IV SA/Wa 1306/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Beata Sobocha, Sędziowie sędzia WSA Piotr Korzeniowski, sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.), Protokolant ref. staż. Paweł Smulski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 listopada 2014 r. sprawy ze skargi D. W. i W. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Burmistrz Miasta i Gminy O. decyzją z [...] stycznia 2011 r., ustalił dla D. i W. W. (dalej: "skarżący") jako zbywców nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], położonej w O., opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości [...] zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołania skarżących, decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. uchyliło powyższą decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, wskazując, iż w operacie szacunkowym biegły nie ustalił faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed dniem wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co narusza § 50 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), a także wskazuje na dowolność w doborze transakcji przyjętych do porównań. Ponadto stwierdziło, że przyjęte do porównań transakcje dotyczyły w przeważającej mierze nieruchomości znacznie większych od wycenianej i okoliczność ta winna znaleźć odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Wskazało także, iż w operacie zostały powołane transakcje sprzedaży nieruchomościami, gdzie cena negocjowana była łącznie dla wszystkich nieruchomości, co wynika wprost z załączonego do akt sprawy aktu notarialnego Rep. A. Nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r., którym to aktem zbyte zostały działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]¸[...], a które to transakcje zostały wybrane przez rzeczoznawcę do porównań. Tym samym jeżeli nabywcą ww. nieruchomości był ten sam podmiot i zostały one zbyte jednym aktem notarialnym, to nie można mówić, że stanowią one odrębne transakcje i brak jest wówczas odpowiedniej liczby transakcji do dokonania wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Burmistrz O. decyzją z [...] listopada 2013 r. ustalił dla skarżących jako zbywców działki nr [...] opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości [...] zł. Skarżący od powyższej decyzji złożyli odwołanie w którym organowi I instancji zarzucili błędną wykładnię art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm., dalej: "u.p.z.p."), a także zwrócili uwagę na błędy metodologiczne poprzez przyjęcie do porównań transakcji z innych miejscowości. Jednocześnie podnieśli kwestię przedawnienia na skutek wydania decyzji po upływie 5 lat od dnia uchwalenia planu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza O. z dnia [...] listopada 2013 r. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że przedmiotem postępowania jest nieruchomość stanowiąca obecnie działkę nr [...] o powierzchni [...] ha. Sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła aktem notarialnym w dniu [...] lipca 2008 r. za Rep. A Nr [...]. Działka ta powstała w wyniku połączenia działek nr [...], nr [...], nr [...], które w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiły część dawnych działek nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta O. z częścią wsi O., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...] września 2006 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] grudnia 2006 r.), działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 5MW (tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej). Uprzednio na terenie Miasta O. obowiązywał plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Miasta O. zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...] kwietnia 1994 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] czerwca 1994 r.), zgodnie z którym ww. nieruchomość położona była na terenach oznaczonych symbolem A 2 R (strefa rolno-osadnicza). Plan ten obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r., natomiast od 1 stycznia 2004 r. do czasu uchwalenia nowego planu działka nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego. Kolegium podało, że w aktach sprawy znajduje się sporządzona w dniu [...] kwietnia 2013 r. "Analiza możliwości zabudowy dla obszaru dz. ew. nr [...] obręb [...] miasta O." sporządzona z up. Burmistrza Miasta O. przez M. T. Z analizy tej wynika, że w uprzednio obowiązującym planie ww. działka nie uzyskała zgody na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze. Przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki, które utworzyły działkę nr [...] oznaczone były w ewidencji gruntów jako użytki rolne klasy RII i RIIIa, których obszar zdecydowanie przekraczał 0,5 ha. Nie był zatem spełniony warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. W ocenie organu odwoławczego za prawidłowe należy uznać powyższe wyjaśnienia odnośnie braku możliwości ustalenia warunków zabudowy ze względu na ochronę jaką gruntom rolnym zapewnia ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1205). Kolegium zwróciło uwagę, że zgodnie z art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Zdaniem organu w niniejszej sprawie nie było konieczne ustalenie relacji wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. i wartość nieruchomości określonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. Z dokonanych, w postępowaniu administracyjnym, ustaleń wynika bowiem, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania terenu był identyczny jak przeznaczenie tej nieruchomości określone w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta O. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...] kwietnia 1994 r. Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] maja 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. Wskazując na treść art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651), Kolegium podało, że w sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego jak i po zmianie przeznaczenia tej nieruchomości. W wyniku dokonanej wyceny ustalono, iż wartość przedmiotowego gruntu w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o [...] zł. Dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej faktycznym sposobem wykorzystywania po wygaszeniu mocy obowiązującej ww. planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta O. zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...] kwietnia 1994 r., biegły zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje prawem własności nieruchomości, dla których brak było ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wybrane zostały transakcje pochodzące z roku 2006, których cena zaktualizowana została trendem rynkowym na 2008 r. Transakcje te pochodziły z miejscowości M. i J. Dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podał wagi każdej z tych cech. Wybrano zatem: położenie (40%), otoczenie (15%), infrastrukturę techniczną (10%), dojazd (5%), przewidywane uwarunkowania planistyczne danego gruntu (30%). Wszystkie powyższe atrybuty rynkowe uwzględnione zostały przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. W opinii organu odwoławczego powyższa metodologia wyceny nie budzi żadnych zastrzeżeń. Zwrócił jednocześnie uwagę, że najlepiej byłoby używać do porównań transakcji nieruchomościami o cechach identycznych z nieruchomością wycenianą, jednakże z uwagi na ogromne zróżnicowanie rynku nieruchomości, jest to praktycznie niemożliwe. Przechodząc natomiast do oceny drugiej części operatu szacunkowego organ odwoławczy wskazał, że przy szacowaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje działkami, na których dopuszczono zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Wybrane zostały transakcje zawarte na rynku w latach 2007-2008, pochodzące z P. oraz O. Ceny zaktualizowano na 2008 r. W celu zobiektywizowania procesu wyceny biegły wybrał cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech. Posiłkując się badaniami i obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujący rodzaj cech rynkowych: położenie (50%), otoczenie (15%), uzbrojenie (10%), dojazd (5%), możliwości inwestycyjne (20%). Atrybuty te uwzględnione zostały w procesie wyceny. Zdaniem Kolegium przedstawiony sposób wyceny nie budzi żadnych zastrzeżeń. Odnosząc się do zarzutów postawionych w odwołaniu organ odwoławczy wyjaśnił, że jak wynika z operatu szacunkowego wartość nieruchomości zarówno przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak i po jego uchwalaniu oszacowano na dzień 9 lipca 2008 r. (str. 5 operatu szacunkowego w zw. z treścią art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Stąd do porównań w obu przypadkach wybrane zostały transakcje poprzedzające tą datę, przy czym jak wynika z badania na stronach 8-9 operatu szacunkowego koniecznym było zaktualizowanie cen wybranych transakcji na ww. datę określonym trendem czasowym. Zaktualizowane ceny transakcyjne podane zostały w tabelach na stronie 10 operatu (wartość w stanie przed uchwaleniem planu) oraz 12 operatu (wartość w stanie po uchwaleniu planu). Wobec powyższego nie można uznać, że oszacowana różnica wartości uwzględnia inne tendencje rynkowe. Ustosunkowując się do pozostałych zarzutów dotyczących doboru transakcji z innych miejscowości Kolegium wyjaśniło, że zagadnienie wyboru właściwego rynku nieruchomości jest zagadnieniem z zakresu wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego, a zatem trafność wyboru przez biegłego odpowiedniego rynku mogła być oceniona przez porównanie w tym zakresie opinii biegłego z prywatną kontrwyceną bądź przez skonfrontowanie ustaleń biegłego z oceną korporacji rzeczoznawców majątkowych. Tymczasem w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym biegły na stronie 9 podał dlaczego zmuszony był posiłkować się transakcjami z innych miejscowości. Końcowo odnosząc się do, stawianego przez stronę, zarzutu przedawnienia organ wyjaśnił, że faktycznie dochodzenie roszczenia, zostało przez ustawodawcę czasowo ograniczone. Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego bądź nie zgłoszenie przez organ roszczenia w tym terminie, wyłącza ustalenie opłaty w następstwie wzrostu wartości nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie i ta przesłanka została spełniona - skarżący zbyli nieruchomość w dniu [...] lipca 2008 r., plan wszedł w życie w dniu [...] stycznia 2007 r., a roszczenie zostało zgłoszone w dniu 31 maja 2010 r. (data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego), a zatem przed upływem 5- letniego okresu przedawnienia. D. i W. W. na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r. złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o jej uchylenie w całości wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucili: - błędną wykładnię art. 36 ustawy i art. 37 ust. 1 i 6 u.p.z.p. poprzez przyjęcie, niezgodnie z powszechnie przyjętą linią orzecznictwa sądów administracyjnych, iż sama zwyżka wartości nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowaniu nie jest wystarczająca do nałożenia opłaty przewidzianej tymi przepisami lecz koniecznym jest wykazanie, że zwyżka wartości jest jedynie wynikiem właśnie przyjęcia lub zmiany planu, zaś tego ani przeprowadzone postępowanie, ani zaskarżona decyzja nie wskazywały. - błędy metodologiczne przy sporządzaniu operatu jaki był podstawą do wydania decyzji, albowiem nie wskazano by zwyżka wartości była wynikiem nie tylko uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również oparcie się na transakcjach, które nie są podobne do tej będącej przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie, jak również nieuwzględnienie, iż zwyżka cen była li tylko wynikiem ogólnopolskiej zwyżki koniunktury w przeszłości, zaś obecnie ceny spadły, co potwierdza tezę skarżących, że uchwalenie planu miało niewielki lub żaden wpływ na wartość nieruchomości, albowiem obecnie przy uchwalonym planie, co wynika z obu decyzji, brak jest transakcji lub jest ich niewiele, a ceny bezsprzecznie tak w O., jak i całej Polsce spadły, przy czym wskazanie w opinii, iż zwyżka jest wynikiem wyłącznie uchwalenia planu .nie jest wystarczające, lecz należy to w merytoryczny sposób wskazać, co w niniejszej opinii nie nastąpiło, - wydanie zaskarżonych decyzji z obrazą przepisów proceduralnych, albowiem wydanie decyzji w przedmiocie nałożenia opłaty dodatkowej może nastąpić w terminie 5 lat od uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania, zaś w niniejszej sprawie postępowanie, jakie się toczy zostało wszczęte już po upływie tego okresu, co skutkuje niemożnością nałożenia na stronę opłaty, - błędną wykładnię art. 138 § 1 pkt. 1, art. 107 § 3 w zw. z art. 11, art 15 oraz art. 7 i 77 par. 1 i art. 80 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267, dalej: “Kpa"), albowiem Kolegium nie dokonało należytej oceny w aspekcie wszechstronnego wyjaśnienia sprawy i dokonania oceny dowodów w niej przeprowadzonych, w szczególności opinii biegłego w postaci operatu szacunkowego, której odzwierciedleniem winno być uzasadnienie rozstrzygnięcia. W uzasadnieniu skargi powołując się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie sygn. akt IV SA/Wa 701/11 wskazał, że przy wycenie nieruchomości nie można pomijać żadnych elementów istotnych, które mogą wpływać na jej wartość. Niemniej wzrost wartości nieruchomości oceniany w świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego. Ustalając zatem wzrost wartości nieruchomości należy brać pod uwagę jedynie okoliczności, które wpływają na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu i wpływają na wzrost wartości nieruchomości. Przy ustalaniu opłaty organ winien mieć również na względzie treść art. 37 ust. 1 u.p.z.p., który stanowi, iż w razie uchwalenia nowego planu w czasie, gdy nie obowiązywał na danym obszarze dotychczasowy plan, bierze się pod uwagę wartość rynkową nieruchomości określoną z uwzględnieniem faktycznego sposobu jej wykorzystywania. Taka właśnie sytuacja ma miejsce w sprawie. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości opłaty decyduje organ. Na organie spoczywa obowiązek dokładano wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należytej opłaty, a zatem i obowiązek oceny sporządzonej opinii. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, iż w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekające w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Stosownie zaś do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej p.p.s.a., Sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że w granicach danej sprawy Sąd dokonuje oceny zgodności zaskarżonego aktu z przepisami prawa, bez względu na zarzuty podniesione w skardze. Rozpoznając skargę w świetle wyżej wskazanych kryteriów należy uznać, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Sąd stwierdza, że postępowanie w rozpoznawanej sprawie zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami prawa. Zebrany materiał dowodowy został oceniony w sposób prawidłowy, wyciągnięto z niego logiczne wnioski, które znalazły się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W pierwszej kolejności należy podkreślić, że postępowanie w niniejszej sprawie prowadzone było na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm., dalej: "u.p.z.p."). W art. 36 ust. 4 u.p.z.p. ustawodawca zawarł następujący przepis "Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości." W niniejszej sprawie bezspornym jest fakt, że skarżący zbyli nieruchomość, która była objęta nowouchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego. W badanej sprawie kwestią, która miała kluczowe znaczenie było ustalenie, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, stanowi "zbycie" w rozumieniu przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sąd stwierdza, że na powyższe pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. Ustawodawca w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. powiązał możliwość pobrania opłaty ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego ustala uprawniony rzeczoznawca mający szeroką wiedzę w tym zakresie. Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. K.. W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca określił wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego jak i po jego uchwaleniu. Z dokonanej wyceny wynika, iż wartość przedmiotowego gruntu w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o [...] zł. Dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej faktycznym sposobem wykorzystywania po utracie mocy obowiązującej planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta O. zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...] kwietnia 1994 r., biegły zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje prawem własności nieruchomości, dla których brak było ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Biegły wybrał transakcje pochodzące z roku 2006, których cena zaktualizowana została trendem rynkowym na 2008 r. Transakcje te pochodziły z miejscowości M. i J. Dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podał wagi każdej z tych cech. W operacie określono: położenie (40%), otoczenie (15%), infrastrukturę techniczną (10%), dojazd (5%), przewidywane uwarunkowania planistyczne danego gruntu (30%). Wszystkie powyższe atrybuty rynkowe uwzględnione zostały przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem Sądu powyższej metodologii wyceny nie można zarzucić nieprawidłowości. Należy zgodzić się ze stanowiskiem Kolegium Odwoławczego, że najlepiej byłoby używać do porównań transakcji nieruchomościami o cechach identycznych z nieruchomością wycenianą, jednakże z uwagi na ogromne zróżnicowanie rynku nieruchomości, jest to praktycznie niemożliwe. Sąd zauważa, że przy szacowaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje działkami, na których dopuszczono zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Wybrane zostały transakcje zawarte na rynku w latach 2007-2008, pochodzące z P. oraz O. Ceny zaktualizowano na 2008 r. W celu zobiektywizowania procesu wyceny biegły wybrał cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech. Posiłkując się badaniami i obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujący rodzaj cech rynkowych: położenie (50%), otoczenie (15%), uzbrojenie (10%), dojazd (5%), możliwości inwestycyjne (20%). Atrybuty te uwzględnione zostały w procesie wyceny. Zdaniem Sądu przedstawiony sposób wyceny uznać należy za poprawny. Sąd zauważa, że odnosząc się do zarzutów postawionych w odwołaniu organ odwoławczy zasadnie wyjaśnił, że jak wynika z operatu szacunkowego wartość nieruchomości zarówno przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak i po jego uchwalaniu oszacowano na dzień 9 lipca 2008 r. (str. 5 operatu szacunkowego w zw. z treścią art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Stąd do porównań w obu przypadkach wybrane zostały transakcje poprzedzające tą datę, przy czym jak wynika z badania na stronach 8-9 operatu szacunkowego koniecznym było zaktualizowanie cen wybranych transakcji na ww. datę określonym trendem czasowym. Zaktualizowane ceny transakcyjne podane zostały w tabelach na stronie 10 operatu (wartość w stanie przed uchwaleniem planu) oraz 12 operatu (wartość w stanie po uchwaleniu planu). Wobec powyższego nie można uznać, że oszacowana różnica wartości uwzględnia inne tendencje rynkowe. Ustosunkowując się do zarzutów skargi dotyczących doboru transakcji Sąd stwierdza, że zagadnienie wyboru właściwego rynku nieruchomości jest zagadnieniem z zakresu wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego. Oczywiście oceny operatu musi dokonać organ administracji orzekający w sprawie opłaty. W sprawie niniejszej organy obu instancji zasadnie uznały, że operat został sporządzony zgodnie z prawem i zasadami sztuki. Po zbadaniu sprawy Sąd podziela to stanowisko. W sporządzonym operacie szacunkowym biegły wskazał, wbrew twierdzeniom skarżących, dlaczego zmuszony był posiłkować się transakcjami z innych miejscowości. Zdaniem Sądu nie można zarzucić sporządzonemu w niniejszej sprawie operatowi szacunkowemu tego iż zawiera on błędy podważające jego wartość. Sąd uważa, że operat sporządzony został w sposób rzetelny z uwzględnieniem wszystkich okoliczności mających wpływ na ustalenie wartości nieruchomości zarówno przed jak i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. W zakończeniu odnosząc się do podnoszonego przez stronę zarzutu przedawnienia uznać należy, że jest on niezasadny. Skarżący zbyli nieruchomość w dniu [...] lipca 2008 r., plan wszedł w życie w dniu [...] stycznia 2007 r., a roszczenie zostało zgłoszone w dniu 31 maja 2010 r. (data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego), a zatem przed upływem 5- letniego okresu przedawnienia. Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących naruszenia zasad postępowania administracyjnego Sąd stwierdza, iż materiał dowodowy, zgodnie z art. 7 i 77 k.p.a., został zebrany i rozpatrzony wnikliwie, co znalazło wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, spełniającym wymogi art. 107 § 3 k.p.a. Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny sprawy, Sąd stwierdza, iż organ administracji dokonał dokładnego wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy, uzasadnił podstawę prawną wskazaną w decyzji i dokonując właściwej interpretacji przepisów wydał decyzję zgodną z prawem. Z tych względów, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270), należało oddalić skargę jako niezasadną.