IV SA 3975/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Otylia Wierzbicka, Sędziowie sędzia WSA Wojciech Mazur, asesor WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant Danuta Gorzelak - Maciak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 lipca 2004 r. sprawy ze skargi S.U. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2003 r. Nr [...] w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. orzeka, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2003 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] lutego 2003 r., ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości działki o nr ewid. [...], położonej w P. pomiędzy ulicami [...] a [...], spowodowanego uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego miasta P., (Uchwała Rady Miejskiej w Piasecznie z dnia 29 kwietnia 1998 r. Nr 61' j'/LI/98, opubl. w Dz.U. Woj., Warsz. Nr 36, poz.l 19 z dnia 16 lipca 1998 r.). Opłatę tę ustalono w związku z faktem, iż po uchwaleniu planu skarżący – S.U. dokonał zbycia tej działki na podstawie notarialnej umowy sprzedaży z dnia [...] października 2000 r. W ocenie SKO skarżący zasadnie został obciążony wskazaną wyżej opłatą albowiem spełnione zostały przesłanki, o których mowa w art.36 ust.3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity - Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz.l39 z późn.zm.). W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podkreślono, iż wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz.543 z późn.zm.), w związku z czym nie ma podstaw do zakwestionowania dokonanej wyceny. W oparciu o tę wycenę organ I instancji prawidłowo określił wysokość opłaty. Jednocześnie, jak zauważa SKO, skarżący czynnie uczestniczył w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia opłaty, miał możliwość przedstawienia dowodów w sprawie oraz ustosunkowania się do operatu szacunkowego. Organ odwoławczy przyznał wprawdzie rację skarżącemu, iż przy wymierzaniu opłaty organ I instancji dopuścił się zwłoki, niemniej uchybienie to nie uniemożliwia nałożenia opłaty. W ocenie SKO uchybienia organu w postępowaniu administracyjnym nie miały wpływu na meritum rozstrzygnięcia i wysokość naliczonej opłaty. W skardze na powyższą decyzję S.U. podniósł przede wszystkim, iż przy orzekaniu w sprawie organy obu instancji całkowicie pominęły problem nakładów, jakie skarżący poczynił na działkę o nr [...] a które spełniają kryteria wskazane w art.36 ust.5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Skarżący podkreślił, iż dokładną wartość tych nakładów winien był ustalić rzeczoznawca majątkowy, sporządzający wycenę nieruchomości na potrzeby postępowania w sprawie ustalenia opłaty a następnie o wartość tę należało pomniejszyć samą opłatę. Tymczasem do kwestii tej, konsekwentnie podnoszonej przez skarżącego w toku postępowania i w jego ocenie szczegółowo udokumentowanej nie odniesiono się w którymkolwiek z zapadłych orzeczeń. Stwierdza zatem skarżący, iż w ten sposób organy orzekające w sprawie nie wyjaśniły istotnych jej okoliczności a dodatkowo SKO nie rozpatrzyło zarzutów odwołania, dotyczących przedmiotowej kwestii. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Trafnie podniósł skarżący, iż żaden z organów orzekających w sprawie nie wyjaśnił wszystkich istotnych dla jej rozstrzygnięcia okoliczności. Nie wyjaśniono przy tym nie tylko tego, czy na działkę [...] dokonano nakładów, kwalifikujących się w świetle art.36 ust.5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz.139 zpóźn.zm.), do ich uwzględnienia przy wymierzaniu opłaty, ale przede wszystkim nie wyjaśniono, czy wejście w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego P. istotnie spowodowało wzrost wartości działki [...], należącej do skarżącego. Wprawdzie uzasadniając zaskarżone orzeczenie organ odwoławczy nie porównał zapisów obecnie i poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego P., niemniej wnosić należy, iż w całości podzielił on stanowisko organu I instancji, iż przed uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla miasta P., zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w Piasecznie z dnia 29 kwietnia 1998 r. Nr 613/L1/98, (opubl. w Dz.U. Woj., Warsz. Nr 36, poz.119 z dnia 16 lipca 1998 r.) nieruchomość skarżącego stanowiła grunty rolne, natomiast po jego uchwaleniu nieruchomość ta stanowiła teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową. Tym samym uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało daleko idącą zmianę przeznaczenia działki skarżącego. W ocenie Sądu, sformułowanie powyższego wniosku nastąpiło bez rozważenia wszystkich istotnych aspektów zagadnienia. Bezspornym jest bowiem, iż w dniu [...] października 2000 r., tj. w dniu zbycia nieruchomości przez skarżącego działka [...] znajdowała się na terenie oznaczonym w nowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem [...] Funkcję tego terenu określa §53 planu, stosownie do treści którego "ustala się jako podstawowe przeznaczenie terenów: a) mieszkalnictwo o wszelkich formach wraz z usługami towarzyszącymi, b) usługi publiczne i komercyjne o charakterze ponadlokalnym, zwłaszcza w rejonie ulicy [...], w zakresie: handlu, administracji, rzemiosła, gastronomii". Jednakże pod rządami poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P., zatwierdzonego Uchwałą Rady Narodowej Miasta i Gminy Piaseczno Nr 76/85 z dnia 28 marca 1985 r. (Dz.Urz.W.S.W. Nr 15 poz.137 z 1985 r.), nieruchomość skarżącego znajdowała się wprawdzie w obszarze urbanistycznym przeznaczonym pod uprawy rolne, niemniej jednocześnie obszar ten stanowił rezerwę dla zabudowy wielorodzinnej i usług po 1995 r. (teren oznaczony symbolem [...] - " Tereny upraw rolnych stanowiące rezerwę dla zabudowy wielorodzinnej i usług po r. 1995. Niezbędna stwierdzona przez władze rolne zabudowa dla rolników mieszkalna i czasowa gospodarcza winny być realizowane jedynie wzdłuż istn. ulic. Należy maksymalnie ograniczyć dokonywanie podziałów terenów. ". Organy orzekające w sprawie winny zatem rozważyć, czego z naruszeniem art.77§l i 107§3 k.p.a. nie uczyniły, czy po 1995 r. (czyli z dniem 1 stycznia 1996 r.) działka [...] znalazła się już na obszarze dopuszczalnej według planu zabudowy wielorodzinnej i usług i zatem, czy uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. doprowadziło do zmiany przeznaczenia tej działki (wzrostu jej wartości). W postępowaniu administracyjnym nie rozważono także tak istotnej przy ustalaniu wysokości opłaty okoliczności, jak ta, czy skarżący poczynił nakłady, o których mowa w art.36 ust.5 ustawy. W szczególności nie ustosunkowano się do stwierdzeń rzeczoznawcy, zamieszczonych na str.5 operatu (pkt 2.3 Zagospodarowanie nieruchomości) czy też w protokole z oględzin nieruchomości, w których to dokumentach wymienia się poczynione na grunt nakłady. W operacie stwierdzono, iż nakładów dokonano po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast nie podjęto próby ich oszacowania, stwierdzając jedynie, iż nie przedłożono dokumentacji określającej termin zakończenia powyższych prac oraz koszty z wyliczeniem na poszczególne działki. Organ II instancji nie rozpatrzył ponadto zarzutów odwołania, dotyczących wskazanej wyżej kwestii. Zgodzić się należy, iż określenie wartości ewentualnych nakładów poczynionych przez skarżącego na działkę [...] wymaga przeprowadzenia szczegółowych analiz. Skarżący ponosił bowiem nakłady na całą nieruchomość objętą księgą wieczystą [...], z której to nieruchomości wydzielono dopiero działkę [...]. Wyjaśnić należało jednakże, czy skarżący dokonał wydatków związanych z przygotowaniem lub też wykonaniem robót, dotyczących działki [...] i czy wydatki te można, ze względu na ich charakter, uznać za nakłady w rozumieniu art.36 ust.5 ustawy. Powyższe winno było znaleźć właściwe odzwierciedlenie w uzasadnieniach rozstrzygnięć I i II instancji. Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji na podstawie art.145 par.l pkt 1 lit.c oraz art.152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) w zawiązku z art. 97 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustriju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271).