IV SA/Wa 1040/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Sędziowie sędzia WSA Anita Wielopolska,, sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant spec. Iwona Hoga, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 października 2016 r. sprawy ze skargi D.K. i S. K. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz skarżących D.K. i S. K. kwotę 3.903 (trzy tysiące dziewięćset trzy) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] lutego 2016 r, nr [...], po rozpatrzeniu odwołania D. K. i S. K., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2015 r., znak [...], ustalającej odszkodowanie w wysokości 245.137,00 zł za nieruchomość położoną w obrębie [...], gmina S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,7358 ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] oraz zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu podano, że decyzją z dnia [...] listopada 2014 r. Wojewody [...] nieruchomość, oznaczona jako działka nr [...], obręb [...], stanowiąca własność D. K. i S. K. została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] odcinek [...] i przeszła na rzecz Skarbu Państwa. Kolejną decyzją z dnia [...] maja 2015 r. Wojewoda [...] ustalił na rzecz ich rzecz odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w kwocie 245.137,00 zł, i określił termin wypłaty odszkodowania. W odwołaniu D. K. i S. K. podnieśli, że operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2015 r. sporządzony przez W. K. jest wadliwy, a wartość wycenianej działki została zaniżona. W motywach swej decyzji Minister wskazał, że biegły ustalił, że działka nr [...] o pow. 0,7358 ha jest niezbudowana i stanowi teren użytków rolnych, ma kształt regularny zbliżony do prostokąta, dojazd odbywa się drogą o nawierzchni asfaltowej, znajduje się na niej 5 sosen. Działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenów zabudowy usługowej położnych w obrębie [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy S. nr [...] z dnia [...] marca 2010 r., zgodnie z którym wycenia działka znajdowała się w strefie KD.01 - terenu drogi publicznej. Biegły przeanalizował ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budowę dróg w okresie od grudnia 2012 roku do 2014 roku na rynku lokalnym, a następnie z uwagi na brak dostatecznej ilości danych na rozszerzył obszar do powiatu [...]. Do analizy biegły przyjął 7 transakcji przedstawionych w tabeli na str. 10 operatu, których ceny kształtowały się od 20,90 do 43,24 zł/m2. Biegły stwierdził, że na badanym rynku zasadniczy wpływ na wysokość ceny jednostkowej mają takie cechy jak: lokalizacja ogólna ( 55%) oraz lokalizacja szczegółowa (45%). Na stronie 11 operatu przedstawiono szczegółową charakterystykę wszystkich cech. Ostatecznie przy uwzględnieniu cen rynkowych wyliczono wartość 1m2 gruntu na kwotę 33,24 zł, tym samym wartość przedmiotowej działki określono na kwotę 244.580,00 zł, zaś wartość drzew na kwotę 557,00 zł. Zdaniem Ministra opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozrządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomość sporządzania operatu szacunkowego i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacunkowej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Wycenia nieruchomość jest przeznaczona pod inwestycję drogową a zasada korzyści nie występuje, wycena jej została przeprowadzona w oparciu o prawidłowy dobór transakcji porównawczych na podstawie § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, czyli w oparciu o rynek nieruchomości drogowych. Brak zatem podstaw do ustaleń biegłego w zakresie oszacowanej wartości gruntu. Organ stwierdził, że zarzuty odwołana nie zasługują na uznanie, gdyż wbrew twierdzeniom stron wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego złożone organem pierwszej instancji nie były ogólnikowe, odnosiły się do meritum sprawy i nadal pozostają aktualne odnośnie zarzutów podniesionych w odwołaniu. Wybór metody szacowania nieruchomości, dobór nieruchomości porównawczych oraz wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych należy do rzeczoznawcy majątkowego. Czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymaga wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw, ani możliwości podważania. Jeżeli rzeczoznawca uznał, iż na badanym runku przyjęte do porównań nieruchomości najbardziej spełniają wymóg podobieństwa do nieruchomości wycenianej, to brak jest podstaw do podważania ustaleń biegłego w tym zakresie. Subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości ww. nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego, tym bardziej, że na poparcie swoich tez nie przestawiły alternatywnego operatu szacunkowego dla przedmiotowej nieruchomości, ani nie skorzystały z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie D. K. i S. K. zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie: 1. art 7 k.p.a, poprzez niepodjęcie wszelkich kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy w słusznym interesie strony, a w konsekwencji w ustaleniach faktycznych mają wpływ na treść zapadłych rozstrzygnięć, 2. art. 10 w zw. z art. 89 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia rozprawy administracyjnej w sytuacji gdy z okoliczności sprawy wynika, że jej przeprowadzenie było niezbędne z uwagi na niewyjaśnienie wszystkich wątpliwości w sprawie, 3. art. 80 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie w przedmiotowej sprawie, 4. art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. polegające na niewłaściwym zastosowaniu w sprawie poprzez ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w oparciu o operat szacunkowy w którym rzeczoznawca za podstawę ustalenia odszkodowania przyjął tylko jedną cechę w postaci lokalizacji nieruchomości z pominięciem innych cech takich jak rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenia, 5. art. art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych polegające na niego niezastosowaniu w przedmiotowej sprawie. Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że wysokość odszkodowania zgodnie z art. 18 ust. 1 w ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. ustala się na według stanu faktycznego na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji oraz wg jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Decyzja w została wydana w dniu [...] maja 2015 r., zatem odszkodowanie winno być na ustalone na ten moment, tymczasem jak wynika z decyzji okres badania rynku ograniczono do okresu grudzień 2012 r. do listopada 2014 r. Zgodnie z art. 134 ust. 2 przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zdaniem skarżących biegły dokonując wyceny przedmiotowe nieruchomości tych cech nie uwzględnił. Wobec tego przyjęte przez rzeczoznawcę metody doboru nieruchomości porównawczych oparte tylko o dwa kryteria: lokalizacja ogólna ( odległość od granic administracyjnych [...]) i lokalizacja szczególna ( odległość od strefy zabudowy różnego rodzaju) jest niewystarczająca dla prawidłowej wyceny ich nieruchomości. W odpowiedzi organ wniósł o oddalenie skargi, uznając zarzuty skargi za bezzasadne. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 p.p.s.a., polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. W myśl art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] lutego 2016 r., utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2015 r. ustalającą na rzecz skarżących odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod drogę ekspresową [...] na odcinku [...] - działki nr [...], obręb S. i zobowiązująca Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad od jego wypłaty w terminie 14 od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Dokonując oceny prawidłowości zaskarżonej decyzji w pierwszej kolejności wskazać należały, iż przedmiot niniejszej sprawy dotyczył ustalenia odszkodowania za nieruchomość, która na podstawie decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla zadania : Budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku [...], na podstawie art. 11a ust. 1, art. 11 f ust. 1art. 12 ust. 1-4, 4c, 4d, 4e i 6, art. 17 ust.1 -3. Art. 20 ust. 3 , art. 23 i art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz.687 z późn. zm.). Zgodnie z art. 12 ust. 4f tej ustawy, odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ust. 4a). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (ust. 5). Art. 18 ust. 1 ustawy stanowi zaś, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przechodząc do okoliczności niniejszej sprawy wskazać należy, że operat szacunkowy sporządzony w ramach postępowania odszkodowawczego jest jednym z dowodów, jeśli nie głównym, w tego rodzaju sprawie i podlega ocenie organów, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 11 maja 2012 r., II SA/Łd 170/12, Lex nr 1166240). Operat szacunkowy jest bowiem opinią biegłego (art. 84 § 1 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a.), która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym - uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych, wydanych na podstawie tej ustawy (por. wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2011 r., I OSK 378/10, Lex 745226). W związku z tym rolą organów administracyjnych obu instancji była ocena sporządzonego w niniejszej sprawie w dniu 16 lutego 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. operatu szacunkowego. Tymczasem z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, jak i decyzji pierwszej instancji wynika, że organy ograniczyły się do przytoczenia stanowiska rzeczoznawcy przyjętego w operacie, przedstawienia metody wyceny przyjętej w operacie przez biegłego, streszczenia samego operatu szacunkowego i zacytowania wyjaśnień rzeczoznawcy. Nie ulega wątpliwości, że operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość. Operat powinien więc spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Należy podkreślić, że organy rozpatrujące sprawę zobligowane były ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zasadniczo zatem kwestie związane z odszkodowaniem reguluje u.g.n. oraz wydane w oparciu o delegację ustawową zawartą w art. 159 u.g.n. przepisy wykonawcze, w szczególności rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie). Stosownie do treści art. 134 ust. 1 w zw. z art. 135 ust. 1 u.g.n., podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Ust. 2 tego artykuły określa, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Co istotne w okolicznościach niniejszej sprawy przepis art. 134 ust. 3 u.g.n. określa, iż wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli zaś przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Z powołanych przepisów wynika, że odszkodowanie powinno odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości. Przy ustalaniu tej wartości bierze się pod uwagę istotne cechy nieruchomości i aktualne ceny nieruchomości podobnych w obrocie rynkowym. Ponadto zaś, w myśl prawa korzyści sformułowanego w art. 134 ust. 4 u.g.n., jeżeli wartość nieruchomości określona według jej przeznaczenia na cel wywłaszczenia (przejęcia) byłaby wyższa od wartości określonej według aktualnego sposobu użytkowania, to w takiej sytuacji ustawodawca przyznaje osobom wywłaszczanym (których nieruchomość przejęto) prawo w postaci ustalenia odszkodowania na podstawie przeznaczenia nieruchomości, zgodnego z celem wywłaszczenia (przejęcia). Jest to o tyle uzasadnione, że gdy nieruchomość posiada większą wartość według przeznaczenia na cel wywłaszczenia (przejęcia), to oznacza, że także nabycie jej w drodze umowy dla zrealizowania celu wywłaszczenia skutkowałoby możliwością uzyskania za nią wyższej ceny. Z tego też powodu osoby wywłaszczane mają prawo uzyskać odszkodowanie właśnie adekwatnie do istniejących możliwości zagospodarowania nieruchomości, skoro wartość nieruchomości determinowana jest nie tylko aktualnym sposobem korzystania z niej, aie także całym zakresem możliwości korzystania z niej w ramach obowiązującego prawa. W każdej bowiem chwili nieruchomość ta może być zagospodarowana w każdy dozwolony prawem sposób i dlatego wartość nieruchomości jest w tym przypadku pochodną jej inwestycyjnej atrakcyjności (J. Jaworski, Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami pod red. M. Wolanina, Wyd. C. H. Beck, Warszawa 2011, źródło: Legalis). W ocenie Sądu oznacza to, że jeżeli w procesie wyceny rzeczoznawca ustali, że większa jest wartość nieruchomości o przeznaczeniu określonym w decyzji wywłaszczeniowej (o przejęciu), aniżeli jej wartość według aktualnego sposobu użytkowania to powinno się korzystnie dla strony, której pozbawia się nieruchomości, określić jej wartość według sposobu użytkowania wynikającego z planowanego (w decyzji o wywłaszczeniu/przejęciu) sposobu użytkowania. W konsekwencji, sporządzając operat szacunkowy, jeżeli rzeczoznawca stosuje podejście porównawcze, bez względu na to, czy posłuży się metodą porównywania parami, czy korygowani ceny średniej (§ 4 ust. 2-4 rozporządzenia), zobowiązany jest objąć badaniem transakcje dotyczące nieruchomości, których sposób użytkowania odpowiada sposobowi użytkowania określonemu w decyzji o wywłaszczeniu (przejęciu). Zważyć należy, iż w znowelizowanym przepisie § 36 ust. 1 rozporządzenia przyjęto, iż wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r, o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Przepis § 36 ust. 3 pkt 1 i 2 rozporządzenia określa zaś, iż w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości Im2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Zgodnie z tą regulacją, wartość nieruchomości określa się na podstawie cen transakcyjnych, pochodzących z rynków nieruchomości właściwych dla wycenianej nieruchomości, np. mieszkaniowych, rolnych, przemysłowych. Co do zasady przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przeznaczone, wydzielone, nabywane, zajęte lub przejęte pod drogi, a w szczególności; przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 u.g.n. jak i wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne nie przyjmuje się do porównań nieruchomości drogowych. Wyjątek stanowi sytuacja przewidziana w § 36 ust. 4 rozporządzenia, tj. wówczas, gdy wyceniana nieruchomość była przeznaczona w planie miejscowym lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod inwestycję drogową. Jednocześnie należy podkreślić, że przepis § 36 ust. 3 rozporządzenia zakłada odmienny sposób szacowania nieruchomości od sposobu określonego w art. 134 ust. 4 u.g.n. Wyjaśnić należy, iż analogicznie do przepisu ustawowego art. 134 ust. 4 u.g.n. przepis § 36 ust. 3 rozporządzenia realizuje prawo korzyści. W obu przepisach ustanawia się bowiem sposób ustalania wartości rynkowej nieruchomości w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia (przejęcia), powoduje zwiększenie jej wartości. Jednakże, tak jak w art. 134 ust. 4 u.g.n. ustawodawca nakazuje w takiej sytuacji określić wartość nieruchomości dla celów odszkodowania według alternatywnego (tekst jedn.: zgodnego celem wywłaszczenia) sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia, tak w § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia nakazuje się wartość tę ustalić - w przypadku wydzielenia działek pod nowe drogi publiczne lub poszerzenie dróg istniejących - jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki, i ich powierzchni, powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%, zaś w przypadku zajęcia nieruchomości pod drogi publiczne - jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (które może być inne niż przeznaczenie wynikające z decyzji wywłaszczeniowej) i ich powierzchni, powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Innymi słowy, gdy zasadne jest zastosowanie prawa korzyści, według metody określonej w ustawie powinno się analizować rynek nieruchomości, których sposób użytkowania odpowiada sposobowi użytkowania określonemu w decyzji o wywłaszczeniu (przejęciu) nieruchomości. W okolicznościach niniejszej sprawy oznacza to, że jeżeli w dniu wydania decyzji Wojewody zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, nieruchomość stanowiąca działkę [...] położoną w gminie S., której właścicielami byli skarżący użytkowano jako działkę rolna, to jeżeli jej wartość według tegoż sposobu użytkowania jest niższa aniżeli nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi, to należy wycenić wartość rynkową tychże nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, tj. jakby były nieruchomościami drogowymi. Z kolei zgodnie z metodą określoną w § 36 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia w takim przypadku wartości należy ustalić wartość 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do nieruchomości wywłaszczonych przejętych. Odnosząc powyższe do rozpatrywanej sprawy Sąd uznał, że postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez Ministra nie odpowiada wymogom art. 7, 77 § 1 i 80 k.pa. Dokonana w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji analiza oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego nie pozwala przyjąć, że organ II instancji rozważył wszechstronnie prawidłowość przedłożonego operatu szacunkowego dotyczącego wartości rynkowej nieruchomości w celu ustalenia wysokości odszkodowania. Skarżący nie zgadzają się z wysokością ustalonego odszkodowania, gdyż ich zdaniem operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2015 r. rzeczoznawcy majątkowego W. K. sporządzony na zlecenie organu jest wadliwy, gdyż wbrew treści art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. za podstawę ustalenia odszkodowania przyjął tylko jedną cechę w postaci lokalizacji inwestycji z pominięciem takich cech, jak rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenia. Z tego też względu skarżący zlecili wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu L.Z. Zauważyć należy, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości według szacunku rzeczoznawcy W. K. wynosi 245 137 zł, zaś według szacunku rzeczoznawcy L. K. sporządzonego w dniu [...] maja 2016 r. wynosi 635 437 zł. Z porównania obu operatów szacunkowych wynika, że dokonane przez biegłych wyceny przedmiotowej nieruchomości są diametralnie od siebie różne. W tych warunkach konieczna jest wnikliwa analiza porównawcza obu tych operatów przez organ I instancji w celu ustalenia, który z biegłych w sposób prawidłowy wycenił przedmiotową nieruchomość, albowiem podstawą wydania decyzji o odszkodowaniu może być operat sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) Fart. 135 p.ps.a. orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.