IV SA/Wa 1180/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), Sędziowie sędzia WSA Leszek Kobylski, sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant st. sekr. sąd. Paweł Konopelski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2017 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Zaskarżoną decyzją utrzymano w mocy orzeczenie Starosty [...] z [...] września 2016r. Nr [...] o ustaleniu odszkodowania w wysokości 24.098,66 zł za udział 32/48 części w nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...] o pow. 113 m2, wydzielonej pod poszerzenie publicznej drogi gminnej - ulicy [...] w [...]. Stan sprawy przed wydaniem przez Wojewodę [...] decyzji z [...] lutego 2017 r. przedstawia się w sposób następujący: Decyzją z [...] października 2008r. nr [...] Prezydent Miasta [...] zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obręb [...] o pow. 0,2041 ha, położonej w [...] przy ul. [...] u zbiegu ul. [...]. Działka nr [...] została podzielona i oznaczona jako dwie działki nr ew. [...] o pow. 0,1992 ha i nr ew. [...] o pow. 0,0049 ha. Działka nr [...] została podzielona na działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 0,0996 ha, działkę nr [...] o pow. 0,0883 ha i działkę nr [...] o pow. 0,0113 ha. Działka nr [...] położona była na terenie przeznaczonym pod poszerzenie drogi gminnej - ul. [...]. Decyzja stała się ostateczna [...] listopada 2008 r. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] października 2001r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]) określił przeznaczenie działki nr [...] jako teren przeznaczony pod poszerzenie istniejącej ul. [...]. W dniu 6 maja 2015 r. J. S., T. S., B. S. i S. S. (dalej: właściciele nieruchomości) wystąpili do Gminy Miasta [...] z wnioskiem o uzgodnienie wysokości odszkodowania w wysokości 500 zł za 1 metr kwadratowy nieruchomości. Prezydent Miasta [...] pismem z 26 maja 2015 r. zaproponował wnioskodawcom wypłatę odszkodowania w wysokość 50 zł za 1 metr kwadratowy nieruchomości. W aktach sprawy brak jest protokołu o przeprowadzeniu uzgodnień pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a Gminą Miejską [...]. Starosta [...] zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu – W. K. (uprawnienia [...]) sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości. Operat został sporządzony [...] marca 2016 r. Rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej wykorzystując ceny transakcyjne nieruchomości drogowych na rynku lokalnym. Pismami z 20 kwietnia 2016 r. Starosta [...] zawiadomił strony o zebraniu całości materiału dowodowego i możliwości zapoznania się ze sporządzonym w przedmiotowej sprawie operatem szacunkowym. Podczas rozprawy przeprowadzonej 10 maja 2016 r. współwłaściciele nieruchomości podtrzymali wniosek o ustalenie odszkodowania, zaakceptowali wysokość ustalonego odszkodowania i oświadczyli, że po dokładnym zapoznaniu się z operatem szacunkowymi złożą ewentualne uwagi na piśmie. Prezydent Miasta [...] (dalej: Prezydent) nie zgodził się z ustaloną w operacie szacunkowym wartością nieruchomości, jego zdaniem zawyżoną została wartość gruntu i ogrodzenia. Wartość tej nieruchomości, w ocenie Prezydenta, powinna być określona na poziomie 150 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy odnośnie zarzutu do ceny oświadczyła, że wyceniana nieruchomość jest nietypowa ze względu na zagospodarowanie, gdyż usytuowane budynki, których zużycie funkcjonalne wynosi 100%, powoduje, że inwestor musi mieć na uwadze koszt rozbiórki tych budynków. Ponadto stwierdziła, że teren ten jest eksponowany w mieście i ceny są wysokie. Rzeczoznawca majątkowy odniosła się do zarzutów do sporządzonej wyceny przedmiotowych gruntów i wyjaśniła, że wycena wykonana została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa na podstawie transakcji nieruchomościami drogowymi zawartych na lokalnym rynku. Do porównań przyjęte zostały najbardziej podobne nieruchomości do wycenianej. Organ pismem z 8 czerwca 2016 r. zawiadomił strony o zebraniu całości materiału dowodowego i możliwości wypowiedzenia się co do zebranych materiałów i dowodów oraz zgłoszonych żądań. Po przeanalizowaniu całości materiału dowodowego, organ I instancji wobec podtrzymania wyceny przez rzeczoznawcę uznał, iż operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń i przyjął operat jako dowód w sprawie. Decyzją z [...] września 2016r. Starosta [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania za udział 32/48 części w nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] i zobowiązał Gminę Miejską [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w wysokości 24.098,66 zł w tym za grunt 20.408,66 zł i za naniesienia budowlane 3.690 zł, w tym na rzecz J. S. w wysokości 12.049,33 zł za udział 8/24 części w nieruchomości, na rzecz T. S. w wysokości 1.506,17 zł za udział 1/24 części w nieruchomości, na rzecz B. S. w wysokości 5.271,58 zł za udział 7/48 części w nieruchomości i na rzecz S. S. w wysokości 5.271,58 zł za udział 7/48 części w nieruchomości. Organ I instancji wskazał, że operat szacunkowy wykonany 16 marca 2016 r. został sporządzony zgodnie z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a także zgodnie z art. 134 ust. 2, 154, 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015, poz. 1774 ze zm.). Ponadto ocena operatu szacunkowego przez organ administracyjny nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim mogłaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Organy może jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Organ I instancji nie znalazł podstaw do zakwestionowania pod względem formalnym operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby postępowania administracyjnego, i zgodził się z wyrażoną w nim opinią na temat wartości rynkowej nieruchomości, przy czym uwzględnił fakt, że wnioskodawcy byli właścicielami łącznie 32/48 części nieruchomości. Od powyższej decyzji odwołała się Gmina Miejska [...] wnosząc o jej uchylenie z uwagi na zawyżoną wartość przedmiotowej nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego oraz z uwagi na to, że organ nie wypowiedział się na temat zgłoszonych przez Gminę uwag na etapie prowadzonego postępowania. Wojewoda [...] decyzją z [...] lutego 2017r., wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2017, poz. 1257 j.t.) – dalej K.p.a. oraz art. 9a ustawy o gospodarce nieruchomościami utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] września 2016r. W uzasadnieniu wskazał, że operat wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi w sprawie dowód pomocny przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Organ odwoławczy podczas analizy operatu nie stwierdził braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wyceny, który pozwoliłby na zakwestionowanie ustaleń operatu. W odwołaniu podniesiono zarzuty m.in. dotyczące przyjętego stopnia zużycia części składowych nieruchomości - ogrodzenia na 40 %, a zdaniem odwołującego powinno być wycenione na 70 %. Tego typu polemika stanowi próbę podważenia operatu pod względem merytorycznym i nie została poparta np. poprzez złożenie kontroperatu. Także argument, że wycena gruntu (270 zł/m2) jest zawyżona nie został przekonująco udowodniony w treści odwołania. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Gmina Miejska [...] zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: – art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 3 w zw. z § 36 ust. 1, ust. 4 w zw. z § 36 ust.6 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy, – naruszenie art. 7, 8, 11 i 77 w zw. z art. 107 § 1 K.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji. W uzasadnieniu skarżący podniósł, że: - organ II instancji dokonał pobieżnie oceny operatu szacunkowego kwestionowanego przez skarżącego w odwołaniu, - rzeczoznawca przy wycenie nieruchomości wykorzystał do porównania transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych położonych na terenie rynku ograniczonego do miast powiatowych aglomeracji warszawskiej; w każdym z tych miast, w zależności od lokalnej specyfiki, wartości nieruchomości kształtują się w bardzo szerokich przedziałach cenowych; z bazy danych wybrał 16 nieruchomości, z których żadna nie jest położona w [...]; do porównania wybrał nieruchomości położone w [...], [...] i w [...], które posiadają najwyższe ceny transakcyjne i jako takie powinny zostać odrzucone; nieruchomość położona w Piasecznie oraz położona w Pruszkowie posiadały powierzchnię kilkadziesiąt razy większą od powierzchni działki wycenianej; w ocenie skarżącego rzeczoznawca nie przyjął do wyceny nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, czym naruszył dyspozycję § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, wskazując na niezasadność podniesionych w niej zarzutów. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga podlega oddaleniu, ponieważ zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności art. 130 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Istota sporu w niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji publicznej ustalając wysokość odszkodowania za nieruchomość mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego z [...] marca 2016r., uznając ją za zgodną z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu stanowisko organów obu instancji w tym zakresie należało podzielić z uwagi na regulację art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Kwestionując treść operatu szacunkowego, w tym zastosowanych podejścia i metody, strona skarżąca musi też mieć na uwadze, że rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, natomiast organ prowadzący postępowanie lub sąd administracyjny nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Strona natomiast zgłosiła zarzuty dotyczące doboru przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości położonych w różnych miejscowościach, o rozbieżnej wielkości działek, a zatem nieruchomości niepodobnych – w ocenie strony skarżącej - do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Zgłoszone przez skarżącą zarzuty stanowią próbę podważenia operatu pod względem merytorycznym. Weryfikacja prawidłowości operatu ma przede wszystkim wymiar formalny (obejmuje np. kontrolę czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (np. wyrok NSA z 24.11.2011 r., sygn. akt II OSK 1705/10), natomiast wymiar treściowy operatu podlega kontroli tylko z punktu widzenia zachowania wyrażonych w przepisach prawa zasad sporządzania wyceny. W przedmiotowej sprawie Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, że operat szacunkowy z [...] marca 2016r. został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Należy jednocześnie podkreślić, że o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu nie decyduje strona, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. W sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie strony zobowiązanej do wypłaty odszkodowania w jak najniższej wysokości o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Dodać trzeba, iż jeśli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, a w ślad za tym - dokonana przez niego wycena nieruchomości - nie jest dla strony satysfakcjonująca, to musi zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała regulacja art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z akt sprawy nie wynika aby skarżąca z prawa takiego skorzystała. Wobec powyższego uznać należało, że analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącą zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi. Organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenie (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.). W tej sytuacji Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2017, poz. 1369 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.