IV SA/Wa 1366/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Otylia Wierzbicka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka, Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, Protokolant Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 marca 2010 r. sprawy ze skargi M. S. i J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2007 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu - oddala skargę - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] września 2007 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] lipca 2007 r. ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części segmentu budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej na pomieszczenie biurowe na działce o nr. ew. [...] położonej przy ul. [...] na terenie [...] w W. W uzasadnieniu decyzji Kolegium przytoczyło następujące okoliczności: Obowiązujące przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazują sposób i tryb postępowania w sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Organ odmawia ustalenia warunków zabudowy gdy planowana inwestycja jest sprzeczna z przepisami prawa powszechnie obowiązującego. Materialnoprawną podstawą decyzji jest przepis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od spełnienia warunków w nim określonych. Jednym z warunków jest zasada dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę zagospodarowania od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja ta ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego i takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Ocena spełnienia tego warunku winna zostać dokonana poprzez analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). W przedmiotowej sprawie zgodnie z wymaganiami powyższego rozporządzenia został wytyczony obszar analizowany wokół działki budowlanej 1 Sygn. akt IV SA/Wa 1366/09 objętej wnioskiem i dokonano analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ wskazał, ze dokonując analizy brał pod uwagę nie tylko działki bezpośrednio sąsiadujące z działką na której planowana jest zmiana sposobu użytkowania ale także działki znajdujące się w wyznaczonym obszarze analizowanym. Analiza wykazała, że projektowana zmiana sposobu użytkowania części budynku nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa. W analizowanym obszarze znajdują się budynki mieszkaniowe jednorodzinne z częścią usługową. Organ odwoławczy stwierdził, że rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji nie budzi żadnych zastrzeżeń a zarzuty podnoszone w odwołaniu nie mają wpływu na treść rozstrzygnięcia. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnieśli M. i J. S., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu skargi podnoszą, że wnioskujący o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest właścicielem budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej przy ul. [...]. Przyległy do niego budynek bliźniaczy nr [...] stanowi ich własność. Jest to budynek wyłącznie mieszkalny i z takim przeznaczeniem został wybudowany. Z uwagi na jakość ścian jak i symetryczne rozmieszczenie pomieszczeń, wykluczona jest ich zdaniem zmiana użytkowania pomieszczeń. Przeznaczenie części budynku na biuro pogorszy ich warunki życia. Podnoszą zarzut, że projektowana zmiana sposobu użytkowania części budynku narusza zasadę dobrego sąsiedztwa. Ich zdaniem organ winien był ustalić choć jeden budynek odpowiadający planowanej inwestycji w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Za błędne uważają stanowisko organu, że inwestycja nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa bowiem w promieniu około 50 m nie ma domu dwurodzinnego podobnego do tego, w którym projektowana jest zmiana sposób użytkowania. Projektowana zmiana w ich ocenie narusza zasadę dobrego sąsiedztwa. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie i podtrzymało argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sad Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. 2 Sygn. akt IV SA/Wa 1366/09 Podstawą materialnoprawną kwestionowanego rozstrzygnięcia są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Według art. 59 ust. 1 powyższej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych a także zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. W przedmiotowej sprawie właściciel budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej przy ul. [...] wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania pokoju na pomieszczenie biurowe. Według opisu inwestycji chodzi o adaptację pokoju o powierzchni 10,40 m2 na biuro. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 cyt. ustawy. Jednym z warunków jest zasada dobrego sąsiedztwa określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przepis ten stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników ukształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ocenę spełnienia tego warunku organ dokonuje poprzez analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Według § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek inwestora obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy. W toku postępowania przed organem pierwszej instancji uprawniony architekt wyznaczył obszar analizowany i dokonał analizy zagospodarowania tego obszaru. 3 Sygn. akt IV SA/Wa 1366/09 Z analizy wynika, że funkcją tego obszaru są działki z zabudową mieszkaniową jednorodzinną oraz mieszkaniową jednorodzinną z częścią usługową i że planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację funkcji na zasadach dobrego sąsiedztwa. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią działki zabudowane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, mieszkalnym jednorodzinnym z usługami (hurtownia tkanin, sprzedaż pieców co., szkoła [...]) oraz budynek biurowy. Działki te mają dostęp z tej samej drogi publicznej, tj. od ul. [...]. Wyniki analizy, która spełniła wymogi o jakich mowa w rozporządzeniu dawały organom podstawę do przyjęcia, że projektowana zmiana sposobu użytkowania części budynku (pokoju) na biuro nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa. Skarżący zarzucają, że stanowisko organów uznających, że zasada dobrego sąsiedztwa nie została naruszona, jest błędne. Nie kwestionują że w obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne z usługami ale podnoszą, że są to budynki jednorodzinne wolnostojące, podczas gdy ich budynek jest domem dwurodzinnym-bliźniakiem. Z załącznika graficznego do analizy obszaru wynika, że projektowana zmiana sposobu użytkowania dotyczy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Fakt zabudowy bliźniaczej nie podważa wniosków wynikających z analizy, że projektowana zmiana będzie kontynuacją w zakresie funkcji na działkach sąsiednich wobec działki wnioskowanej do ustalenia warunków zabudowy. Za działki sąsiednie przyjmuje się wszystkie działki położone w obszarze analizowanym, którego wielkość i sposób wytyczenia określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury. W przypadku stwierdzenia przez organ, że planowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy i nie narusza innych przepisów szczególnych organ zobowiązany jest do ustalenia warunków zabudowy. W ocenie Sądu zaskarżona decyzja nie narusza prawa, podniesione w skardze zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Należy nadto podkreślić, że decyzja ustala warunki w zakresie zmiany sposobu użytkowania części budynku (pokoju) i w analizowanym obszarze nie zachodziła potrzeba ustalenia parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, gabarytów i formy architektonicznej, których brak zarzucają skarżący, gdyż te elementy pozostały bez zmian. Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) skargę oddalił.