IV SA/Wa 130/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Anna Sękowska (spr.), Protokolant ref. staż. Marta Pachulska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2015 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz A. M. kwotę 1 254 (jeden tysiąc dwieście pięćdziesiąt cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] listopada 2015 r., znak [...], Minister Infrastruktury i Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania A. M. od decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] września 2015 r., ustalającej odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położoną w obrębie [...], gmina [...], przeznaczoną pod realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie odcinka drogi ekspresowej [...] oraz orzekającej o odmowie powiększenia tak ustalonego odszkodowania o 5% wartości ww. nieruchomości, a także zobowiązującej [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, utrzymał zaskarżoną decyzję Wojewody [...] w mocy. Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym. Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona w obrębie [...] gminy [...], decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] września 2014 r., została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa odcinka drogi ekspresowej [...] od rejonu węzła "[...]" na terenie gminy [...] (z wyłączeniem tego węzła) do węzła "[...]" i powiązania z drogą krajową nr [...] do skrzyżowania z drogą wojewódzką nr [...] w miejscowości [...] (wraz z węzłem "[...]" i ww. skrzyżowaniem) - etap [...]-odc. Węzeł "[...]" - skrzyżowanie z DW [...]". Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] września 2015 r., ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz A. M. za omawianą nieruchomość, przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa oraz odmówił powiększenia tak ustalonego odszkodowania o 5% wartości ww. nieruchomości, a także zobowiązał [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł A. M. Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy Minister utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położoną w obrębie [...] gminy [...], przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, stanowi operat szacunkowy z dnia 28 listopada 2014 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego W. S. (uprawnienia nr [...]). Biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość położona jest po wschodniej stronie al. [...], w rejonie skrzyżowania z ul. [...]. Nieruchomość oddalona jest od centrum [...] o ok. 7 km, a od centrum W. o ok. 15 km. W sąsiedztwie nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowa i usługowa. Działka znajduje się w pierwszej linii zabudowy. Teren działki ogrodzony ogrodzeniem murowanym z cegły białej - 47 mb, oraz ogrodzeniem z siatki stalowej 8 mb, a także ogrodzeniem z prętów stalowych - 8 mb. Zużycie techniczne ogrodzenia wynosi 30%. Na nieruchomości ponadto znajdują się tablice reklamowe (2 szt.), wjazd z trylinki 32 m2 oraz nasadzenia roślinne: winorośl (1 szt.), bukszpan (3 szt.), cis (1 szt.), cyprys (2 szt.), jodła ( szt.), świerk srebrny (2 szt.), jabłoń (1 szt.), wiśnia (2 szt.), czereśnia (1 szt.), peonia (5 szt.) oraz winorośl przy ogrodzeniu (50 m2). Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie objęty był obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w myśl studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr [...] z dnia [...] grudnia 1999 r. przez Radę Gminy [...] przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie o wiodącej funkcji usługowo-magazynowej. W wyniku przeprowadzonej analizy biegły ustalił, że średnia cena nieruchomości drogowych wynosi [...] zł/m, podczas gdy średnia cena nieruchomości inwestycyjnych wynosi [...] zł/m2. W związku z powyższym wyceny dokonano przyjmując aktualny sposób użytkowania nieruchomości wynikający z zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania Gminy [...]. Wartość gruntu nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Przyjęto następujące cechy i ich wagi: położenie, - 30%, otoczenie - 20%, kształt działki, wielkość, ograniczenia - 15%, uzbrojenie terenu, dostępność mediów - 15%, zagospodarowanie, dojazd, inne - 20%. Biegły dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych i wycenił wartość gruntu na kwotę [...] zł, tj. [...] zł/m2. Ze względu na brak transakcji nieruchomościami zawierającymi porównywalne części składowe, biegły odrębnie oszacował wartość odtworzeniową składników roślinnych i naniesień budowlanych. Wartość nasadzeń roślinnych biegły określił w podejściu kosztowym przy wykorzystaniu publikacji specjalistycznych na kwotę [...] zł. Wartość naniesień budowlanych biegły wycenił stosując podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową i elementów scalonych przy uwzględnieniu stopnia zużycia. Ogrodzenie zostało przez biegłego wycenione na kwotę [...] zł, podjazd na kwotę [...] zł, natomiast tablice reklamowe na kwotę [...] zł. Ostatecznie wartość nieruchomości została przez biegłego oszacowana na [...] zł. Wojewoda [...] w ustalonym odszkodowaniu pominął wartość tablic reklamowych, gdyż nie stanowiły one części składowej gruntu i ostatecznie przyznał odszkodowanie w kwocie [...] zł. Zdaniem organu odwoławczego opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2109 ze zm.), oraz jest zgodna z regulacjami wynikającymi z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.). Ustosunkowując się do zarzutu braku uwzględnienia w wycenie kosztów budowy nowego ogrodzenia, organ odwoławczy podkreślił, że stosownie do postanowień art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Zgodnie zaś z art. 135 ust. 4 tej ustawy przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. A zatem rzeczoznawca prawidłowo ustalił wartość ogrodzenia uwzględniając stopień jego zużycia. Brak jest natomiast jakichkolwiek podstaw prawnych do uwzględnienia w kwocie odszkodowania kosztów odtworzenia ogrodzenia. Obowiązujące przepisy zezwalają bowiem na ustalenie odszkodowania jedynie jako wartość prawa własności przejętej nieruchomości a nie szkody jaką poniesie właściciel nieruchomości na skutek odjęcia prawa. Odnośnie zarzutu oparcia decyzji na dokumencie sporządzonym przed wszczęciem postępowania, Minister wyjaśnił że zgodnie z art. 75. § 1 Kpa jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Operat szacunkowy jest pełnoprawnym dowodem na okoliczność wartości nieruchomości, niezależnie od tego, kiedy został sporządzony jeśli tylko odpowiada treści przepisów regulujących jego treść i formę. Zauważyć ponadto należy, że organ wojewódzki umożliwił stronie zapoznanie się z sporządzonym operatem szacunkowym. Nie można zatem uznać, że wykorzystanie w sprawie operatu szacunkowego sporządzonego przed wszczęciem postępowania było błędne. Skargę na powyższą decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożył A. M., wnosząc o uchylenie ww. decyzji w całości oraz nakazanie ponownego rozpatrzenia sprawy i zwrotu opłaty sądowej. Skarżący zarzucił naruszenie: - art. 7 kodeksu postępowania administracyjnego w związku z przepisami właściwymi § 36 ust. 1 punkt 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; - art. 10 § 1 kpa poprzez brak rozprawy administracyjnej w powyższej sprawie po uzupełnieniu materiału dowodowego; - art. 156 § 1 punkt 2 kpa poprzez dopuszczenie do podjęcia decyzji na podstawie dokumentu sporządzonego przed wszczęciem postępowania administracyjnego w sprawie; - art. 9 kpa poprzez brak wyjaśnienia przez organ w trakcie procedury zastrzeżeń w zakresie transakcji wziętych do porównań; parametrów korygujących wartość tak, aby położenie działki miało wagę 50% gdyż w wypadku działki nr [...] jest to najważniejszy parametr mający dodatni skutek dla jej szacunkowej wartości; - art. 78 § 1 kpa poprzez brak przeprowadzenia dowodu dotyczącego wskazania, że użyte w operacie przykładowe wartości działek do porównań były transakcjami zrealizowanymi w szczególnych warunkach. Uzasadniając skargę, pan M. podkreślił, iż rzeczoznawca majątkowy pominął ważne transakcje z terenu Gminy [...], które dotyczyły działek usługowych. Miedzy innymi taką transakcją było zbycie użytkowania wieczystego działki nr [...] we wsi [...], Gmina [...]. Transakcja nastąpiła w dniu [...] grudnia 2013 r., a wartość ustalona w akcie notarialnym za użytkowanie wieczyste 1 m2 gruntu wynosiła [...] zł. Podniósł również, że nie wyjaśniono powodów, dla których działka ewidencyjna nr [...] o pow, [...] ha została wyceniona na kwotę ok. [...] zł za 1 m2 a nieruchomość, której dotyczy zaskarżona decyzja na ok. [...] zł za 1 m2. Skarżący wskazał również, że operat szacunkowy został przygotowany tak, aby ustalona wartość była jak najniższa i nieodzwierciedlająca wartości rynkowej nieruchomości. Zdaniem skarżącego przyjęte parametry, transakcje do ustalenia cen, jak też brak uwzględnienia zmian przepisów powinien skutkować nie tylko nową wyceną, ale również stosownym zgłoszeniem do instytucji mającej nadzór nad jakością pracy rzeczoznawców majątkowych w zakresie odpowiedzialności zawodowej wykonawcy. Minister Infrastruktury i Budownictwa w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie zarzuty sformułowane przez skarżącego okazały się zasadne. Kwestią sporną w niniejszej sprawie jest wysokość przyznanego skarżącemu odszkodowania, które z kolei zostało ustalone w oparciu o operat szacunkowy z 28 listopada 2014 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. S. Stąd kluczową dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie była ocena prawidłowości sporządzenia owego operatu. Dokonując tej oceny, należy w pierwszym rzędzie przypomnieć, że zgodnie z art. 18 ust. 1 z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.), dalej zwanej "specustawą", wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a tej ustawy, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odszkodowanie to przyznawane jest w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego i określający co do zasady wartość rynkową nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 134 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady ustalania odszkodowania należnego na podstawie ustawy drogowej określono w § 36 ust. 1 – 4 Rozporządzenia w sprawie wyceny. Zgodnie z § 36 ust. 1 tego rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W myśl natomiast § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Mając na uwadze powyższe przepisy oraz analizując operat szacunkowy sporządzony w sprawie, Sąd uznał, że nie zasługuje na uwzględnienie argument skarżącego dotyczący nie uwzględnienia przepisów rozporządzenia dotyczącego wyceny nieruchomości, w brzmieniu obowiązującym w dniu sporządzenia operatu. Sam fakt, że przepisy te nie zostały umieszczone w podstawie prawnej decyzji ustalającej odszkodowanie, nie oznacza że nie znalazły one zastosowania w sprawie. Analiza zaś operatu wskazuje, że zastosowano przepisy prawa obowiązujące w dniu sporządzenia operatu oraz w dniu orzekania. Przechodząc do dalszej kontroli zaskarżonej decyzji w kontekście prawidłowości operatu będącego podstawą określenia wysokości odszkodowania, Sąd wskazuje, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z kolei w myśl art. 154 ust. 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast zgodnie z art. 154 ust. 3 u.g.n., w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że chodzi tu o faktyczny sposób użytkowania nieruchomości wycenianej, nie zaś nieruchomości sąsiadujących z nią. W niniejszej sprawie, jak wynika z operatu, biegły określając przeznaczenie nieruchomości przyjął przeznaczenie ocenianej nieruchomości określone w studium i wskazał, że jest to przeznaczenie usługowo – magazynowe. Jednocześnie – jak wynika wyjaśnień zawartych w piśmie z dnia 14 lipca 2015 r. (k. 122 akt administracyjnych) rzeczoznawca uznał, że do porównań należy przyjąć nieruchomości przeznaczone pod budownictwo rozumiane jako grunty mieszkaniowe, wobec faktycznego przeznaczenia nieruchomości znajdujących się w otoczeniu nieruchomości wycenianej (czy też jej otoczenia? – nie jest to precyzyjnie określone). Z kolei z tabeli znajdującej się na stronie 10 operatu oraz wyjaśnień rzeczoznawcy złożonych na rozprawie administracyjnej w dniu 18 maja 2015 r. (k 76), biegły wycenianą nieruchomość potraktował jako nieruchomość inwestycyjną i takie też nieruchomości przyjął do porównań. Jednocześnie biegły nie wyjaśnił co należy rozumieć pod pojęciem nieruchomości inwestycyjne. Z protokołu rozprawy administracyjnej wynika jednak, że nie jest to przeznaczenie usługowo-handlowe (por. k. 76, odpowiedź na 2 pytanie). Z wyjaśnień biegłego zawartych w piśmie z dnia 14 lipca 2015 r. (k. 122) wynika jednak, iż powodem takiego działania było uznanie, że studium dla obszaru, w którym położona jest wyceniana nieruchomość obok wiodącej funkcji usługowo - magazynowej przewiduje również funkcję mieszkaniową, a nadto w taki właśnie sposób użytkowane są nieruchomości sąsiednie. Zdaniem Sądu, przyjęcie do porównań nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym naruszyło w niniejszej sprawie art. 154 ust. 2 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla nieruchomości będącej przedmiotem wyceny nie obowiązywał plan miejscowy, zaś wedle studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] przyjętego uchwałą Nr [...] [...] grudnia 1999 r. nieruchomość położona jest na terenie o wiodącej funkcji usługowo – magazynowej (s. 2 operatu). W takim przypadku, zdaniem Sądu, biegły winien jako nieruchomości podobne przyjąć grunty o takim właśnie przeznaczeniu (czyli usługowo – magazynowym). Tymczasem jak wskazano powyżej, z akt sprawy wynika, iż biegły w istocie zastosował kryterium przeznaczenia okolicznych nieruchomości, uwzględniając w wycenie m. in. nieruchomości przeznaczone pod cele mieszkaniowe. Przy tym biegły określił te nieruchomości jako "nieruchomości inwestycyjne". Zdaniem Sądu, takie postępowanie biegłego narusza powołany wyżej art. 154 § 2 u.g.n., bowiem podważa sens odesłania do postanowień studium lub decyzji warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dodatkowo biegły zastosował dwa kryteria określenia przeznaczenia nieruchomości, tj. kryterium przeznaczenia przewidzianego przez studium oraz rzeczywistego użytkowania nieruchomości okolicznych. Powyższe również świadczy o zastosowaniu przez biegłego błędnej wykładni art. 154 § 2 u.g.n. Przepis ten bowiem przewiduje określoną kolejność w wyborze sposobu ustalenia przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Nie jest zatem dopuszczalne dowolne ustalenie tego przeznaczenia ani też mieszanie tych sposobów. W niniejszej sprawie z taką sytuacją mamy natomiast do czynienia. Co prawda z wyjaśnień biegłego można wysnuć wniosek, iż nie dokonuje on pomieszania sposobów określenia przeznaczenia nieruchomości, a jedynie wobec ustalenia przez studium przeznaczenia dominującego, przyjmuje również nieruchomości z przeznaczenia dopuszczanego przez studium uzupełniająco, jednak takie działanie w ocenie Sądu również nie jest prawidłowe. Skoro bowiem funkcją wiodącą przewidzianą przez studium jest funkcja usługowo – magazynowa to nieruchomości o takim przeznaczeniu winny być brane pod uwagę przez biegłego. Tym bardziej, że wyceniana nieruchomość stanowi grunt bezpośrednio przylegający do Al. [...]. Jest faktem oczywistym, że tego typu grunty są szczególnie atrakcyjne pod działalność usługową, co z kolei rzutuje bezpośrednio na znaczenie kryterium położenia. Zdaniem Sądu, już to naruszenie prawa przez biegłego uzasadniało uwzględnienie skargi w niniejszej sprawie. Rzutowało ono bowiem bezpośrednio na dobór nieruchomości podobnych oraz ustalenie współczynników korygujących, a tym samym na ostateczny wynik wyceny. Kolejnym uchybieniem Ministra związanym z oceną operatu jest zdaniem Sądu nie wyjaśnienie podnoszonych w toku postępowania administracyjnego przez skarżącego kwestii przyjęcia do porównań nieruchomości będących przedmiotem obrotu w tzw. "szczególnych warunkach". Jest to kwestia istotna o tyle, że przepis § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia zabrania, aby źródłem informacji o cenach transakcyjnych były informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Tym samym, Minister nie wyjaśniając tych rozbieżności naruszył m. in. art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. Kolejnym uchybieniem Ministra związanym z oceną przedmiotowego operatu było niewyjaśnienie kwestii ceny działki nr [...] w [...] położnej wg skarżących ok. 350 m od Al. [...] i zbytej [...] grudnia 2013 r. po cenie [...] zł za m². Skarżący kwestię tę podnosił w toku postępowania, jednak Minister nie podjął żadnych czynności dowodowych związanych z powziętymi informacjami. Jakkolwiek biegły nie ma bezwzględnego obowiązku włączenia danej transakcji do operatu zgodnie z życzeniem strony, a tym bardziej – co oczywiste – strona nie może oczekiwać, że biegły ustali cenę szacowanej nieruchomości według jednostkowej transakcji wskazanej przez zainteresowaną stronę, to jednak operat, jak każda opinia biegłego, winien być wykonany sposób rzetelny i przekonujący. W szczególności w opisywanej tu sytuacji biegły winien wyjaśnić, czy opisywana transakcja miała rzeczywiście miejsce. Biegły winien również w sposób przekonujący wyjaśnić, czy istnieją podstawy do uwzględnienia tej transakcji w operacie. W przeciwnym razie naruszona może być zasada prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.) oraz zasada zaufania (art. 8 k.p.a.) i zasada przekonywania (art. 11 k.p.a.). W świetle tych zasad ogólnych k.p.a. strona ma prawo oczekiwać od organu, że wszystkie jej twierdzenia i zarzuty zostaną wnikliwie i rzetelnie rozważone przez organ (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 sierpnia 1984 r., II SA 742/84, ONSA 1984, Nr 2 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 marca 2009 r., II GSK 784/08, CBOSA). Bez znaczenia pozostaje fakt, że wskazana transakcja dotyczyła użytkowania wieczystego. Skoro bowiem własność jest prawem silniejszym i mającym wyższą wartość rynkową niż prawo użytkowania wieczystego gruntu o podobnych parametrach co do powierzchni i położenia (co jest m. in. pochodną obowiązku uiszczania opłat rocznych oraz ograniczeniami co do sposobu wykorzystania gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste), to tym samym, ceny prawa użytkowania wieczystego są z reguły niższe niż ceny prawa własności nieruchomości o podobnych cechach. Stąd okoliczność, że dana transakcja dotyczyła prawa użytkowania wieczystego nie oznacza, że nie może ona być istotną okolicznością braną pod uwagę przy wycenie prawa własności nieruchomości o podobnych parametrach. Sąd za nieuzasadnione uznał zarzuty skarżącego związane z oparciem się przez biegłego na studium obowiązującym w dniu wydania decyzji wywłaszczeniowej, a nie na tekście nowego studium, tj. uchwalonego po dniu [...] września 2014 r. Sąd podziela w tym zakresie stanowisko wyrażone w wyroku z dnia 3 sierpnia 2016 r., w sprawie o sygn.. akt IV SA/Wa 3713/15, iż kwestię tę rozstrzyga art. 18 ust. 1 specustawy, zgodnie z którym wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a tej ustawy, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stąd stan nieruchomości, w tym w szczególności jej przeznaczenie w studium w dniu wydania decyzji przez organ I instancji, a nie na dzień, kiedy decyzja stała się ostateczna Bezzasadne są również zarzuty skarżącego związane ze sporządzeniem operatu przed dniem sporządzenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania. Przepisy prawa nie wymagają bowiem, aby operat szacunkowy musiał być sporządzony po formalnym zawiadomieniu strony o wszczęciu postępowania. Nadto, skarżący nawet nie podjął próby wykazania, że w realiach niniejszej sprawy okoliczność ta mogła mieć istotny wpływ na jej wynik. Z podobnych powodów nie zasługuje na uwzględnienie zarzut niewyznaczenia rozprawy. Rozprawa taka mogła być wyznaczona w trybie art. 89 k.p.a., ale sam fakt przeprowadzenia w sprawie dowodu z opinii biegłego nie obliguje organu do wyznaczenia rozprawy (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2008 r., II GSK 361/08, CBOSA; M. Cherka, [w:] Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, pod red. M. Wierzbowskiego oraz A. Wiktorowskiej, wyd. 19, Legalis 2016, teza 5 do art. 89). Skarżący nie wskazał, aby to właśnie brak rozprawy skutkował w realiach sprawy jej niewyjaśnieniem przez organ. Również zastrzeżenia dotyczące naniesień, zostały wyczerpująco wyjaśnione przez organ odwoławczy. Jeżeli zaś chodzi o zgłoszony w piśmie procesowym z dnia 5 września 2016 r. wniosek podwyższenia odszkodowania o kwotę 5 %, to kwestia ta w ogóle nie została rozpatrzona przez organ odwoławczy i winna być oceniona w pierwszej kolejności przez organ odwoławczy, szczególnie wobec podniesienia tej kwestii w odwołaniu, a dopiero wówczas może ona podlegać kontroli Sądu. Wady operatu W. S. związane z naruszeniem art. 154 ust. 2 u.g.n. uzasadniają konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego dotyczącego wycenianej nieruchomości. Mając na uwadze, że operat jest głównym dowodem w postępowaniu w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, zasadne jest uchylenie nie tylko zaskarżonej decyzji, ale i poprzedzającej ją decyzji Wojewody (art. 135 p.p.s.a. w zw. z art. 15 k.p.a. w zw. art. 78 Konstytucji RP; por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2016 r., I OSK 918/15, CBOSA oraz wskazane tam orzecznictwo). Rozpoznając sprawę ponownie Wojewoda będzie miał na uwadze wskazane wyżej oceny prawne. Po sporządzeniu nowego operatu Wojewoda winien wyznaczyć stronom odpowiedni termin na zapoznanie się z operatem i zgłoszenie ewentualnych uwag do operatu oraz pytań do biegłego. Następnie organ I instancji rozważy celowość przeprowadzenia rozprawy. Wojewoda wyjaśni również wnikliwie wszystkie okoliczności zgłoszone zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i akcentowane w postępowaniu sądowym wraz z zarzutem niepodwyższenia odszkodowania o 5 %. Ustalenia Wojewody w tej kwestii winny mieć oparcie w zebranym materiale dowodowym (dotyczy to np. kwestii ustalenia biegu terminu na wydanie nieruchomości zgodnie z art. 18 ust.1e specustawy). O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji.