IV SA/Wa 1261/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Sędzia WSA Leszek Kobylski, Protokolant Agnieszka Olszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2009 r. sprawy ze skargi J. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] maja 2009 r. nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) utrzymał w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] lutego 2009 r. nr [...] ustalającą wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 613 m², opisanej w księdze wieczystej KW [...] , położonej w Dzielnicy M. przy ul. [...] na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu D., na kwotę 260.586 zł, którą będą zobowiązani uiścić solidarnie wnioskodawcy J. Z. i K. Z. w przypadku zbycia w/w nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wskazało, że z ustaleń faktycznych wynika, iż dla przedmiotowego terenu został uchwalony uchwałą Rady W. nr [...] z dnia [...] czerwca 2006 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu D., który przewiduje stawkę 30 % służącą naliczeniu jednorazowej opłaty. Wskazano, że zgodnie z w/w planem, na w/w nieruchomości istnieje obecnie możliwość realizowania zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, usług ponad lokalnych i lokalnych. Natomiast zgodnie z obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. Miejscowym Ogólnym Planem Zagospodarowania Przestrzennego W. zatwierdzonym uchwałą Rady W. nr [...] z dnia [...] września 1992 r. przedmiotowa działka znajdowała się w obszarze [...], gdzie preferowało się utrzymanie i rozwój funkcji mieszkaniowych wraz z urządzeniami I stopnia obsługi ludności oraz funkcji usługowych II i III stopnia obsługi. W okresie od [...] stycznia 2004 r. do dnia 14 czerwca 2007 r., tj. do daty uchwalenia aktualnie obowiązującego planu miejscowego, dla działki ewidencyjnej nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 613 m², położonej w Dzielnicy M. przy ul. [...] w W. nie były wydane żadne decyzje o warunkach zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wskazało, że w toku postępowania administracyjnego w dniu 30 sierpnia 2007 r. sporządzony został operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego, który został zaktualizowany w dniu 28 sierpnia 2008 r. W operacie wartość przedmiotowej działki przed wprowadzeniem planu została ustalona na kwotę 1.168.378 zł, natomiast po wprowadzeniu nowego planu na kwotę 2.036.999 zł. Zatem wzrost wartości działki wyniósł 858.021 zł a wynosząca 30% tego wzrostu renta planistyczna wyniosła 260.586 zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. ustaliło, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 19 marca 2008 r. wyjaśnił, iż wartość rynkowa szacowanej nieruchomości została określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Przy wycenie uwzględniono transakcje z rynku I – zabudowa mieszkaniowo-usługowa o niskiej intensywności zabudowy. Z kolei w piśmie z dnia 15 września 2008 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że przeznaczenie nieruchomości przed zmianą planu określono zapisem, iż nieruchomość znajduje się w obszarze [...] stanowiącym niegdyś przeznaczenie korespondujące z aktualnym sposobem wykorzystania zabudowy jednorodzinnej. Rzeczoznawca majątkowy wskazał również, iż od czasu wygaśnięcia dawnego planu do czasu uchwalenia nowego planu, dla terenu działki nie została wydana decyzja dla wysokiej zabudowy. Przed uchwaleniem planu miejscowego przedmiotowa działka zabudowana była domem jednorodzinnym jednokondygnacyjnym. Organ odwoławczy w oparciu o operat szacunkowy i wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego stwierdził, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu została określona przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystania. Utrata mocy dawnego planu miejscowego nie spowodowała spadku wartości przedmiotowej nieruchomości. Natomiast uchwalenie nowego planu, w ocenie organu odwoławczego, spowodowało wzrost wartości działki, znajdującej się na terenie, na którym przed uchwaleniem nowego planu nie było planu miejscowego. Natomiast ogólne tendencje wzrostowe na rynku nieruchomości nie miały wpływu na naliczenie opłaty z uwagi na metodykę zastosowaną przez rzeczoznawcę. Brak dojazdu do nieruchomości został uwzględniony przez rzeczoznawcę, który określił tę cechę jako "zadowalającą" nie zaś jako "bardzo dobrą". Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. z dnia [...] maja 2009 r. złożył J. Z. . Skarżący zakwestionował prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. W ocenie skarżącego wycena nieruchomości przedstawiona w operacie szacunkowym zawiera trendy wzrostowe na rynku nieruchomości niezależne od wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto skarżący podniósł, że rzeczoznawca w operacie błędnie przyjął, że przedmiotowa nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Skarżący zarzucił również, że na wartość działki ustaloną przez rzeczoznawcę wpłynęło założenie łącznego zainwestowania kilku działek. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne kontrolują więc akty i czynności organów administracji z zakresu administracji publicznej pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi. Ponadto, co wymaga podkreślenia, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną – art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Rozpoznając skargę w świetle powyższych kryteriów należy uznać, że nie zasługuje ona na uwzględnienie. Podstawą prawną wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek zmiany lub uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Podstawą prawną wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek zmiany lub uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Zgodnie z treścią tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym reguluje kwestie związane z wzajemnymi rozliczeniami pomiędzy gminą, a właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym), w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą. Użyte w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sformułowanie, "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła...", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany. Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości, możemy brać pod uwagę tylko te okoliczności wpływające na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmiany i wpływają na wzrost wartości nieruchomości. Z kolei art. 37 ust. 11 wspomnianej ustawy przewiduje, iż w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 150 ust. 5 w zw. z art. 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w rozdziale 1 działu V tej ustawy, którzy sporządzają w tej kwestii opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zatem obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Wycena ta jest pisemną opinią o wartości konkretnej i określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości. Przepisy w/w ustawy o gospodarce nieruchomościami w dziale IV stanowią, że wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść : porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego (152 § 2), przy czym podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1). Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (zwaną również rentą planistyczną) – ustala się na dzień jej sprzedaży. Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, może na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przed jej zbyciem żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. Szczegółowe zasady dokonywania oceny nieruchomości określa natomiast rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 50 ust 1 wymienionego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. Z kolei przepis § 50 przewiduje w ust. 2, iż w przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości. Natomiast stosownie do obowiązującego od dnia 7 października 2005 r. § 50 ust. 3 w/w rozporządzenia, w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. Należy więc stwierdzić, że do ustalenia tej opłaty konieczne jest określenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu czyli, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 933/06, niepublikowane oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 919/06, niepublikowane). Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy należy stwierdzić, że okoliczności wpływające na wzrost wartości nieruchomości muszą być bezpośrednim następstwem uchwalonego w dniu [...] czerwca 2006 r. przez Radę w. uchwałą nr [...] miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu D. Według zapisów tego planu przedmiotowa nieruchomość znajduje się w kwartale oznaczonym [...], dla którego plan ustala jako przeznaczenie podstawowe zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, usługi ponadlokalne i lokalne ([...]). Poprzednio obowiązującym na tym terenie planem był Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego W. uchwalony przez Radę W. Uchwałą Nr [...] z dnia [...] września 1992 r. Organy ustaliły, że teren ten w Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego W. z [...] września 1992r. znajdował się w obszarze [...], gdzie preferowało się utrzymanie i rozwój funkcji mieszkaniowych wraz z urządzeniami I stopnia obsługi ludności oraz funkcji usługowych II i III stopnia obsługi. Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego W. z [...] września 1992 r. został uchwalony w czasie obowiązywania ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 1989r. Nr 17, poz. 99 ze zm.). Ustawa ta przewidywała sporządzanie założeń do planu oraz planów miejscowych sporządzanych jako plany ogólne i szczegółowe (art. 26 ust. 1). Plan z [...] września 1992 r. był planem ogólnym. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) uchyliła ustawę o planowaniu przestrzennym z 1984 r. i w miejsce planów ogólnych i szczegółowych, wprowadziła jeden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Tym samym odpadła możliwość sporządzenia obok miejscowego planu ogólnego, planu szczegółowego. Uchwała Nr [...] Rady W. z dnia [...] września 1992 r. w sprawie Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego W. w § 2 zaleciła Radom Dzielnic – Gmin Miasta W. sporządzenie i uchwalenie miejscowych planów szczegółowych dla obszarów ustalonych planem lub miejscowych planów ogólnych zagospodarowania przestrzennego Dzielnic – Gmin W. Dla obszaru objętego w Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego W. z dnia [...] września 1992 r. strefą [...] miejscowy plan szczegółowy nie został uchwalony. Z dniem 1 stycznia 1995 r., kiedy weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego W. z dnia [...] września 1992 r. dla obszaru strefy [...] z mocy prawa stał się miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w rozumieniu przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r. Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego W. z [...] września 1992 r., zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r. Nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu D. został uchwalony uchwałą nr [...] z dnia [...] czerwca 2006 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z dnia [...] lipca 2006 r. nr [...], poz. [...] i wszedł w życie w dniu 28 sierpnia 2006 r. Organy ustaliły, że w okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do dnia uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu D. w dniu [...] czerwca 2006 r. dla przedmiotowej nieruchomości nie były wydawane żadne decyzje o warunkach zabudowy. Ponieważ dla działki ewidencyjnej nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 613 m², położonej w Dzielnicy M. przy ul. [...] w W. w wyżej wskazanym okresie nie obowiązywał żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia renty planistycznej według art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, będzie miał zastosowanie § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W rozpatrywanej sprawie ustalenia wymaga kwestia, czy i jaką zmianę wprowadziły ustalenia planu z 2006 roku w stosunku do faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem tego planu, które wpłynęły na wzrost wartości nieruchomości. Z ustaleń organów wynika, że przed uchwaleniem planu przedmiotowa działka zabudowana była jednokondygnacyjnym domem jednorodzinnym. Natomiast na skutek uchwalenia planu istnieje na niej możliwość realizowania zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, usług ponadlokalnych i lokalnych. Na podstawie operatu szacunkowego oraz uchwały w przedmiocie uchwalenia planu, organy ustaliły jednorazową opłatę w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości, spowodowaną uchwaleniem planu. W niniejszej sprawie skarżący podniósł zarzut nieprawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego. W ocenie Sądu operat został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ dokonał oceny operatu szacunkowego i swoją ocenę w tej mierze oparł na przekonujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Należy stwierdzić, iż organ odwoławczy przeprowadził prawidłową analizą ustaleń dotychczasowego faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu, z ustaleniami nowego planu zagospodarowania przestrzennego w kontekście przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został ponadto przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do wykonywania tego rodzaju dokumentów. Przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, biorąc pod uwagę położenie wycenianej nieruchomości. Ponadto przedmiotową działkę porównano na rynku I z 11 nieruchomościami podobnymi, a na rynku II z 12 nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, uwzględniono również warunki zawierania tych umów oraz cechy tychże nieruchomości. Należy stwierdzić, iż jak wynika ze sporządzonego w sprawie operatu, w niniejszej sprawie zachodzi bezpośredni związek pomiędzy uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu D. a wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości ( pkt 11 operatu szacunkowego). W postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości opłaty planistycznej bierze się pod uwagę wyłącznie skutek jaki spowodowało uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w stosunku do wartości określonej nieruchomości. Inaczej mówiąc, należy dokonać porównania wartości tejże działki przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie Sądu, nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżącego, że wartość nieruchomości przedstawiona w operacie uwzględnia trend wzrostu cen na rynku nieruchomości. Skarżący nie przedstawił w tym zakresie żadnych dowodów. Zgodnie z § 50 ust. 2 rozporządzenia w celu wyliczenia tzw. renty planistycznej szacowana jest rynkowa cena nieruchomości wg cen z daty jej zbycia. Rzeczoznawca w operacie (pkt 8) określił główne cechy rynkowe wpływające na wartość gruntu. Wśród tych cech, zostały również wyodrębnione dojazd oraz wielkość i kształt działki. Określając wartość rynkową nieruchomości po uchwaleniu planu, rzeczoznawca w aspekcie cech rynkowych, wycenianą nieruchomość scharakteryzował biorąc pod uwagę dojazd jedynie jako zadowalający, a wielkość i kształt działki jako słaby. Powyższe nie potwierdza zarzutu skargi, że rzeczoznawca nie wziął pod uwagę okoliczności, iż po uchwaleniu planu do przedmiotowej działki "nie ma dojazdu". To samo dotyczy zarzutu, że wyceniając nieruchomość założył łączne zainwestowanie kilku działek. Przeczy temu uwzględnienie w operacie cechy rynkowej nieruchomości wycenianej jaka jest wielkość i kształt działki. W ocenie Sądu zapisy Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego W. z dnia [...] września 1992 r. dla obszaru strefy [...] nie mają istotnego znaczenia, gdyż w sprawie nie mamy do czynienia ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a z uchwaleniem planu. Jak już wyżej zaznaczono, plan z [...] września 1992 r. był planem miejscowym sporządzonym jako plan ogólny. Rejon ul. [...] i al. [...] (rejon d. [...]) przewidziany był w planie jako teren do objęcia planem miejscowym szczegółowym. W planie z [...] września 1992 r. dla obszaru [...] została ustalona funkcja mieszkaniowa bez określenia rodzaju zabudowy. Natomiast plan uchwalony w dniu [...] czerwca 2006 r. precyzuje dla przedmiotowej nieruchomości funkcję mieszkaniową jako zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Wygaśniecie planu z [...] września 1992 r. spowodowało, że dla terenu przedmiotowej nieruchomości zaczęły obowiązywał zapisy wynikające z ewidencji gruntów, tj. działka budowlana zabudowana jednokondygnacyjnym domem jednorodzinnym. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.