IV SA/Wa 1145/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący asesor WSA Jakub Linkowski, Sędziowie sędzia NSA Joanna Kabat-Rembelska (spr.), asesor WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant Piotr Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 września 2005 r. sprawy ze skargi K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2005 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; II. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] marca 2005 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta O. z dnia [...] listopada 2004 r. ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ew. [...] z obrębu [...], o powierzchni 1098 m², położonej w O. W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, że Rada Miasta O. Uchwałą nr [...] dnia [...] września 2002 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego po obu stronach [...] na odcinku przebiegającym przez miasto O. (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...]). Zgodnie z ustaleniami planu działka nr [...] położona jest na obszarze leśnym, na którym dopuszcza się zabudowę mieszkaniową. W poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego był to teren leśny (bez prawa zabudowy). K. K. zawarł w dniu 17 maja 2004 r. umowę sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działka nr ew. [...]. Organ odwoławczy zauważył, iż stosownie do art. 36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej zbycia i stanowi ona różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Powołana wyżej uchwała Rady Miasta O. z dnia [...] września 2002 r. ustaliła wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na poziomie 30%. W związku ze zbyciem przez K. K. własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr ew. [...] spełnione zostały ustawowe przesłanki uzasadniające ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Ponadto organ odwoławczy, odnosząc się do zarzutów odwołania stwierdził, że K. K. został prawidłowo powiadomiony o wszczęciu postępowania w sprawie oraz o podejmowanych czynnościach, a organ pierwszej instancji umożliwił mu wypowiedzenie się co do zebranego materiału dowodowego. Skargę na powyższą decyzję wniósł K. K. Skarżąca zakwestionował wysokość ustalonej opłaty, podnosząc, że nie uwzględniono, iż jego działka nie mogła być przeznaczona pod zabudowę z uwagi na zbyt małą powierzchnię, a ponadto nie posiadała ona niezbędnej infrastruktury. W konkluzji wniósł o "ponowne przeanalizowanie (...) decyzji". Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga jest zasadna. Opłata przewidziana w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jest świadczeniem publicznoprawnym, wiążącym się z przysporzeniem majątkowym właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, dokonanym wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w powołanym przepisie, jest zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę. W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji nie wykazały w sposób nie budzący wątpliwości, że spełnione zostały przesłanki uzasadniające ustalenie jednorazowej opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Bezsporne jest, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego po obu stronach [...] na odcinku przebiegającym przez miasto O. nieruchomość, której skarżący był właścicielem znalazła się na obszarze oznaczonym symbolem A 27 ZL/ML określonym jako teren leśno – mieszkaniowy, na którym dopuszczono zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na działkach o powierzchni co najmniej 1500 m², o minimalnej szerokości 15 m; o maksymalnej intensywności zabudowy Po/Pt = 0,18 przy zachowaniu 80% powierzchni działki jako biologicznie czynnej i maksymalnej wysokości zabudowy – 1 kondygnacja nadziemna i poddasze. Przed uchwaleniem wymienionego planu znajdowała się ona na obszarze RL – określonym jako las z projektowanym dolesieniem. Skarżący zawarł umowę sprzedaży nieruchomości w dniu 17 maja 2004 r. a więc przed upływem pięciu lat od dnia, w którym nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący. Ustalenie jednorazowej opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wymaga w każdym wypadku rozważenia, czy istotnie uchwalenie lub zmiana planu miejscowego spowodowały ten wzrost. W ocenie Sądu organy orzekające tej istotnej okoliczności w sposób należyty nie wyjaśniły. W sprawie niniejszej przeprowadzony został dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy, po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości, sporządził operat szacunkowy określający różnicę wartości przedmiotowej nieruchomości na dzień jej zbycia. Powyższy dowód został przyjęty przez organy obu instancji za podstawę dokonanych ustaleń. Nastąpiło to jednak w sposób całkowicie bezkrytyczny. Organy orzekające w sprawie, z naruszeniem art. 7, art. 80 i art. 107§3 k.p.a., nie dokonały oceny przeprowadzonego dowodu i nie wyjaśniły na jakiej podstawie uznały, że okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zostały przy jego pomocy wyjaśnione. Tymczasem analiza operatu wskazuje, że rzeczoznawca przyjął błędne założenie, że przedmiotem wyceny jest działka, na której dopuszczona jest planem zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Podkreślenia wymaga, że aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza taką zabudowę jedynie na działkach o powierzchni co najmniej 1500 m² i minimalnej szerokości 15 m. Na podstawie akt sprawy należało przyjąć, że nieruchomość oznaczona jako działka ewidencyjna [...] nie spełnia określonego w planie kryterium powierzchni. W związku z tym, w ocenie Sądu, brak było wystarczających podstaw do uznania, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości skarżącego wzrosła, gdyż zmieniło się jej przeznaczenie. Z ustaleń planu zdaje się wynikać wniosek przeciwny, a mianowicie, że działka nr [...] jest położona na terenie leśno - mieszkaniowym, lecz z uwagi na jej parametry nie może być ona przeznaczona pod zabudowę. Okolicznością nie mającą znaczenia z punktu widzenia ustalenia jednorazowej opłaty jest to, że kontrahenci skarżącego nabyli kilka działek i w ten sposób uzyskali teren spełniający warunki określone w planie. W toku postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ocenie dotyczącej spełnienia przesłanek uzasadniających ustalenie jednorazowej opłaty podlega tylko konkretna nieruchomość, będąca przedmiotem obrotu. W odniesieniu do tej konkretnej nieruchomości należy wykazać, że w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego wzrosła jej wartości. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy konieczne będzie przeprowadzenie oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego, w kontekście ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pozwoli to na stwierdzenie, czy istotnie wartość działki, stanowiącej poprzednio własność skarżącego, wzrosła w związku z uchwaleniem planu. Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 145§1 pkt 1 lit. c ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.