IV SA 3885/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA J. Kabat-Rembelska, Sędziowie NSA A. Plucińska-Filipowicz, A. Szymańska (spr.), Protokolant A. Foks-Skopińska, po rozpoznaniu w dniu 25 lutego 2004 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] sierpnia 2002 r. [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. na rzecz M.G. kwotę 99,00 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. ustala, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Decyzją z dnia [...] maja 2002 r. ( [...]) Burmistrz Miasta P. ustalił w stosunku do M. G. i S.G. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wynikającą z ustaleń zawartych w uchwale Nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] listopada 1999 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kompleksu zabudowy mieszkaniowej [...] w P. ( Dz. Urz. [...]) w wysokości 15 % wzrostu wartości nieruchomości, co stanowi kwotę 2.454,00zł. Opłata ta dotyczyła działki oznaczonej nr ewid. [...] o powierzchni 1187 m2 zbytej przez M. G. i S. G. w dniu [...] lutego 2002 r. umową sprzedaży w formie aktu notarialnego ( [...]). W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na opinię sporządzoną przez rzeczoznawcę w zakresie szacowania nieruchomości i ustalił, że wzrost wartości nieruchomości wystąpił na skutek zmiany rzeczywistego sposobu wykorzystania nieruchomości tj. z użytkowania rolniczego na tereny budowlane. Od decyzji Burmistrza Miasta P. odwołanie wniosła M.G., podnosząc, iż nieruchomość przez nią zbyta nadal jest w rzeczywistości gruntem przeznaczonym na użytki rolne. Właściciele bowiem działek położonych na osiedlu [...] nie mogą otrzymać pozwolenia na budowę z powodu braku na osiedlu miejskiej sieci kanalizacji ściekowej. Podniosła nadto, iż sprzedaż działki była konieczna ze względu na bardzo ciężką sytuację rodzinną i lokalową, a środki uzyskane ze sprzedaży będą wykorzystane na poprawę warunków bytowych jej rodziny. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2002 r. ([...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W ocenie organu II instancji zostały spełnione wszystkie przesłanki do pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zgodnie z art. 36 ust. 3 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Wobec powyższego Burmistrz miał obowiązek wydać decyzję w sprawie ustalenia wysokości tej opłaty. Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium stwierdziło, że brak kanalizacji sanitarnej może stwarzać trudności w zbyciu działek położonych na terenie osiedla [...] jednakże okoliczność ta nie ma znaczenia dla zaskarżonej decyzji. Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożyła M. G., podnosząc ponownie argument wskazany w odwołaniu od decyzji Burmistrza Miasta P., że zmiana planu zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] listopada 1999r. na osiedlu [...] nie wpłynęła na wzrost wartości działek. Przyczyną tego stanu jest brak miejskiej kanalizacji ściekowej, która jest warunkiem otrzymania pozwolenia na budowę. Wobec tego nieruchomość objętą postępowaniem może być wykorzystywana jako użytek rolny, nie zaś jako działka budowlana. Zdaniem skarżącej nie nastąpiła zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele budowlane, jak zakłada plan zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] listopada 1999 roku. Nadto skarżąca zarzuciła, iż operat z oszacowania nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest objęty tajemnicą i strona ma do niego wgląd jedynie w siedzibie Urzędu Miasta. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. wniosło ojej oddalenie, uznając trafność swojej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga jest zasadna, aczkolwiek z innych przyczyn , niż podniesione w skardze. Sąd stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr. 153 poz.1270) rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd zatem poddał ocenie legalność zaskarżonej decyzji nie tylko w aspekcie zarzutów podniesionych przez skarżącą. W ocenie Sądu zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego - art. 7, art.77 i art. 107 § 3 kpa. Nie jest bowiem przede wszystkim wiadome na podstawie jakich dowodów organy ustaliły, iż w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kompleksu zabudowy osiedla [...] nastąpiła zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotowej działki gruntu z użytkowania rolniczego na tereny budowlane. Jeżeli takie ustalenie nastąpiło na podstawie uchwały Rady Miejskiej P. nr [....] z dnia [...] listopada 1999r., organy miały obowiązek ustosunkować się do fragmentu operatu szacunkowego sporządzonego przez B. G., na którym to operacie oparły swoje rozstrzygnięcie, a z którego wynika, iż do czasu uchwalenia w/w uchwały Nr [...] z dnia [...] listopada 1999 r., zgodnie z Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego miasta P. zatwierdzonym Uchwałą nr [...] z dnia [...].03.1986 r. Rady Miasta i Gminy P. ze zmianami zatwierdzonymi Uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...].11.1997r. przedmiotowa działka położona była w terenie [...] przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne istniejące do adaptacji i projektowane w plombach przy ul. P., przy czym jej podział i zabudowa uwarunkowana była zatwierdzeniem planu szczegółowego [...] (str.[...] i [...] cytowanego operatu szacunkowego). Winny nadto dokonać oceny na ile błędne założenie przyjęte przez rzeczoznawcę, o ile w istocie operat zawiera taką nieprawidłowość, miało wpływ na treść operatu i w konsekwencji na wycenę nieruchomości. Jest bowiem oczywistym, że ustalenie przeznaczenia nieruchomości na cele budownictwa mieszkaniowego, a nie na cele rolnicze, będzie w sposób istotny rzutowało na jej wartość i w konsekwencji na wysokość opłaty. Jeżeli natomiast zgromadzone w sprawie dowody nie były wystarczające do ustalenia jakie przeznaczenie miała działka przed uchwaleniem planu, organy stosownie do art. 77 § 1 kpa powinny rozszerzyć materiał dowodowy. Po zgromadzeniu pełnego zakresu dowodów, uzasadnienie decyzji winno zawierać ich ocenę, nie zaś ograniczenie się do zacytowania wniosków końcowych operatu szacunkowego. Dokonując natomiast oceny operatu znajdującego się w aktach organy wezmą pod uwagę fakt, iż rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości w okresie od 30.10.2000 do 18.04.2002 r., podczas gdy uchwała Rady Miejskiej P. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kompleksu zabudowy mieszkaniowej [....] w P. została podjęta [...].11.1999 r., a weszła w życie po upływie 14 dni od daty jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym [...], co miało miejsce [...] maja 2000 r. Rzeczoznawca zatem nie dysponował materiałem porównawczym z okresu sprzed uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, co nie uszłoby uwadze organom, gdyby dokonały oceny tego dowodu stosownie do dyspozycji art. 107 § 3 kpa. Trudno zatem przy braku danych sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego orzekać, czy wartość danej nieruchomości wzrosła, czy też uległa obniżeniu w związku z uchwaleniem tego planu. Takie natomiast ustalenie decyduje o zastosowaniu normy art. 36 ust. 3 lub art. 36 ust. 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Wątpliwości również budzi przyjęcie przez organ, iż wzrost wartości nieruchomości wystąpił na skutek zmiany rzeczywistego sposobu wykorzystania nieruchomości. Z punktu widzenia dyspozycji art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym kwestia ta nie ma znaczenia, gdyż o zastosowaniu tego przepisu decyduje zmiana wynikająca z uchwalenia planu zagospodarowania, a nie zmiana będąca wynikiem rzeczywistego użytkowania. Zarzut podniesiony w skardze, a uprzednio w odwołaniu , a dotyczący wpływu braku kanalizacji miejskiej ściekowej na wartość nieruchomości również powinien być rozważony w oparciu o wnioski operatu szacunkowego. Co prawda o wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego może świadczyć cena uzyskana wskutek jej sprzedaży, jednakże nie zawsze te kwoty są tożsame. Operat szacunkowy natomiast jako wartość nieruchomości przyjął cenę uzyskaną ze sprzedaży gruntu wynikającą z aktu notarialnego , co powinno być ocenione przez organy w świetle zarzutu stawianego przez skarżącą tzn. czy okoliczność braku kanalizacji miejskiej miała wpływ na wartość nieruchomości w dacie sprzedaży, przyjętą przez rzeczoznawcę. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270) w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr. 153, poz. 1271), uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji z powodu nie wyjaśnienia przez te organy okoliczności istotnych dla wyniku sprawy. Na podstawie art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku. Natomiast orzeczenie o kosztach znajduje oparcie w art. 200 i 209 cyt. ustawy w zw. z art. 97 § 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji.