IV SA/Wa 1035/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska, sędzia WSA Katarzyna Golat, Protokolant ref. Marta Pachulska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 września 2017 r. sprawy ze skargi T. W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2017 r. po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez T.W. , utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu W. z dnia [...] października 2016r. r. ustalającą odszkodowanie w wysokości 13725 zł na rzecz T.W. za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,1288 ha, położoną w obrębie ewidencyjnym K., gm. W., która stałą się własnością Powiatu W. . Powyższa decyzja była wynikiem następujących ustaleń faktycznych i oceny prawnej. Starosta Powiatu W. decyzją nr [...] z dnia [...] stycznia 2016 r. zezwolił na realizację inwestycji pn. "Budowy drogi powiatowej nr [...] na odcinku [...]". Na podstawie tej decyzji Powiat W. stał się właścicielem nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1288 ha, położonej w obrębie ewidencyjnym K., gm. W., z dniem w którym decyzja stała się ostateczna, tj. z dniem 5 lutego 2016r. Odwołanie od tej decyzji złożył T.W. . Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji przytoczył treść znajdujących zastosowanie przepisów prawa materialnego. Po dokonaniu analizy zebranego materiału dowodowego stwierdził, że odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalano na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.N. w dniu 8 lipca 2016 r. Ustalenie, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość wyceniana przeznaczona jest pod drogę, stanowiło podstawę do stwierdzenia, że cel przejęcia nieruchomości jest tożsamy z celem przeznaczenia w planie zagospodarowania. Do określenia wartości rynkowej części nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Do badania rynku rzeczoznawca przyjął lokalne i regionalne transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Dodatkowo w operacie uwzględniono wycenę wartości naniesień roślinnych, które stanowią część składową nieruchomości. Po dokonaniu analizy operatu organ odwoławczy stwierdził, że opisany w nim proces wyceny przedmiotowej nieruchomości daje podstawę do stwierdzenia, że operat ten został sporządzony prawidłowo, zgodnie z przepisami prawa. Rzeczoznawca uwzględnił wymogi zawarte w przepisach prawa materialnego tj. art. 129 ust. 5 pkt 1 i art. 34 oraz 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także § 36 rozporządzenia wykonawczego. Ustalenie wartości nieruchomości na podstawie analizy transakcji drogowych jest prawidłowe. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwiłby rzeczoznawcy odstąpienie od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego nieprawidłowego przeznaczenia nieruchomości organ odwoławczy wskazał, że na podstawie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy stwierdzić, że przedmiotowa działka położona jest w terenie oznaczonym symbolem 10KZ. Z wypisu planu wynika, że symbole ten dotyczy odcinka drogi powiatowej nr [...] [...], w liniach rozgraniczających szerokości 20m. Odnosząc się do zarzutu zaniżonej wartości wyceny organ podkreślił prawidłowość opisanego procesu wyceny i wyjaśnił, że w toku postępowania nie został przedłożony inny operat szacunkowy, ani też inny dowód dyskwalifikujący operat szacunkowy wykonany na potrzeby tego postępowania. Niezadowolenie strony jako wyraz subiektywnej oceny, nie mogło stanowić przesłanki do sporządzenia nowej wyceny. Za bezzasadny uznał zarzut dotyczący braku powiększenia odszkodowania o kwotę 5% wartości nieruchomości. Ocenił, że organ pierwszej instancji ma rację twierdząc że w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki uzasadniające podwyższenie odszkodowania z tytułu wydania nieruchomości. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył T.W. zaskarżając decyzję w całości i wnosząc o jej uchylenie i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegające na określeniu wartości nieruchomości przy przyjęciu jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę 10KZ w sytuacji, gdy dotychczasowy sposób użytkowania działki był inny (działka przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową), przez co rzeczoznawca w sposób nieprawidłowy ustalił wysokość należnego skarżącemu odszkodowania. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że dotychczasowym sposobem użytkowania działki była działalność rolnicza, zaś zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, część działki na głębokości około 80 m od drogi oznaczonej symbolem 9K przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową. W tej sytuacji rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić wysokość odszkodowania przy porównaniu przedmiotowej działki z nieruchomościami przeznaczonymi na cele rolne i zabudowy zagrodowej, co istotnie zwiększy jej wartość. Rzeczoznawca majątkowy nie podjął badania jakie przeznaczenie nieruchomości jest dla skarżącego korzystniejsze. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, gdyż decyzja wydana przez Wojewodę [...] nr [...] z dnia [...] marca 2017r. oraz utrzymana nią w mocy decyzja Starosty Powiatu W. nr [...] z dnia [...] października 2016r. nie naruszają przepisów prawa. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że działka nr [...] o powierzchni 0,1288 ha, położona w obrębie K., gmina W. przeszła z mocy prawa na własność Powiatu W. . Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015 r., poz. 2031, tj) Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a i 5 ustawy do ustalenia wysokości odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Przepis ten w ust. 1 stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia 8 lipca 2016 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A.N. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz Powiatu W. jest ustalona w sposób wymagany przez prawo, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Sąd podziela stanowisko organu co do prawidłowości wiarygodności operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. Analiza powyższego operatu szacunkowego wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny, przeznaczenie oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oraz wartości odtworzeniowej naniesień do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia 7 stycznia 2016 r. Prawidłowo biegły uwzględniając treść art.134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zastosował zasady korzyści przy ustalaniu wartości rynkowej gruntu na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, wobec ustalenia że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka była przeznaczona na cele drogowe (teren oznaczony symbolem 10KZ). Wbrew twierdzeniu skargi biegły wyjaśnił w sporządzonym operacie, że "w przypadku wycenianej nieruchomości przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego jest zgodne z celem wywłaszczenia" (str. 15 operatu), "w związku z powyższym zasada korzyści na rzecz wywłaszczanego nie ma zastosowania (str. 20 operatu). Zdaniem skarżącego biegły nieprawidłowo ustalił przeznaczenie nieruchomości, gdyż w planie zagospodarowania część działki na powierzchni 80 m od drogi oznaczonej symbolem (K przeznaczona jest ona pod zabudowę mieszkaniowa jednorodzinną i zagrodową, a w pozostałej części jej dotychczasowe przeznaczenie było rolne. W ocenie skarżącego oznacza to, że biegły powinien ustalić wartość rynkową nieruchomości w porównaniu do nieruchomości przeznaczonych na cele zabudowy zagrodowej i rolnej, nie zaś w odniesieniu do nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, co miałoby wpływ na podwyższenie wartości nieruchomości. Twierdzenie to jest błędne, bowiem pozostaje w sprzeczności z normą wynikającą z art. 134 ust. 4 w zw. z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przede wszystkim należy wskazać, że nie znajduje uzasadnienia w materiale dowodowym twierdzenie skarżącego dotyczące tego, że część działki stanowiącej uprzednio jego własność miała przeznaczenie na cel zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. Skarżący opiera to twierdzenie wyłącznie na analizie załącznika graficznego do decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nie dostrzegając, że na rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zaznaczone są linie rozgraniczające drogę oznaczoną symbolem 10KZ, której szerokość w liniach rozgraniczających według § 215 części tekstowej planu wynosi 20 m. Oznacza to, że nieruchomość która stanowiła własność skarżącego zawiera się w tych liniach rozgraniczających, a zatem jej przeznaczenie było przeznaczeniem drogowym. Stosownie do treści art. 134 ust.1 ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust.2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust.4). Według powyższych reguł w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla celów odszkodowania niewątpliwie niezbędne jest ustalenie wzajemnej relacji pomiędzy wartością nieruchomości ustaloną przy uwzględnieniu aktualnego sposobu jej użytkowania oraz alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia na cele wywłaszczenia (w tym przypadku decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Następnie w zależności od tego, czy zmiana przeznaczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, czy też tego zwiększenia nie powoduje, uwzględnia się odpowiednio alternatywny bądź aktualny sposób jej użytkowania. Istotą tego mechanizmu jest więc ustalenie czy dochodzi do zmiany wartości nieruchomości w związku ze zmianą jej przeznaczenia. W sytuacji w której nie dochodzi do zmiany przeznaczenia nieruchomości wartość nieruchomości będzie oceniana na podstawie dotychczasowego sposobu użytkowania związanego z jej przeznaczeniem. Należy wskazać, że według art. 154 ust. 1 wskazanej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z kolei zgodnie z treścią ust. 2 tego przepisu, w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Odnosząc się do twierdzenia skarżącego, że przejęta na własność Powiatu W. nieruchomość dotychczas była użytkowana rolniczo, co zdaniem skarżącego również miałoby wpływ na podwyższenie jej wartości, należy wyjaśnić że skarżący nie ma racji. Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości będzie miał wpływ na ustalenie dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości, a tym samym na określenie wartości nieruchomości dopiero wówczas, gdy przeznaczenie nieruchomości nie zostało określone w dokumentach planistycznych czy decyzji o warunkach zabudowy. Tymczasem w przedmiotowej sprawie, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy W. uchwalonego uchwałą Rady Gminy w W. nr [...] z dnia [...] czerwca 2001r. przedmiotowa działka położona jest na terenie przeznaczonym pod drogę oznaczonym symbolem 10 KZ. Oznacza to, że w przypadku tej nieruchomości nie doszło do zmiany jej przeznaczenia w związku z wydaniem decyzji przeznaczającej nieruchomość na cele inwestycji drogowej, a tym samym nie zaistniała okoliczność, która mogła powodować zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości. W ocenie sądu biegły słusznie zastosował art. 36 § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, która na dzień wydania decyzji była już przeznaczona pod inwestycję drogową. Stosownie do treści § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia istotnym czynnikiem dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed wydaniem decyzji. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przepis ten niewątpliwie określa pierwszeństwo porównania transakcji dotyczących nieruchomości drogowych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, która nie zmienia przeznaczenia. Zauważyć należy, że § 36 ust. 4 nie określa wprost obszaru z którego pochodzić mają dane przyjęte do przeprowadzenia analizy porównawczej. Jednak przepis ten odsyła do odpowiedniego stosowania ust.2, który poza określeniem przesłanki zastosowania do wyceny wartości nieruchomości podejścia kosztowego, określa obszar, z którego mają być brane pod uwagę dane dotyczące nieruchomości jako rynek lokalny i regionalny. Dlatego jeżeli dane dotyczące nieruchomości drogowych pochodzące z rynku lokalnego nie są wystarczające do przeprowadzenia wyceny metodą porównawczą, biegły powinien wziąć pod uwagę dane z rynku regionalnego, a dopiero gdy i ten rynek nie dostarczyłby niezbędnych informacji, przyjąć w procesie wyceny przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych. W przedmiotowej sprawie biegły stwierdził, iż na badanym obszarze o zasięgu rynku lokalnego oraz rynku regionalnego obejmującego powiaty [...] i inne dawnego woj. [...] występowała wystarczająca ilość transakcji działkami o przeznaczeniu drogowym. Uwzględniając ilość transakcji nieruchomościami drogowymi do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegły wyjaśnił w opinii, że w badanym okresie nie odnotowano wzrostu lub spadku cen transakcyjnych badanych nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Po przeprowadzeniu analizy cen transakcyjnych w utworzonym zbiorze nieruchomości podobnych (15 pozycji) ustalił przedział cenowy na poziomie od 7 do 11 zł/m2 , a średnią cenę transakcyjną w wysokości 9,82 zł/m2. Na podstawie informacji o preferencjach potencjalnych nabywców uzyskanych z agencji obrotu nieruchomościami i analizy rynku lokalnego przeprowadzonej przez rzeczoznawcę ustalono, że na wysokość cen analizowanych gruntów wpływają: lokalizacja nieruchomości (usytuowanie od centrum miejscowości) o wadze 25%, przeznaczenie planistyczne działek sąsiednich o wadze 25%, dostęp/dojazd o wadze 20%, infrastruktura techniczna o wadze 15% oraz otoczenie o wadze 15%. Biegły przedstawił także opis nieruchomości o wartości maksymalnej i minimalnej, uwzględnionych w analizie i ocenionych jako podobne tj. takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny był najbardziej zbliżony do wycenianej nieruchomości. Dodatkowo w opinii określił wartość zasiewów jednorocznych znajdujących się na nieruchomości według art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami na kwotę 149 zł. W ocenie sądu opinia została sporządzona prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jest przejrzysta, wyczerpująca, nie zawiera niejasności. Opis nieruchomości przyjętych za podobne nie budzi zastrzeżeń i uzasadnia stanowisko rzeczoznawcy. Brak jest podstaw do twierdzenia, że przyjęte przez niego cechy rynkowe są nieprawidłowe i nie są wynikiem tendencji występujących na rynku lokalnym. Występujące różnice wynikające z przyjętych cech rynkowych zostały uwzględnione w dokonanej korekcie cen transakcyjnych. W ocenie Sądu, przedstawiona przez biegłego wycena jest prawidłowa, a zatem mogła być wykorzystana do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Z tych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, gdyż organ ustalił w sposób wyczerpujący stan faktyczny sprawy oraz odniósł się do wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy. Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.