IV SA/Wa 1009/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Góra-Błaszczykowska, Sędziowie Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 października 2009 r. sprawy ze skargi A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2009 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącego A. S. kwotę 2589 (dwa tysiące pięćset osiemdziesiąt dziewięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną do Sądu Administracyjnego decyzją z dnia [...] maja 2009 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta W. z dnia [...] lutego 2009 roku, orzekającą o ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr ewidencyjny [...] z obrębu [...] o powierzchni 1601 m położonej przy ulicy [...] w W., w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydaną w oparciu o art. 37 ust. 7 ustawy z dnia [...].03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym W przedmiotowej sprawie ustalono następujący stan faktyczny: Uchwałą Rady W. z dnia [...] października 2008r. Nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...] poz. [...]) nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości stanowiącej działkę nr ew. [...] obr. [...] o pow. 1601 m2 położonej przy ul. [...] w W. z działki stanowiącej teren istniejącej zieleni urządzonej na teren przeznaczony pod usługi. W dniu [...] grudnia 2008 r. A. S. zwrócił się z wnioskiem o ustalenie opłaty planistycznej w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki. Decyzją Prezydenta m. W. z dnia [...] lutego 2009r. ustalono dla wnioskodawcy opłatę w wysokości 231.244 zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Rozpatrując odwołanie od tej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, iż ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. Do ustalenia tej opłaty konieczne jest stwierdzenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu czyli, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy miedzy zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu. Szczegółowe zasady dokonywania oceny nieruchomości określa natomiast rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm). Zgodnie z § 50 ust 1 wymienionego rozporządzenia przy określaniu wartości Sygn. akt IV SA/Wa 1009/09 rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Z kolei przepis § 50 ust. 2 rozporządzenia przewiduje, iż w przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Zdaniem Kolegium wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości po zmianie miejscowego planu, zagospodarowania przestrzennego jest bezsporny. Wartość nieruchomości po uchwaleniu przedmiotowego planu stwierdza operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat został wykonany celem określenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej spowodowanego uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowa nieruchomość przed zmianą planu stanowiła teren zieleni urządzonej a po zmianie teren usług. Kolegium wskazało, iż dla ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest wykazanie wzrostu wartości danej działki w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Kwestie sporu co do poprzedniej kwalifikacji opłat w planie miejscowym nie mają wpływu na prawidłowość przedmiotowego postępowania ani na wysokość opłaty. Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z kształtowaniem się popytu na rynku nieruchomości. Opłata planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z ceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt-podaż." Na tę decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożył A. S. wnosząc o jej uchylenie i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego zarzucił naruszenie przede wszystkim naczelnych zasad postępowania administracyjnego, mianowicie zapisanych w artykułach 7, 8, 9, 10 § 1, 11 oraz 12 § 1 Kpa. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła w dniu [...] października 2008 roku, czyli po 6 latach od przyjęcia stanu uprzedniego, wg którego na terenie skarżącego Sygn. akt IV SA/Wa 1009/09 obowiązywało przeznaczenie podstawowe - zieleń urządzona - o symbolu ZP. W ocenie skarżącego dokonano błędnej interpretacji § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity Dz. U. z 2005 roku Nr 196 poz. 1628). Zgodnie z tym przepisem określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan. Zdaniem skarżącego przepis ten mówi o wartości nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia. Nie ma tu mowy o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Oczywistym jest, że określenie przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma zasadnicze znaczenie w kwestii wyceny nieruchomości, jednakże w przekonaniu skarżącego nie może być tak, aby po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - zgodnie ze stanowiskiem biegłego wykonującego operat szacunkowy - wartość nieruchomości wzrosła o 100%. W operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2008 roku ustalono, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] października 2008 roku wynosiła 777 482,50 zł . Skarżący nie zgadza się z tą wyceną. Wskazał, że jeszcze w czasie obowiązywania poprzedniego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na jego działce była w zasadzie pełna infrastruktura, która znajduje się tam do chwili obecnej. Już wtedy wartość nieruchomości bliska była 1.000.000 zł. Tym samym ustalenie wzrostu wartości nieruchomości o prawie 100% jest - zdaniem skarżącego - niemalże absurdalne. Niezgodne jest też ze stanem faktycznym przedmiotowej nieruchomości, gdyż obecnie jej wartość nie zmieniła się w znacznym stopniu. Jedynym czynnikiem powodującym wzrost wartości nie jest zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale stan, w jakim nieruchomość obecnie się znajduje. Skarżący uważa, że wykonany operat szacunkowy nie jest adekwatny do sytuacji na spornej działce. Sygn. akt IV SA/Wa 1009/09 W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Pismem procesowym z dnia [...] sierpnia 2009 r. skarżący podtrzymał podnoszone zarzuty. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, jakkolwiek nie wszystkie argumenty podniesione przez skarżącego są trafne. Podstawą prawną wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest art. 36 ust. 4 ustawy. Zgodnie z treścią tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Właściciel nieruchomości może żądać także ustalenia tej opłaty, w drodze decyzji przed zbyciem nieruchomości, w myśl art. 37 ust. 7 cyt. ustawy, jeżeli wartość jego nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Naliczana jest ona wówczas analogicznie do ustalenia takiej opłaty w związku ze zbyciem nieruchomości, a więc z uwzględnieniem art. 36 ust. 4 tej ustawy. Sytuacja taka zachodzi w rozpatrywanej sprawie. Użyte w art. 36 ust. 4 ustawy sformułowanie, "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego (...) wartość nieruchomości wzrosła", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości, można brać pod uwagę tylko te okoliczności wpływające na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu i wpływają na wzrost wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości powinien być obiektywny, tzn. ustalony na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego dla konkretnej nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi dowód, który organ Sygn. akt IV SA/Wa 1009/09 administracji zobowiązany jest ocenić ustalając, czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost wartości konkretnej nieruchomości. Należy mieć na uwadze, że w rozpatrywanej sprawie obecnie obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego zastąpił bezpośrednio, poprzednio obowiązujący plan na tym terenie, który utracił moc obowiązującą z dniem wejścia w życie przedmiotowej uchwały Rady W. z dnia [...] października 2008 r. W myśl art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zatem obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wartości renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Wycena ta jest pisemną opinią, dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości. Według przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego (art. 152 ust. 2), przy czym podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1). Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Szczegółowe zasady ustalania wartości nieruchomości określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Sygn. akt IV SA/Wa 1009/09 W przedmiotowej sprawie, okoliczności wpływające na wzrost wartości nieruchomości skarżących muszą być zatem bezpośrednim następstwem uchwalonego w dniu [...] października 2008 r. roku przez Radę W. uchwałą nr [...] Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Wskazać należy, iż poprzednio obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru M., K., G. z dnia [...] marca 2002 r., określał położenie działki skarżącego na terenie oznaczonym symbolem 17 - ZP -istniejąca zieleń urządzona. Natomiast nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rejonie nieruchomości położonej przy ul. [...] zatwierdzony uchwałą Rady W. z dnia [...] października 2008 r., Nr [...] zakłada przeznaczenie przedmiotowej działki na cele usługowe z zakresu administracji, turystyki, handlu, wystawiennictwa, motoryzacji oraz gastronomii. Zdaniem organów, sporządzony operat szacunkowy w dniu [...] grudnia 2008 r. potwierdza, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Operat określa, że wartość nieruchomości wzrosła o 777482, 50 zł. Z operatu znajdujące się w aktach sprawy wynika, iż został on sporządzony dla cen nieruchomości z dnia [...] grudnia 2008 r. Zdaniem rzeczoznawcy w celu ustalenia wartości nieruchomości na dzień przed zmianą miejscowego planu miał zastosowanie § 45 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten stanowi, iż przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych publicznie lub przeznaczonych na te cele, stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne, w razie braku transakcji rynkowych przyjmuje się, że wartość tych nieruchomości stanowi suma wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na tym gruncie, przy czym: dla określenia wartości gruntu przyjmuje się, że wartość 1 m2 tych gruntów jest równa 50 % wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych; dla określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin ustala się koszt ich nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości. Sygn. akt IV SA/Wa 1009/09 W ocenie Sądu powołany § 45 ust. 1 rozporządzenia nie mógł mieć zastosowania w sprawie. Stwierdzić należy, iż w operacie (strona 5) rzeczoznawca wskazując na stan techniczno użytkowy działki określił ją jako "działkę (...) bez roślinności". Poprzedni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmował działkę Nr [...] jako położoną na terenie o przeznaczeniu podstawowym -istniejąca zieleń urządzona, jednak nie było to jedyne przeznaczenie tego terenu. Dopuszczono bowiem przeznaczenie uzupełniające w postaci możliwości zabudowy, o ile zieleń urządzona nie istniała na danym terenie, jak w rozpatrywanej sprawie. Z akt sprawy wynika, iż plan przewidywał dla tego terenu również możliwość zabudowy. W § 9 ustalono dla tego terenu zakaz realizacji budynków mieszkalnych w strefach szkodliwych oddziaływań promieniowania elektromagnetycznego na zdrowie człowieka, jak również zakaz realizacji budynków inwentarskich w tych strefach. Zgodnie zaś z ustaleniem ogólnym programowo-przestrzennym, zawartym w § 10 ustalono wysokość zabudowy do 10 m. Nadto w planie ustalono, iż lokalizacja i wznoszenie budynków oraz innych obiektów w pobliżu istniejących linii energetycznych wymaga każdorazowo indywidualnego rozpatrzenia (§ 13 pkt 1). Skoro na przedmiotowej działce nie istniała jakakolwiek zieleń, zatem przyjąć należy, iż na podstawie poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczona była możliwość zabudowy przedmiotowej działki, z uwzględnieniem ograniczeń zapisanych w planie dla tego obszaru. Obecnie obowiązujący, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego niewątpliwie rozszerzył możliwość zainwestowania działki skarżącego, nie jest to jednakże diametralna zmiana. Wobec tego stwierdzić należy, iż obliczenia przedstawione przez rzeczoznawcę majątkowego, bezkrytycznie przyjęte przez organy, dotknięte są błędem. Oczywistym jest, że rzeczoznawca ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że organ jest związany dokonaną wyceną. To na organie spoczywa bowiem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości oraz oceny, czy w związku ze zmianą planu faktycznie nastąpił wzrost wartości działki oraz w jakim stopniu. W niniejszej sprawie, zdaniem Sądu, brak jest prawidłowych ustaleń, odnoszących się do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Przedłożony operat nie zawiera przekonującej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym wyceny. Rzeczoznawca zastosował metodę korygowania ceny średniej Sygn. akt IV SA/Wa 1009/09 w podejściu porównawczym, która polega na porównaniu przyjętych z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości, podobnymi współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości - § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Skoro wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), to proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. Zatem w operacie rzeczoznawca winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących i okoliczności, które zadecydowały o rozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia wycenianej nieruchomości. Operat szacunkowy powinien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i podawać przy tym okoliczności konieczne dla oceny przydatności operatu do okoliczności danej sprawy. Swobodna ocena dowodów wyrażona w art. 80 Kpa nie może bowiem nosić cech dowolności. Te warunki w niniejszej w sprawie nie zostały spełnione. Rzeczoznawca wskazał, że w rejonie, w jakim położona jest nieruchomość skarżącego, nie odnotowano transakcji kupna sprzedaży gruntów pod zieleń urządzoną i dlatego zastosował § 45 ust. 1 powołanego rozporządzenia. Nie wziął jednak pod uwagę, iż ten przepis nie mógł mieć zastosowania, bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał wówczas inną funkcję na działce skarżącego, niż tylko przeznaczenie pod zieleń urządzoną, a więc funkcję podstawową. Fakt ten winien skutkować przyjęciem przez rzeczoznawcę innych zasad doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych, dla ustalenia wartości nieruchomości przed zmianą planu. Ponadto należy stwierdzić, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wskazuje na wzrost wartości nieruchomości, jednakże z operatu nie wynika, na czym Sygn. akt IV SA/Wa 1009/09 polega bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a ustaleniami przyjętymi w planie miejscowym. Brak przyjęcia prawidłowych założeń, służących do oceny wzrostu wartości tej nieruchomości nie pozwala, w ocenie Sądu uznać, że niezastosowanie § 45 ust. 1 powołanego rozporządzenia prowadziłoby do sporządzenia operatu o ustaleniach zbieżnych z przyjętymi w rozpatrywanej sprawie. Zatem zasadny jest zarzut naruszenia przez organy orzekające w niniejszej sprawie zasad ogólnych postępowania administracyjnego, wyrażonych w artykułach 7, 8, 9, 11 Kpa, poprzez nieustosunkowanie się do zebranego materiału dowodowego, załatwienie sprawy bez uwzględnienia słusznego interesu obywatela, oraz niepełne wyjaśnienie motywów podjętego rozstrzygnięcia. Nie są natomiast trafne pozostałe zarzuty pełnomocnika skarżącego, podniesione na rozprawie. Wbrew jego przekonaniu, przy sporządzaniu operatu nie było podstaw do zastosowania § 26 cyt. rozporządzenia wykonawczego. Nie była to bowiem nieruchomość wykazująca szczególne cechy lub szczególnego rodzaju, jak chociażby nieruchomości wymagające rekultywacji, rzadko będące przedmiotem transakcji. Nie znajdował także zastosowania § 51 tego rozporządzenia. Odnosi on się bowiem jedynie do skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planu, powstałych przy opracowywaniu planu, a nie wynikających z faktu jego uchwalenia. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz c, a także art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - orzekł jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i 205 cyt. ustawy. Po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku organ odwoławczy winien rozważyć możliwość dokonania korekty sporządzonego operatu, w oparciu o art. 136 Kpa, a o ile prowadziłoby to do konieczności sporządzenia nowego operatu, sprawa winna wrócić do organu I instancji. Jednocześnie należy zastosować się do oceny prawnej i wskazań wynikających z niniejszego wyroku.