IV SA 5260/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zofia Flasińska Sędziowie NSA Joanna Kabat - Rembelska asesor WSA Anna Szymańska (spr.) Protokolant Agnieszka Foks - Skopińska po rozpoznaniu w dniu 6 kwietnia 2004 r. sprawy ze skargi Z. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] listopada 2002 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz Z. M. kwotę 34 (trzydzieści cztery) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego, III. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Decyzją z dnia [...] października 2002 r. [...] Wójt Gminy N. ustalił w stosunku do Z. M. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej jako działka o nr ewid. [...], położonej w m. K., Gmina N., zbytą w dniu 21 czerwca 2002 r. umową sprzedaży w formie aktu notarialnego [...] w wysokości 760,00 zł. W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na opinię sporządzoną przez rzeczoznawcę w zakresie szacowania nieruchomości i ustalił, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, obejmującego działkę m.in. stanowiącą własność skarżącej, wartość nieruchomości zgodnie z operatem szacunkowym wzrosła o kwotę 3800,00 zł. Wskutek wniesionego przez Z. M. odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało zaskarżoną decyzję Wójta Gminy N. w mocy. W ocenie organu II instancji zostały spełnione wszystkie przesłanki do pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zgodnie z art. 36 ust. 3 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Wójt miał obowiązek wydania decyzji w sprawie ustalenia wysokości tej opłaty. Na skutek bowiem podjęcia uchwały nr [...] przez Radę Gminy w N. z dn. [...].06.2000 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy letniskowej we wsi K. gm. N., uległo zmianie przeznaczenie działki skarżącej z rolnej na letniskową. Wyliczenie opłaty obciążającej skarżącą sporządzone zostało w oparciu o operat szacunkowy i zdaniem organu II instancji brak podstaw do jego podważania. Okoliczność zaś podnoszona przez skarżącą, że zgodnie z planem teren działki jest przeznaczony pod budownictwo letniskowe pod warunkiem połączenia z sąsiednią działką nr [...] w jedną nieruchomość, była brana pod uwagę przez rzeczoznawcę przy sporządzaniu operatu. Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożyła Z. M. "w części dotyczącej operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego". Skarżąca podniosła, że rzeczoznawca w operacie "znacząco" zaniżył wartość działki jako rolnej, wyceniając ją na kwotę 200 zł. Nieruchomość ta posiada IV i V klasę klasyfikacji gleb, natomiast rzeczoznawca przyjął dane z terenów bonitacji gleb w klasie VI i VI z. Nadto działka jest przeznaczona pod budownictwo letniskowe pod warunkiem połączenia z działką sąsiednią. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji, dodatkowo podnosząc, że wycena dokonana przez rzeczoznawcę na dzień zbycia jest tożsama z ceną sprzedaży wskazaną w umowie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga jest zasadna. W ocenie Sądu zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego - art. 7, art., 77 i art. 107 § 3 kpa. Bezspornym jest, że wskutek podjęcia przez Radę Gminy w N. uchwały Nr [...] z dnia [...] czerwca 2000 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy letniskowej we wsi K. gm. N., (opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Woj. [...] Nr [...] poz. [...]), obejmującego działki o nr ewid. [...] uległo zmianie przeznaczenie tych działek z rolnego na tereny zabudowy letniskowej. Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości została cytowaną uchwałą ustalona w wysokości 20 %. Nie ulega również wątpliwości, iż w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, wzrosła wartość nieruchomości, której do dnia sprzedaży właścicielem była skarżąca. Wobec powyższego wójt zgodnie z dyspozycją art. 36 ust. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( tj. Dz.U. z 1999r., Nr 15, poz. 139 ze zm.) miał obowiązek wydać decyzję o ustaleniu jednorazowej opłaty, określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. W prowadzonym jednak postępowaniu administracyjnym wójt miał obowiązek w sposób wyczerpujący zgromadzić cały materiał dowodowy, natomiast w uzasadnieniu faktycznym decyzji dokonać oceny dowodów zebranych w sprawie, nie zaś ograniczyć się do zacytowania wniosku końcowego operatu szacunkowego. Co prawda do operatu ustosunkował się organ II instancji, twierdząc, że brak podstaw do jego podważenia, trudno jednakże takie stwierdzenie uznać za odpowiadające wymogom określonym w art. 107 § 3 kpa. Organy dokonując oceny zgromadzonych dowodów w sprawie, winny dokonać analizy operatu szacunkowego z dnia [...].09.2002r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. Oceniając zaś rzetelnie ten dowód, organy zauważyłyby okoliczność, że rzeczoznawca przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości w dacie od 18.12.2000 r. do 12.06.2002 r., podczas gdy uchwała Rady Gminy N. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania m.in. przedmiotowej działki została podjęta [...].06.2000r., a weszła w życie po upływie 14 dni od daty jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa [...], co miało miejsce [...] września 2000r. Rzeczoznawca zatem nie dysponował materiałem porównawczym z okresu sprzed uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, co nie uszłoby uwadze organów, gdyby dokonały oceny tego dowodu stosownie do dyspozycji art. 107 § 3 kpa. Dane te mają natomiast istotne znaczenie dla ustalenia wartości nieruchomości sprzed uchwalenia planu, kiedy to była przeznaczona na cele rolne. Okoliczność ta jest również podnoszona przez skarżącą, zdaniem której wycena działki jako rolnej na kwotę 200 zł jest znacząco zaniżona. Rzeczoznawca dokonując wyceny metodą porównawczą, do ustalenia wartości działki sprzed uchwalenia planu przyjął trzy transakcje sprzedaży nieruchomości o tych samych cechach, ale różniących się w sposób zasadniczy powierzchnią ogólną. Powierzchnia bowiem działki będącej przedmiotem postępowania administracyjnego wynosi 700 m kw., przyjęte natomiast jako materiał porównawczy działki miały powierzchnię 15600 m kw., 34572 m kw. i 9700 m kw. Tym samym średnia cena za 1 m kw. tak dużych działek w sposób istotny różni się od ceny za 1 m kw. działki o obszarze znacznie mniejszym. Jest bowiem powszechnie znanym faktem, że im większa powierzchnia ogólna działki, tym mniejsza cena za 1 m kw. Rzeczoznawca natomiast nie wziął tej okoliczności po uwagę. Wyliczona przez niego średnia wartość 1 m kw. jest wynikiem matematycznego wyliczenia średniej na bazie trzech wartości. Ustalona w ten sposób wartość nieruchomości jako rolnej (200 zł) zasadniczo odbiega od wartości jako działki przeznaczonej na cele rekreacyjne (4.000 zł). Ponieważ operat szacunkowy zawiera wyżej opisane uchybienie, właściwe organy rozpoznając sprawę i dokonując oceny tego dowodu winny mieć na uwadze pogląd wyrażony w niniejszym uzasadnieniu. Jeżeli organy natomiast stwierdzą, że zgromadzone w sprawie dowody nie są wystarczające do ustalenia wysokości opłaty, stosownie do dyspozycji art. 77 § 1 kpa powinny rozszerzyć materiał dowodowy, w szczególności dopuścić dowód z operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c ustawy z dnia 30.08. 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270) w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz.1271), uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji z powodu nie wyjaśnienia przez te organy okoliczności istotnych dla wyniku sprawy. Na podstawie art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku. Natomiast orzeczenie o kosztach znajduje oparcie w art. 200 i 209 cyt. ustawy w zw. z art. 97 § 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę — Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę — Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji.