IV SA/Wa 119/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 marca 2015 r. sprawy ze skargi A. Spółka Jawna z siedzibą w B. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość - oddala skargę - Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z [...] kwietnia 2014 r. – zaskarżoną skargą przez [...] sp. jawna z siedzibą w B. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie – utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] września 2013 r. o ustaleniu odszkodowania na rzecz [...] sp. jawna za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położoną w obrębie B., m. B. w wysokości [...] zł. Stan sprawy przedstawia się następująco: Wojewoda [...] decyzją z [...] września 2013 r.: 1) ustalił wartość nieruchomości stanowiącej uprzednio własność "[...] Spółka Jawna", oznaczonej jako działka nr geod [...] o pow. [...] ha, dla której jest założona księga wieczysta [...] prowadzona przez Sąd Rejonowy w B. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych, położonej w obrębie B., m. B., przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, na podstawie decyzji Wojewody [...] z [...] lutego 2013 r., Nr [...], udzielającej Prezydentowi Miasta B. - właściwemu zarządcy drogi zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ul. [...] w B. w ciągu drogi krajowej Nr [...], na odcinku od km [...] do km [...], wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi oraz zatwierdzeniem podziału nieruchomości, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, na kwotę [...] zł, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] maja 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. F. (upr. Nr [...]); 2) ustalił odszkodowanie za ww, nieruchomość na rzecz "[...] Spółka Jawna" w wysokości [...] zł; 3) powiększył wysokość ustalonego w punkcie [...] odszkodowania o kwotę [...] zł stanowiącą równowartość [...]% wartości nieruchomości z tytułu wcześniejszego jej wydania; 4) zobowiązał Prezydenta Miasta B. do wypłaty odszkodowania na rzecz "[...] Spółka Jawna" w wysokości [...] zł w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji [...] sp. jawna wniosła odwołanie. Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z [...] kwietnia 2014 r. – wydaną w wyniku rozpatrzenia środka zaskarżenia [...] sp. jawna – utrzymał w mocy wyżej opisaną decyzję Wojewody [...]. W uzasadnieniu decyzji organ przytoczył treść art. 12 ust. 4 pkt 1 i art. 18 ust. 1 i 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych [(Dz. U. z 2013r., poz. 687) - zwanej dalej: "specustawą drogową"] oraz art. 134 ust. 1, 3 i 4, a nadto art. 154 ust. 1 - 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014, poz. 518). Następnie podał, że podstawą dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony [...] maja 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. F. Biegły wskazał, że wyceniany grunt znajduje się w B., przy skrzyżowaniu ul. [...]. Nieruchomość gruntowa, z której wydzielona została działka będąca przedmiotem wyceny jest położona w strefie pośredniej miast. Wyceniana działka jest niezabudowana, nieogrodzona, w ewidencji sklasyfikowana jako pastwisko klasy [...], choć w sposób rolniczy nie jest użytkowana. Działka posiada regularny kształt i jest położona w zasięgu podstawowych sieci uzbrojenia technicznego: energia elektryczna i gazowa. Bezpośrednie otoczenie stanowią tereny zabudowy przemysłowej i usługowej, w dalszej odległości tereny zabudowy wielorodzinnej. W miejscowym planie zagospodarowania zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w B. Nr [...] z [...] grudnia 1999 r. w sprawie zmiany miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania terenów przemysłowych części osiedla F. – B. (F. P.) w B. i miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta B. (rejon ulicy [...]) wyceniana działka oznaczona jest symbolem [...] teren zabudowy produkcyjno – usługowej. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Proces wyceny został poprzedzony wnikliwą analizą lokalnego rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen oraz warunków zawarcia transakcji. Dokładnej analizy poddano transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne, w dalszej kolejności transakcje gruntami położonymi na terenach przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno usługową. Na potrzeby analizy określono rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne dla obszaru miasta B. z okresu od maja 2011 do maja 2013 r. Zdaniem biegłego na rynku istnieje niedostateczna liczba transakcji nieruchomościami drogowymi porównywalnymi z nieruchomością wyceniana pod względem badanych cech. Zatem w dalszej kolejności zbadano ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości przeznaczonych zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości wywłaszczonej – tzn. przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno – usługową. Do ostatecznej analizy porównawczej rzeczoznawca wybrał zbiór 15 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę produkcyjno – usługową zawartych w okresie od maja 2011 r. do dnia wyceny. Zdaniem organu operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony prawidłowo, nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Biegły określił wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o treść § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 września 2004 r., przyjmując do porównań transakcje gruntami pod zabudowę produkcyjno – usługową, czyli maksymalnie zbliżonymi do nieruchomości wycenianej. Oparł się także na ustaleniach zawartych w miejscowym planie zagospodarowania zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w B. Nr [...] z [...] grudnia 1999 r. w sprawie zmiany miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania terenów przemysłowych części osiedla F. – B. (F. P.) w B. i miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta B. (rejon ulicy T[...]), zgodnie z którymi wyceniana działka oznaczona jest symbolem [...] teren zabudowy produkcyjno – usługowej. Dalej organ odwoławczy podkreśli, że na uwzględnienie nie zasługują zarzuty odwołującej się dotyczące operatu szacunkowego. Odnosząc się do operatu szacunkowego autorstwa M. S., sporządzonego na zlecenie strony, organ zauważył, że zawiera on błędy dyskwalifikujące go jako dowód o wartości przedmiotowej nieruchomości i uniemożliwiające przeciwstawienie go operatowi szacunkowemu sporządzonemu na zlecenie Wojewody [...]. Podstawowym uchybieniem operatu jest wskazanie przeznaczenia nieruchomości jako usługowej, tymczasem wg planu teren nieruchomości przeznaczony był na teren zabudowy produkcyjno – usługowej. Nadto wyceniono teren działki tak jakby była to działka, na której możliwe byłoby rozmieszczenie obiektów o powierzchni sprzedaży powyżej [...] m², podczas gdy nieruchomość po wydzieleniu jej pod drogę posiadała powierzchnię [...] ha, co uniemożliwia zabudowę wielkopowierzchniową. Organ nie zgodził też się, iż "stary plan z 1999 r. stracił swoją ważność z końcem 2003 r." Plan ten został uchwalony w 1999 r., dlatego nieuprawnione jest stwierdzenie, że wygasł. Nieuprawnione jest też twierdzenie, że wyceniana nieruchomość przeznaczona jest na inwestycje wielkopowierzchniowe, które to przeznaczenie wynika z uchwały Nr [...] Rady Miasta B. z [...] czerwca 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedla Z. w B., a zatem z uchwały przyjętej po wydaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Biegły K. F. uwzględnił przeznaczenie zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie teren nieruchomości przeznaczony był na teren zabudowy produkcyjno – usługowej. W operacie uwzględniono transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę przemysłowo – usługową, które spełniały warunki podobieństwa do nieruchomości wycenianej (położenie – rynek lokalny jako miasto B., stan prawny – wszystkie nieruchomości stanowiły własność, przeznaczenie – przemysłowo usługowe oraz sposób korzystania – wszystkie nieruchomości to nieruchomości niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę). W operacie uwzględniono cechę "lokalizacja" jako średnią, ponieważ wyceniana nieruchomość położona jest w strefie pośredniej miasta, w tej cesze uwzględniono również nieruchomości położone w sąsiedztwie ważniejszych ulic. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia spełnia wszystkie wymogi formalne określone rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących oraz jest zgodna z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Strona w toku postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego, zaś subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod budowę drogi krajowej, ustalone w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, odpowiada konstytucyjnej zasadzie "słusznego odszkodowania". Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 20 lipca 2004 r., sygn. akt SK 11/02, wskazał, że mogą istnieć sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. [...] sp. jawna z siedzibą w B. w skardze na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] kwietnia 2014 r. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organów I oraz "przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania zobowiązując ten organ do sporządzenie nowego operatu szacunkowego przez biegłego z listy biegłych sądowych Sądu Okręgowego w B. znającego warunki rynku lokalnego obrotu nieruchomościami przy uwzględnieniu specyfiki obszaru, w którym znajduje się wywłaszczona nieruchomość. Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1) naruszenia art. 77 oraz art. 80 K.p.a. przez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów i oparcie ustaleń w przedmiocie wartości wywłaszczonej nieruchomości na operacie szacunkowym autorstwa biegłego K. F., nieuwzględniającym specyfiki obszaru, w którym znajduje się wywłaszczona nieruchomość, a w efekcie nieprawidłową ocenę wartości tejże nieruchomości, co prowadziło do ustalenia rażąco niskiej kwoty należnego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość i naruszenia zasady słusznego odszkodowania, wyrażonej w art. 21 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej; 2) obrazę art. 136 K.p.a. przez zaniechanie przeprowadzenia dodatkowych czynności w celu uzupełnienia dowodów, jak chociażby uzyskanie dodatkowej informacji od biegłego K. F. dotyczących charakterystyki transakcji o cenach wyższych niż wskazane w operacie szacunkowym oraz o szczególnych warunkach dotyczących tych transakcji uzasadniających ich pominięcie na potrzeby opinii na co biegły wskazywał w piśmie z dnia [...] sierpnia 2013 r. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że w opinii skarżącej wskazana przez rzeczoznawcę kwota, będąca podstawą ustalenia wysokości odszkodowania, jest znacznie zaniżona. Jednym z najistotniejszych kryteriów wartości nieruchomości jest jej lokalizacja (znajdowanie się w pierwszej linii zabudowy w stosunku do drogi, bezpośrednio przy skrzyżowaniu ul. [...] i ul. [...], w bliskiej odległości od głównych ciągów komunikacyjnych – w bezpośrednim sąsiedztwie drogi wylotowej na W., ale i części miasta, w której się znajduje, w zasięgu pełnej infrastruktury technicznej – sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i gazowej oraz w korzystnym otoczeniu i sąsiedztwie). Błędem jest ustalenie wartości działki [...] na podstawie uśrednionej ceny jednostkowej innych - zdaniem biegłego podobnych działek na obszarze B. Położenie działki jest bez wątpienia jej cechą szczególną, wyróżniającą nieruchomość na tle innych działek nieposiadających tej właściwości. Biegły nie przeprowadził analizy w powyższym zakresie, w zupełnie nieuprawniony sposób pominął transakcje obrotu nieruchomościami dokonanymi w miesiącu wrześniu i grudniu 2012 r., gdzie w trybie przetargowym dokonano sprzedaży dwóch nieruchomości gminnych położonych w dzielnicy [...], a więc w strefie pośredniej miasta. Jedna transakcja dotyczyła działek o powierzchni [...] ha o nr [...] i [...], akt notarialny z [...] grudnia 2012 r., cena wywoławcza [...] zł/m² netto – [...] zł brutto, a druga o działek o powierzchni [...] nr [...] i [...] – akt notarialny z [...] września 2012 r., cena wywoławcza wynosiła [...] zł/m² netto, i [...] brutto. Wątpliwości skarżącej również budzi wybór podmiotu sporządzającego operat szacunkowy. Skarżąca nie kwestionuje uprawnień biegłego pod względem formalnym, niemniej zauważa, że siedziba jego działalności znajduje się poza obszarem miasta B. Szablonowe przypisywanie najwyższej wartości działkom jedynie w centrum miasta świadczy o braku znajomości specyfiki b. rynku nieruchomości. Ponadto wzajemne nakładanie się interesów sporządzającego operat szacunkowy i organu zlecającego - budzą uzasadnione wątpliwości, co do rzetelności sporządzonej wyceny. Mając na uwadze doniosłość instytucji wywłaszczenia oraz konstytucyjną ochronę prawa własności jednostki przyjąć należy, że jedynie biegli sądowi figurujący na liście biegłych prowadzonej przez prezesów sądów okręgowych dysponują odpowiednimi cechami gwarantującymi obiektywność sporządzanych przez nich opinii, wszak powszechnie uznaje się, iż należą do kręgu osób wykonujących zawód zaufania publicznego. Ponadto są to osoby posiadająca bogate doświadczenie zawodowe i zweryfikowane przez sąd pod kątem posiadania rękojmi należytego wykonywania obowiązków biegłego. Zdaniem skarżącej nie można też pominąć, że po wniesieniu przez skarżącą zastrzeżeń do operatu szacunkowego rzeczoznawca przesłał organowi pismo wyjaśniające, w którym potwierdził występowanie transakcji wyższych niż przedstawionych w jego operacie szacunkowym, w których wystąpiły rzekomo szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegających od przeciętnych cen uzyskiwanych na badanym rynku nieruchomości. W piśmie tym nie ma jednak jakiejkolwiek informacji dotyczących tych nieruchomości oraz szczególnych warunków zawarcia transakcji umożliwiających skarżącemu jak i organowi I instancji zajęcie stanowiska co do zasadności pominięcia tych transakcji w operacie, co jednoznacznie dowodzi braków operatu szacunkowego biegłego F. Opinia biegłego, jak każdy inny dowód w sprawie podlega przecież ocenie organu i stron postępowania i winna być na tyle przejrzysta, aby można było ustosunkować się do niej w merytoryczny sposób bez konieczności przyjmowania na wiarę, że biegły słusznie pominął inne transakcje, na które wskazywał w piśmie z dnia [...] sierpnia 2013 r. Braki i nieprzejrzystość tego pisma wykluczały zdaniem skarżącego przypisanie mu jakiegokolwiek waloru dowodowego bez skorzystania z uprawnień przewidzianych w art. 136 K.p.a. przez uzyskanie dodatkowej informacji od biegłego K. F. dotyczących charakterystyki transakcji o cenach wyższych niż wskazane w operacie szacunkowym oraz o szczególnych warunkach dotyczących tych transakcji. Organy niejako bezkrytycznie podeszły do opinii biegłego. Dalej strona skarżąca zauważyła, że na dzień sporządzania wyceny gmina B. posiadała miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą Rady Miasta Nr [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedla Z. w B. (rejon ulicy [...]), z treści którego wynika, iż teren na którym znajduje się wywłaszczona nieruchomość przeznacza się pod usługi, w tym lokalizacje obiektów handlowych powierzchni sprzedaży powyżej [...] m², produkcje, infrastrukturę techniczną oraz zieleń (urządzona o charakterze ekstensywnym wraz z obiektami urządzenia towarzyszącymi). Innymi słowy, na dzień sporządzenia wyceny teren przeznaczony został pod zabudowę usługową zgodnie z § 45.1, który dodatkowo był zgodny z ustaleniami "studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego B, którego ostatnia zmiana objęta była Uchwałą Rady Miasta B. nr [...] z dnia [...] września 2008 r. Do tego studium odnosi się § 1 Planu zagospodarowania przestrzennego potwierdzając zgodność planu z ustaleniami "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego B. w którym, przeznaczenie terenu wywłaszczonej nieruchomości dotyczyło "obszaru z przeznaczeniem usługowym oznaczone symbolem [...] a także rozmieszczenia obiektów o powierzchni sprzedaży powyżej [...]m2. Przeznaczenie nieruchomości było i zostało usankcjonowane w nowym planie jako usługowe. Skarżąca w sposób odmienny rozumie orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego zacytowane przez organ w decyzji. Organ z treści orzeczenia wywodzi prawo wypłacania odszkodowania w wysokości niższej niż wartość wywłaszczonej nieruchomości. Jak wskazuje Trybunał Konstytucyjny taka sytuacja rzeczywiście może mieć miejsce, ale gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. W przedmiotowej sprawie nie sposób odszukać ich podstaw, wręcz przeciwnie ograniczono wymiar odszkodowania w sposób arbitralny czego zabrania ustawodawca. Trybunał Konstytucyjny w powołanym orzeczeniu zaznaczył, że "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Dlatego też, nie bez znaczenia jest, iż krótko po wydani decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości wszedł w życie nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części osiedla Z. Zgodnie z wymienionym aktem, teren znajduje się przy ul. [...] przeznacza się pod usługi. W efekcie wielokrotnie wzrosła wartość nieruchomości zaledwie kilka miesięcy po jej wywłaszczeniu. Owszem należy badać przeznaczenie nieruchomości z dnia wydania decyzji, ale ważne jest również jakie ceny transakcyjne powstają wokół przedmiotu wyceny w jego najbliższym otoczeniu, a te są; znacznie wyższe niż wskazane w operacie biegłego F. W kontekście powyższych uwag trudno jest mówić o "słusznym odszkodowaniu". Skarżąca podkreśliła, że operat szacunkowy jest jedynie jednym z dowodów w sprawie. To na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Wartość nieruchomości wskazana przez biegłego nie powinna automatycznie przekładać się na decyzje organu, co jak się wydaje nastąpiło w przedmiotowej sprawie. Minister Infrastruktury i Rozwoju – w odpowiedzi na skargę – wniósł o oddalenie skargi, jednocześnie podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.) – dalej w skrócie: P.p.s.a.], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, nie uwzględnił skargi. W konsekwencji uznał, że decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] kwietnia 2014 r. i decyzja Wojewody [...] z [...] września 2013 r. nie naruszają prawa w stopniu kwalifikującym je do wyeliminowania z obrotu prawnego. W sprawie bezsporne jest, że nieruchomość, za którą ustalono odszkodowanie objęta została przywołaną w stanie sprawy decyzją Wojewody [...] z [...] lutego 2013 r. udzielającą Prezydentowi Miasta B. zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ul. [...] w B. w ciągu drogi krajowej Nr [...]. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687, ze zm.) wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4 a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518), podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza rzeczoznawca majątkowy (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Organy administracyjne rozpoznające sprawę mają prawo i obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Zbadać - czy przedłożona im opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. W sprawie organy w zakresie ustalenia wartości nieruchomości skarżącej przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa na podstawie decyzji Wojewody [...] z [...] lutego 2013 r. w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania oparły się na operacie szacunkowym sporządzonym [...] maja 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. F. (posiadającego uprawnienia nr [...]) oraz dodatkowych wyjaśnieniach jakie rzeczoznawca złożył w piśmie z [...] sierpnia 2013 r. w trakcie postępowania administracyjnego, będącym odpowiedzią na uwagi skarżącej sformułowane pod adresem sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu. Przedmiotowy operat stanowił podstawowy dowód w sprawie podlegający ocenie organów w kontekście przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 i art. 80 K.p.a. i w tym zakresie Sąd - wbrew twierdzeniom skarżącej - nie dopatrzył się żadnych uchybień. Sąd w pełni podziela stanowisko organu odwoławczego, że podważany przez skarżącą operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) oraz nie zawiera wad prowadzących do stwierdzenia naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W operacie tym biegły wskazał, że wyceniana nieruchomość oznaczona jako działka o nr geodezyjnym [...] o pow. [...] zlokalizowana jest w B., przy skrzyżowaniu ulic [...] i [...], w strefie pośredniej miasta i jest niezabudowana, nieogrodzona, w ewidencji gruntów sklasyfikowana jako pastwisko klasy [...] (choć w sposób rolniczy nieużytkowana), o regularnym kształcie, położona w zasięgu podstawowych sieci uzbrojenia technicznego, zaś bezpośrednie jej otoczenie stanowią tereny zabudowy przemysłowej i usługowej, w dalszej odległości tereny zabudowy wielorodzinnej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w B. Nr [...] z [...] grudnia 1999 r. w sprawie zmiany miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania terenów przemysłowych części osiedla F. – B. (F. P.) w B. i miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta B. (rejon ulicy [...]) - działka ta oznaczona jest symbolem [...] "teren zabudowy produkcyjno – usługowej". Rzeczoznawca majątkowy wyceniając ów grunt – stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – dokonał wyboru podejścia (zastosował podejście porównawcze) oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (zastosował metodę korygowania ceny średniej), uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Proces wyceny został poprzedzony wnikliwą analizą lokalnego rynku nieruchomości. Badaniem objęto transakcje zawarte w okresie od maja 2011 r. do maja 2013 r. znajdujące się na rynku lokalnym miasta B. W pierwszej kolejności przeprowadzono analizę rynku nieruchomości drogowych, a w dalszej rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno – usługowa, czyli zgodną z dotychczasowym przeznaczeniem planistycznym. Ostatecznie biegły zanotował 15 transakcji o zróżnicowanej cenie jednostkowej, zawierającej się w przedziale od 121,21 zł do 350,00 zł/1m², zaś średnia cena jednostkowa wyniosła 219,39 zł/1 m². Dalej wskazano, że na wartość tego rodzaju gruntów największy wpływ mają takie cechy jak: lokalizacja – waga 60 % i warunki techniczno - użytkowe – waga 40 %. Cecha lokalizacyjna została scharakteryzowana w trójstopniowej skali, dla nieruchomości wycenianej określono ją na poziomie średnim (tj. w strefie pośredniej miasta, położenie w pobliżu ważniejszych ulic, dogodny dojazd i niekorzystne sąsiedztwo lub utrudniony dojazd i korzystne sąsiedztwo). Analiza wykazała, że ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe są niższe od analizowanych transakcji nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno - usługową. Zatem przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości i do wyceny zastosowano procedurę z § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i określono wartość przedmiotowej działki według aktualnego sposobu użytkowania, przyjmując do porównań transakcje gruntami pod zabudowę produkcyjno – usługową, czyli maksymalnie zbliżonym do nieruchomości wycenianej. Zatem w operacie szacunkowym uwzględniono transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę przemysłowo – usługową, które spełniały warunki podobieństwa do nieruchomości wycenianej: położenie – rynek lokalny jako miasto B., stan prawny – wszystkie nieruchomości stanowiły własność, przeznaczenie – przemysłowo – usługowe oraz sposób korzystania – wszystkie nieruchomości to nieruchomości niezabudowane i przeznaczone pod zabudowę. Mając za podstawę przedstawiony stan rzeczy, wartość 1 m² działki obliczono na kwotę [...] zł, a wartość gruntu spornej działki oszacowano na kwotę [...] zł. W toku postępowania uwzględniono również dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy, w których odniósł się do twierdzeń strony dotyczących zaniżenia wartości działki nr [...] za 1 m² i analizy rynku nieruchomości podobnych. W wyjaśnieniach tych rzeczoznawca wyraźnie podkreślił, że przy wycenie uwzględniono cechę lokalizacja, określając ją jako "średnia" - ze względu na położenie nieruchomości w strefie pośredniej miasta, ale i w tej cesze uwzględniono jej położenie w sąsiedztwie ważniejszych ulic; nadto przyznał, że wystąpiły pojedyncze transakcje wyższe niż przedstawione w operacie szacunkowym, ale z uwagi na szczególne warunki ich zawarcia powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na badanym rynku nieruchomości, nie mogły być uwzględnione w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym. Powyższe przeczy twierdzeniom skarżącej jakoby przy wycenie nie uwzględniono w sposób szczególny cechy spornej nieruchomości jaką jest jej lokalizacja i nie wyjaśniono, dlaczego przy wycenie nie uwzględniono transakcji dokonanych w miesiącu wrześniu i grudniu 2012 r., gdzie w trybie przetargowym dokonano sprzedaży dwóch nieruchomości położonych w dzielnicy A. F., czyli w strefie pośredniej miasta. Zdaniem Sądu postąpiono zgodnie z regulacją § 5 ust. 1 – 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowi, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości; ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne; za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. Dalej należy zgodzić się z organem odwoławczym, iż skarżąca nie przedstawiła żadnego przeciwdowodu poddającego w wątpliwość operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu. Za taki dowód nie mógł zostać bowiem uznany operat szacunkowy sporządzony przez M. S. na zlecenie skarżącej. Do podstawowych jego uchybień – jak trafnie zauważył Minister Infrastruktury i Rozwoju – należało określenie przeznaczenia wycenianej nieruchomości jako usługowej, czy wycenienie terenu działki tak jakby była to działka, na której możliwe byłoby rozmieszczenie obiektów o powierzchni sprzedaży powyżej [...] m², podczas gdy nieruchomość po wydzieleniu jej pod drogę posiadała powierzchnię [...] ha, co uniemożliwia zabudowę wielkopowierzchniową. W tym nieuprawnione jest twierdzenie skarżącej, że wyceniana nieruchomość przeznaczona jest na inwestycje wielkopowierzchniowe, a przeznaczenie to wynika z uchwały Nr [...] Rady Miasta B. z [...] czerwca 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedla Z. w B., albowiem uchwała ta została przyjęta po wydaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej i po sporządzeniu operatu szacunkowego przez K. F., kiedy to obowiązywał wcześniej powoływany plan zagospodarowania przestrzennego (z 1999 r.), który nie stracił ważności, jak wywodziła skarżąca, z końcem 2003 r. Sąd nie podzielił także wątpliwości skarżącej sformułowanych pod adresem osoby rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat szacunkowy będący podstawą do ustalenia odszkodowania na rzecz skarżącej. Po pierwsze skarżąca z faktem posiadania przez rzeczoznawcę siedziby działalności rzeczoznawczej poza obszarem B. łączy "brak znajomości specyfiki b. rynku nieruchomości". Po drugie skarżąca uważa, że "najwłaściwszym rzeczoznawcą byłby rzeczoznawca będący biegłym sądowym". Tymczasem żaden z przywołanych wcześniej przepisów prawa po pierwsze nie wiąże wyboru rzeczoznawcy majątkowego z siedzibą prowadzenia przez niego działalności rzeczoznawczej. Innymi słowy rzeczoznawca majątkowy nie musi wykonywać swojej działalności w obszarze położenia nieruchomości, której dotyczy sporządzany przez niego operat, a takie położenie nie przekłada się na rzetelność operatu; po drugie nie ustanawia wymogu sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę będącego biegłym sądowym. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 174 i następne) stanowią, że rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie; rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów rozdziału 4 działu V; z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych rzeczoznawca nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "rzeczoznawca majątkowy"; biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje się lub ustanawia spośród osób posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie rozdziału 4 działu V. Zatem pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego, a ponadto czynność, której dokonuje rzeczoznawca polegająca na wycenie nieruchomości wymaga - jak w przypadku każdego biegłego - wiedzy specjalistycznej, której Sąd nie ma podstaw podważać. Reasumując – w ocenie Sądu - operat szacunkowy sporządzony przez K. F. odpowiada wymogom wynikającym z ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sprawa została wyjaśniona w sposób dający podstawy do ostatecznego jej rozstrzygnięcia, w poczynionych ustaleniach słusznie organ oparł się na powyższej wycenie i nie było potrzeby – wbrew twierdzeniom skarżącej - uzupełniania postępowania dowodowego przeprowadzonego przez organ I instancji w postępowaniu odwoławczym na podstawie art. 136 K.p.a. Powyższe dowodzi, że zaskarżona decyzja i decyzja organu I instancji są zgodne z prawem. Innymi słowy nie stwierdzono, aby ich wydanie nastąpiło z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. W konsekwencji zarzuty skargi związane z naruszeniem art. 77 i art. 80 oraz art. 136 K.p.a. należało uznać za bezzasadne. W tym stanie rzecz – Sąd na mocy art. 151 P.p.s.a. – oddalił skargę.