IV SA/Wa 1256/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marian Wolanin (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka, Sędzia WSA Teresa Zyglewska, Protokolant sekr. sąd. Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 października 2010 r. sprawy ze skargi W. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej W. M. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy L. z dnia [...] listopada 2009 r. o ustaleniu jednorazowej opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we wsi L. nr. ew. [...] o pow. [...] m2 spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości L. i W. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji opisano stan faktyczny sprawy i przytoczono treść przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określających warunki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej, i w konsekwencji tego wskazano, że decyzja organu pierwszej instancji o ustaleniu opłaty planistycznej wydana została zgodnie z prawem. W szczególności spełnione zostały wszystkie warunki określone w art. 36 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący przedmiotową nieruchomość obowiązuje od dnia 7 sierpnia 2004 r. a dotychczasowi właściciele przedmiotowej nieruchomości sprzedali ją umową z dnia 30 stycznia 2007 r., tj. przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego z 2004 r. Bezpośrednio przed wejściem w życie powołanego planu miejscowego z 2004 r., przedmiotowa nieruchomość nie była objęta planem miejscowym. W uprzednim zaś planie miejscowym, który obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość była przeznaczona pod uprawy rolne. Dla określenia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą przeznaczenia w planie miejscowym z 2004 r. uzyskano operat szacunkowy, według którego zmiana tego przeznaczenia z rolnego pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne spowodowała wzrost wartości z [...] zł do [...] zł. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rozporządzeniem wykonawczym do tej ustawy oraz ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2010 r. W. M. zarzuciła niezgodność z prawem. W szczególności wskazała, iż wbrew art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja organu pierwszej instancji o ustaleniu opłaty nie została wydana bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego (sprzedaży), lecz po upływie prawie 34 miesięcy od dnia sprzedaży nieruchomości. Położenie nieruchomości w pośrednim sąsiedztwie [...] Parku Narodowego oraz bliskości W. i N. nie są związane z uchwaleniem planu miejscowego, dlatego nie Sygn. akt IV SA/Wa 1256/10 powinny być brane pod uwagę przy wycenie nieruchomości, skoro miały wpływ na wartość nieruchomości także przed uchwaleniem planu. Przy wycenie nieruchomości nie uwzględniono również nakładów skarżącej w postaci zamiany części nieruchomości o powierzchni [...] m2 z sąsiadem na kwotę [...] zł w zamian za doprowadzenie drogi łączącej nieruchomość z ul. [...] oraz koszty wytyczenia drogi z podziałem nieruchomości na kwotę [...] zł. Wątpliwości budzi przyjęta do operatu szacunkowego próbka reprezentatywna dotycząca ustalenia cen rynkowych przyjętych z miejscowości odległych od [...] do [...] km od L., nie wskazując jakiejkolwiek działki z miejscowości L. Ponadto na mapie błędnie wrysowano drogę łączącą przedmiotową nieruchomość z ul. [...]. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z dnia [...] października 2010 r. skarżąca zgłosiła również zarzut naruszenia wskazanych w tym piśmie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami, także przepisów procedury administracyjnej, w uzasadnieniu pisma wskazując na argumentacją mającą przemawiać za uwzględnieniem zgłoszonych zarzutów. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja narusza art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.) w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717, ze zm.) w sposób mający wpływ na wyniki sprawy, a także art. 80 i art. 107 §3 kpa w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem skargi jest decyzja organu odwoławczego dotycząca ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie więc z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717, ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Ustawowym warunkiem ustalenia opłaty planistycznej jest zatem m.in. zaistnienie wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego, co wymaga wykazania stosownym dowodem w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego - zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Sygn. akt IV SA/Wa 1256/10 gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W rozpatrywanej sprawie sporządzony został taki operat opatrzony datą 30 listopada 2008 r. Jednakże z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Decyzja organu pierwszej instancji o ustaleniu opłaty planistycznej wydana została w dniu [...] listopada 2009 r, a więc niewiele dni przed upływem dwunastomiesięcznego terminu ważności operatu szacunkowego. Natomiast decyzja organu odwoławczego wydana została w dniu [...] maja 2010 r., a więc po upływie 18 miesięcy od dnia sporządzenia operatu szacunkowego i nie wynika z akt, ani z treści operatu szacunkowego, aby operat ten uzyskał potwierdzenie aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ odwoławczy posłużył się zatem przy wydawaniu zaskarżonej decyzji nieaktualnym już operatem szacunkowym - w świetle art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami - co podważa jego procesowy walor dowodowy. Skoro bowiem organ odwoławczy zobowiązany jest do ponownej oceny całokształtu sprawy w jej materialnoprawnym i procesowym zakresie, to jednym z istotnych elementów tej oceny jest operat szacunkowy służący ustaleniu zaistnienia wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia i wejścia w życie planu miejscowego. Rozpatrywanie sprawy ustalenia opłaty planistycznej i wydawanie w tym względzie decyzji przez organ odwoławczy stanowi zatem określoną w art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami okoliczność wykorzystania operatu szacunkowego do ustalenia opłaty planistycznej. Z chwilą bowiem złożenia odwołania od decyzji organu pierwszej instancji, ustalenie opłaty planistycznej należy do organu odwoławczego, a jednym z ustawowych warunków jej ustalenia jest stwierdzenie zaistnienia wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego, gdzie dowodem tego wzrostu jest operat szacunkowy. Z tego względu, wykorzystywanie operatu szacunkowego do ustalenia opłaty planistycznej - o czym mowa w art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - następuje także przed organem odwoławczym, którego kompetencje dowodowe - wyznaczone art. 80, art. 84 i art. 136 kpa - nakazują dokonywanie oceny tego operatu przez organ odwoławczy. Utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji przez organ odwoławczy - jak w niniejszej sprawie - stanowi jedynie procesowy efekt, w ramach art. 138 kpa, materialnoprawnego rozstrzygnięcia sprawy przez organ odwoławczy. Nieodzownym zaś elementem tego rozstrzygnięcia jest stwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości za pomocą Sygn. akt IV SA/Wa 1256/10 aktualnego - w rozumieniu art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami -operatu szacunkowego. W rozpatrywanej sprawie nie jest wiadome, czy przed upływem 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu szacunkowego wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników (wartościotwórczych), o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dlatego należy przyjąć, iż operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie mógł być wykorzystany do ustalenia opłaty planistycznej jedynie przez 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, tj. do końca listopada 2009 r. Tymczasem, ustalenie opłaty planistycznej w wymiarze materialnoprawnym i procesowym nastąpiło dopiero decyzją organu odwoławczego z dnia [...] maja 2010 r., a więc po upływie ustawowo domniemanego terminu ważności operatu szacunkowego. Nieuzyskanie potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego w sposób określony w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami doprowadziło do ustalenia przez organ odwoławczy opłaty planistycznej bez ważnego prawnie dowodu wzrostu wartości nieruchomości, co narusza art. 80 kpa w zw. z art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w sposób mający istotny wpływ na wynika sprawy. Organ odwoławczy naruszył również art. 107 §3 kpa w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ mimo zgłoszenia w odwołaniu nielicznych, ale konkretnych zastrzeżeń wobec operatu szacunkowego, organ ten poprzestał w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji na lakonicznym sformułowaniu, iż operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tym względzie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami rozporządzenia o wycenie. Ocena operatu szacunkowego przez organ odwoławczy nie może jednak sprowadzać się jedynie do ogólnikowego wskazania zgodności tego operatu z prawnymi wymogami jego sporządzania, zwłaszcza w przypadku zgłaszania w odwołaniu konkretnych zarzutów, niezależnie od tego, czy zarzuty te są obiektywnie słuszne. Obowiązkiem organu odwoławczego - wynikającym z art. 11 i art. 80 kpa - było dokonanie oceny tego operatu zarówno przez pryzmat art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również w takim zakresie jego treści, która jest wymagana przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), i w konsekwencji stwierdzenie, czy przyjęte w tym operacie nieruchomości do porównań znajdujące się poza miejscowością położenia nieruchomości wycenianej, spełniają ustawowy wymóg nieruchomości podobnych określony w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w tym czy rzeczoznawca majątkowy - przyjmując transakcje tymi nieruchomościami do porównań - wykazał w sposób wymagany §26 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, iż nieruchomości te znajdują się Sygn. akt IV SA/Wa 1256/10 w obszarze tego samego jednorodnego pod względem wartościotwórczym rynku nieruchomości, czy też miałby zastosowanie przy określaniu wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego §18 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. z racji braku transakcji rynkowych w miejscowości położenia nieruchomości wycenianej. Swoim ustaleniom i ocenom organ odwoławczy powinien zaś dać wyraz w uzasadnieniu decyzji, zgodnie z art. 107 §3 kpa. Dokonanie oceny operatu szacunkowego w rozpatrywanej sprawie przez organ odwoławczy przynajmniej we wskazanym wyżej zakresie doprowadziłoby przede wszystkim do ustalenia jego nieaktualności - w rozumieniu art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - co mogłoby skutkować podjęciem takich działań procesowych, które doprowadziłyby do wydania decyzji bez naruszenia wskazanych powyżej przepisów prawa. O ile więc organ odwoławczy prawidłowo wskazał na spełnienie się pozostałych przesłanek z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do ustalenia opłaty planistycznej, o tyle posłużenie się nieaktualnym operatem szacunkowym będące wynikiem zaniechania jego oceny spowodowało wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem wskazanych powyżej przepisów prawa, dlatego na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł, jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy, organ odwoławczy uwzględni okoliczność braku aktualności operatu szacunkowego w rozumieniu art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również uwzględni zgłoszoną przez skarżącą na rozprawie przed Sądem okoliczność śmierci uczestnika postępowania J. M. w grudniu 2009 r