IV SA/Wa 1306/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Kaja Angerman, Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Rząsa (spr.), asesor WSA Anna Sidorowska-Ciesielska, Protokolant ref. Paweł Jastrzębski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2019 r. sprawy ze skargi C. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Zarządu [...] z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz C. B. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. I. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (dalej również: "SKO", "Kolegium") z [...] kwietnia 2019 r., nr [...] (dalej również: "zaskarżona decyzja"). Decyzją tą Kolegium, po rozpatrzeniu odwołania C. B. (dalej: "skarżąca") od decyzji nr [...] z dnia [...] listopada 2017 r. Zarządu Dzielnicy [...] m. [...] (dalej: "Zarząd Dzielnicy") ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego z garażem (usytuowanego w odległości 1,5 m z działką ew. nr [...] z obrębu [...]) wraz z infrastrukturą techniczną na działce ew. nr [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w Dzielnicy [...] – utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy nr [...] z dnia [...] listopada 2017 r. II. Zaskarżona decyzja została oparta na następujących ustaleniach faktycznych i ocenach prawnych. II.1. C. J. (dalej: "inwestor") w dniu 15 lutego 2016 r. złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego z garażem (usytuowanego w odległości 1,5 m z działką ew. nr [...] z obrębu [...]) wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działce ew. nr [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w Dzielnicy [...] w [...]. Zarząd Dzielnicy pismem z 15 listopada 2016 r. wezwał inwestora o dostarczenie decyzji zwalniającej z zakazów, o których mowa w art. 88I ustawy z 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz.U. z 2015 r., poz. 469 ze zm.). Inwestor 16 stycznia 2017 r. wystąpił o zawieszenie postępowania do czasu dostarczenia decyzji zwalniającej z ww. zakazów. Zarząd Dzielnicy postanowieniem z [...] stycznia 2016 r. zawiesił postępowanie. Inwestor w dniu 17 marca 2017 r. dostarczył ww. decyzję. Organ I instancji postanowieniem z [...] marca 2017 r. podjął postępowanie. W wyniku przeprowadzonej analizy obszaru, Zarząd Dzielnicy decyzją z [...] listopada 2017 r. nr [...] ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego z garażem (usytuowanego w odległości 1,5 m z działką ew. nr [...] z obrębu [...]) wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działce ew. nr [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w Dzielnicy [...] w [...]. Przeprowadzona analiza wykazała możliwość realizacji planowanego zamierzenia po spełnieniu wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego. W analizie określono: m in. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, powierzchnię biologicznie czynną, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Zarząd Dzielnicy w ww. decyzji, określając warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego wskazał: - nieprzekraczalną linię zabudowy: a) 7 m - od linii rozgraniczającej ul. [...], b) 6 m- od linii rozgraniczającej [...], c) od strony granicy z działkami sąsiednimi - zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz przepisami przeciwpożarowymi i innymi przepisami szczegółowymi (przy czym wskazano na odległość 1,5 m z działką ew. nr [...] z obrębu [...]), - wskaźnik maksymalnej powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki - 0,20 (definicja powierzchni zabudowy zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836 "Wielkości użytkowe w budownictwie"), - wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej - 70% powierzchni terenu inwestycji - maksymalną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - 4 m, - maksymalną wysokość zabudowy w kalenicy - 8 m nad poziom terenu. Wysokość budynku liczona jest od istniejących rzędnych terenu na działce, - geometrię dachu - dach dwuspadowy lub wielospadowy, kąt nachylenia połaci dachowych od 30° do 45°, - kalenicę usytuowaną prostopadle lub równolegle do odcinka AB, - szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy: nie ustalono (z uwagi szerokość działki). II.2. Odwołanie od decyzji Zarządu Dzielnicy wniosła C. B., podnosząc, że: - kształt działki, której dotyczy decyzja Zarządu Dzielnicy jest tak wąski, iż nie pozwala na zabudowę budynku mieszkalnego o podobnych parametrach, sąsiadujących w okolicy; - usytuowanie działki przy planowanej trasie drogowej będzie negatywnie wpływało na komfort mieszkania w budynku, - wielkość działki znacząco odbiega od parametrów sąsiadujących w okolicy działek, - nie ustalono szerokości elewacji frontowej, - nie przedstawiono operatu dotyczącego zacienienia istniejących budynków. II.3. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], wskazaną na wstępie decyzją z [...] kwietnia 2019 r., utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy z [...] listopada 2017 r. W ocenie Kolegium, organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w formie prostokąta. W tak wyznaczonym obszarze znajduje się zabudowa jednorodzinna, a zatem przeprowadzona w tym obszarze analiza w zakresie funkcji i zagospodarowania terenu prowadzi do konkluzji, iż planowana inwestycja odpowiada pod względem funkcji, jak i zagospodarowaniu terenu zabudowie znajdującej się w obszarze analizowanym i stanowi kontynuację funkcji znajdującej się w obszarze. Realizacja inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie koliduje z istniejącą zabudową i tym samym, mieści się w pojęciu kontynuacji funkcji. Organ odwoławczy wskazał również, że w obszarze analizowanym wyznaczonym, zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego i planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003, poz. 1588, dalej: "rozporządzenie") organ I instancji określił podstawowe parametry inwestycji: - linię zabudowy - § 4 rozporządzenia, która wyznacza granice potencjalnej zabudowy danego terenu, - wskaźnik powierzchni nowej zabudowy - § 5 powołanego rozporządzenia, - szerokość elewacji frontowej - § 6, - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - § 7, - geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki - § 8. Nadto, przepisy powołanego powyżej rozporządzenia dopuszczają możliwość wyznaczenia parametrów planowanej zabudowy w oparciu o dane z przeprowadzonej analizy obszaru, co oznacza, iż dla wyznaczenia podstawowych wskaźników dla nowej zabudowy możliwe jest przyjęcie do obliczeń danych z części działek, znajdujących się w obszarze analizowanym, o ile znajduje to uzasadnienie w wynikach analizy. Rozpoznając ponownie sprawę w zakresie wyznaczenia podstawowych parametrów dla planowanej zabudowy organ odwoławczy nie znalazł podstaw do zakwestionowania stanowiska organu I instancji. W toku postępowania organ II instancji dokonał ponownego określenia wskaźników zabudowy, wymienionych w § 4 - 8 rozporządzenia i uzyskane wyniki są zbieżne z ustaleniami organu I instancji. Kolegium wskazało, iż wniosek inwestora spełnia wymogi określone w art. 52 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945) w zakresie obejmującym określenie granic terenu objętego wnioskiem, załączników mapowych, a także jej charakterystykę planowanej inwestycji. W toku postępowania dokonano również niezbędnych uzgodnień, określonych w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Prawidłowo ustalono również strony postępowania. Ponadto Kolegium podkreśliło, że istotną kwestią rzutującą na sposób wyznaczenia parametrów planowanej inwestycji jest okoliczność dopuszczenia na etapie ustalenia warunków zabudowy możliwości posadowienia budynku w tzw. "ostrej granicy" tj. 1,5 m od granicy z działką ew. nr [...]. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym nie ma jednolitości poglądów odnośnie tego, czy w decyzji o warunkach zabudowy jest dopuszczalne określenie usytuowania projektowanego budynku, w tym ustalenie, że będzie on mógł być położony bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką. Jednakże w orzecznictwie wskazuje się na charakter decyzji o warunkach zabudowy stanowiącej promesę uprawniającą do późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę, na warunkach w niej określonych, co z kolei, wyklucza możliwość rozstrzygania o kwestiach będących w kognicji organów architektoniczno-budowlanych, w tym także dopuszczalności zabudowy w tzw. ostrej granicy. Wskazać bowiem należy, iż dopiero w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły dotyczące planowanej inwestycji, w tym jej wpływ na sposób korzystania z nieruchomości sąsiedniej i ocenia, czy w świetle przepisów Prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tej ustawy w tym z § 12 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest możliwe udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Zgodnie z § 12 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) usytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zatem, kwestie posadowienia budynku w tzw. ostrej granicy, co wynika wprost z cytowanego powyżej przepisu mogą wynikać z decyzji o warunkach zabudowy, co jednakże nie przesądza o dopuszczalności realizacji takiej zabudowy, albowiem o usytuowaniu planowanej zabudowy przesądzają organy administracji architektoniczno- budowlanej w toku postępowania wydanie o pozwolenia na budowę na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (tj. z 2010 r., Dz. U. Nr 243, poz. 1623 ze zm.). Odnosząc się do zarzutów podnoszonych w odwołaniu Kolegium stwierdziło, iż decyzja o warunkach zabudowy nie jest aktem prawa lokalnego. Jest ona wydawana na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na wniosek inwestora, który określa zakres planowanej inwestycji i jest zobowiązany do podania elementów dotyczących planowanej inwestycji, jakie wynikają z przepisów prawa. Wykonując analizę organ przesądza o możliwości realizacji danej inwestycji lub też, o odmowie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zatem wniosek inwestora, wszczynający postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy określa, w jakim zakresie będzie prowadzone postępowanie, a więc jakie przepisy prawa umożliwiają, lub też nie, realizację przedmiotowej inwestycji. Organ odwoławczy zwrócił też uwagę, iż decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o możliwości realizacji przedmiotowej inwestycji. Na tym etapie inwestor nie ma obowiązku przedłożenia projektu budowlanego, a jedynie koncepcję zabudowy poprzez określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej. Kwestie usytuowania budynku, w tym także wpływu na sąsiednie nieruchomości mogą być rozważane na etapie ubiegania się inwestora o pozwolenia na budowę, gdzie następuje konkretyzacja ustaleń wynikających z decyzji o warunkach zabudowy. III.1. Z powyższą decyzją SKO w [...] nie zgodziła się C. B. (właścicielka sąsiedniej działki nr [...]), która w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzuciła naruszenie: - prawa procesowego tj., art. 7, art. 77 § 1, art. 80 kpa w zw. z art. 140 k.p.a., mającą wpływ na jej treść, polegającą na braku dostrzeżenia przez organ odwoławczy oczywistej i rażącej sprzeczności pomiędzy treścią rozstrzygnięcia zawartego w decyzji Zarządu Dzielnicy [...] m. [...] nr [...] o warunkach zabudowy z [...] listopada 2017 r. a wynikami analizy zagospodarowania obszaru zawartymi w załączniku nr 2 w zakresie odległości planowanej zabudowy od granicy działki [...] z działką [...] (linii rozgraniczających [...]), i wyznaczeniu w decyzji pkt 1.1.b) nieprzekraczalnej linii zabudowy 6 m od linii rozgraniczającej [...], choć w wynikach analizy zagospodarowania obszaru odległość ta została określona na 5 m, - prawa procesowego tj., art. 7, art. 77 § 1, art. 80 kpa w zw. z art. 140 k.p.a., mającą wpływ na jej treść, polegającą na braku dostrzeżenia przez organ odwoławczy, iż organ I instancji nie wykazał dlaczego ustalona linia zabudowy odpowiada treści § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w szczególności w zakresie odległości planowanej zabudowy od granicy działek, - naruszenie prawa procesowego tj., art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w zw. z art. 140 kpa, mającą wpływ na jej treść, polegającą na braku dostrzeżenia przez organ odwoławczy, iż określenie w zaskarżonej decyzji odległości planowanej zabudowy działki o nr ewid. [...] od granicy działek sąsiadujących w sposób odmienny (1,5 m od granicy działki nr ewid. [...], zaś 5 lub 6 m od granicy działki nr ewid. [...]) nie znajduje uzasadnienia w przeprowadzonej analizie, co więcej kształtuje ład przestrzenny w sposób nieznajdujący uzasadnienia w istniejącej zabudowie. Wobec powyższych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczemu w [...] i przekazanie sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia oraz zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczemu w [...] na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. III.2. W odpowiedzi na skargę SKO w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. IV. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: IV.1. Skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja wydana została z istotnym naruszeniem przepisów postępowania oraz prawa materialnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c. p.p.s.a.). IV.2. Przede wszystkim należy podnieść, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter decyzji związanej (por. np. wyrok NSA z 28 sierpnia 2019 r., II OSK 1946/18, CBOSA oraz J. Goździewicz-Biechońska, Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (cechy szczególne), Państwo i Prawo 2010, z. 2, s. 103). Oznacza to, że jeżeli spełnione są warunki do wydania tej decyzji przewidziane w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945; dalej: "u.p.z.p.") oraz innych relewantnych przepisach prawa powszechnie obowiązującego, organ jest zobowiązany taką decyzję wydać na wniosek inwestora. Ustawodawca nie pozostawił tu organowi swobodnego uznania, w szczególności nie posłużył się zwrotem "może wydać decyzję o warunkach zabudowy" (zob. m. in. art. 60 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p.). Potwierdza to też art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., z którego wynika, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Przepis ten należy odczytywać łącznie z art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p., zgodnie z którym, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Związanego charakteru decyzji o warunkach zabudowy nie zmienia okoliczność, że w odniesieniu do niektórych parametrów urbanistyczno – architektonicznych przewidziano, w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588; dalej: "Rozporządzenie z 2003 r."), możliwość odstępstw od wartości uśrednionych, jeżeli wynika to z analizy. Zasadność wprowadzenia tych odstępstw podlega kontroli przez pryzmat podstawowych wartości w prawie zagospodarowania przestrzennego, jakimi są ład przestrzenny i zrównoważony rozwój (art. 1 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.). Dla oceny legalności decyzji o warunkach zabudowy szczególnie istotne jest wówczas zweryfikowanie, czy organ wyważył w sposób należyty wartości wskazane w art. 1 ust. 2 u.p.z.p. (zob. też art. 1 ust. 3 u.p.z.p., zgodnie z którym, ustalając przeznaczenie terenu lub określając potencjalny sposób zagospodarowania i korzystania z terenu, organ waży interes publiczny i interesy prywatne, w tym zgłaszane w postaci wniosków i uwag, zmierzające do ochrony istniejącego stanu zagospodarowania terenu, jak i zmian w zakresie jego zagospodarowania, a także analizy ekonomiczne, środowiskowe i społeczne). Przenosząc te ustalenia na grunt niniejszej sprawy należy przede wszystkim podnieść, że żaden przepis prawa nie nakłada na organ wydający decyzję o warunkach zabudowy obowiązku zapewnienia zgodności tej decyzji ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (inaczej rzecz kształtuje się w przypadku uchwalenia planu miejscowego – zob. art. 9 ust. 4 oraz art. 20 ust. 1 u.p.z.p.) – por. np. wyrok NSA z 31 maja 2019 r., II OSK 1821/17, CBOSA. Podstawą związania organu postanowieniami studium nie może być w szczególności art. 60 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem, decyzja o warunkach zabudowy winna być zgodna z przepisami odrębnymi. Co prawda pod pojęciem przepisów odrębnych mogą się mieścić również relewantne przepisy prawa miejscowego (por. np. wyrok NSA z 6 lipca 2016 r., II OSK 823/16, CBOSA), ale waloru takiego nie ma studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Przesądza o tym jednoznacznie art. 9 ust. 5 u.p.z.p. Tymczasem w niniejszej sprawie Zarząd Dzielnicy określając linie zabudowy, zarówno od frontu działki (tj. ul. [...], wprowadzając ścięcie narożnika na projektowanym skrzyżowaniu Trasy [...]) oraz od strony działki [...], kierował się ujęciem w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] [...] (załącznik nr 1 do uchwały Nr [...] Rady m. [...] [...] z [...] października 2006 r., tekst jednolity stanowi załącznik nr 1 do uchwały Rady m. [...] [...] Nr [...] z [...] marca 2018 r. – dalej: "Studium") [...]. Zarówno Zarząd Dzielnicy, jak i Kolegium, nie wskazały jednak przepisu powszechnie obowiązującego prawa, z którego wynikałby obowiązek uwzględnienia wspomnianego postanowienia Studium dotyczącego [...] przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. W punkcie 2.3. decyzji organu I instancji powołano się natomiast na "Uproszczone studium technicznym (rozszerzonych danych technicznych) [...] na odcinku od ulicy Przewodowej do północnej granicy [...]". Warto podkreślić, że chodzi tu jedynie o trasę dopiero planowaną (zob. s. 159 Studium), a nadto jej przebieg w Studium został ujęty na rysunku nr 25 sporządzonym w skali 1:20 000 (zob. s. 1). W aktach sprawy znajduje się również pismo Biura [...] z [...] marca 2019 r., z którego wynika, że ostateczne linie rozgraniczeniowe [...] winny być ustalone w planie miejscowym, do opracowania którego jednak jeszcze nie przystąpiono. Co więcej, w piśmie Biura [...] z [...] września 2017 r., gdzie zaproponowano "uwzględnienie normatywnego ścięcia narożnika", podniesiono, że linie rozgraniczające [...] "są wyłącznie liniami projektowanymi i nie mają podstaw prawnych". Reasumując, Zarząd Dzielnicy, a następnie SKO w [...], przyjmując jako podstawę prawną ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy postanowienia Studium naruszyły m. in. zasadę legalizmu (art. 6 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 u.p.z.p.). Konsekwentnie, brak było podstaw do ustalania linii zabudowy od strony planowanej [...]. Linie te winny być bowiem co do zasady wyznaczone wyłącznie od strony pasa drogowego (zob. § 4 Rozporządzenia z 2003 r.), który w odniesieniu do planowanej [...] nie występuje. Podobnie, brak było podstaw do ograniczania terenu inwestycji poprzez wyznaczenie, wspomnianego wyżej, ścięcia narożnika (punkty AEEA). W tym aspekcie nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia, wytknięte trafnie w skardze, niespójności miedzy decyzją Zarządu Dzielnicy a analizą urbanistyczną w odniesieniu odległości od linii rozgraniczających [...]. IV.3. Zarząd Dzielnicy naruszył również art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 7 pkt 3 u.p.z.p. w zw. z § 6 Rozporządzenia z 2003. Poprzez odstąpienie od ustalenia parametru w postaci szerokości elewacji frontowej. Szerokość planowanego budynku jest jednym z podstawowych parametrów urbanistyczno - architektonicznych determinującym zachowanie ładu przestrzennego. Szerokość działki nie jest argumentem za odstąpieniem od wyznaczania tego parametru. Równocześnie należy podkreślić, że okoliczność, że działka inwestora jest istotnie węższa od zabudowanych działek sąsiednich, nie przesądza jeszcze per se o tym, że działka ta może być zabudowana budynkiem o dowolnej szerokości elokwencji frontowej. Jeżeli planowana inwestycja nie mieści się w wartościach średnich (§ 6 ust. 1 Rozporządzenia z 2003 r.), wówczas możliwe jest wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (§ 6 ust. 2 Rozporządzenia z 2003 r.). Rzecz jednak w tym, że wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej musi być w takim przypadku wnikliwie uzasadnione w analizie. W szczególności winien tam się znaleźć przekonujący i precyzyjnie umotywowany wywód, że w danym stanie faktycznym wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej nie naruszy ładu przestrzennego. Rozważań takich zabrakło w analizie sporządzonej dla potrzeb niniejszej sprawy. IV.4. Skarżąca trafnie zarzuca również, że w zaskarżonej decyzji bez podstawy prawnej zaakceptowano, przewidzianą w decyzji Zarządu Dzielnicy, możliwość usytuowania projektowanego budynku w odległości 1,5 m od granicy działki skarżącej. Przede wszystkim, w chwili orzekania przez Kolegium obowiązywał już § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065; dalej: "Rozporządzenie z 2002 r."). Otóż w świetle obowiązującej od 1 stycznia 2018 r. treści § 12 tego rozporządzenia (zob. § 1 pkt 3 oraz § 2 ust. 2 i oraz § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa rozporządzenia z dnia 14 listopada 2017 r. - Dz.U.2017.2285), nie budzi już wątpliwości, że w decyzji o warunkach zabudowy nie rozstrzyga się w ogóle o możliwości zabudowy w odległości 1,5 m od granicy lub w tzw. ostrej granicy. W niniejszej sprawie przed 1 stycznia 2018 r. nie została przy tym wydana ostateczna decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, a zatem nie było możliwe zastosowanie § 12 ust. 1 w brzmieniu dotychczasowym. Natomiast pozostaje poza granicami niniejszej sprawy okoliczność, czy wobec przedmiotowej inwestycji znajdzie zastosowanie np. § 12 ust. 4 pkt 1 Rozporządzenia z 2002 r. w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r. Zagadnienie to może być bowiem rozpatrywane dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. IV.5. Mając na uwadze konieczność sporządzenia w sprawie nowej analizy urbanistycznej, bez uwzględnienia m. in. planowanej [...], Sąd uznał, że zasadne jest uchylenie nie tylko zaskarżonej decyzji, ale również decyzji Zarządu Dzielnicy (mając na uwadze zasadę dwuinstancyjności postępowania – por. np. wyrok NSA z 8 listopada 2011 r., II OSK 1564/10, CBOSA). Zarząd Dzielnicy rozpoznając sprawę ponownie winien mieć na uwadze wskazaną wyżej wykładnię oraz zalecenia co do dalszego postępowania. Sąd zwraca również uwagę, że pomiędzy decyzją o ustaleniu warunków zabudowy a wnioskiem inwestora nie może istnieć widoczna i oczywista sprzeczność (por. np. wyroki NSA z 20 marca 2019 r., II OSK 1169/17; 10 czerwca 2016 r., II OSK 2433/14; 11 czerwca 2014 r., II OSK 101/13). W realiach niniejszej sprawy odnotować należy m. in. istotną rozbieżność między wnioskiem inwestora co do oczekiwanej wysokości zabudowy – 12 m, a wysokością wyznaczoną w decyzji Zarządu Dzielnicy – 8 m. Po sporządzeniu nowej analizy oraz w zależności od jej wyników, jeżeli określone parametry nie będą odpowiadać wnioskowi inwestora, Zarząd Dzielnicy winien wystąpić do inwestora z zapytaniem, czy akceptuje parametry wynikające z analizy (art. 9 k.p.a.). IV.6. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. Na koszty te składa się wpis od skargi w kwocie 500 zł. IV.7. Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji.