IV SA/Wa 100/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Otylia Wierzbicka Asesor WSA Anna Szymańska (spr.) Asesor WSA Tomasz Wykowski Protokolant Aneta Kukla po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 października 2004 r. sprawy ze skargi E. i K. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2003 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Decyzją nr [...]z dn. [...].04.2002 r. Prezydent Miasta Z. ustalił jednorazową opłatę dla E. i K. M. - zbywców nieruchomości położonej w Z. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...]o pow. [...] m² w wysokości 2.826,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu wskazano, że przedmiotowa działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Nr [...]Miejskiej Rady Narodowej w Z. z [...].11.1985 r. "przeznaczona była jako teren rolny". Zgodnie natomiast z uchwałą nr [...]Rady Miejskiej z dn. [...].04.1999 nastąpiła zmiana przeznaczenia na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Opinia rzeczoznawcy wskazała różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą tego planu na kwotę 18.840,00 zł. Przy uwzględnieniu zatem stawki wzrostu wartości w planie na poziomie 15 %, renta planistyczna wyniosła 2.826,00 zł. Wskutek odwołania wniesionego przez małżonków M., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dn. [...].12.2003 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podniesiono, iż zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy z dn. 7.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent pobiera jednorazową opłatę. Przedmiotowy teren przeznaczony był zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z dn. [...].01.1969 r. (uchwała Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w Z. nr [...]) jako teren upraw ogrodniczo-warzywnych bez prawa zabudowy i parcelacji. W związku ze zmianą planu zatwierdzoną uchwałą nr [...]Rady Miejskiej w Z. z dn. [...].04.1999 r. teren został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami, zarówno Kolegium, jak i organ I instancji nie może kwestionować ustaleń biegłego oraz przyjętej przez niego metodologii wyceny. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie E. i K.M., podnieśli, iż przedmiotowa działka została nabyta w 1936 r. jako działka budowlana przez dziadków skarżącej i w chwili zakupu stał na niej dom mieszkalny. Grunt ten w latach 1969 – 1999 r. został przekształcony najpierw z budowlanego na rolny, a następnie z rolnego na budowlany, kiedy to przywrócono "stan pierwotny działki". Ówczesne władze, zdaniem skarżących, dysponowały dowolnie ich własnością. Skarżący "wnieśli o ustosunkowanie się" do przedłożonej umowy w formie aktu notarialnego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek z innych przyczyn, niż w niej podniesione. Zarzuty bowiem zawarte w skardze nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Sąd stosownie do art. 134 § 1ustawy z dn. 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi. Sąd zatem poddał ocenie legalność zaskarżonej decyzji i uznał, iż narusza ona przepisy postępowania administracyjnego, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że nie może kwestionować poczynionych przez rzeczoznawcę ustaleń, ani przejętej przez niego metodologii wyceny przedmiotowej działki. Otóż nie można podzielić tego poglądu, albowiem operat szacunkowy stanowi taki sam dowód w sprawie jak i pozostałe. Podlega zatem z mocy art. 77 § 1 i 107 § 3 kpa stosownej ocenie organów. Kolegium wobec powyższego miało obowiązek odnieść się do ustaleń zawartych w operacie, a w wypadku stwierdzenia jakichkolwiek nieścisłości, uchybień, bądź błędów – uznać ten dowód jako wadliwy , co skutkuje koniecznością skorygowania operatu bądź sporządzeniem nowego, niewadliwego. Zwłaszcza, iż dowód ten ma decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia, bowiem bezpośrednio wyznacza stawkę opłaty. Organ natomiast ograniczył się do stwierdzenia, że operat zgodny jest z rozporządzeniem Rady Ministrów z 07.07.1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 98, poz. 612), a zatem wbrew wyrażonemu stanowisku, że nie jest uprawniony do kwestionowania operatu, dokonał pewnej oceny tego dowodu pod kątem legalności. Przy tym uszło jego uwadze, że powołane rozporządzenie utraciło moc w związku z wejściem w życie nowego rozporządzenia Rady Ministrów z 27.11.2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 230, poz. 1924), co nastąpiło w dniu 07.01.2003 r. Wobec braku przepisów międzyczasowych należy uznać, iż z dniem wejścia w życie tego nowego rozporządzenia należy stosować nowe zasady wyceny nieruchomości. Kolegium zatem wydając w dniu [...].12.2003 r. decyzję, a zatem już pod rządami nowego rozporządzenia, winno dokonać oceny prawidłowości operatu w powołaniu się na przepisy rozporządzenia z 27.11.2002 r. mimo, iż decyzja organu I instancji została wydana w dniu obowiązywania starego rozporządzenia. Jest ono bowiem organem, który ponownie rozpatruje sprawę i ma obowiązek stosować przepisy obowiązujące w dniu rozpoznawania odwołania od organu I instancji. Stwierdzając zaś różnice w metodach, zasadach i sposobach wyceny ustalonych w obydwu rozporządzeniach, powinno rozważyć na ile owe różnice wpływają na treść operatu. Główny natomiast zarzut podniesiony przez skarżących nie zasługuje na uwzględnienie. Bez znaczenia bowiem przy ustalaniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dn. 07.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139 ze zm.) jest pierwotne przeznaczenie nieruchomości tj. z daty nabycia jej przez właściciela lub jego poprzedników. Nie można oczywiście kwestionować faktu zakupu nieruchomości w 1936 r. jako działki budowlanej, nie mniej jednak okoliczność ta nie wywiera żadnych skutków dla renty planistycznej. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 3 cyt. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym przesłankami do ustalenia opłaty jest wzrost wartości nieruchomości będący wynikiem uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycie tej nieruchomości przez właściciela. Poza sporem pozostaje fakt uchwalenia w 1999 r. zmiany planu zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenia przedmiotowej działki pod budownictwo jednorodzinne. Poprzednio natomiast, wbrew błędnemu ustaleniu Kolegium, obowiązywał plan uchwalony w 1985 r., w którym działka była przeznaczona pod tereny upraw rolnych. Taka zmiana przeznaczenia w planie powoduje niewątpliwie wzrost wartości działki i tenże wzrost jest spowodowany nie np. poczynionymi na działce nakładami, czy innymi okolicznościami, lecz samym faktem zakwalifikowania terenu pod budownictwo jednorodzinne. Pozostaje do ustalenia jedynie kwota wzrostu wartości i właśnie w tym celu koniecznym jest sporządzenie operatu szacunkowego. Mając powyższe na uwadze, Sąd z mocy art. 145 § 1 pkt 1 c) i 152 cyt. ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak na wstępie. O kosztach nie orzeczono wobec braku stosownego wniosku skarżących w tym przedmiocie.