczy zauważył, iż stosownie do art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej zbycia i stanowi ona różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z art. 36 ust. 14 powołanej ustawy, ustalana jest na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.). W §68 powołanej wyżej uchwały Rady Miejskiej w P. z dnia [...] czerwca 1998 r. ustalono wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu jednorazowej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonych na obszarze oznaczonych na rysunku planu symbolami MN i U, na poziomie 20%. Ze znajdującego się w aktach sprawy wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem [...]. W wypadku zbycia przez J. i B. E. własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr ew. [...] spełnione zostały ustawowe przesłanki uzasadniające ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość jednorazowych opłat została ustalona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, na podstawie wycen wartości nieruchomości przed uchwaleniem i po uchwaleniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z operatu opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowego wynika, iż według stanu przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi J. część [...] wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę 312.630 zł a po uchwaleniu planu oszacowano ją w wysokości 484.650 zł. Różnica wartości nieruchomości wyniosła zatem 172.020 zł, zaś należna opłata, stanowiąca 20% tej kwoty -34.404 zł. Odnosząc się do zarzutu J. i B. E. naruszenia przez organ pierwszej instancji art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez wydanie decyzji po upływie wielu miesięcy od dnia zbycia nieruchomości, Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że dyrektywę ustalenia opłaty bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego należy odnieść do wszczęcia postępowania oraz wydania decyzji, z uwagi na bieg terminu określonego w ust. 7 powołanego przepisu. Upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 36 ust. 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wyłącza możliwość wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty i wydania decyzji w tym przedmiocie. Organ odwoławczy podkreślił, że termin określony w art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ma charakter procesowy a zatem jego upływ nie pozbawia organu administracji publicznej zdolności do orzekania w sprawie. Ponadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że wydanie decyzji w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty wiele miesięcy po zawarciu umowy sprzedaży nie miało wpływu na wysokość tej opłaty. Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej zbycia. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy określał wartość nieruchomości na dzień zbycia nieruchomości , to jest na dzień [...] maja 2000 r. a organ pierwszej instancji wydał decyzję na podstawie operatu szacunkowego. Skargę na powyższą decyzję wnieśli J. i B. E., zarzucając, naruszenie art. 36 ust. 9 w związku z ust. 3 i 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 107§3 w związku z art. 140 k.p.a. Skarżący podnieśli, że ustalenie jednorazowej opłaty z rażącym naruszeniem terminu określonego wart. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w sposób istotny wpłynęło na treść decyzji, w szczególności w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Ponadto zarzucili, że organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutu skarżących dotyczącego trudności w określeniu wartości nieruchomości z uwagi na upływ czasu a także wad operatu, które uniemożliwiły skarżącym jego zweryfikowanie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skarg, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonych decyzjach. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna. Opłata przewidziana w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), jest świadczeniem publicznoprawnym, wiążącym się z przysporzeniem majątkowym właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, dokonanym wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w powołanym przepisie, jest zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę. W rozpoznawanej sprawie spełnione zostały przesłanki uzasadniające ustalenie jednorazowej opłaty na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Nie ulega bowiem wątpliwości, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi J. część [...] wzrosła wartość nieruchomości skarżących. Przed uchwaleniem wymienionego planu znajdowała się ona na obszarze przeznaczonym pod uprawy rolne, natomiast w następstwie uchwalenia planu teren, na którym położona jest nieruchomość skarżących przewidziany jest pod zabudowę mieszkaniową. Skarżący zawarli umowę sprzedaży nieruchomości w dniu [...] maja 2000 r. a więc przed upływem pięciu lat od dnia, w którym nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący. Stosownie do art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym właściwy organ ustala opłatę, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego umowy zbycia nieruchomości. Termin "bezzwłocznie" należy rozumieć jako działanie bez zbędnej zwłoki, bez nieuzasadnionego powstrzymywania się od nadania sprawie biegu i załatwienia jej. W rozpoznawanej sprawie ustalenie opłaty nastąpiło po upływie 19 miesięcy od daty doręczenia Burmistrzowi gminy P. wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, przy czym przez okres 15 miesięcy od tej daty organ nie wszczął nawet postępowania. Takie działanie Burmistrza gminy P. stanowi ewidentne naruszenie terminu określonego w art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Należało w związku z tym rozważyć czy i jaki wpływ miało powyższe naruszenie na wynik sprawy. Nie może ulegać wątpliwości, że termin określony w art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym jest terminem o charakterze procesowym. W związku z tym jego przekroczenie nie wyłącza możliwości orzekania w sprawie i nie powoduje utraty kompetencji przez organ. Naruszenie wymienionego przepisu postępowania mogłoby prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji tylko wtedy, gdyby mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145§1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia30 sierpnia 2000 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz.1270). W rozpoznawanej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca. Należy zwrócić uwagę, że wartość nieruchomości skarżących, mimo że operat szacunkowy został sporządzony w październiku 2002 r., została określona przy uwzględnieniu cen z daty zawarcia umowy sprzedaży. Zatem upływ czasu nie spowodował pogorszenia sytuacji skarżących, o tyle, że ewentualne zmiany cen nieruchomości nie miały wpływu na wysokość ustalonej opłaty. Podkreślenia wymaga, że skarżący nie przedstawili żadnych argumentów na poparcie swej tezy, iż naruszenie terminu wydania decyzji ma istotny wpływ na jej treść. Należy także dodać, że wartość nieruchomości skarżących po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w operacie szacunkowym została określona na kwotę 484.650 zł, natomiast skarżący zbyli ją za cenę 819.190,80 zł. W związku z tym nie sposób podzielić stanowisko skarżących co do możliwości zawyżenia wartości nieruchomości przyjętej jako podstawa ustalenia jednorazowej opłaty. W ocenie sądu nieuzasadniony jest także zarzut naruszenia przez organ odwoławczy art. 107§3 w związku z art. 140 k.p.a. Wbrew stanowisku skarżących Samorządowe Kolegium Odwoławcze przeprowadziło analizę operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia opłaty i stwierdziło, że został on sporządzony zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami, czemu dało wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Mając na uwadze, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargę.